Хлопать записку - Clap note
 | Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста помоги Улучши это или обсудите эти вопросы на страница обсуждения. (Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)
|
Записка в ладоши - это неофициальный сокращенный термин, описывающий инструмент финансирования только под проценты, используемый некоторыми институциональными инвесторами, такими как крупные корпорации, с целью финансирования новых приобретений недвижимости.
Терминология
Инструмент называется «хлопать в ладоши», потому что он обеспечивает одинаковую процентную ставку «из двух разных рук» («хлопать в ладоши нужно двумя руками»). Например, так называемая «Хлопковая нота 10/10» - это купюра, которая продается со скидкой 10% от номинальной стоимости при одновременной выплате 10% годовых. Инвестор, вложивший 100 000 долларов в купюру 10/10 хлопка, может купить ее со скидкой 10%, или 90 000 долларов, но с выплатой 10% годовых от полной номинальной стоимости векселя (т. Е. 10 000 долларов). Затем, поскольку вексель является процентным инструментом, по истечении срока инвестор получает полную номинальную стоимость, которая включает еще 10% прибыли.
Следовательно, «первая рука» хлопковой ноты - это годовая процентная ставка в размере 10%, а «вторая рука» - это 10% -ная прибыль, выплачиваемая в конце срока векселя, который обычно составляет 24 месяца.
Поскольку хлопки недоступны для широкой публики и обычно продаются только «инсайдерам», стандартного названия для этих инструментов не существует. Часто официальное название или заголовок в примечании включает название корпорации, от имени которой выпускается примечание, например, «XYZ Corporation, выпуск № 1234 со скидкой на недвижимость только с процентной ставкой» или что-то подобное.
Функциональность
В Соединенных Штатах срок выпуска хлопковых нот обычно превышает 12 месяцев, но неизменно не превышает 24 месяцев. Это позволяет инвестору воспользоваться долгосрочным режимом налогообложения прироста капитала, обеспечивая при этом своевременный возврат основной суммы. В любом случае компания, выпускающая вексель, обычно не намерена использовать ее в качестве долгосрочной стратегии финансирования.
Сочетание относительно короткого срока со сравнительно высокой процентной ставкой, в отличие от других вариантов, доступных инвесторам, таких как депозитные сертификаты (CD), делает хлопковые ноты очень привлекательными для инвесторов, которые могут себе их позволить. Используя приведенный выше пример, предполагая, что срок 10/10 хлопковой ноты на 100000 долларов составляет два года, инвестор видит доход от своей основной суммы в размере 90000 долларов в размере 10000 долларов в год (то есть 20000 долларов) плюс еще 10000 долларов по окончании срока. При основной сумме 90 000 долларов это будет рентабельность инвестиций (ROI) в размере 30 000 долларов (то есть 33,33%) за двухлетний период или 16,66% годовых (APR). На момент написания этой статьи эта прибыль более чем в четыре раза превышала ставку, доступную для сопоставимого компакт-диска в уважаемом банке США.
Еще одна привлекательность для инвесторов - это ежемесячный денежный поток без штрафных санкций, который дает хлопковая заметка «из первых рук». Используя приведенный выше пример, инвестор может рассчитывать на ежемесячный платеж в размере 10% ÷ 12 (т. Е. 0,833%) от номинальной стоимости 100 000 долларов США, или 833,33 доллара США. Учитывая, что инвестиции составили всего 90 000 долларов, ежемесячный денежный поток равен годовой прибыли в размере 11,11%, что не влечет за собой штрафных санкций, если он решит продать вексель до наступления 24-месячного срока погашения. Компакт-диски всегда влекут за собой штрафы, если инвестор отказывается от сделки раньше срока.
Эксклюзивность
Мелкие инвесторы обычно исключаются из этих инвестиционных возможностей, потому что хлопковые ноты обычно имеют номинальную стоимость в диапазоне сотен тысяч долларов. Кроме того, они обычно предлагаются только инсайдерам - лицам, инвестировавшим в конкретную организацию в прошлом.
Сама структура векселя побуждает инвестора реинвестировать полную номинальную стоимость для дополнительной экономии налогов, если для инвестирования доступна другая векселя. В США эта стратегия экономии налогов достигается за счет так называемого 1031 Обмен. IRS позволяет инвестору отложить уплату любых налогов на прибыль, полученную из «вторых рук» (в случае вышеприведенного примера, это будет 10 000 долларов США) на неопределенный срок, если инвестор «обменяет» инвестиции на аналогичные один, что на практике означает, что инвестор может купить еще одну хлопковую купюру номинальной стоимостью 111 111 долларов, таким образом мгновенно сэкономив около 3300 долларов на налогах и одновременно получив еще 11 111 долларов прибыли от своих первоначальных инвестиций в размере 90 000 долларов.
Еще одна стратегия, используемая корпорациями, выпускающими хлопковые купюры для исключения мелких спекулянтов, - это период ожидания перед первым платежом. Строго говоря, хлопки - это частная ипотека на недвижимость. Таким образом, выплаты инвесторам «из первых рук» осуществляются ежемесячно. Однако, поскольку процентные ставки по хлопковым нотам настолько привлекательны, у людей может возникнуть соблазн получить ссуды под низкий процент в банках и других источниках под ложным предлогом и вложить деньги в хлопковые ноты. Период ожидания от четырех до шести месяцев в начале срока действия ноты призван воспрепятствовать такому поведению.
Источник
Неясно, когда хлопковые ноты впервые появились в США. Однако некоторые из тех, кто занимается выпуском хлопковых нот в течение нескольких десятилетий, считают, что хлопковые ноты впервые появились в конце 1970-х годов. Чтобы представить это в перспективе, необходимо вспомнить, что в конце 1960-х - начале 1970-х годов основное влияние на экономику США оказали война во Вьетнаме и Уотергейт Скандал. Суперинфляция этого периода привела к доходности до 17% по компакт-дискам, в то время как фондовый рынок падал. Когда нефтяной кризис начавшись в 1973 году, цены на недвижимость резко упали. Инвесторы в институциональную недвижимость, осознавая возможность, заняли у банков деньги под высокие проценты, чтобы купить эту недвижимость по выгодным ценам. Когда через короткое время процентные ставки снова упали, они рефинансировали свои приобретения по более низким ставкам.
Падение процентных ставок заставило инвесторов CD забрать свои деньги из CD и начать искать новые высокодоходные инструменты. Не совсем ясно, как эти бывшие инвесторы CD и институциональные покупатели собственности нашли друг друга, но похоже, что некоторые корпорации нефтяной промышленности, базирующиеся в Хьюстон, Техас, страдающие от нефтяного кризиса, но желающие воспользоваться низкими ценами на недвижимость для расширения сетей заправочных станций, больше не могли так легко претендовать на банковское финансирование, как в начале десятилетия. Состоятельные инвесторы CD в той же области, которые больше не могут получать от банков высокую доходность, возможно, нашли решение как для своих нужд, так и для своих коллег из нефтяной отрасли, изобрав хлопковые ноты.
Текущее использование
Сегодня хлопковые ноты по-прежнему остаются эксклюзивным инвестиционным инструментом для состоятельных инвесторов. Однако фактическое создание инструментов перешло от кредитора к заемщику, и обслуживающие компании управляют платежами инвесторам от имени заемщиков. Компании, которым требуется постоянное расширение своих торговых сетей, по-прежнему используют этот метод для привлечения капитала в периоды, когда стоимость недвижимости падает. Сюда входят сети АЗС, сети быстрого питания, аптеки и аптеки, а также мастерские по ремонту глушителей, трансмиссий и тормозов. Тот факт, что хлопковые купюры всегда подкреплены недвижимостью, делает их гораздо более безопасными, чем большинство других инвестиций, приносящих аналогичные нормы прибыли.
Во многих случаях приобретаемая собственность представляет собой необработанную землю или недвижимость, которая подлежит списанию и поэтому доступна по очень низкой цене. Компании также рассчитывают время для приобретения недвижимости, когда ее стоимость обычно снижается. Хотя покупателями недвижимости неизменно являются корпорации AAA, характер собственности и время покупки в соответствии с преобладающим циклом процентных ставок делают эти транзакции непривлекательными для банков.
Инвесторы хлопают в ладоши от этой ситуации, потому что корпорация разработала долгосрочный план для собственности, в котором 24 месяца высоких процентов являются лишь небольшой составляющей. Неизменно у компании есть стратегия выхода для собственности, которая включает рефинансирование через два года через предполагаемый покупатель, под низкие проценты Уолл-стрит кондуитные ссуды. Это позволяет им расплачиваться с инвесторами по выпуску хлопковых нот в полную номинальную стоимость. В течение двух лет компания также завершает все строительные работы на участке (заправочная станция, точка быстрого питания, аптека и т. Д.).
Теперь, когда хлопки убраны, строительные работы выполнены, а другой покупатель легко может взять на себя кредит под низкий процент, компания может перейти к третьему этапу своей стратегии в области недвижимости, который обычно продажа с обратной арендой, в котором они продают недвижимость другому инвестору в недвижимость, который выступает в качестве долгосрочного арендатора. Наличие арендатора AAA на собственности в долгосрочной аренде увеличивает стоимость собственности значительно выше стоимости построенных улучшений. Продажа собственности с обратной арендой на этом этапе позволяет корпорации получить свой пирог и съесть его: они больше не владеют недвижимостью, но у них есть участок! Неизменно новый покупатель может взять на себя кредитную ссуду под низкие проценты (выигрыш для покупателя), в то время как выплата акционерного капитала, которую получает компания от продажи, более чем покрывает стоимость строительства и позволяет новому торговому предприятию начать бизнес без долгов с буфер оборотного капитала (выигрыш для компании).
Будущее
По мере того как на сцене появляется все больше и больше франшиз, все в отчаянном стремлении увеличить количество торговых точек в своих сетях, вполне вероятно, что спрос на хлопковые ноты будет расти, постепенно делая их доступными для новых классов мелких инвесторов через инвестиционные клубы и другие проспекты.