Закон о жилищной ответственности Калифорнии - California Housing Accountability Act

В Закон о жилищной ответственности (HAA) - это Калифорния закон штата, призванный продвигать застройка заполнения ускорением согласования жилья. Закон был принят в 1982 году в знак признания того, что «нехватка жилья, в том числе временного жилья, является серьезной проблемой в масштабе штата», и также был назван «законом против NIMBY».[1][2] Он дает возможность штату Калифорния ограничивать возможности местных властей ограничивать строительство нового жилья.[3] Закон был усилен поправкой к нему в 2017 году.

Цель и процедурные полномочия

Закон применяется к заявкам на жилье в местные агентства в штате Калифорния, которые соответствуют следующим критериям:[4]

  • Соответствовать "объективному общему плану и стандартам зонирования" города, например местные правила зонирования. Застройщик не может использовать HAA для строительства 6-этажного здания на территории, которая разделена на 3-этажные здания.
  • Развитие не вызовет «значительного неблагоприятного воздействия» на здоровье населения, не приведет к забора воды из прилегающих ферм или сохраненных ресурсов.

Если заявка соответствует этим критериям, соответствующий городской совет или комиссия по планированию должны проголосовать за одобрение заявки и предоставление необходимых разрешений в течение 90–180 дней, с более коротким сроком для проектов, которые включают доступное жилье и / или государственное финансирование. Если город голосует за отклонение заявки, он должен сделать письменное заключение с указанием раздела HAA, который нарушает заявка. Городу также запрещается предлагать модификации, которые уменьшили бы количество единиц, подлежащих застройке, или принимать правила зонирования, которые задним числом сделали бы приложение несоответствующим.

В частности, правило «объективного общего плана и стандартов зонирования» запрещает городу отклонять проекты по произвольным причинам, например «он не соответствует характеру района», если только «характер района» не был определен ранее в руководящих принципах проектирования или кодексе зонирования. каким-то образом, например «все здания в квартале должны иметь крышу из испанской черепицы».

Поправка к HAA от 2017 г.

В Законодательное собрание штата Калифорния принял несколько поправок в 2016 и 2017 годах, которые изменили HAA, чтобы обновить свои выводы о состоянии нехватка жилья, и укрепить его правоохранительные органы. Закон с внесенными в него поправками предусматривает, что судьи присуждают гонорары адвокатам выигравшим петиции в соответствии с законом. Кроме того, судьи будут иметь право налагать штрафы на города, нарушающие HAA. SB 167 был подписан губернатором Джерри Браун 29 сентября 2017 г. [5][6]

Судебный процесс с участием HAA

За последние годы был подан ряд исков о нарушениях HAA. Эти дела помогли установить условия, при которых HAA применимо и не применимо.

Sequoyah Hills Homeowners Assn. v. Город Окленд 1993

Разработчик WPN хотел построить проект в Окленд-Хиллз. Город Окленд завершил отчет о воздействии на окружающую среду, в котором было подтверждено несколько различных вариантов: один с 63 квартирами, один с 45 домами и один с 36 домами на более широких участках. Ряд близлежащих жителей были категорически против этого проекта. В 1991 году городские власти одобрили вариант с 45 домами. В частности, городские власти обнаружили, что HAA не позволяет им просить застройщика сократить количество единиц на участке. Ассоциация соседских домовладельцев подала в суд на город. Судья вынес решение в пользу города, подтвердив их суждение о том, что они не могут по закону просить застройщика уменьшить количество квартир.[7]

Гончарив против графства Станислав 2011

Николас Гончарив, застройщик, хотел построить 8 домов по рыночной цене на участке площадью 33 акра в Станиславский уезд. Округ первоначально отклонил заявку, аргументируя это тем, что участок не отвечал требованиям округа о том, что каждое подразделение имеет подключение к общественному водопроводу.[8] Застройщик подал в суд, утверждая, что некоторые из блоков подключены к общественному водопроводу, и что он планировал создать необходимые подключения для других блоков. В ноябре 2011 года апелляционный суд вынес решение в пользу застройщика, заявив, что логика округа по отказу от подразделений является круговой: подразделения не могут быть обнаружены в нарушении постановления округа до тех пор, пока они не были созданы, и это нельзя использовать в качестве уважительной причины. отказать в согласовании подразделению. Постановление также создало прецедент, что HAA также применяется к изменениям рыночных ставок на 100%. [9]

Развитие North 40 в Лос-Гатосе 2017

В сентябре 2016 г. Лос-Гатос проголосовали 3–2 за отклонение заявки на застройку North 40, участка земли, затем в основном фруктового сада.[10] Члены совета, проголосовавшие «против», заявили, что это предложение не соответствует конкретному плану города. Разработчики подали в суд, аргументируя это тем, что отказ города нарушил HAA. В июне 2017 года судья Верховного суда округа Санта-Клара приказал городу пересмотреть предложение застройщика в соответствии с объективными стандартами, установленными HAA.[11] В августе 2017 года городской совет проголосовал за одобрение проекта.[12]

SFBARF против города Беркли 2017

В апреле 2015 года девелопер подал заявку на снос ветхого здания по адресу 1310 Haskell Street в Беркли, и заменить его тремя двухэтажными домами. В июле 2016 года городской совет Беркли проголосовал 5-0 (при 4 воздержавшихся) за отклонение предложения. На город подали в суд Федерация арендаторов SF Bay Area, который утверждал, что отклонение заявки нарушило HAA. В октябре 2016 года городские власти урегулировали иск, согласившись пересмотреть это предложение.[3]

В июле 2017 года судья вынес решение в пользу SFBARF.[13] В сентябре 2017 года городской совет Беркли проголосовал за одобрение проекта и урегулирование иска.[14][15]

Рекомендации

  1. ^ Мерфи, Кэти (12 ноября 2017 г.). "'Дома для людей »: движение против NIMBY, движимое миллениалами, побеждает простым посланием". Новости Сан-Хосе Меркьюри. В архиве из оригинала от 23.11.2017. Получено 2018-06-14. Он подал в суд на Беркли, Лафайет, а теперь и на Саусалито по обвинению в нарушении 35-летнего закона штата о жилищном строительстве, запрещающего NIMBY (Not In My Backyard), Закона о жилищной отчетности, который требует от городов утверждения разрешений на строительство, соответствующих требованиям. существующие правила зонирования.
  2. ^ Догерти, Конор (16 апреля 2016 г.). «В тесноте и в дорогостоящем районе залива плачет строить, детка, строить». Нью-Йорк Таймс. В архиве из оригинала на 2016-04-25. Получено 2018-07-02. Она сама написала петицию, заявив, что этот шаг нарушил Закон о жилищной ответственности Калифорнии, закон 1980-х годов и закон, запрещающий Нимби, который ограничивает возможности городов сокращать размеры жилищного строительства.
  3. ^ а б Кнобель, Ланс (1 марта 2017 г.). «Вероятно судебное разбирательство после того, как совет отклонит жилищный проект на Хаскелл-стрит».
  4. ^ «Раздел 65589.5 Кодекса правительства Калифорнии». leginfo.legislature.ca.gov.
  5. ^ «Текст законопроекта - Закон о жилищной ответственности SB-167». leginfo.legislature.ca.gov.
  6. ^ «Губернатор Браун подписывает законопроект, направленный на обеспечение соблюдения закона о жилищном строительстве», в California Apartment Association, 21 сентября 1916 г. Проверено 21 ноября 2017 г.
  7. ^ Фелан, Майкл Дж. "Sequoyah Hills Homowners Assn. V. City of Oakland, 23 Cal. App. 4th 704 - Cal: Апелляционный суд". Google ученый. Калифорнийский апелляционный суд. Получено 27 июн 2017.
  8. ^ «Пример: Гончарив В., графство Станислав - Law360». www.law360.com.
  9. ^ Фрэнсон, Дональд Р. «Гончариу против округа Станислав, 200 Cal. App. 4th 1066 - Cal: Апелляционный суд, 5-й апелляционный округ, 2011». Google ученый. Калифорнийский апелляционный суд. Получено 19 июн 2017.
  10. ^ Петерсон, Джуди (02.09.2016). «Лос-Гатос: городской совет отклоняет предложенную застройку North 40». Новости Меркурия.
  11. ^ Петерсон, Джуди (14.06.2017). «North 40: судья приказывает Лос-Гатосу пересмотреть отклоненный план строительства 320 домов». Новости Меркурия.
  12. ^ Петерсон, Джуди (2017-08-04). «Конец эпохи: утверждена разработка North 40». Новости Меркурия.
  13. ^ Тейлор, Трейси. «Судья отклонил предложение Беркли остановить строительство нового жилья». Берклисайд. Берклисайд. Получено 23 августа 2017.
  14. ^ Тейлор, Трейси (2017-09-08). «После долгого судебного спора Беркли одобряет заявку на строительство 3 домов на Хаскелл-стрит». Берклисайд. Берклисайд. Получено 2 февраля 2018.
  15. ^ Ким, Алисия (2017-12-05). «Жилой комплекс на Haskell Street готов к застройке». Ежедневный калифорнийский. Ежедневный калифорнийский. Получено 2 февраля 2018.