Брутон против Лондона и жилищного фонда квадранта - Bruton v London and Quadrant Housing Trust
| Брутон против Лондона и жилищного фонда квадранта | |
|---|---|
 Рашкрофт-роуд, Брикстон | |
| Суд | Дом лордов |
| Решил | 24 июня 1999 г. |
| Цитирование (и) | [1999] УХЛ 26, [2000] 1 AC 406, [1999] 3 WLR 150, [1999] 3 Все ER 481 |
| Процитированные случаи | Стрит против Маунтфорда [1985] AC 809; |
| Процитированное законодательство | Закон о чрезвычайных полномочиях (оборона) 1939 года; Закон о жилищном строительстве 1985 года; Закон 1985 года о арендодателе и арендаторе; Закон о собственности 1925 г. |
| История болезни | |
| Последующие действия | Кей против Ламбета Городской совет Лондона [2006] УКХЛ 10 |
| Членство в суде | |
| Судья (а) сидит | Лорд Слинн из Хэдли; Лорд Джонси из Талличеттла; Лорд Хоффманн; Лорд Хоуп из Крейгхеда; Лорд Хобхаус Вудборо |
| Ключевые слова | |
| Аренда; Лицензии; Владение землей | |
Брутон против Лондона и жилищного фонда квадранта [1999] УКХЛ 26 является Английское земельное право Дело, в котором рассматривались права «арендатора» в ситуации, когда «домовладелец», благотворительная жилищная ассоциация, не имела полномочий предоставлять аренду, но в котором «арендатор» стремился обеспечить выполнение обязанности по ремонту для ассоциации, подразумеваемой в соответствии с уставы арендодателя и арендатора. Эффект кейса заключается в создании отношений де-факто арендодатель (который не владеет недвижимостью, но размещает арендатора в определенной комнате за арендную плату) и арендатор между сторонами.
Факты
Совет дал London and Quadrant Housing Trust, благотворительное объединение, лицензия на пользование землей для размещения бездомных. Для места в квартире 2, Овальный дом, Рашкрофт-роуд, в Брикстон, Лондон, Г-н Брутон согласился с трастом платить еженедельную арендную плату за квартиру. Было положение, что совет и LQHT имели доступ к собственности в ограниченное время. Затем он заявил, что является съемщиком, и Трест обязан отремонтировать квартиру под Закон о арендодателе и арендаторе 1985 года раздел 11. Жилищный фонд утверждал, что согласно ортодоксальным принципам права собственности, nemo dat quod non habet (буквально означает «никто не дает того, чего у него нет»), поэтому, поскольку у них не было аренды, они не могли предоставить аренду г-ну Брутону, и, следовательно, у них не было обязательств ремонтировать собственность.
Суждение
В Дом лордов заключил, что соглашение действительно создавало аренду, и, следовательно, траст был обязан отремонтировать. Вынося ведущее суждение, Лорд Хоффманн постановил, что не имеет значения, что арендодатель не имеет права собственности на свой титул. Исключительное владение - это сущность аренды, и это не имеет отношения к тому, чтобы соглашение было лицензией. Срок, который г-ну Брутону можно было приказать освободить после разумного уведомления, был неэффективным, поскольку нельзя заключать договор вне закона. Отсутствие у LQHT правового титула также не имело значения, потому что характер соглашения, а не характер арендодателя, был ключевым моментом для принятия решения о существовании аренды в соответствии с LTA 1985.
Создавало ли это соглашение «договор аренды» или «аренду» в значении Закон о арендодателе и арендаторе 1985 года или любое другое законодательство, которое касается аренды или найма? Решение этого дома в Street v Mountford [1985] AC 809 является основанием для утверждения о том, что «аренда» или «аренда» является обязательным соглашением, не относящимся к каким-либо другим отношениям между сторонами, в соответствии с которыми одно лицо дает другому право на исключительное занятие земли на фиксированный или возобновляемый период или периоды времени, обычно в обмен на периодические выплаты деньгами. Соглашение, обладающее этими характеристиками, создает отношения арендодателя и арендатора, к которым в соответствии с общим правом или статутом могут быть связаны различные инциденты. Тот факт, что стороны используют формулировки, более подходящие для другого вида соглашения, такого как лицензия, не имеет значения, если при его истинном построении он имеет идентифицирующие характеристики договора аренды. Смысл соглашения, например, в том, что касается степени владения, которое оно предоставляет, зависит от намерения сторон, объективно устанавливаемого посредством ссылки на язык и соответствующий фон. Решение Дома ваших светлостей в Вестминстерский городской совет - Кларк [1992] A.C. 288 - хороший пример важности предыстории при принятии решения о том, предоставляет ли соглашение исключительное владение или нет. Но классификация соглашения как аренды не зависит от какого-либо намерения, помимо того, что выражено в выборе условий. Это просто вопрос характеристики согласованных сторонами условий. Это вопрос закона.
В данном случае мне кажется, что соглашение, истолкованное на соответствующем фоне, прямо давало г-ну Брутону право исключительного владения. Ничто не указывает на то, что он должен был разделить владение с Доверием, советом или кем-либо еще. Траст не сохранил такой контроль над помещениями, который несовместим с исключительным владением г-ном Брутоном, как это было в случае Вестминстерский городской совет против Кларка [1992] A.C. 288. Единственные права, которые он оставил за собой и Советом, - это входить в определенное время и для ограниченных целей. Как сказал лорд Темплман в Street v Mountford [1985] A.C. 809, 818, такая явная оговорка «служит лишь для того, чтобы подчеркнуть тот факт, что получатель гранта имеет право на исключительное владение и является арендатором». Также не было никаких других отношений между сторонами, к которым можно было бы передать исключительное владение г-на Брутона.
Г-н Хендерсон, Q.C., который представлял Доверие, утверждал, что в этом деле были "особые обстоятельства", которые позволили истолковать соглашение как лицензию, несмотря на наличие всех характеристик, указанных в Street v Mountford [1985] AC 809. Эти обстоятельства заключались в том, что Траст был ответственным домовладельцем, выполняющим социально значимые функции, он согласился с советом не предоставлять аренду, г-н Брутон согласился, что он не должен иметь права аренды, а Траст не имел имущество, из которого он мог предоставить один.
На мой взгляд, ни одно из этих обстоятельств не может привести к соглашению о предоставлении исключительного владения чем-либо, кроме аренды. Характер арендодателя не имеет значения, потому что, хотя в Актах об аренде и других законах о арендодателе и арендаторе проводится различие между разными типами арендодателей, это не означает, что то, что было бы арендой в случае предоставления одним арендодателем, будет чем-то другим, если будет предоставлено еще один. Предполагаемое нарушение лицензии траста не имеет отношения к делу, потому что нет никаких предположений о том, что предоставление аренды было бы ultra vires либо трастом, либо советом: см. Раздел 32 (3) Жилищного закона 1985 г. Если это было нарушением срок лицензии от совета, это было бы потому, что это была аренда. Лицензия не могла превратить это во что-то другое. Согласие г-на Брутона не имеет значения, потому что нельзя отказаться от устава. Отсутствие титула у траста также не имеет значения, но я рассмотрю этот момент на более позднем этапе. В Семейная жилищная ассоциация против Джонса [1990] 1 W.L.R. 779, где факты были очень похожи на факты в настоящем деле, Апелляционный суд истолковал «лицензию» как аренду. Slade L.J. внимательно рассмотрел вопрос о том, существуют ли какие-либо исключительные основания для исключения из принципа в Street v Mountford [1985] A.C. 809 и пришел к выводу, что нет. Я с уважением согласен. По этим причинам я считаю, что соглашение между Доверительным фондом и г-ном Брутоном было арендой в значении раздела 11 Закона. Закон о арендодателе и арендаторе 1985 года.
[...]
Аренда может создавать и обычно создает имущественный интерес, называемый арендованной недвижимостью или, технически, «абсолютным сроком на несколько лет». Это будет зависеть от того, имел ли домовладелец проценты, из которых он мог их предоставить. Nemo dat quod non habet. Но это факт, что договор представляет собой аренду, которая создает имущественный интерес. Он ставит телегу впереди лошади, чтобы сказать, является ли соглашение арендой, зависит от того, создает ли оно имущественный интерес ...
По этим причинам я разрешаю апелляцию и заявляю, что г-н Брутон был арендатором. Я должен добавить, что я не выражаю никакого мнения о том, был ли он надежным арендатором или о правах совета восстановить владение квартирой.
Лорд Слинн, согласился лорд Джонси.
Значимость
Традиционно считалось, что имущественный интерес (интерес к земле) может возникать только из одного лица с равным или более высоким статусом. Лицензия не является имущественным интересом и предоставляет, по сути, только доступ к чужому имуществу. Однако, значение этого дела Bruton «спорно подтверждает существование в английском праве явления договорных или непатентованным аренды».[1] Однако некоторые комментаторы высказали предположение, что Брутон руководствовался политикой, установленной в Street v Mountford, что лица, пользующиеся исключительным владением, должны быть защищены.[2] В более поздних случаях мало полагались на «аренду Bruton», и это остается спорным.
Смотрите также
Примечания
Рекомендации
- S яркий (1998) 114 LQR 345-351