Обратное осуждение - Inverse condemnation

Обратное осуждение это термин, используемый в закон описать ситуацию, в которой государство забирает частную собственность, но не выплачивает компенсацию, требуемую 5-я поправка к Конституции, поэтому владелец недвижимости должен подать в суд, чтобы получить требуемую справедливую компенсацию. В некоторых штатах этот термин также включает повреждение имущества, а также его изъятие. В делах об обратном осуждении собственник является истцом, и поэтому действие называется обратным - порядок сторон меняется на противоположный по сравнению с обычной процедурой при прямом осуждении, когда государство является истцом, который предъявляет иск к ответчику-собственнику, чтобы или ее собственность.

Захват может быть физическим (например, захват земли, наводнение, сохранение владения после арендовать правительству истекает, лишение доступа, удаление наземная поддержка ) или это может быть регулирование (когда нормативные акты настолько обременительны, что делают регулируемую собственность непригодной для использования ее владельцем для любых разумных или экономически жизнеспособных целей). Последнее - наиболее противоречивая форма обратного осуждения. Это может произойти, когда регулирование использования собственности настолько жесткое, что заходит «слишком далеко», как выразился судья Холмс. Пенсильвания угольная компания против Махона, 260 U.S. 393 (1922), и лишает владельца собственности ценности, полезности или пригодности для продажи, лишая его или ее преимуществ владения собственностью, тем самым совершая конституционно запрещенное де-факто изъятие без компенсации.

В Верховный суд США не уточнил, что такое «слишком далеко», а доктринальные основы его юриспруденции широко критиковались как запутанные и непоследовательные. Но суд сформулировал три ситуации, в которых происходит обратное осуждение. Это (а) физический арест или захват, (б) уменьшение полезности или стоимости регулируемой собственности до такой степени, что она больше не может быть экономически целесообразным использованием, и (в) в качестве предварительного условия для выдачи разрешение на строительство, правительство требует, чтобы регулируемый владелец передал собственность государству, даже если нет рациональной связи между воздействием деятельности владельца на общественные ресурсы и предполагаемым регулируемым использованием владельцем, или если размер взыскания не пропорционален эффекту деятельности собственника (Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии и Долан против города Тигард ).

Помимо этих трех ситуаций, известных как сами по себе регулирующие сборы, решение о том, произошло ли изъятие, принимается на основе судебного рассмотрения трех факторов: (а) характера государственного регулирования, (б) экономического воздействия регулирования на объект недвижимости и (c) степень, в которой регулирование противоречит разумным, подкрепленным инвестициями ожиданиям владельца. Это известно как трехфакторный тест Penn Central (после Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка где это было сочленено). Решение Penn Central подверглось резкой критике со стороны комментаторов с обеих сторон спора о «принятии решения», потому что его «трехфакторный» подход настолько расплывчатый, что позволяет судьям достигать любого результата, который они предпочитают. Кроме того, юристам крайне сложно до подачи иска сказать, какие факты будут признаны судом решающими и как их применить. Проблема в том, что Верховный суд США не смог сформулировать элементы основания для иска в делах о возбуждении регулирующих дел, предложив в качестве причины свою предполагаемую неспособность сделать это, и предложил только эти «факторы», не указав, какое значение придавать каждому, и как определить, были ли они созданы.

Железные дороги и другие коммунальные предприятия, которым предоставлено право осуждения (или выдающееся владение) государственным законом, могут нести ответственность за обратное изъятие или, где это уместно, когда они захватывают или повреждают частную собственность, когда они действуют при выполнении своей регулируемой деятельности.

Обратное изъятие не обязательно должно быть изъятием земли или прав на землю (например, сервитуты ). Это может быть взятие личная собственность (например, припасы для армии в военное время), интеллектуальная собственность (патенты и авторские права ), а также контракты.

Испытание типичного действия обратного осуждения раздваивается. Во-первых, для определения ответственности проводится судебное разбирательство, а если судья определяет, что изъятие имело место, проводится второе судебное разбирательство (обычно присяжных) для определения компенсации. Некоторые штаты (например, Нью-Йорк, Коннектикут и Род-Айленд) не предоставляют суды присяжных в таких случаях. Размер компенсации такой же, как и в случае прямого осуждения, когда правительство признает факт изъятия, и единственным вопросом является размер компенсации.

По закону многие штаты также предусматривают взыскание гонораров адвокатам и оценщикам при успешном обратном осуждении.

Смотрите также

• Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Гамильтонского банка Джонсон-Сити

см. также Knick v. Township of Scott, Пенсильвания, и др. Верховный суд США № 17-647. Решено 21 июня 2019 г.

Рекомендации

• Гидеон Каннер, Создание законов и колбасы: ретроспектива четверти века на Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорка, 13 Журнал Билля о правах Уильяма и Мэри 679 (2005).