Развитие жилого кластера - Residential cluster development

А Развитие жилого кластера, или развитие открытого пространства, представляет собой группировку жилых объектов на участке застройки с целью использования дополнительной земли в качестве открытого пространства, отдыха или сельского хозяйства. Он становится все более популярным в развитие подразделения потому что это позволяет застройщику гораздо меньше тратить на землю и получать примерно такую же цену за единицу, как и на отдельные дома. Однако общие сады могут стать источником конфликтов. Заявленные преимущества включают больше зеленого /публичное место, более близкое сообщество и оптимальное управление ливневыми водами. Развитие кластера часто сталкивается с возражениями при планировании.

Согласно с Уильям Х. Уайт По словам автора «Кластерного развития», существует два типа кластерного развития. Таунхаус развитие и супер развитие. Примеры таунхаусов включают: Парк Моррелл, Филадельфия, Пенсильвания, Хартшон в Ричмонде и Дадли-сквер в Шривпорте. Примеры супер-разработки включают Рестон, Вирджиния, Крофтон, Мэриленд и Американа Фэйрфакс в Вирджинии.

Фон

Во многом кластерное развитие практиковалось с самых ранних общин - от средневековой деревни до Город Новой Англии. Однако это не было официально оформлено как современная концепция до начала пригородное разрастание и повсеместное распространение особняк развития. Идея развития Кластера была создана как альтернатива «условному разделению». Первое сознательное применение разработки кластера было в Рэдберн, Нью-Джерси в 1928 году. Хотя он был основан на английском планировании и Эбенезер Ховард Движение "Города-сады" использовало принципы кластерного развития. Вслед за Рэдберном многие другие города Нью-Джерси применяли эти принципы при планировании, особенно при планировании «деревенской зелени» в Хиллсборо, Нью-Джерси и Брансуик-Хилл в Южном Брансуике. В остальной части страны использование кластерного развития выросло в основном в Мэриленде и Вирджинии; особенно в Рестоне и американском округе Фэрфакс.

В настоящее время кластерная разработка применяется на всей территории США. Это особенно сильно продвигается в штатах Среднего Запада, у которых были серьезные проблемы с разрастанием больших пригородов, таких как Миннесота, Иллинойс, Огайо и Висконсин.

Что такое кластерное развитие?

Кластерное развитие, также известное как развитие сохранения, представляет собой подход к планированию участка, который является альтернативой традиционному развитию подразделения. Практика развития с низким уровнем воздействия, когда жилые объекты в предлагаемом районе группируются ближе друг к другу, чтобы использовать остальную часть земли для открытых пространств, отдыха или ведения сельского хозяйства. Кластерное развитие отличается от запланированная разработка блока (PUD) из-за того, что PUD включает в себя сочетание жилых, коммерческих, промышленных или других целей, тогда как кластерное развитие в первую очередь сосредоточено на жилой зоне. ^[1]

Цель

Целью развития кластера является:

продвигать интегрированный дизайн сайта с учетом природных особенностей и топографии
защищать экологически чувствительные районы застройки, а также постоянно сохранять важные природные особенности, лучшие сельскохозяйственные угодья и открытые пространства
минимизировать загрязнение из неточечных источников за счет уменьшения площади непроницаемые поверхности местный
поощрять экономию затрат на инфраструктуру и техническое обслуживание за счет таких практик, как уменьшение площади, которую необходимо вымостить, и уменьшение расстояния, на которое необходимо прокладывать коммуникации
основная цель - создать больше пространства для открытого пространства, отдыха и большего социального взаимодействия^[2]

Преимущества

Благодаря более пористому грунтовому покрытию и меньшему количеству непроницаемых поверхностей, таких как асфальт и бетон, снижается риск затопления и эрозии от ливневых вод. Экономические выгоды от кластерного развития могут включать меньшее количество инфраструктуры, которую нужно построить - меньше дорог, канализационных и инженерных сетей. Более высокая плотность жилых кварталов также означает большую эффективность таких услуг, как общественный транспорт, а также может способствовать увеличению использования велосипедов и поощрению пешеходов. Дополнительное открытое пространство, доступное благодаря этому типу застройки, оставляет место для парков, троп и общинное сельское хозяйство.

вопросы

После Второй мировой войны миграция из городов в пригороды стала доминирующей тенденцией в Америке. Люди приобретали любую землю, которую могли найти; в результате разработчики попытались выжать как можно больше участков на сайтах разработки. Затем общины разработали правила зонирования, чтобы ограничить количество единиц и плотность, разрешенную на участке. Хотя это зонирование защищало землю для сообществ и в некоторой степени предохраняло землю от застройки, именно это в конечном итоге привело к разрастанию пригородов, которое мы знаем сегодня.^[3] Именно это зонирование пытается исправить кластерное развитие, и это основная проблема, с которой оно сталкивается.

Большинство муниципалитетов установили зонирование, которое ограничивает застройщиков, советы по планированию и сообщества использовать только эту традиционную застройку. Таким образом, практику традиционного развития трудно изменить из-за установленных стандартов, привычности процедуры и боязни предпринять что-то новое. В ответ на это такие группы, как Американская ассоциация планирования разработали типовое постановление, которое обеспечивает основу для кластерного развития. Это постановление нетрудно выполнить административно, но политически проблематично из-за консервативного сопротивления.

Восприятие людьми личного пространства во многом связано с этим сопротивлением. Во многих случаях люди предпочитают жить в пригороде с намерением иметь большой участок земли; поэтому этих людей трудно убедить жить вместе. Убеждение людей согласиться на небольшие размеры участков и более высокую плотность проживания остается одним из самых больших препятствий на пути развития кластеров. Это препятствие в основном можно преодолеть с помощью правильного дизайна участка, который предоставляет домам беспрепятственный вид и эффективное личное пространство. Просвещение людей о преимуществах лучшего сообщества и открытого пространства может служить стимулом для изменения восприятия.

Дополнительным препятствием для развития кластеров является сложность создания небольших участков при отсутствии городской канализационной системы. При использовании септических систем на каждом участке под застройку должно быть достаточно земли для поля выщелачивания (иногда земля требуется для двух полей выщелачивания, дополнительная земля зарезервирована). Необходимое количество земли пропорционально размеру септической системы и почвенным условиям, которые должны обеспечивать безопасное проникновение сточных вод в землю. В областях, где используется вода из скважины, может потребоваться дополнительная площадь участка, чтобы в достаточной степени отделить скважину от поля выщелачивания. Это может привести к минимальному размеру участка в 1 акр (4000 м²) или более, что затрудняет развитие кластера.

Однако установка комплексной станции очистки сточных вод (КОС) для развития (которая действует как небольшая кластерная установка, исключающая необходимость в отдельных септических резервуарах) или использование биофильтров с каждой септической системой делают приемлемыми меньшие размеры партии.^[4] Кроме того, наличие пакета очистных сооружений уменьшает диаметр и глубину коллекторных канализационных линий для кластера, тем самым снижая общую стоимость инфраструктуры.

Последний основной вопрос кластерного развития - это проблема открытого, рекреационного и сельскохозяйственного пространства. Эти области служат во многих отношениях как преимущества, но также являются проблемами, которые необходимо решить. Поддержание открытого и рекреационного пространства требует создания ассоциаций домовладельцев, которые требуют уплаты налогов, страховки и общего содержания. Для типичного подразделения в этом не было бы необходимости, но у людей были бы свои собственные расходы на обслуживание. Что касается сельского хозяйства: людям нравится жить рядом с ним до тех пор, пока не возникнет необходимость вносить удобрения или пестициды. Этого факта нельзя избежать, но при правильном использовании кластерного развития могут возникнуть более широкие промежутки и барьеры между сельскохозяйственными землями и жилой недвижимостью, что ограничит воздействие нежелательных побочных продуктов.

заявка

Типовое постановление для кластерного развития - это раздел 4.7 Кодексов разумного роста, выпущенных Американской ассоциацией планирования. Наряду с представлением концепции застройки жилого кластера, постановление описывает процесс подачи заявки, планирование сайта и реализация.

Основными условиями для применения кластерного развития являются то, что разрешены все основные или вспомогательные виды использования и разрешены многоквартирные дома, дуплексы и таунхаусы. А также применение требований к максимальному охвату участка, соотношению площадей, высоте здания и парковке ко всему участку, а не к отдельному участку. Условия кластерного развития требуют, чтобы площадь участка составляла не менее 2–5 акров (20000 м²).²) и нет минимальных размеров партии; кроме того, каждый дом не может находиться на расстоянии более 12 футов (3,7 м) от улицы с двором не менее 7,6 м (25 футов). Также должна быть возможность разместить более одного основного здания на каждом участке, и, наконец, не менее 25% участка используется под открытое пространство.

Включенный в заявку план участка должен состоять из планировки улиц и тротуаров, максимального количества и типа предлагаемых жилых единиц и их площади с расчетами; а также зона парковки, open space и другие аксессуары. Чтобы рассчитать разрешенное количество жилищ, необходимо измерить общую площадь участка в акрах и десятых долях акра, а затем вычесть общую площадь общественных и частных улиц и общественных улучшений; оставшаяся часть будет застроенной площадью. Затем разделите чистую площадь застройки на минимальный размер лота; округлите это число до ближайшего меньшего числа, и получится максимальное количество единиц.

Особенности дизайна

При разработке кластера существуют различные отличительные особенности дизайна: учет природных особенностей / топографии, меньший размер участка, использование тупиков и использование определенных методов управления отходами / ливневыми водами.

Наряду с дизайном площадки, конструктивные особенности управления сточными / ливневыми водами являются принципиальным аспектом развития кластера. За счет максимального увеличения потока над сушей и стратегического использования рельефа и растений для замедления, удержания и очистки стока можно справиться с большей частью ливневых вод. Кроме того, существует множество вариантов обращения со сточными водами; такие методы, как общинные дренажные поля, ирригационные системы и упаковочные заводы, могут значительно снизить стоимость инфраструктуры и улучшить окружающую среду.^[5]

Смотрите также

[1] Уайт, Уильям. Clust Development

[2] Коды умного роста 2.0

[3] Уайт, Уильям. Кластерное развитие

[4] Андерсон, Ларц. Планирование искусственной среды

[5] Мичиган

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]