Резервное исследование - Reserve study

А резервное исследование это долгосрочный Бюджет столицы инструмент планирования, который определяет текущий статус резервного фонда и стабильный и справедливый план финансирования для компенсации продолжающееся ухудшение, что приведет к получению достаточных средств, когда ожидаемые крупные общая зона расходы действительно происходят. Резервное исследование состоит из двух частей: физического анализа и финансового анализа. Этот документ часто готовится внешним независимым консультантом для администраторов (Совет директоров или члены совета Strata) собственности с несколькими владельцами, например кондоминиум ассоциация или товарищество собственников жилья (HOA), страты, содержащие оценку состояния компонентов общей собственности, как определено конкретной ассоциацией CC & Rs и устав. Однако резервные исследования не ограничиваются только кондоминиумами и могут быть созданы для другой собственности, такой как курорт (совместное владение отпуском ) недвижимость, многоквартирные дома, культовые сооружения, частные школы, частные (гольф / общественные) клубы и офисные парки.^[1]

Исследования резервов - это, по сути, инструменты планирования, призванные помочь совету директоров предвидеть и подготовиться к проектам крупного ремонта и замены объекта. Например, такие проекты будут включать: замену крыша на здании (ах), замена котел, модернизация Пожарная тревога устройства, и шлифовка дороги.

В некоторых юрисдикциях по всей Канаде исследование резерва также иногда называют «исследованием резервного фонда», «исследованием резервного фонда непредвиденных обстоятельств» или «исследованием замещающего резерва», а в Британской Колумбии в законодательстве этот тип исследования называется «Отчет об амортизации».

Цель

Цель исследования резерва состоит в том, чтобы дать лицам, наблюдающим за обслуживанием собственности, лучшее представление о том, каких крупных расходов ожидать, и дать обоснованную оценку того, когда эти расходы возникнут. Обладая этими знаниями, правление или менеджер ассоциации домовладельцев может создать бюджет, чтобы члены ассоциации делали свою справедливую долю резервных взносов, предназначенных для компенсации медленного, но неуклонного продолжающегося ухудшения резервных компонентов активов ассоциации, и не удивляться компонентам, которые ухудшались часто на виду и в течение ряда лет. Кроме того, исследование резерва предоставляет членам ассоциации (и потенциальным покупателям) важную ежегодную информацию о состоянии компонентов общей территории и об уровне готовности (силе) резервного фонда (обычно измеряемом в процентах финансирования).^[2] Исследование запасов - это дорожная карта, которая позволяет принимать решения, которые будут эффективными и действенными в долгосрочной перспективе. Международный институт бюджетирования капиталовложений установил стандарты для расчета процентов финансирования. Существует три метода расчета, и различия между практикующими специалистами по резервам, к сожалению, могут привести к значительным различиям в финансируемой процентной сумме.^[3]

Полученные результаты

Есть три результата резервного исследования:

Список основных компонентов ассоциации, которые будут финансироваться за счет резервов, их ожидаемый срок полезного использования, оставшийся срок полезного использования и текущая стоимость замещения (с указанием «объема и графика» резервных проектов).
Оценка текущей силы резервного фонда (обычно выражается как «профинансированный процент»).
Рекомендуемый многолетний план резервного финансирования.

Актуальность

Совет директоров или управляющий требует исследования резервов для проведения комплексной проверки, раскрытия информации, а также для целей бюджета и планирования. Растущее число Штаты США и канадские провинции сегодня требуют некоторой формы планирования запасов или раскрытия информации. В дополнение к требованию, чтобы минимум 10% от общего бюджета выделялось на резервные взносы, Фанни Мэй и Федеральное жилищное управление может запросить проведение текущих исследований резерва (чтобы продемонстрировать, что ассоциация выделила достаточно средств на текущие нужды собственности) для утверждения на Застрахованные кредиты FHA и кредитные продукты и услуги Fannie Mae.

Государственный заповедник

Помимо того, что исследования для общественных ассоциаций являются полезными инструментами планирования, они предусмотрены законом в 30 штатах (таких как Калифорния, Флорида, Гавайи, Невада, Вирджиния, Вашингтон и т. Д.) Либо для подготовки бюджета, либо для раскрытия информации домовладельцем (и потенциальным домовладельцем). целей.^[4] В Калифорнии соответствующим законом является Гражданский кодекс Калифорнии 5300.^[5] В Калифорнии закон требует ежегодного обновления исследования запасов, причем это обновление готовится на основе «тщательной визуальной проверки объекта» не реже одного раза в три года.^[6] С принятием SB 278 в 2010 году штат Юта также требует от кондоминиумов и общественных ассоциаций проводить и проверять исследования заповедников на периодической основе.^[7] резервные взносы часто являются одной из крупнейших статей бюджета ассоциации (часто 15-40% от общего бюджета), а резервный фонд обычно является крупнейшим финансовым активом ассоциации. Это означает, что ежегодный обзор резервных взносов и ежегодное раскрытие статуса резервного фонда являются разумными.

Штат Невада принял особые законодательные акты, касающиеся исследований резервов, которые изложены в NRS 116. Эти законы также требуют, чтобы составители резервов в Неваде были зарегистрированы и проверены Государственным департаментом недвижимости.^[8]

Международный институт бюджетирования капиталовложений

Поскольку изучение заповедников помогает ассоциациям принимать ответственные в финансовом отношении решения, ориентируясь на успешное будущее, желательно неизменно высокое качество исследований заповедников. Хотя отраслевые стандарты фундаментальных исследований заповедников существуют с 1998 г. (см. ^[9] и ^[10]) небольшая группа предложила новый набор стандартов. Несмотря на то, что на момент написания этой статьи эти стандарты задумывались как прогресс, они еще не были приняты или приняты отраслью в целом. Для получения дополнительной информации см. Международный институт бюджетирования капиталовложений (ICBI).^[11] Согласно их веб-сайту, резервное исследование «план финансирования должен быть подготовлен на основе денежного потока»;^[12] тем не менее, цель финансовой части исследований резервов состоит в том, чтобы рассчитать «текущее состояние резервного фонда и стабильный и справедливый план финансирования для компенсации продолжающегося ухудшения состояния, что приведет к получению достаточных средств, когда те ожидаемые крупные общие расходы фактически произойдут» (см. над). Поскольку анализ денежных потоков касается только фактических транзакций, его математически нельзя использовать для будущего планирования любых затрат, которые меняются со временем, независимо от того, являются ли эти изменения результатом фактических изменений затрат или инфляции, если только он не пересматривается часто с обновленными будущими затратами. . Кроме того, поскольку оценки будущих затрат, основанные на анализе денежных потоков, являются линейными, а инфляция - нет; математически, использование расчетов денежных потоков для определения резервных депозитов не может рассчитать требуемые депозиты, которые справедливо распределяют затраты между владельцами пропорционально их собственности, не может гарантировать, что всегда будут доступны достаточные средства, когда они необходимы, и не может точно определить текущий статус.

US FHA

30 июня 2011 г. Департамент жилищного строительства и градостроительства опубликовал письмо залогодержателя 2011-22, которое сделало обязательным изучение резервов для всех новых кондоминиумов, подающих заявку на Застрахованные кредиты FHA одобрение, включая реабилитационные преобразования кишечника и не кишечника. Это новое правило вступило в силу 1 сентября 2011 года. Кондоминиумы должны продемонстрировать, что не менее 10% годового дохода от оценки направляется на отчисления в резервы. FHA обеспечивает соблюдение требования по статье 10% бюджета на национальном уровне, запрещая кредитование проектов, которые не соответствуют этому требованию.^[13] Кроме того, Письмо залогодержателя 2011-22 предусматривает, что все другие кондоминиумы, запрашивающие одобрение проекта FHA, могут быть обязаны подать текущее (завершенное в течение последних 24 месяцев) исследование резерва по своему усмотрению или в тех случаях, когда финансовые документы не соответствуют достаточным финансовым требованиям кондоминиума. ассоциация.^[14]

Фанни Мэй

1 декабря 2010 г. Fannie Mae опубликовала объявление SEL 2010-16. Новые правила, изложенные в объявлении, вступили в силу 1 марта 2011 года. В соответствии с этими рекомендациями исследования резервов были обязательными для всех недавно переоборудованных кондоминиумов, не относящихся к кишечнику, для того, чтобы соответствовать критериям утверждения проекта Fannie Mae.^[15] Все другие типы кондоминиумов имеют возможность подать соответствующее исследование резервов или должны добавить статью бюджета для резервов, равную 10% годового дохода от оценки.

Канада

В Канаде законодательство, регулирующее деятельность кондоминиумов и страт-корпораций, носит провинциальный характер. Нет никаких национальных стандартов ведения резервных специалистов в отношении поведения, отчетности, методологии, формулы расчета, кроме стандартов конкретных профессиональных организаций. Отсутствие национальной организации специалистов по планированию резервов привело к тому, что отчеты об исследовании запасов, содержащие жизненно важную финансовую информацию, были подготовлены с использованием упрощенных приложений для электронных таблиц и прогнозов, которые не соответствуют требованиям финансовой отчетности Канадских стандартов финансовой отчетности и обеспечения достоверности информации.^[16]

А Исследование резервного фонда финансовый документ, который, вероятно, будет рассмотрен аудитор и должны соответствовать этим стандартам. Исследование резервного фонда также требует технических знаний в отношении конструкции и систем здания. Именно по этой причине эти отчеты в первую очередь готовятся инженеры, архитекторы, оценщики, строительные инспекторы и т. д. Процесс составления бюджета капиталовложений в отношении планирования управления резервами разъяснен в Международные институты бюджетирования капиталовложений (ICBI) Общепринятые стандарты обучения резервам опубликовано в апреле 2015 г.^[17]

Стандарты исследования запасов ICBI очень специфичны в отношении информации, которая должна содержаться в отчете, и методов расчета, используемых при предоставлении финансовых прогнозов. Стандарты также специфичны в отношении программного обеспечения, используемого для создания финансовых прогнозов. Специалист по запасам, предоставляющий отчеты об исследовании запасов / амортизации, которые соответствуют этим стандартам, должен использовать формулы, предоставленные ICBI.

Ассоциированные специалисты по планированию резервов Канады Inc. (ARPC)^[18] - это национальная группа резервистов, обучающихся по различным специальностям и специальностям. Члены ARPC приняли стандарты ICBI и включили их в процесс планирования управления запасами. Все участники используют программное обеспечение для анализа резервных фондов. RFA Pro^[19] поскольку он прошел независимую аудиторскую проверку национальной бухгалтерской фирмой и отвечает всем требованиям Общепринятых стандартов исследования резервов ICBI. Шаблоны отчетов и все финансовые отчеты в соответствии со стандартами включены в аналитическую систему RFA Pro.

Методы и цели финансирования

Существует несколько методов и целей финансирования резервного исследования. Эти методы могут использоваться для разработки стратегии финансирования, которая соответствует терпимости общества к риску. В терминологии Стандартов исследований национальных заповедников:^[20] Существует два основных способа расчета взносов: «Денежный поток» или «Компонент» (также известный как «Прямая линия»). В той же стандартной терминологии исследования национальных резервов выделяются четыре цели финансирования: полное финансирование, пороговое финансирование, базовое финансирование и обязательное финансирование. Благодаря большей вычислительной гибкости и способности позволять пользователю сосредоточиться и достичь любой из четырех целей финансирования, метод «денежного потока» стал популярным.^[21] Четыре цели финансирования (взяты из Национальных стандартов исследования резервов).^[20])являются следующими:

«Прямое финансирование», также называемое «Компонентное финансирование», представляет собой метод расчета необходимых взносов в резервы на основе аннуитета для каждого компонента. Если компонент полностью профинансирован, взнос компенсирует амортизацию компонента. Если все компоненты полностью профинансированы, стоимость амортизированного имущества плюс резервный фонд составит полную приведенную стоимость имущества.^[22]
«Базовое финансирование» описывает цель иметь в наличии достаточные резервы, чтобы никогда полностью не закончиться деньги. Этот план иногда называют «положительным». При меньшем количестве денежных средств в депозитах, ассоциации с целью базового финансирования имеют более высокие случаи специальных оценок и / или отсроченного обслуживания.^[23]
«Пороговое финансирование» описывает цель, выбранную правлением, отличную от уровня 100% (полное финансирование) или просто сохранения положительного денежного дохода (базовое финансирование). Это может быть конкретная цель процентного финансирования или целевой остаток денежных средств. Пороговое финансирование часто выбирается между полным финансированием и базовым финансированием.
«Законодательное финансирование» описывает достижение цели, как описано или требуется местными законами или кодексами.

Все цели финансирования предназначены для покрытия точно таких же расходов, указанных в списке компонентов резерва. Таким образом, расходы идентичны, отличается только размер резервного фонда по годам. Это означает, что размер резервных взносов между различными целями резервного финансирования часто относительно невелик (обычно всего 10–15%).

Квалификация и уровни обслуживания

Резервные исследования могут быть созданы членами правления-добровольцами, их профессиональными менеджерами, полученными через различных профессионалов, специализирующихся на подготовке резервных исследований, или крупных архитектурных или инженерных фирм, которые завершают резервные исследования в качестве небольшого аспекта своего более крупного бизнеса. Недавно были созданы критерии сертификации, позволяющие упорядочить систему идентификации тех лиц, которые прошли специальную подготовку в области создания резервных исследований. Один из таких сертификатов, сертификат специалиста по запасам (RS), доступен через Институт общественных ассоциаций (CAI). Для получения этого сертификата кандидаты должны подготовить не менее 30 дополнительных исследований за последние 3 календарных года, иметь степень бакалавра в области управления строительством, архитектуры или инженерии (или что-то подобное, основанное на опыте и образовании) и соблюдать различные другие правила. и кодексы поведения.^[20]

Еще одно свидетельство - это профессиональный аналитик резервов (PRA), созданный и продвигаемый собственной торговой организацией отрасли изучения резервов, Ассоциацией профессиональных аналитиков резервов (APRA).^[24] PRA была первым органом по аккредитации резервных специалистов. Учетные данные PRA аналогичны тем, что для получения требуются годы, продемонстрированный опыт и соблюдение стандартизированной терминологии, хотя уровни опыта немного выше, чем требуется для RS, и их усилия включают исследования как внутри, так и за пределами отрасли ассоциации домовладельцев. APRA также требует, чтобы его PRA поддерживали квалификацию при непрерывном обучении.

В Канаде существует несколько направлений и программ обучения. Институт недвижимости Канады (REIC) предлагает программу сертифицированного планировщика резервов (CRP), которая является единственной признанной на национальном уровне специальностью, указанной в законодательстве провинции (некоторых провинций) как квалифицированная. Члены Института аттестации Канады (AIC) должны использовать методологию и стандарты программы REIC, если они хотят заполнить отчет. Это включает в себя подготовку сравнительного анализа и оценку резервного фонда как процентного финансирования.

Канадская национальная ассоциация оценщиков недвижимости (CNAREA) предлагает программу «Планировщик резервных запасов» (DRP) назначенным членам-оценщикам с 2012 года. Для получения статуса DRP требуется продемонстрированный опыт и соблюдение стандартизированной терминологии и методологии. Все назначенные планировщики DRP должны использовать программное обеспечение RFA Pro Reserve Fund Analysis или предоставлять отчет по обеспечению качества выбранных ими методов расчета. Технологи и технические специалисты прикладных наук Британской Колумбии (ASTTBC) предлагают программу обучения аналитиков зарегистрированного резервного фонда (RRFA) для домашних инспекторов, поскольку домашним инспекторам запрещено заполнять отчеты об амортизации / исследования резервов в соответствии с их уставом. По состоянию на 2013 год Подразделение Sader School of Business Real Estate предлагает первый из двух курсов для сертификации, называемых Программой планирования резервного фонда (RFPP), но пока ни одна торговая группа не признала это обозначение.

Существует три типа исследований резервов, основанных на стандартах, установленных Ассоциацией профессиональных аналитиков резервов и Институтом общественных ассоциаций, которые различаются тем, насколько исчерпывающе проводится физический анализ. Эти три типа исследований резервов позволяют ассоциации выбрать «Уровень обслуживания», соответствующий их текущим потребностям подготовки бюджета и раскрытия информации. Перечисленные в начале наиболее исчерпывающего, они:

«Полное» исследование резерва (создание исследования запасов, включающее создание списка компонентов, измерение / количественную оценку всех компонентов резервов, а также определение срока полезного использования, оставшегося срока службы и текущей стоимости замены на основе тщательной визуальной проверки на месте). Обратите внимание, что для большинства ассоциаций «полное» исследование резерва необходимо провести только один раз. После того, как будет выполнено «полное» исследование резерва, в последующие годы ассоциация сможет выбрать один из двух вариантов обновления изучения резерва, показанных ниже:
Резервное исследование "Обновление с посещением объекта" (обновление существующего исследования запасов, включающее тщательную визуальную инспекцию на месте, но при условии, что все компоненты были должным образом идентифицированы и количественно определены). Этот тип обновления часто выполняется каждые два-пять лет.
Исследование заповедника "Обновление без посещения" (обновление существующего исследования резерва без осмотра объекта, проведенное путем интервьюирования клиентов и интервью со знающими продавцами и поставщиками услуг). Этот тип обновления обычно выполняется в период между обновлениями с посещением сайта.

Обратите внимание, что в выпуске Общепринятых стандартов исследования запасов Международного института бюджета капиталовложений (ICBI), опубликованном в апреле 2015 года, мнения отличаются от представленных выше. ICBI соглашается с тремя ТИПАМИ исследований запасов, указанных выше (полное исследование запасов, обновление с анализом запасов на месте, и обновление без анализа запасов, исследование запасов), но отличается тем, что они представляют собой «типы обязательств», а не уровни обслуживания. . ICBI определил три уровня обслуживания: (1) независимое исследование запасов, (2) план управления резервами и (3) консультации.

Обычно исключаемые компоненты общей зоны

Некоторые общие компоненты области могли быть исключены из вашего резервного исследования или были включены в список компонентов как «исключенный элемент» и не финансировались. Эти компоненты обычно попадают в одну или несколько категорий, перечисленных ниже.

Стоимость ниже порога - Затраты на ремонт и / или замену компонентов, которые считаются слишком небольшими, чтобы считаться капитальными затратами и обычно включаются в операционный бюджет или бюджет на техническое обслуживание ассоциации, не финансировались в этом исследовании. Минимальные пороговые затраты определяются ассоциацией или вашим резервным аналитиком на основе типичных минимальных пороговых затрат для ассоциаций аналогичного размера.

Операционные расходы - Они происходят не реже одного раза в год и могут эффективно закладываться в бюджет на каждый год. Они характеризуются как достаточно предсказуемые как по частоте, так и по стоимости. Операционные расходы включают в себя все мелкие расходы, которые в противном случае не повлияли бы отрицательно на операционный бюджет из года в год.

Очень долгий или непредсказуемый ожидаемый срок полезного использования - Компоненты, которые при надлежащем техническом обслуживании имеют очень долгий срок полезного использования и которые невозможно точно спрогнозировать, были исключены из этого отчета о запасах. Эти компоненты могут потребовать технического обслуживания и ремонта, которые обычно финансируются из операционного бюджета ассоциации.

Улучшения юнита - Улучшения, внесенные в собственность, которые подпадают под краткое описание подразделения Управляющих документов (ответственность владельцев), как правило, не считаются собственностью сообщества или ответственностью ассоциации.

Другие не принадлежащие ассоциации - Усовершенствования, установленные на участке, но принадлежащие другим сторонам, таким как правительственные агентства, коммунальные предприятия, Почтовая служба США и т. Д., Не включены в это исследование резерва. Замена и обслуживание этих улучшений обычно не входит в обязанности ассоциации.

Кроме того, составление бюджета обычно исключается для ремонта или замены активов, предполагаемый срок полезного использования которых равен или превышает расчетный срок полезного использования объекта, сообщества в целом или превышает установленный законом срок службы сообщества, как это определено в уставные документы ассоциации. Примеры включают полную замену фундамента, лифтов, проводки, а зачастую и водопровода. Также исключаются незначительные расходы, которые могут быть покрыты за счет операционных или резервных непредвиденных обстоятельств, либо иным образом из общего фонда обслуживания. Расходы, вызванные стихийными бедствиями, несчастными случаями или другими происшествиями, которые более правильно застрахованы, а не зарезервированы, также исключаются.^[25]