Дисперсия (землепользование) - Variance (land use)

А отклонение это отклонение от набора правил, которые муниципалитет применяет к землепользованию и развитие земли обычно зонирование постановление строительный кодекс или муниципальный кодекс. Способы использования отклонений могут сильно различаться в зависимости от муниципалитет. Дисперсия также может быть известна как отклонение стандартов, ссылаясь на стандарты разработки содержится в коде. Дисперсия часто предоставляется Правлением или Комитет по корректировке.

Описание

Дисперсия - административное исключение из землепользование нормативные документы. Использование и применение отклонений может значительно различаться в большом количестве муниципалитетов по всему миру, которые регулируют землепользование с помощью этой модели. Выпуск отклонений может быть очень распространенным или почти неслыханным случаем в данном муниципалитете. Это может зависеть от правил муниципалитета, искусственной среды и модели развития и даже политического климата. Один город может рассматривать отклонения как обычное дело, в то время как другой город может рассматривать отклонения как весьма необычные исключения из нормы. Отношение сообщества и политический климат могут измениться в пределах города, влияя на способ предоставления отклонений, даже если не вносятся изменения в правила, регулирующие отклонения.

Как правило, в Соединенных Штатах процедура отклонения должна быть доступна землевладельцу по запросу, в противном случае муниципалитет может столкнуться с угрозой совершения регулирование. Процесс отклонения был описан как «конституционный предохранительный клапан» для защиты прав землевладельцев.

Типы

В практике планирования местного землепользования обычно используются две широкие категории отклонений: площадь (или масса) отклонения и использовать отклонения.[1]

An отклонение площади это самый распространенный тип. Он может быть запрошен застройщиком или землевладельцем, когда необычная конфигурация земли или иногда физические улучшения (сооружения) на земле требуют ослабления применимых правил, чтобы избежать отказа землевладельцу в тех же правах и использовании собственности, которыми он пользуется. владельцами соседних объектов. В качестве примера из учебника можно привести дом, построенный на участке необычной формы. Если нестандартная форма участка мешает землевладельцу или застройщику соблюдать стандарты строительства неудачи указанное в коде, отклонение может быть запрошено, чтобы позволить уменьшенное отступление. Другой - дом, построенный на склоне. Если наклон Из-за того, что высота лота является обременительной - обычно из-за того, как кодекс муниципалитета требует измерения высоты, - тогда может потребоваться отклонение для конструкции увеличенной высоты из-за особых условий на участке.

А использовать дисперсию это отклонение, которое разрешает использование земли, обычно не разрешенное постановлением о зонировании.[2] Такая дисперсия имеет много общего с разрешение на специальное использование (иногда называемое условным разрешением на использование). Некоторые муниципалитеты не предлагают этот процесс, предпочитая решать такие ситуации на основании специальных разрешений на использование. Предоставление дисперсии использования также может быть фактически аналогично изменению зоны. В некоторых случаях это может считаться точечное зонирование, что запрещено во многих юрисдикциях.

В любом случае запрос на отклонение оправдан только в том случае, если для партии существуют особые условия, которые создают трудности, затрудняющие соблюдение нормальных требований кодекса. Точно так же можно разумно отклонить запрос на отклонение от обычной партии без особых условий. Особые условия или трудности обычно возникают из-за определенной физической конфигурации участка или его структур. Финансовое или личное положение заявителя обычно не принимается во внимание. Согласно большинству кодексов, регулирующих отклонения, утверждение отклонения не должно приводить к угрозе для здоровья или безопасности людей и не должно предоставлять особые привилегии владельцу собственности. Другими словами, когда предоставляется отклонение, любой другой владелец собственности с аналогичными условиями на участке должен иметь возможность получить аналогичное отклонение; к этому критерию часто обращаются, цитируя прецедент.

Смотрите также

использованная литература

1 ^информация о зонировании о жилой инвестиционной собственности

  1. ^ Хох, Чарльз Дж., Изд. (2000). Практика планирования местного самоуправления (Третье изд.). Учебный институт ICMA. п. 348. ISBN  0-87326-171-2.
  2. ^ Хох, Чарльз Дж., Изд. (2000). Практика планирования местного самоуправления (Третье изд.). Учебный институт ICMA. п. 348. ISBN  0-87326-171-2.

внешние ссылки

  • Страница землепользования Шиндлера (группа специалистов по землепользованию Мичиганского государственного университета) [1]
  • Институт земельной политики Университета штата Мичиган [2]