Аренда телекоммуникаций - Telecommunications lease

А аренда телекоммуникаций это договор аренды, заключенный между телекоммуникации провайдер или беспроводная компания и землевладелец. Как и в случае с другими договорами аренды недвижимости, аренда телекоммуникационных услуг заключается в соглашении об аренде площади в собственности землевладельца для телекоммуникационной площадки или сотовая вышка в течение указанного периода времени. В обмен на использование помещения поставщик телекоммуникационных услуг (также называемый арендатором) соглашается платить землевладельцу (ежемесячную или годовую) арендную плату.^[1] Аренда телекоммуникационных услуг может быть отличным источником дополнительного дохода, в некоторых случаях обеспечивая землевладельцу тысячи долларов в месяц.

Рост отрасли

Отрасль электросвязи растет, поскольку потребность в 4G и 5G сети процветают. В результате этого роста существует постоянная потребность сотовых сетей в увеличении их покрытия. Поэтому строится больше вышек сотовой связи и заключаются новые договоры аренды между провайдером сотовой связи и землевладельцами, которые могут включать муниципалитеты и частных землевладельцев, например домовладельцев.

Виды аренды

В телекоммуникационной отрасли существует два типа телекоммуникационных договоров аренды: договор аренды крыши и договор аренды земли. В некоторых случаях сотовые участки устанавливают на крышах коммерческих офисных зданий и даже жилых жилых комплексов. Эти установки на крышах используют высоту зданий, на которых они установлены, для обеспечения качественного сотового покрытия.^[2][3] С другой стороны, аренда земли - это контракты, которые обычно заключаются между провайдером сотовой связи и землевладельцем собственности на пространство на уровне земли, на котором установлена ​​вышка сотовой связи.^[4]

Аренда крыши

Крыши сдаются в аренду для множества различных целей связи, включая множество различных типов антенн. Панельные антенны обычно устанавливают на крышах городских и густонаселенных жилых районов. Эти антенны обычно имеют высоту от 1 до 10 футов и могут обслуживать несколько технологий, в том числе: антенны сотовой связи, антенны PCS, специализированные мобильные радиостанции, услуги фиксированной беспроводной связи и службы пейджинга.^[5]

Спутниковые антенны также устанавливаются на некоторых крышах, в первую очередь для спутникового телевидения, но в других случаях используются гораздо более крупные антенны. Эти антенны обычно удовлетворяют потребности в Интернете и кабелях и поэтому используются для таких услуг, как видеоконференцсвязь.^[6]

Аренда на крыше включает подробную информацию о количестве сдаваемого в аренду пространства, методах установки и процедурах обновления, которые позволяют арендатору работать на участке по мере необходимости, одновременно защищая здание арендодателя.^[7]

Аренда земли

Аренда земли обычно касается антенных вышек или рекламные щиты в котором землевладелец сдает в аренду пространство или землю провайдеру сотовой связи для строительства башни.^[8] Высота антенных вышек составляет от 50 до 300 футов. Эти большие отдельно стоящие вышки сотовой связи иногда можно «замаскировать», чтобы они вписались в естественную архитектуру здания или окружающий ландшафт. Примером этого является церковная собственность, которая может иметь башню, похожую на существующую, а в некоторых случаях встроенную в существующий шпиль. В качестве альтернативы, владелец другого типа собственности может иметь монопинную или монопалмическую ячеистую структуру.^[9] Они построены, чтобы напоминать сосны или пальмы соответственно.

Провайдеры сотовой связи, такие как Verizon Wireless и AT&T Чаще всего используется аренда земли.^{[нужна цитата ]}

Составные части

Место расположения

Зонирование

Предложения по новым вышки сотовой связи иногда сталкиваются с общественным сопротивлением в процедурах зонирования со стороны жителей, которые высказывают эстетические возражения и опасаются опасности для здоровья.^[10][11][12]

Местные советы по зонированию должны соблюдать правила, изложенные в Закон о телекоммуникациях 1996 г..^[13] который устанавливает руководящие принципы того, какие приемлемые причины не разрешить строительство новой вышки сотовой связи.

Резервирование

Обычно операторы сотовой связи ищут недвижимость, которая находится в густонаселенном районе и находится за пределами радиуса пяти миль от ближайшей вышки. Для сотовой компании резервирование возникает, когда две или более вышек обслуживают одну и ту же зону.^[14] Это часто приводит к потере доходов оператора сотовой связи, поскольку им обычно нужна одна вышка, а не несколько. По мере того как компании продолжают объединяться, избыточность становится все более серьезной проблемой в телекоммуникационной отрасли.^[15]

Срок действия и прекращение

Как правило, договоры аренды телекоммуникационных услуг заключаются на первоначальный пятилетний срок с последующим дополнительным пятилетним продлением. Аренда обычно также имеет период отмены от 30 до 90 дней, когда оператор сотовой связи имеет право расторгнуть договор аренды в течение 30-90 дней с момента уведомления землевладельца. Эта конкретная часть телекоммуникационной аренды связана с недавними слияниями в отрасли, в результате которых некоторые башни стали бесполезными.^[16] За счет слияния сотовых операторов с другими сотовыми компаниями одна компания может удвоить количество вышек. Это часто приводит к избыточности, как упоминалось ранее, что часто приводит к прекращению аренды и удалению избыточных вышек.

Справедливая рыночная стоимость

В Справедливая рыночная стоимость аренды обычно определяется важностью местоположения для сети оператора сотовой связи или величиной покрытия, которое оно обеспечивает. Ценность также будет определяться доступностью окружающих альтернативных сайтов. Определить справедливую рыночную стоимость аренды сотовой связи для большинства землевладельцев сложно из-за отсутствия доступной информации. Ставки аренды вышек сотовой связи не являются общедоступной информацией, и эти ставки сильно различаются. Однако есть компании, которые специализируются на предоставлении информации и помощи владельцам недвижимости в этой узкоспециализированной области.^[17]

Чтобы заработать деньги, сотовые операторы часто занижают стоимость аренды. Лизинговые агенты обычно получают бонусы за подписание договоров аренды по низкой цене и, следовательно, занижают стоимость аренды, потому что чем хуже сделка для землевладельца, тем больше выгода для агента по аренде. У землевладельца есть несколько методов оценки своей собственности:^[18]

1. Есть ли поблизости вышки сотовой связи, принадлежащие сотовой компании?
2. Ваша недвижимость находится в густонаселенном районе?
3. Есть ли высокий спрос на сотовую связь рядом с вашим домом?

След

Размещение

Размещение это когда сотовая компания позволяет другим компаниям строить на своей вышке. В результате сотовая компания, владеющая вышкой, получает арендную плату от локаторов. В рамках договора аренды землевладельцы могут решить вопрос о размещении и получить часть арендной платы, полученной сотовой компанией.^[19][20]

Выкуп аренды вышки сотовой связи

Владельцы недвижимости имеют возможность продавать аренду своих вышек сотовой связи отдельно от земельных участков. Инвесторы приобретают вышку сотовой связи в качестве сервитута или договор аренды. На цены выкупа вышек сотовой связи влияют три основных фактора: текущая арендная плата, эскалатор аренды и дата истечения срока аренды.^[21]

Различные типы предложений по выкупу аренды вышек сотовой связи имеют разные последствия для землевладельцев. Например, выкуп в аренду вышки сотовой связи на сельскохозяйственных угодьях сильно отличается от покупки аренды на крыше здания. Некоторые необходимые соображения для сделок по выкупу аренды вышек сотовой связи:^{[нужна цитата ]}

• Требования к доступу.
• Налоговые последствия. (сервитут или договор аренды)
• Права на перепланировку недвижимости.
• Что касается площадок на крыше, как устраняется материальный ущерб.^[22]

Сложность продажи аренды сотовой связи заключается в том, что рынок приобретений практически не регулируется. Агенты по приобретению аренды имеют возможность изменять и доставлять информацию землевладельцу для приобретения арендованного имущества по сильно сниженной цене. Подобно нефтяным баронам 1800-х годов, эти агенты получают большую компенсацию за получение этих прав, и часто основная стоимость истечения срока действия и расширенного рынка сбыта скрывается от землевладельца.

Рекомендации

1. «Помогаем землевладельцам разобраться в договорах аренды телекоммуникационных услуг» «Таланты солиситоров», 5 мая 2011 г.
2. "Mining the Roof: статья об установке и аренде телекоммуникационных систем на крыше" «Статьи Phillips Nizer LLP», 2013 г.
3. Таггарт, Кендалл (29 ноября 2012 г.). "Церкви и вышки сотовой связи: антенны неожиданно обрели новый дом". The Huffington Post. Получено 16 ноября 2014.
4. «Канада: особенности аренды земли - вопросы кредитора» «Mondaq», 3 июля 2013 г.
5. «Новые технологии приносят новые доходы владельцам недвижимости, которые разбираются в проблемах» «Институт CCIM»
6. «Вертикальные инвестиции: что нужно знать о вышках сотовой связи» «Аккуплан», 8 ноября 2013 г.
7. «Аренда антенн на крыше». Gunnerson Consulting. Получено 7 августа 2015.
8. «Аренда в целом» В архиве 2012-07-04 в Wayback Machine «МакТекслоу», 2008 г.
9. «Камуфляж и маскировка» «Экологическая интеграция»
10. Джон Ларсон, Сотовая вышка вызывает сопротивление В архиве 2016-04-20 в Wayback Machine, Tacoma Weekly (1 апреля 2009 г.).
11. Шелби Кариньян, Предлагаемое изменение зонирования Скарборо, позволяющее разместить вышки сотовой связи возле домов с плохим приемом, вызывает затруднения., Bangor Daily News (15 августа 2014 г.).
12. Эндрю Дис, Жители Клевера выступают против 180-футовой вышки сотовой связи - совет по зонированию все равно одобрил это, Вестник (14 января 2016 г.).
13. Закон о телекоммуникациях 1996 г., Федеральная комиссия связи, 31 мая 2011 г.
14. «Что будет с моей арендой вышки сотовой связи, если AT&T приобретет T-Mobile?» В архиве 2013-12-16 в Wayback Machine «Лучший портативный GPS», 2013 г.
15. "Сколько стоит аренда моей вышки сотовой связи?" «Эксперты по выкупу аренды вышек сотовой связи», 2013 г.
16. "Советы по заключению договора об аренде антенны на крыше" «Niles, Barton & Wilmer LLP», 2013 г.
17. «Ставки аренды вышек сотовой связи». Gunnerson Consulting.
18. Одом, Хью. «Ставки аренды вышек сотовой связи - сколько и почему?». Вертикальные консультанты. Получено 10 ноября 2014.
19. «Аренда телекоммуникаций»^{[постоянная мертвая ссылка ]} "STCL.edu"
20. "Юридические тонкости аренды телекоммуникационных услуг" "Real Estate Weekly", 21 апреля 1999 г.
21. "Выкуп аренды вышки сотовой связи". Советники Airwave. Получено 12 июля 2015.
22. "Выкуп аренды вышки сотовой связи". Советники Airwave.