Регулирующий прием - Regulatory taking

В Конституционное право США, а регулирование это ситуация, в которой правительство регулирование ограничивает использование частной собственности до такой степени, что регулирование фактически лишает владельцев собственности экономически разумного использования или ценности их собственности до такой степени, что лишает их полезности или ценности этой собственности, даже если регулирование формально не лишают их права собственности на него.

Закон Соединенных Штатов

В общее право юрисдикции, правительства штатов традиционно пользуются власть полиции, согласно которому правительство может регулировать различные аспекты жизни своих подданных.

Однако согласно американскому законодательству это право не распространяется ни на прямую передачу правового титула на частную собственность, ни на ее фактический эквивалент. Вместо этого сила принудительное отчуждение представляет собой отдельную и самостоятельную власть, которая позволяет правительству лишать собственника собственности права собственности или полезности такой собственности, но когда оно делает это, оно должно выплатить справедливую компенсацию. Некоторые штаты, а не федеральное правительство, используют стандарт полной компенсации, а не стандарт справедливой компенсации.

Эта сила ограничена в Пятая поправка к Конституции Соединенных Штатов, и распространяется на штаты в соответствии с положением о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатая поправка. (Пятая поправка запрещает Федеральное правительство от изъятия собственности в общественное пользование без "справедливой компенсации", что американские суды истолковали в обычном случае как "Справедливая рыночная стоимость ".) Этот запрет считается включены в Пункте о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки (которая запрещает правительствам штатов лишать людей их собственности без надлежащей правовой процедуры).

Физическое занятие

Самая прямая претензия в отношении выкупа возникает, когда правительство физически занимает некоторую часть собственности землевладельца без компенсации: это прямо выражается в простом языке самой поправки. Это «отнятие» некоторого имущества без компенсации. За некоторыми исключениями, прямое физическое занятие, временное или постоянное, представляет собой захват. В некоторых случаях мы находим споры вокруг того, действительно ли действия правительства представляют собой физическое прямое и немедленное занятие земли. Ведущий случай Соединенные Штаты против Каусби, 328 U.S. 256 (1946), в котором землевладелец подвергался непрерывным полетам на малых высотах значительно ниже признанного на федеральном уровне воздушного пространства авиации. Требуя компенсации, Суд постановил:

Землевладелец владеет по крайней мере такой же площадью над землей, какой мы можем занять или использовать в связи с землей. См. Hinman v. Pacific Air Transport, 9 Cir., 84 F.2d 755. Тот факт, что он не занимает это место в физическом смысле - путем возведения зданий и т.п., - не является материальным. ... В этом случае, как и в деле Portsmouth Harbour Land & Hotel Co. против Соединенных Штатов, выше, убытки были не просто косвенными. Они были результатом прямого вторжения во владения респондентов. Как указано в деле United States v. Cress, 243 U.S. 316, 328, 37 S.Ct. 380, 385, «... именно характер вторжения, а не размер нанесенного им ущерба, если ущерб является значительным, определяет вопрос, является ли оно захватом». Полеты над частной землей недопустимы, если только они не являются настолько низкими и частыми, что являются прямым и немедленным вмешательством в пользование землей и ее использование.

Исключением из этого правила является конкретный случай, когда правительство оккупировало чей-то дом и использовало его в качестве места проживания солдат. В мирное время это прямо запрещено Третья поправка к Конституции США а также Пятой поправкой, и, таким образом, конфискация собственности с этой целью будет неконституционной, даже если будет выплачена справедливая компенсация.

Нормативное ограничение на использование имущества

Напротив, постановление, ограничивающее использование собственности для достижения законных общественных целей, не будет считаться изъятием только потому, что оно снижает ценность или полезность этой земли. Однако, когда регулирование заходит слишком далеко (как сказал судья Холмс, Пенсильвания угольная компания против Махона ), оно будет признано в судебном порядке эквивалентом изъятия, которое не может иметь места без выплаты справедливой компенсации собственнику имущества.

Проблема регулирующих сборов возникает из-за взаимодействия между упражнениями традиционного власть полиции и упражнения принудительное отчуждение. Полицейская власть - это неотъемлемая власть правительства штата, которая делает то, что разумно необходимо для продвижения и защиты общественного здоровья, безопасности, благосостояния и нравственности.

Есть множество примеров, когда Верховный суд США обнаружил, что суды штатов обоснованно пришли к выводу, что "здоровье, безопасность, нравственность или общее благосостояние" будут поддерживаться путем запрета определенных предполагаемых видов использования земли. И в этом контексте Верховный суд неоднократно оставлял в силе правила землепользования, которые отрицательно сказывались на признанных интересах в сфере недвижимости.

Законы зонирования являются классическим примером; видеть Хадачек против Себастьяна, 239 U.S. 394 (1915) (запрет на строительство кирпичных заводов в определенных районах); Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926) (запрет на промышленное использование); Гориб против Фокса, 274 U.S. 603, 608 (1927) (требование, чтобы части участков оставались незастроенными); Уэлч против Свази, 214 U.S. 91 (1909) (ограничение по высоте), которые рассматривались как допустимые действия правительства даже при запрете наиболее выгодного использования собственности.

Однако ограничения по зонированию не могут отказать собственнику любой экономически выгодное использование своей земли. Предположим, что для зоны «жилая застройка низкой плотности» требуется жилой дом есть отступление (расстояние от края участка до края участка строительство ) не менее 100 футов (30 м). Если бы конкретный участок имел глубину всего 100 футов (30 м), на нем было бы невозможно построить дом.

Правительственное регулирование землепользования, которое запрещает собственнику собственности какое-либо экономически целесообразное использование, считается изъятием затронутой собственности. См., Например, Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины, 505 U.S. 1003 (1992), Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес (1987). Общий подход к этому вопросу был изложен в Аджинс против города Тибурон, 447 US 255 (1980), в котором говорится, что применение правил землепользования к определенному участку собственности является изъятием только «в том случае, если постановление существенно не продвигает законные государственные интересы ... или отказывает собственнику в экономически целесообразном использовании его земельные участки." Однако в Лингл против Шеврона, 544 U.S. 528 (2005), Верховный суд отменил критерий "существенно продвинутого" изъятия. Когда государственное регулирование влияет на изъятие частной собственности посредством такого чрезмерного регулирования, владелец может инициировать обратное осуждение производство по делу о взыскании справедливой компенсации за изъятие его или ее собственности при условии преодоления процессуальных препятствий.

В последние годы концепция регулирующего изъятия использовалась более свободно - вне конституционного смысла - группами, занимающимися правами собственности, включая нормативные акты, снижающие стоимость собственности на меньшие суммы. Избирательные инициативы на основе этой интерпретации (например, Орегонского Мера 37 ) были выдвинуты по крайней мере в семи штатах в период с 2000 по 2006 год. Все эти штаты находятся на западе Америки, но значительная часть финансирования инициатив поступает из источников на восточном побережье.[1]

Обратное осуждение

Обратное осуждение - это термин, который описывает иск, предъявленный к правительству, в котором владелец собственности требует компенсации за "изъятие" его собственности в соответствии с Пятой поправкой. В штатах, которые запрещают безвозмездное изъятие или повреждение, физический ущерб собственности включен в это определение. Термин «обратный» используется, потому что обычно осуждение приносит правительство. В контексте обратного осуждения именно владелец собственности подает в суд на правительство, заявляя о захвате (или повреждении) собственности без справедливой компенсации. Видеть San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего, 450 U.S. 621, 638 n.2 (1981) (судья Бреннан не согласен); Соединенные Штаты против Кларка, 445 U.S. 253, 257 (1980); Аджинс против города Тибурон, 447 U.S. 255, 258 n.2 (1980).

Конституционная история

Авторы Конституции Соединенных Штатов были выходцами из страны, где феодальные права собственности исходили от короля и дворянства. В XVII и XVIII веках концепция прав собственности резко изменилась. «К XVI веку не было« свободных »земель ни на Британских островах, ни в Западной Европе. Каждый акр принадлежал кому-либо, либо частному лицу, либо правительству в форме короны. Законы первородства и следствия означали что земельное владение должно быть передано старшему сыну в целости и сохранности, а те, у кого нет земли, в значительной степени бессильны ". Особое значение в это время имели труды великого английского политического теоретика. Джон Локк (1632–1704). Для Локка частная собственность возникла из естественного права и существовала до создания правительства. Таким образом, право владеть собственностью не зависело от прихотей короля или парламента; Напротив, основной целью правительства была защита прав собственности, поскольку эти права лежали в основе всех свобод.

Маловероятно, что основатели США считали право собственности на собственность абсолютным. Они понимали, что в обществе владение собственностью, да и сама стоимость самой собственности, в некоторой степени основываются на взаимных обязательствах. "Право собственности на землю - наиболее осязаемую и в первые дни Республики наиболее важную форму собственности - никогда не означало абсолютного контроля над этой собственностью или неограниченного права использовать ее любым способом, каким пожелает владелец. Вернувшиеся традиции Согласно английскому общему праву, всегда устанавливались ограничения на собственность. Доктрина причинения неудобств общему праву, например, не позволяла владельцам использовать свою землю таким образом, который необоснованно ущемлял права их соседей. Обычай часто разрешал охоту на частной, незащищенной земле, или требовали, чтобы владелец разрешал доступ к рекам и озерам. Собственность в форме предприятий также имела правила для них; например, таверны, паромы и автобусные маршруты часто строго регулировались как в Англии, так и в североамериканских колониях ". [2] Хотя основатели считали право владеть собственностью священным, они определенно не считали это право подразумевающим иммунитет от регулирования.

Правительство забирает собственность для дорог, правительственных зданий, парков, военных баз, аэропортов и для сохранения запасов воды. Право брать частную собственность для общественных целей необходимо для способности поддерживать, сохранять и защищать республиканскую форму правления. В Пятая поправка в Соединенных Штатах содержит важные меры защиты от федеральной конфискации частной собственности. Говорится:

Нет человека. .... {будут} лишены жизни, свободы или имущества без надлежащей правовой процедуры; частная собственность не может быть изъята в общественное пользование без справедливой компенсации.

Текст этого пункта, кажется, обеспечивает две отдельные защиты. Первый не позволяет федеральному правительству лишать человека собственности без надлежащей правовой процедуры. Это касается любого лишения собственности, а не только сборов для общественных целей. Второй не позволяет федеральному правительству брать частную собственность в общественное пользование без справедливой компенсации.

До 1896 г. пункт о принятии пятой поправки распространялся только на федеральное правительство. После этого было решено, что Оговорка о справедливой компенсации включена в Оговорку о надлежащей правовой процедуре 14-й поправки, которая действительно применяется к штатам. Проблема суверенного иммунитета Соединенных Штатов была решена, когда Конгресс принял Закон Такера, который разрешает подавать иски против федерального правительства в Суд по федеральным претензиям США, который заседает в Вашингтоне, округ Колумбия, но принимает решения по делам со всей страны.

Случаи законного платежного средства

Ранним случаем, связанным с толкованием Пятой поправки, был Судебные тендерные дела, 79 U.S. 457 (1870) Во время американская гражданская война Закон о тендерных торгах 1862 и 1863 годов сделал бумажные деньги законной заменой золота и серебра, в том числе для оплаты ранее существовавших долгов. В Хепберн против Гризволда, Верховный суд счел законы о законных платежных средствах несовместимыми с духом Конституции, запрещающей штатам принимать "любой ... закон, нарушающий обязательства по контрактам. «Более того, суд постановил, что акт, обязывающий держателей контрактов, предусматривающих оплату золотом или серебром, принимать в качестве законного платежного средства« простые обещания заплатить доллары », был неконституционным, поскольку он лишал« таких лиц собственности без надлежащей правовой процедуры ». в соответствии с Пятой поправкой. Суд до этого времени редко считал акты Конгресса неконституционными. В 1871 году Суд с двумя новыми судьями в своем составе отменил свое решение по делам о законном платежном средстве, Нокс против Ли и Паркер против Дэвисаи объявил законы о тендерах конституционными. Пятая поправка не применяется к ущербу, причиненному в результате осуществления законных полномочий, как постановил суд, а только к прямому присвоению собственности.

Пятая поправка. ... запрещает изъятие частной собственности для общественного пользования без справедливой компенсации или надлежащей правовой процедуры. Это положение всегда понималось как относящееся только к прямому присвоению, а не к косвенным убыткам, возникшим в результате осуществления законных полномочий. Никогда не предполагалось, что оно имеет какое-либо отношение или препятствует законам, косвенно наносящим вред и убытки людям. Новый тариф, эмбарго, призыв или война неминуемо могут принести людям большие потери; действительно может обесценить ценную собственность. Они могут разрушить ценность контрактов. Но кто бы мог предположить, что из-за этого нельзя будет взимать тариф, или ввести запрет на половой акт, или ввести эмбарго, или объявить войну?

Правовая практика Четырнадцатой поправки

В Четырнадцатая поправка к Конституции Соединенных Штатов расширила защиту от некомпенсированных сборов гражданам их собственных штатов и тем самым создала новые важные средства защиты прав личности и новые возможности для федерального вмешательства в демократию штатов и местную демократию. Раздел 1 Четырнадцатой поправки гласит:

Все лица, рожденные или натурализованные в Соединенных Штатах и ​​подпадающие под их юрисдикцию, являются гражданами Соединенных Штатов и государства, в котором они проживают. Ни один штат не может принимать или обеспечивать соблюдение каких-либо законов, ограничивающих привилегии или иммунитеты граждан Соединенных Штатов; ни один штат не может лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать кому-либо в пределах своей юрисдикции в равной защите закона.

Вначале федеральные суды начали процесс постепенного включение билля о защите прав в четырнадцатую поправку. Положение о надлежащей правовой процедуре четырнадцатой поправки исторически было основным средством усиления федерального судебного надзора за конституционностью деятельности штата. Мы обнаруживаем, что первые судьи Верховного суда недоумевают по этому поводу, например, в Мюглер против Канзаса, 123 U.S. 623 (1887):

Немаловажно то, что, хотя это положение было в конституции Соединенных Штатов как ограничение власти федерального правительства в течение почти столетия, и в то время как все это время то, как полномочия этого правительства было осуществлено с завистью и подвергалось самой жесткой критике во всех его отраслях, это особое ограничение его полномочий редко упоминалось на судебном форуме или в более расширенном театре публичных дискуссий. Но хотя он был частью конституции в качестве ограничения полномочий штатов всего несколько лет, дело этого суда переполнено делами, в которых нас просят признать, что суды штатов и законодательные собрания штатов лишили их иметь гражданам жизнь, свободу и собственность без надлежащей правовой процедуры. Здесь имеется множество свидетельств того, что существует какое-то странное неправильное представление о сфере действия этого положения, обнаруженное в четырнадцатой поправке. Фактически, по характеру многих рассматриваемых нами дел и приведенным в них аргументам может показаться, что рассматриваемая статья рассматривается как средство проверки решения этого суда абстрактными мнениями каждый проигравший тяжбу в государственном суде решения против него, а также по существу законодательства, на котором такое решение может быть основано.

Права народа; Свобода личности и Билль о правах, Глава 9 [1]:

В течение 19-го и начала 20-го века в Соединенных Штатах велись большие дебаты по поводу природы прав собственности и баланса, который должен быть установлен между правами частных владельцев и бизнесменов, с одной стороны, и полномочиями полиции государства, которые были зачислены, чтобы улучшить более суровые аспекты индустриализации. Многие судьи, особенно в судебной системе, по-видимому, придерживались чистой локковской точки зрения, согласно которой нельзя ничего делать, чтобы нарушить права личности на собственность. В результате консервативные суды постоянно ограничивали как законодательные собрания штатов, так и Конгресс в их усилиях по реализации таких мер реформы, как законы о заработной плате и продолжительности рабочего времени, меры безопасности на предприятиях, регулирование тарифов на коммунальные услуги и прогрессивное налогообложение доходов. Ситуация изменилась во время Великой депрессии, когда правительство Франклина Делано Рузвельта провело многие из этих реформ на федеральном уровне. В нескольких решениях конца 1930-х и 1940-х годов, как показано в сноске 4 решения Carolene Products, Верховный суд пришел к выводу, что права собственности заслуживают меньшей защиты, чем другие меры Конституции. Начиная с 1937 года, как страна, так и ее суды начали концентрироваться на личных свободах, и особенно на значении пункта о равной защите Четырнадцатой поправки.

Дело Пенсильванского угля

Верховный суд сначала постановил, что слишком далеко идущие постановления штата могут повлиять на рассмотрение дела 1922 г. Пенсильвания угольная компания против Махона. Там, Джастис Холмс написали для большинства, что "[т]По крайней мере, общее правило состоит в том, что, хотя собственность может регулироваться в определенной степени, если регулирование зайдет слишком далеко, это будет признано изъятием"В этом случае рассматриваемый закон (Закон Колера Пенсильвании) запрещал любую добычу на заселенных землях, но Верховный суд постановил, что это была добыча угля.

Государственное законодательство в области землепользования, здравоохранения и окружающей среды обязательно ограничивает использование частной собственности. Но эти законы непосредственно не касаются частной собственности. Каковы же тогда пределы государственной власти по ограничению использования частной собственности без предоставления компенсации? Два важных случая, касающихся государственного регулирования горнодобывающей промышленности, помогают сформулировать эту проблему. Первый, Пенсильвания угольная компания против Махона, 260 U.S. 393 (1922), решение было принято Верховным судом в то время, когда Суд активно вмешивался против государственного и местного регулирования в различных контекстах. Дело возникло в результате оспаривания государственного законодательства, разработанного для решения проблемы просадки угольных шахт. Как позже объяснил Суд в Keystone Bituminous Coal Assn. v. Debenedictis, 480 U.S. 470 (1987):

Проседание угольной шахты - это понижение пластов над угольной шахтой, включая поверхность земли, вызванное добычей подземного угля. Это снижение пласта может иметь разрушительные последствия. Это часто наносит существенный ущерб фундаменту, стенам, другим конструктивным элементам, а также целостности домов и зданий. Оседание часто вызывает провалы или впадины в земле, которые затрудняют или делают невозможным развитие земли. Его влияние на сельское хозяйство хорошо задокументировано - многие проседшие участки невозможно вспахать или должным образом подготовить. Оседание также может вызвать потерю грунтовых вод и поверхностных водоемов.

С 1890 по 1920 годы угольные интересы приобрели огромные массивы полезных ископаемых по всей западной Пенсильвания. В рамках этих покупок землевладелец сохранил за собой право пользования землей, но отказался от претензий на полезные ископаемые. Многие документы, связанные с интересами к добыче полезных ископаемых, содержали отказы от права требовать возмещения убытков, нанесенных наземным интересам, в случае, если добыча нанесла ущерб наземным интересам. Как позже объяснил Суд:

Предусмотрено, что примерно 90% угля, который добывается или будет добываться петиционерами в западной Пенсильвании, было извлечено с поверхности в период между 1890 и 1920 годами. При приобретении или сохранении минерального владения заявители или их предшественники обычно приобретали или оставляли за собой определенные дополнительные права, которые позволили бы им добывать и удалять уголь. Таким образом, они получили право размещать отходы, обеспечивать дренаж и вентиляцию, а также возводить сооружения, такие как сливы, дороги или железные дороги, на поверхности. Кроме того, они обычно получали отказ от любых требований о возмещении ущерба, который мог возникнуть в результате вывоза угля.

В обоих случаях в Пенсильвании было рассмотрено законодательство штата, призванное ограничить масштабы разрушений, которые могут быть вызваны этим процессом подрыва. Угольные компании спорили Пенсильванский уголь против Махона что они получили право добывать уголь и право допускать обрушение поверхности: что эти права были куплены у первоначальных землевладельцев. Государство и землевладельцы утверждали, что право вызывать обрушение поверхности не является собственностью.

Первые операции по добыче полезных ископаемых часто удаляли настолько много подземного угля, что шахты представляли опасность для шахтеров под землей и для тех, кто проживал на поверхности. По этой причине законодательный орган Пенсильвании ограничил количество материала, который может быть извлечен из шахт внизу: чтобы оставить внизу достаточную подземную опору.

Пенсильвания угольная компания против Махона включала в себя действие отдельного землевладельца, который пытался предотвратить нарушение этого закона горнодобывающими предприятиями, подорвавшими его или ее дом. Акт собственника передал поверхность, но в явных выражениях оставлял за собой право убрать весь уголь. Согласно закону Пенсильвании, в этом документе также передавалось право на наземную поддержку угольной компании, которая, таким образом, могла удалить подземный уголь, даже если это вызвало проседание. В акте предусматривается, что получатель субсидии принимает помещение с таким риском и отказывается от всех требований о возмещении ущерба, который может возникнуть в результате добычи угля. Таким образом, угольная компания, по сути, владела правом собственности на добычу столько, сколько она хотела, без учета последствий для поверхности в результате этого деяния. Несмотря на несогласие судьи Брандейса, суд постановил, что статут Пенсильвании лишил угольные компании права добывать уголь, и это было сочтено конфискацией. В заключении Суда признается, что правительство может законно ограничивать использование собственности до некоторой степени без компенсации, но обнаружил, что этот закон зашел слишком далеко. Суд сказал:

Вряд ли правительство могло бы продолжить свое существование, если бы в какой-то степени стоимость собственности не могла быть уменьшена без оплаты каждого такого изменения в общем законе. Давно признано, что некоторые ценности пользуются подразумеваемым ограничением и должны уступать место власти полиции. Но очевидно, что подразумеваемое ограничение должно иметь свои пределы, иначе договор и положения о надлежащей правовой процедуре исчезнут. Один факт, который следует учитывать при определении таких пределов, - это степень уменьшения. Когда он достигает определенной величины, в большинстве, если не во всех случаях, должно быть проявление выдающейся власти и компенсации для поддержания действия. Итак, вопрос зависит от конкретных фактов.

По крайней мере, общее правило состоит в том, что, хотя собственность может в определенной степени регулироваться, если регулирование зайдет слишком далеко, это будет признано изъятием. Можно сомневаться, насколько далеко уходят исключительные случаи, такие как взрыв дома, чтобы остановить пожар, - и если они выходят за рамки общего правила, то не основываются ли они столько на традициях, сколько на принципах. Боудич против Бостона, 101 U.S. 16. Вообще не ясно, что несчастья или нужды человека оправдают возложение ущерба на плечи ближнего. Мы рискуем забыть о том, что сильного общественного желания улучшить общественное положение недостаточно, чтобы гарантировать достижение этого желания более коротким сокращением, чем конституционный способ оплаты изменений. Как мы уже сказали, это вопрос степени, и поэтому от него нельзя избавиться с помощью общих положений. Но мы считаем, что это выходит за рамки любых дел, рассмотренных этим Судом. Поздние решения по законам, касающимся загруженности Вашингтона и Нью-Йорка, вызванной войной, касались законов, предназначенных для временного чрезвычайного положения и предусматривающих компенсацию, которая была признана разумной беспристрастным советом. Они были на грани закона, но далеки от настоящего закона.

Дело Ассоциации каменного угля

Примерно 65 лет спустя суд рассмотрел аналогичный закон Пенсильвании, который требовал, чтобы некоторое количество подземного угля оставалось на месте для обеспечения поддержки поверхности. В деле «Битуминозный уголь» законодательство штата было воспринято Судом более благожелательно. Keystone Bituminous Coal Assn. v. DeBenedictis, 480 U.S. 470 (1987). Суд написал:

... [T] он характер правительственных действий, о которых идет речь, сильно зависит от обнаружения взятия; Содружество Пенсильвании приняло меры для пресечения того, что, по его мнению, представляет серьезную угрозу общему благополучию. [t] в этом деле нет никаких записей, подтверждающих вывод, аналогичный тому, который Суд вынес в деле «Пенсильвания уголь», о том, что Закон о просадках не позволяет петиционерам прибыльно заниматься своим бизнесом. ...

Решение Keystone характеризуется уважением к определению государства, согласно которому его законодательство способствует укреплению здоровья и безопасности населения:

В рамках нашей системы правления один из основных способов сохранения государством общественное благо ограничивает использование людьми своей собственности. Хотя каждый из нас в некоторой степени обременен такими ограничениями, мы, в свою очередь, получаем большую выгоду от ограничений, которые накладываются на других. Эти ограничения «должным образом рассматриваются как часть бремени общего гражданства».

Примечательно, что решение Keystone имеет четыре несогласия: судьи Ренквист, Пауэлл, О'Коннор и Скалия.

Сборы за здоровье и безопасность

Предположим, правительство должно сократить противопожарный барьер через лес в частной собственности, чтобы предотвратить распространение лесного пожара. Или предположим, что правительство уничтожает здоровый скот в карантинной зоне, чтобы предотвратить распространение болезни. Это инвазивные сборы, но они не подпадают под правило, описанное в предыдущем разделе. С самого начала в делах о выкупе признавалось, что «вся собственность в этой стране находится в собственности под подразумеваемым обязательством, что ее использование владельцем не должно наносить вред обществу». Мюглер против Канзаса, 123 U.S. 623, 665 (1887). Самый простой пример этого принципа возникает, когда правительство должно осудить или уничтожить собственность, чтобы предотвратить распространение болезней или другую угрозу для здоровья или безопасности населения.

"Таким образом, чтобы защитить здоровье и безопасность населения, правительство может осудить небезопасные конструкции, может закрыть незаконные деловые операции, может уничтожить зараженные деревья и, безусловно, может ограничить доступ к опасным зонам - например, земле, на которой находятся радиоактивные материалы. был выгружен, приземлился на пути потока лавы из извергающегося вулкана или приземлился на пути потенциально опасного для жизни наводнения. Когда государственное учреждение вводит эти типы правил охраны труда и техники безопасности, оно не может быть "обременено" условие о том, что [оно] должно компенсировать таким индивидуальным владельцам материальные убытки, которые они могут понести из-за того, что им не будет разрешено вредное использование их собственности, чтобы нанести вред общине "".[3]

Эволюция современного регулирующего законодательства о сборах

Penn Central

Возможно, наиболее важным современным примером регулирующих поступлений является дело о Центральном вокзале. В Penn Central Transp. Co. против Нью-Йорка, 438 U.S. 104 (1978) Суд отклонил иск о выкупе, поданный владельцем Центральный вокзал после отказа Комиссия по сохранению достопримечательностей Нью-Йорка утвердить планы строительства 50-этажного офисного здания над Центральным вокзалом. Пенн Сентрал утверждал, что согласно Закону о сохранении исторического наследия Нью-Йорка он имел право получать чистый доход от Центрального вокзала, но городское регулирование поставило его в состояние неопределенного дефицита. Суд первой инстанции согласился, но его решение было отменено по апелляции. В конце концов Верховный суд США постановил, что: владельцы не могут установить факт «изъятия», просто доказав, что им было отказано в праве использовать сверхприлегающее воздушное пространство, независимо от оставшейся части участка; тот факт, что закон повлиял на одних собственников сильнее, чем на других, сам по себе не привел к «изъятию», и что закон не препятствовал нынешнему использованию собственниками и не мешал им реализовать разумную норму прибыли на свои инвестиции, тем более что ранее существовавшие права на воздух можно было передать другим участкам поблизости, что действовало как форма компенсации за заявленные права на воздух.

Постановление Суда вызвало путаницу, поскольку в нем суд отказался объяснить, что составляет основание для иска для принятия регулирующих мер, и только утверждал, что решение о том, было ли принято нормативное действие, принимается специально на основе фактов в каждом случае. . «Вопрос о том, что представляет собой« изъятие »для целей Пятой поправки, оказался проблемой значительной сложности. Хотя этот Суд признал, что« гарантия Пятой поправки ... [предназначена] для того, чтобы запретить Правительству принуждать некоторых только люди несут общественное бремя, которое по справедливости и справедливости должно нести общество в целом ", Армстронг против США, 364 US 40, [438 US 104, 124] 49 (1960), этот Суд, попросту говоря, не смог разработать какую-либо «установленную формулу» для определения того, когда «справедливость и справедливость» требуют, чтобы экономический ущерб, причиненный общественными действиями, был компенсируется государством, а не остается непропорционально сконцентрированной на нескольких лицах. Видеть Голдблатт против Хемпстеда, 369 U.S. 590, 594 (1962). В самом деле, мы часто наблюдали, что будет ли то или иное ограничение недействительным из-за неуплаты правительством каких-либо убытков, непосредственно вызванных им, во многом зависит «от конкретных обстоятельств [в этом] случае». США против Central Eureka Mining Co., 357 U.S. 155, 168 (1958); видеть США против Caltex, Inc., 344 U.S. 149, 156 (1952). Участвуя в этих, по существу, специальных, фактических исследованиях, решения Суда выявили несколько факторов, которые имеют особое значение.

Принимая решение, Суд рассмотрит

  1. экономические последствия регулирования для истца,
  2. степень, в которой регулирование противоречит определенным инвестиционным ожиданиям и
  3. характер действия правительства.

Эти факторы подверглись критике, потому что суд не смог дать указания относительно того, что именно они означают, что необходимо доказать для установления факта взятия, используя их в качестве теста, и достаточно ли всех трех, двух или любого из них, чтобы показать принимая.

Андрус против Алларда

Еще одно интересное дело того времени - дело «Андрус против Алларда», дело «Орлиное перо». В Андрус против Алларда, 444 U.S. 51 (1979), Суд постановил, что федеральный закон о защите орлов может запрещать продажу законно приобретенных частей орла. Суд отметил, что Закон не конфисковал собственность владельца, а скорее регулировал условия продажи:

Оспариваемые здесь правила не обязывают сдавать артефакты, и они не подвергаются физическому вторжению или ограничению. Скорее, существенное ограничение было наложено на один из способов утилизации артефактов. Но отрицание одного традиционного права собственности не всегда означает изъятие. At least where an owner possesses [444 U.S. 51, 66] a full "bundle" of property rights, the destruction of one "strand" of the bundle is not a taking, because the aggregate must be viewed in its entirety. Compare Penn Central, supra, at 130–131, and United States v. Twin City Power Co., 350 U.S. 222 (1956), with Пенсильвания угольная компания против Махона, supra, and United States v. Virginia Electric & Power Co., 365 U.S. 624 (1961). See also Michelman, Property, Utility, and Fairness: Comments on the Ethical Foundations of "Just Compensation" Law, 80 Harv. L. Rev. 1165, 1230–1233 (1967). In this case, it is crucial that appellees retain the rights to possess and transport their property, and to donate or devise the protected birds.

The fact that the statute barred the most profitable use of the property was not sufficient, the Court held:

It is, to be sure, undeniable that the regulations here prevent the most profitable use of appellees' property. Again, however, that is not dispositive. When we review regulation, a reduction in the value of property is not necessarily equated with a taking. Сравнивать Голдблатт против Хемпстеда, supra, at 594, and Хадачек против Себастьяна, 239 U.S. 394 (1915), with Пенсильвания угольная компания против Махона, supra. In the instant case, it is not clear that appellees will be unable to derive economic benefit from the artifacts; for example, they might exhibit the artifacts for an admissions charge. At any rate, loss of future profits – unaccompanied by any physical property restriction – provides a slender reed upon which to rest a takings claim. Prediction of profitability is essentially a matter of reasoned speculation that courts are not especially competent to perform. Further, perhaps because of its very uncertainty, the interest in anticipated gains has traditionally been viewed as less compelling than other property-related interests. Cf., e. g., Fuller & Perdue, The Reliance Interest in Contract Damages (pt. 1), 46 Yale L. J. 52 (1936).

Agins

One year after the eagle feather decision in Andrus, the Court decided Agins v. Tiburon, 447 U.S. 255 (1980). In Agins the Court stated that the application of land-use regulations to a particular piece of property is a taking when it denies the land's owner reasonable, viable use of it, or "if the ordinance does not substantially advance legitimate state interests ... or denies an owner economically viable use of his land." After landowners had acquired 5 acres (20,000 m2) of unimproved land in a city for residential development, the city was required by California law to prepare a general plan governing land use and the development of open-space land. In response, the city adopted zoning ordinances that placed the owners' property in a zone in which property may be devoted to one-family dwellings, accessory buildings, and open-space uses, with density restrictions permitting appellants to build between one and five single-family residences on their tract. The city expressed its intention to acquire the Agins parcel for open space, and actually commenced condemnation proceedings to take title to it. Later, the city abandoned the condemnation, and adopted the ordinance in issue. Without having sought approval for development of their tract under the ordinances, appellants brought suit against the city in state court, alleging that the city had taken their property without just compensation in violation of the Fifth and Fourteenth Amendments. The California Supreme Court departed from long-standing California precedent and held that monetary compensation was not available in regulatory taking cases which the court refused to recognize. That holding was eventually overruled by the U.S. Supreme Court a few years later in First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles, 482 U.S. 304 (1987).

The U.S. Supreme Court held:

The application of a general zoning law to particular property effects a taking if the ordinance does not substantially advance legitimate state interests, see Nectow v. Cambridge, 277 U.S. 183, 188 (1928), or denies an owner economically viable use of his land, see Penn Central Transp. Co. v. New York City, 438 U.S. 104, 138, n. 36 (1978). The determination that governmental action constitutes a taking is, in essence, a determination that the public at large, rather than a single owner, must bear the burden of an exercise of state power in the public interest. Although no precise rule determines when property has been taken, see Kaiser Aetna v. United States, 444 U.S. 164 (1979), the question necessarily requires a weighing of private and public interests. In this case, the law confers a reciprocal benefit: it benefits all landowners, serving the city's interest in assuring careful and orderly development of residential property with provision for open-space areas.

It took Bonnie Agins 30 years of litigation and administrative proceedings before she was permitted to build three houses on her 5-acre (20,000 m2) parcel.

Note that the "substantially advance" element of Agins, was later overruled in the Lingle v. Chevron case, where the court explained that its Agins opinion was mistaken on that point and that the "substantially advance" element was appropriate in substantive due process cases, not taking ones.

Loretto decision

В Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419 (1982), the Supreme Court ruled that a regulation is generally considered a как таковой taking when it forces land owners to endure a permanent physical occupation on their land, such as the permanent physical presence of cable lines on a residential building. The Court held that any permanent physical presence destroyed the property owner's right to exclude, long recognized as one of the key rights in the "пакет прав " commonly characterized as property. The Court considered a New York statute which required landlords to install CATV cable facilities on the roof of their buildings; the facilities were part of a citywide cable network designed to bring cable services to the entire city. The landlords were required to provide a location for 6 feet (1.8 m) of cable one-half inch in diameter and two 4" x 4" x 4" metal boxes at a one-time charge determined by the Cable Commission at $1. The City argued that the Court should apply a balancing test—that the invasion of property was minimal in comparison to the community wide benefit. But the Court's decision suggested that there was a per se rule requiring compensation in cases of this kind. In short, when the "character of the governmental action," is a permanent physical occupation of property, our cases uniformly have found a taking to the extent of the occupation, without regard to whether the action achieves an important public benefit or has only minimal economic impact on the owner.

The dissent in Loretto pointed out that there are circumstances wherein the government may require installation of devices without compensation: "...the States traditionally – and constitutionally – have exercised their police power "to require landlords to ... provide utility connections, mailboxes, smoke detectors, fire extinguishers, and the like in the common area of a building." These provisions merely ensure tenants access to services the legislature deems important, such as water, electricity, natural light, telephones, inter-communication systems, and mail service. The majority opinion distinguished such requirements because they “do not require the landlord to suffer the physical occupation of a portion of his building by a third party.”

Bayview Homes

In 1985, the Supreme Court applied its regulatory takings analysis to the Clean Water Act, which prohibits any discharge of dredged or fill materials into "navigable waters"—defined as the "waters of the United States"—unless authorized by a permit issued by the Инженерный корпус армии США ("Corps"). United States v. Riverside Bayview Homes, Inc., 474 U.S. 121. The Corps issued regulations construing the Act to cover all "freshwater wetlands" that are adjacent to other covered waters. These regulations defined the adjacent wetlands as "those areas that are inundated or saturated by surface or ground water at a frequency and duration sufficient to support, and that under normal circumstances do support, a prevalence of vegetation typically adapted for life in saturated soil conditions." Riverside Bayview Homes, Inc., began placing fill materials on its property near the shores of Lake St. Clair, Michigan. A Circuit Court of Appeals rejected the Corps' interpretation, and suggested that the regulation would create a taking without just compensation in violation of the Fifth Amendment.

In its decision, the Supreme Court held that in order to be within the regulatory authority of the United States, these semi-aquatic characteristics would have to be the result of frequent flooding by the nearby navigable waters. But the Supreme Court rejected the attempt to narrow the Corps of Engineer's regulatory reach. Perhaps some particular properties might in individual cases be so adversely impacted that a taking might be found. But this would not justify overturning the regulation itself. "Governmental land-use regulation may under extreme circumstances amount to a 'taking' of the affected property. See, e.g., Williamson County Regional Planning Comm'n v. Hamilton Bank, 473 U.S. 172, 105 S.Ct. 3108, 87 L.Ed.2d 126 (1985); Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104, 98 S.Ct. 2646, 57 L.Ed.2d 631 (1978). But mere assertion of regulatory jurisdiction by a governmental body does not constitute a regulatory taking. Видеть Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Association, 452 U.S. 264 (1981). A requirement that a person obtain a permit before engaging in a certain use of his or her property does not itself "take" the property in any sense: after all, the very existence of a permit system implies that permission may be granted, leaving the landowner free to use the property as desired. Moreover, even if the permit is denied, there may be other viable uses available to the owner. "[e]quitable relief is not available to enjoin an alleged taking of private property for a public use, duly authorized by law, when a suit for compensation can be brought against the sovereign subsequent to a taking." Ruckelshaus v. Monsanto Co., 467 U.S. 986 (1984) This maxim rests on the principle that so long as compensation is available for those whose property is in fact taken, the governmental action is not unconstitutional.

Ходел против Ирвинга

Less than a decade after the Andrus decision, the Court found there to be a taking when the government took only a single strand of the bundle of property – the right to pass property to one’s heirs. On Indian reservations, property belonging to Native Americans was often fractionated, meaning that with each generation a parcel’s ownership could be divided up between more and more heirs, making it extremely difficult to put the property to economic use. To solve this problem, Congress passed the Indian Lands Consolidation Act, stopping interests in land constituting less than 2% of the total ownership from being further divided up through a will or by intestate succession (property that passes without a will upon the death of the owner). Instead such interests would become property of the tribes. In Hodel v. Irving, 481 U.S. 704 (1987), the Supreme Court held that a “complete abolition of both the descent and devise of a particular class of property may be a taking.” It found that even though only a single strand of the property was affected, it was nevertheless an uncompensated taking that violated the Fifth Amendment. There was some disagreement among the concurring justices whether this decision affected Andrus, with Justices Rehnquist, Scalia and Powell finding it limited Andrus to its facts, while Justices Brennan, Marshall and Stevens opined that Andrus was unaffected. In 1997, the Court found a successor statute similarly unconstitutional as an uncompensated taking in Youpee v. Babbit, 519 U.S. 234 (1997).

Lucas v. South Carolina Coastal Council

In the Penn Central case, the Supreme Court had described a three-prong balancing test, which required a case-by-case analysis to determine if there had been a regulatory taking. This meant that it was difficult to predict whether a particular regulation merited compensation. Might there be situations in which there should be a "per se" rule requiring compensation? In 1992, the U.S. Supreme Court ruled that a State regulation that deprives a property owner of all economically beneficial use of that property can be a taking. Lucas v. South Carolina Coastal Council, 505 U.S. 1003 (1992). Lucas had purchased two residential lots on a South Carolina barrier island, intending to build single-family homes such as those on the immediately adjacent parcels. At that time, Lucas's lots were not subject to the State's coastal zone building permit requirements. In 1988, however, the state legislature enacted the Beachfront Management Act, which barred Lucas from erecting any permanent habitable structures on his parcels. He filed suit against respondent state agency, contending that, even though the Act may have been a lawful exercise of the State's police power, the ban on construction deprived him of all "economically viable use" of his property and therefore effected a "taking" under the Fifth and Fourteenth Amendments that required the payment of just compensation. The court further clarified, however, that a regulation is not a taking if it is consistent with "restrictions that background principles of the State's law of property and nuisance already placed upon ownership." As an example of "background principles," the court referred to the right of government to prevent flooding of others' property. The Court noted:

A review of the relevant decisions demonstrates that the "harmful or noxious use" principle was merely this Court's early formulation of the police power justification necessary to sustain (without compensation) any regulatory diminution in value; that the distinction between regulation that "prevents harmful use" and that which "confers benefits" is difficult, if not impossible, to discern on an objective, value-free basis; and that, therefore, noxious-use logic cannot be the basis for departing from this Court's categorical rule that total regulatory takings must be compensated. ... Although it seems unlikely that common-law principles would have prevented the erection of any habitable or productive improvements on Lucas's land, this state-law question must be dealt with on remand. To win its case, respondent cannot simply proffer the legislature's declaration that the uses Lucas desires are inconsistent with the public interest, or the conclusory assertion that they violate a common-law maxim such as sic utere tuo ut alienum non laedas, but must identify background principles of nuisance and property law that prohibit the uses Lucas now intends in the property's present circumstances.

Following the Lucas U.S. Supreme Court decision, the Lucas case was remanded to the South Carolina Supreme Court which in turn remanded it to the trial court for a valuation trial. However, the case settled when the state bought Lucas' property, and later resold it to a developer.

Nollan and Dolan

Основная статья: Nollan v. California Coastal Commission

В Nollan v. California Coastal Commission, 483 U.S. 825 the Court reviewed a regulation under which the Калифорнийская прибрежная комиссия demanded a lateral public easement across the Nollans' beachfront lot in exchange for a permit to demolish an existing bungalow and replace it with a three-bedroom two-story house. Публика сервитут was designed to connect two public beaches that were separated by property belonging to the Nollan's and Nollan's neighbors. The Coastal Commission had asserted that the public easement condition was imposed to promote the legitimate state interest of diminishing the "blockage of the view of the ocean" caused by construction of the larger house. The Nollans, represented by Pacific Legal Foundation (a property rights advocacy legal foundation), responded that any blockage of the view didn't justify the condition because the public view wouldn't be helped by the easement. The Court observed that requiring a dedication of private property in exchange for a building permit was "an out-and-out plan of extortion" unless it could be shown that the private development imposed a burden on public facilities or resources, and the dedication would mitigate such impact. This became known as the "essential nexus" between a legitimate state interest and the permit condition.

Основная статья: Dolan v. City of Tigard

Затем в Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374 (1994) the Court evaluated further the degree of the connection required between permit conditions and impacts caused by a development. In that case, a business owner sought to expand a plumbing supply store on property adjacent to a floodplain and sought to pave more parking spaces for the store. The City of Tigard, Oregon, demanded that the owner create a public greenway and build a bike path on the owner's private land in exchange for a building a permit. The City justified the conditions as necessary to prevent flooding and traffic congestion. The Supreme Court ruled that the City's requirement would be a taking if the City did not show that there was a reasonable relationship between the creation of the greenway and bike path and the impact of the development. Moreover, such an exaction had to be roughly proportional to the impact. "Without question, had the city simply required petitioner to dedicate a strip of land along Fanno Creek for public use, rather than conditioning the grant of her permit to redevelop her property on such a dedication, a taking would have occurred," the Court held. "Such public access would deprive petitioner of the right to exclude others, "one of the most essential sticks in the bundle of rights that are commonly characterized as property."

Following remand, the Dolan case settled with the city paying Ms. Dolan several hundred thousand dollars.

Палаццоло

On June 28, 2001, the Court issued a significant chapter in the saga of regulatory takings with Палаццоло против Род-Айленда, 533 U.S. 606 (2001). Palazzolo addressed three issues that had been bedeviling the litigation of regulatory takings: When is a takings claim ripe? When does notice of a preexisting regulation destroy the right to challenge the application of that regulation? And how much use and value may a regulation destroy before compensation is due? For over forty years, Anthony Palazzolo owned, directly or indirectly, a valuable parcel of property in the ocean resort town of Вестерли, Род-Айленд. Shore Gardens, Inc. (Shore Gardens), acquired the property in 1959 and 1960. Mr. Palazzolo became the sole owner of Shore Gardens in 1960. The property consists of roughly eighteen acres of wetlands and a small indeterminate amount of uplands. The land was divided into seventy-four parcels in two subdivision map filings that occurred in 1936 and 1959. Just north of the property is Winnapaug Pond, an intertidal pond with an outlet to the Atlantic Ocean. According to the state's biologist, "[l]and uses of Winnapaug Pond/Atlantic Beach area are moderate-to-heavy density seasonal development, residential and commercial; development directly adjacent to this site is moderate density seasonal dwellings." At the time of his application, the vicinity of Mr. Palazzolo's property was developed with vacation homes, mostly on the northern, western, and eastern boundaries of the pond and along the neighboring ocean beach. Mr. Palazzolo's property is bisected by a gravel road and there are several homes in the immediate vicinity; the road and homes were built on fill prior to the 1970s. Like the neighboring homes, the only way to develop Mr. Palazzolo's land is to raise the grade with fill.

В 1971 г. Законодательное собрание Род-Айленда authorized the Coastal Resources Management Council (CRMC) to regulate the filling of coastal wetlands. The CRMC promulgated regulations requiring that any filling of coastal salt marsh, such as that found on Mr. Palazzolo's property, meet certain public interest requirements. CRMC had ruled that private housing, and even low-income public housing, does not meet this public interest requirement. Prior to the adoption of this regulatory regime, Mr. Palazzolo applied twice to utilize the property, in 1963 and in 1966, to the Department of Natural Resources (DNR) seeking permission to dredge Winnapaug Pond in order to develop the property. The State approved both applications in April 1971, finding that neither application would "'have any significant effect on wildlife.'" Shortly thereafter, however, the State withdrew the approval, and Mr. Palazzolo did not appeal.

Mr. Palazzolo had an interest in the property through the 1960s and early 1970s as the sole shareholder of Shore Gardens. Eventually, Mr. Palazzolo let the corporation lapse, and its charter was revoked in 1978. At this point, the property "pass[ed] by operation of law to Palazzolo, its sole shareholder." After that time, Mr. Palazzolo, now as the owner of the property in his individual capacity, twice more applied for permits to CRMC to fill the property. The first application, filed in 1983, like the one filed in 1963, was to fill approximately eighteen acres of the property. Unlike the original applications, this involved no dredging. Mr. Palazzolo expected that approval of this application would allow him to proceed with the development of homes on the seventy-four lots that had been previously subdivided, although the 1983 application was only for the preliminary step of filling the wetlands, not the development of homes. CRMC denied this application on July 12, 1984, and Mr. Palazzolo did not appeal the denial.

In 1985 Mr. Palazzolo applied to fill 11.4 acres (46,000 m2); like his 1966 application to DNR, he intended to prepare the site to make it suitable for a family beach recreational area. The plan called for the construction of a fifty-car parking lot with room for boat trailers and the provision of picnic tables, concrete barbecue pits, and portable toilets. This plan was rejected in 1986. CRMC found that, in its natural state, Mr. Palazzolo's property provided the public benefits of "refuge and feeding areas for larval and juvenile finfish and shellfish and for migratory waterfowl and wading birds," "access of [f]auna ... to cover areas," and that the property facilitates "the exchange of nutrient/waste products," and allows "sediment trapping," "flood storage," and "nutrient retention." Furthermore, the proposal failed to meet various regulatory criteria outlined in CRMC's CRMP regulations. For example, it found that Mr. Palazzolo's beach club was in "conflict" with CRMP Section 130(A)(1) because the proposed beach club did not serve "a compelling public purpose which provides benefits to the public as a whole as opposed to individual or private interests." Mr. Palazzolo unsuccessfully appealed the denial of the permit.

Based on the four denials over the span of twenty-three years, Mr. Palazzolo sued in 1988 for inverse condemnation, alleging that the property had a net value of $3,150,000. The trial court ruled against Mr. Palazzolo and the Rhode Island Supreme Court upheld the trial court's decision. The court's first ground for affirming the trial court decision was that Mr. Palazzolo's claim was not ripe because he failed to apply for "less ambitious development plans." It found that the 1963 and 1983 applications sought to fill the entire 18 acres (73,000 m2) of wetlands and (mistakenly) that the beach club applications sought to "fill all of the wetlands except for a fifty-foot strip." The court concluded that Mr. Palazzolo should have filed another application to fill fewer acres of wetlands or to utilize just the upland area of the property.

The state Supreme Court also provided two other alternative bases for affirming the trial court decision. It held that because Mr. Palazzolo acquired the property in 1978 by virtue of the dissolution of Shore Gardens, he had acquired the property after the adoption of the regulations restricting the filling of wetlands and thus "had no reasonable investment-backed expectations." Put another way, "the right to fill wetlands was not part of the title he acquired." The court also found that Mr. Palazzolo "had not been deprived of all beneficial use of his property" because had he developed the upland portion of the land he could have realized some value from the property (approximately $200,000 compared to Palazzolo's estimate of a $3.1 million net value). Alternatively, he could have realized "value in the amount of $157,000 as an open-space gift."

Represented by attorneys with the Pacific Legal Foundation, the Supreme Court reversed. As a preliminary issue the Supreme Court addressed the question whether Palazzolo's case was "ripe" for review by the Courts. In other words, had Palazzolo done everything he could do to work through the regulatory system to avoid his loss. The central question, the Court found, was whether Palazzolo had obtained a final decision from the Council determining the permitted use for the land. A number of previous cases have established "the important principle that a landowner may not establish a taking before a land-use authority has the opportunity, using its own reasonable procedures, to decide and explain the reach of a challenged regulation:

Under our ripeness rules a takings claim based on a law or regulation which is alleged to go too far in burdening property depends upon the landowner's first having followed reasonable and necessary steps to allow regulatory agencies to exercise their full discretion in considering development plans for the property, including the opportunity to grant any variances or waivers allowed by law. As a general rule, until these ordinary processes have been followed the extent of the restriction on property is not known and a regulatory taking has not yet been established. See Suitum, supra, at 736, and n. 10, 117 S.Ct. 1659 (noting difficulty of demonstrating that "mere enactment" of regulations restricting land use effects a taking). Government authorities, of course, may not burden property by imposition of repetitive or unfair land-use procedures in order to avoid a final decision.

— Monterey v. Del Monte Dunes at Monterey, Ltd., 526 U.S. 687, 698, 119 S.Ct. 1624, 143 L.Ed.2d 882 (1999).

A final decision does not occur until the responsible agency determines the extent of permitted development on the land. MacDonald, Sommer & Frates v. Yolo County, 477 U.S. 340, 351. But the landowner

obtained such a final decision when the Council denied his 1983 and 1985 applications. The State Supreme Court erred in ruling that, notwithstanding those denials, doubt remained as to the extent of development the Council would allow on petitioner's parcel due to his failure to explore other uses for the property that would involve filling substantially less wetlands. This is belied by the unequivocal nature of the wetland regulations at issue and by the Council's application of the regulations to the subject property.


Since Mahon, we have given some, but not too specific, guidance to courts confronted with deciding whether a particular government action goes too far and effects a regulatory taking. First, we have observed, with certain qualifications, that a regulation which "denies all economically beneficial or productive use of land" will require compensation under the Takings Clause. Аджинс против города Тибурон, 447 U.S. 255 (1980). Where a regulation places limitations on land that fall short of eliminating all economically beneficial use, a taking nonetheless may have occurred, depending on a complex of factors including the regulation's economic effect on the landowner, the extent to which the regulation interferes with reasonable investment-backed expectations, and the character of the government action. Penn Central, supra, at 124, 98 S.Ct. 2646. These inquiries are informed by the purpose of the Takings Clause, which is to prevent the government from "forcing some people alone to bear public burdens which, in all fairness and justice, should be borne by the public as a whole."

— Armstrong v. United States, 364 U.S. 40 (1960)[4]

On the question of whether Anthony Palazzolo could proceed with a taking claim after he acquired the property in his personal capacity from his corporation after the regulations were already in place, the Court held that he could. As Justice Kennedy, writing for the majority said,

“Were the Court to accept that rule, the postenactment transfer of title would absolve the State of its obligation to defend any action restricting land use, no matter how extreme or unreasonable. A State would be allowed, in effect, to put an expiration date on the Takings Clause. This ought not to be the rule. Future generations, too, have a right to challenge unreasonable limitations on the use and value of land.”

Koontz v. St. Johns Water Management District

The Nollan and Dolan cases had previously held that permit exactions had to have an essential nexus and be roughly proportional to impacts caused by the permitted development. Both cases involved the forced dedication of land – an easement in Nollan and a public easement and bicycle path in Dolan. Left unanswered was the question whether an exaction demand of money was subject to the nexus and proportionality tests. In Koontz v. St. Johns Water Management District, 570 U.S. 595 (2013), Coy Koontz sought permission to build a small 3.7 acre shopping center on 14.9 acres of property, much of which was wetlands. The Water District agreed to provide the permit so long as Koontz dedicate 11 acres and spend a significant amount of money fixing up the drainage on district property several miles away. Koontz sued, not over the dedication of the land but over the requirement that he spend money on district property. The Florida Supreme Court held that the holdings of Nollan and Dolan did not apply because they involved exaction demands for land, as opposed to money. The Supreme Court reversed, finding Nollan and Dolan were concerned about demands for property and that because money is a form of property, a monetary exaction is subject to those tests.

Политическое значение

The opening gun in the current fight over effects of stringent regulation of private property in America was fired in 1973 when the Совет по качеству окружающей среды came out in favor of the British approach of viewing the right to develop land as a public rather than private right. To that end its proponents argued that there should be no such thing as a regulatory taking, and the owners of land subjected to confiscatory regulations should only be able to get a judicial declaration that the regulation is invalid. The owners' response has been that this is no remedy because it can take many years to get relief from the courts, and even when land owners win in court they remain uncompensated for potentially huge losses incurred during the legal battle, such as loss of the property by foreclosure. This doctrinal confrontation raged until 1987 when the U.S. Supreme Court decided Первая английская евангелическо-лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес, in which it held that a taking of property was no less a taking when it was effected by non-physical means; i.e., by regulations that denied land owners use of their property, even when it did so on a temporary basis. Thus, whether physical or regulatory, a taking requires the payment of just compensation to the owner of the taken property.

The always controversial concept of regulatory taking has drawn much attention in more recent years, as legislation – some by избирательная инициатива – restricting land use regulations has been promoted in western states. The best known example was Oregon's adoption of law severely restricting the government's property regulation powers, and requiring compensation for diminution in value of the regulated property. In a few other states, legislatures adopted similar laws, a prominent example being Florida's Bert Harris Property Protection Act.

Regulatory taking themes

Permit exhaustion

One precondition of a regulatory takings claim is that the claimant must obtain a final decision by the regulating entity as to what uses will be permitted. The Supreme Court's decisions make it clear that the mere assertion of regulatory jurisdiction by a governmental body does not constitute a regulatory taking. Видеть Hodel v. Virginia Surface Mining & Reclamation Assn., 452 U.S. 264, 293–297(1981).

The reasons are obvious. A requirement that a person obtain a permit before engaging in a certain use of his or her property does not itself "take" the property in any sense: after all, the very existence of a permit system implies that permission may be granted, leaving the landowner free to use the property as desired. Moreover, even if the permit is denied, there may be other viable uses available to the owner. Only when a permit is denied and the effect of the denial is to prevent "economically viable" use of the land in question can it be said that a taking has occurred.

— United States v Riverside Bayview Homes, 474 US 121 (1985)

В Палаццоло, discussed above, the Court held that the case was ripe because Palazzolo had applied for multiple permits and it was clear what could or could not be done with the property.

Per se takings

В Верховный суд США has established a number of tests under which a state regulation constitutes a taking как таковой. These are physical invasion (as in Loretto Teleprompter), denial of all economically viable private property uses (as in Lucas), or requiring the owners to dedicate some of their property to the government without a justifying reason for so doing (as in Nollan, Dolan and Koontz). For example, when the owners' proposed land use will result in a significant increase in traffic they may be required to dedicate a strip of their land to improve an adjacent road.

But when an action does not fall into a category addressed by one of these tests, the Court relies primarily on an ad hoc inquiry into the specifics of such individual case. This test was established in Penn Central v. City of New York, which described the most relevant factors to be the owners investment-backed expectations, the economic impact of the regulation, and the character of the government action. This approach has been the subject of much criticism because of its unpredictability.

The denominator problem

In the Penn Central Case, the Supreme Court ruled that taking law does not divide property into discrete segments and therefore a taking occurs only when an owner's entire ownership is excessively regulated, and the owners are therefore not entitled to compensation where a part of their land remains economically viable. This gave rise to the question of what is the "denominator" of the ownership fraction; i.e., what is the larger ownership whose part is being subjected to confiscatory regulation, since the regulatory taking of a part of it (the "numerator") is not compensable.

The question thus arises: What is the "denominator" of the regulated parcel? Например: в Пенсильвания угольная компания против Махона (260 U.S. 393) Pennsylvania Coal owned the права на недропользование in a property (as well as the right to surface support under Pennsylvania law), and Mahon owned the права на поверхность of that land. Relying on Pennsylvania statutory law, the surface owners wanted mining under their [surface] land stopped to prevent subsidence. The court agreed with the coal company and held that the state statute forbidding such mining was a taking of the coal company's property.

Thus, the Pennsylvania Coal Company suffered a 100% taking, because all of its property (the underground coal deposits) had been effectively extinguished by the regulation. It could no longer extract its own coal. On the other hand, under the more recent Penn Central approach, if one defines the "denominator" as the total property rights in a particular parcel (i.e., both surface and mineral rights), then there would be only a partial taking, because the mineral rights were only a part of the total rights in the property (even if those rights were distributed between two owners). This theory was more recently applied by the U S Court of Appeals in Whitney Benefits v. United States, holding that a federal regulation forbidding strip mining of large coal deposits in Wyoming, took the owners' property, requiring payment of compensation which, with interest and attorneys' fees, came to $200 million

In his dissent to Пенсильвания Уголь, Justice Brandeis argued that inasmuch as the police power regulation promoted public safety, the state statute forbidding mining under inhabited land trumped the coal company's property right to its coal. That theory has gained acceptance in the Supreme Court case of Keystone Bituminous Coal Ass'n v. DeBenedictis (480 U.S. 470) but only to the extent that the prohibition of mining was partial, not total.

In Murr v. Wisconsin, 137 S. Ct. 1933 (2017), the Court held that denominator is best assessed through a multi-factor balancing test that includes such factors as “the treatment of the land, in particular how it is bounded or divided, under state and local law,” the “physical characteristics of the landowner’s property,” “the value of the property under the challenged regulation.”

The role of public interest advocacy in regulatory takings cases

The development of regulatory takings jurisprudence is notable for the contribution made by public interest advocates from both the conservationist and property rights advocacy camps. One of the more prominent advocates on behalf of property rights has been the Pacific Legal Foundation, which represented the landowners in Nollan v. California Coastal Commission, Suitum v. Tahoe Regional Planning Authority, Palazzolo v. Rhode Island, Koontz v. St. Johns Water Management District, and Murr v. Wisconsin. Another non-profit, Oregonians in Action, represented Mrs. Dolan in her battle with the City of Tigard. Likewise, Mountain States Legal Foundation represented the landowner in Brandt v. United States, a case where a railroad-right-of-way had been taken by the federal government. On the other side of the debate, the State of Hawaii was represented by Vermont Law School Professor John Echeverria in Lingle v. Chevron, and who has worked with the Audubon Society and Community Rights Council. Both the property rights advocacy organizations and many conservation-oriented organizations have submitted numerous amicus briefs in virtually all the major regulatory takings cases at the Supreme Court as well as in a number of appellate courts. While the property rights advocacy organizations generally argue for greater protections for property rights, and compensation when those rights are taken, the conservation-oriented entities argue that government owes no compensation when it regulates to promote public health, safety and conservation values.[5]

Примечания

  1. ^ See Patricia E. Salkin and Amy Lavine, Measure 37 and a Spoonful of Kelo, 38 The Urban Lawyer 1065 (Fall 2006)
  2. ^ See Rights of the People, Individual Freedoms and the Bill of Rights, Права собственности.
  3. ^ First English Evangelical Lutheran Church v. County of Los Angeles, 482 U.S. 304 (1987).
  4. ^ Палаццоло, 606 U.S. at 617–18
  5. ^ Deborah L. Rhode, Public Interest Law: The Movement at Midlife, 60 Stanford Law Review 2027 (April, 2008).

Рекомендации

  • Epstein, Richard A. (1985). Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain. Cambridge: Harvard University Press, ISBN  0-674-86728-9.
  • Орел, Стивен Дж. (2005). Нормативные сборы. Ньюарк, Нью-Джерси: LexisNexis, ISBN  0-8205-7493-7.
  • Frieden, Bernard, The Environment Protection Hustle (1979 MIT Press).
  • Каннер, Гидеон, Создание законов и колбасы: ретроспектива четверти века на Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорка, 13 Журнал Билля о правах Уильяма и Мэри 653 (2005).
  • Мелц, Роберт, Мерриам, Дуайт Х. и Франк, Ричард М. (1999). Проблема выручки: конституционные ограничения на контроль землепользования и экологическое регулирование. Вашингтон, округ Колумбия, и Ковело, Калифорния: Island Press, ISBN  1-55963-380-8.

внешняя ссылка

  • Собственность (История болезни) (ISBN  0-7355-2437-8).
  • Статья журнала Reason с 1995 г. о политических стратегиях передачи налоговых инициатив