Life Estate - Life estate

Право собственности
Часть общее право серии
Типы
Приобретение
Поместья на земле
Передача
Будущее использование контроль
Неимущественный интерес
похожие темы
Другой общее право области
Высшая категория: Закон и Общее право

В общее право и статутное право, а пожизненное имущество (или пожизненная аренда) - это владение недвижимым имуществом на протяжении всей жизни человека. С юридической точки зрения это имущество в недвижимость который заканчивается в случае смерти, когда право собственности на имущество может перейти к первоначальному владельцу или оно может перейти к другому лицу. Владельца пожизненного имущества называют «пожизненным арендатором».

В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 г. имущество, находящееся в безусловном владении и предназначенное для «удержания» в качестве пожизненного интереса, вступает в силу только в качестве доли в капитале, в частности интерес во владении доверием. Другой тип собственности на землю - аренда, и хотя большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет «пожизненная аренда» будет интерпретироваться часто непредсказуемым образом либо как лицензия, либо как аренда.

Принципы

Срок владения пожизненным имуществом ограничен, поскольку он прекращается в случае смерти человека. Его владелец - пожизненный арендатор (как правило, также «измерение жизни»), и оно влечет за собой право пользоваться определенными преимуществами владения имуществом, в основном доходом, полученным от аренды или другого использования собственности, а также право на занятие во время владения им. Поскольку пожизненное имущество перестает существовать после смерти человека, проводящего измерения, пожизненный арендатор, временный владелец, может сдавать его в краткосрочную аренду, но не может продать, передать или завещать имущество на неопределенный срок (в том числе при условии, что оно может перейти к наследники (завещать )) или создание предполагаемого документа, оставив его изобретатели (завещать ).

Имущество жизни Pur autre vie (Закон французский, «для жизни другого») удерживается на всю оставшуюся жизнь человека, не владеющего имением, известное как cestui que vie (закон французского языка, «человек, который живет»). Эта форма пожизненного имущества возникает, когда пожизненный арендатор распорядился недвижимостью, предполагая, что такое отчуждение не влечет за собой какой-либо специальной конфискации в соответствии с инструментом пожизненного процента. Он также возникает, когда лицо, предоставляющее право, решает сделать измеряемую жизнь кем-то, кроме жизни пожизненного арендатора. Имущество жизни Pur autre vie чаще всего создается при одном из двух обстоятельств.

  • Во-первых, когда владелец собственности передает свой интерес к этому имуществу другому лицу в целях сохранения жизни третьего лица. Например, если A передает землю B во время жизни C, то B владеет землей до тех пор, пока C жив; если B умрет раньше C, наследники B унаследуют землю и будут продолжать владеть ею до тех пор, пока C жив.
  • Во-вторых, если A передает землю C пожизненно, C может продать пожизненное имущество B. И снова наследники B и B будут владеть землей до тех пор, пока C жив.
  • В любом случае после смерти C право собственности на землю перейдет к A. Если A умер, то право собственности перейдет к наследникам A. Право на наследование имущества по истечении срока жизни называется возврат. Однако оставшаяся часть процентов, предоставленная третьей стороне (от A до B пожизненно, с оставшейся долей в C), называется «остатком».

Следует проводить четкое различие с имущество на срок (а) лет, интерпретируется как аренда или лицензия.

В случае смерти, если предположить, что с определенными невиновными покупателями не произошло никаких ошибок, имущество, связанное с пожизненным имуществом, переходит в собственность остаток (пл. остатки) или возвращается к лицу, предоставившему право (все это можно смутно назвать «реверсией» и «реверсией»). Существует небольшой рынок возврата прав на недвижимость, что требует от покупателя проведения усиленной документальной комплексной проверки и физических проверок.[1]

Землевладелец поместья не может проявлять к нему «больший интерес», чем он или она. То есть собственник пожизненного имущества не может передавать полное и бессрочное право собственности (плата простая ) другому лицу, потому что право собственности пожизненного арендатора на имущество заканчивается, когда умирает человек, который измеряет жизнь. Например, если Эшли передала Бобу за жизнь Боба, а Боб передал пожизненное имущество другому человеку, Чарли, за жизнь Чарли [вложенное пожизненное имущество], то проценты за пожизненное имущество Чарли будут длиться только до тех пор, пока Чарли или Боб не умрут. Жизненный интерес Чарли или Pur autre vie проценты (проценты за жизнь другого человека, в зависимости от того, что применимо) и чаще всего оставшиеся права собственности на имущество («возвратный интерес») переходят к лицам согласно условиям завещания / правилам завещания / декларации о доверительном управлении / договор доверительного управления (Великобритания) или завещание / правила завещания / «предоставление или акт о пожизненном интересе» (или аналогичный) (США) в оставшейся части или возврат к первоначальному получателю, в зависимости от условий Эшли. Такое пожизненное имущество в США также может быть передано в течение жизни лица, предоставившего право, например, «A передает X в B до тех пор, пока A не умрет», а в Великобритании - путем передачи доверительного управления при доверительном управлении или уступке вместо передачи X.

Если пожизненный арендатор намеревается передать лежащий в основе `` возвратный '' интерес, которого у пожизненного арендатора никогда не было, это является серьезным нарушением доверия для возмещения убытков и может представлять собой уголовное преступление. мошенничество однако не может давать право окончательному реверсионному лицу (или замещенным бенефициарам) получить заявление суда о том, что имущество является их собственностью, если это имущество находится в руках невиновного покупателя по стоимости без уведомления (добросовестный покупатель ).

Финансовая и физическая ответственность ложится на пожизненного арендатора в соответствии с правовой доктриной напрасно тратить, который запрещает пожизненным арендаторам повреждать или обесценивать активы. Короче говоря, поскольку право собственности пожизненного арендатора является временным, неспособность поддерживать или разумно защищать актив, приводящий к его снижению в стоимости, или, действительно, уничтожение представляет собой основание для иска для лица, осуществляющего возврат.

Еще одно ограничение - это правило против вечности во многих штатах и ​​странах это запрещает длительную смену владения недвижимостью в стиле до XIX века и может привести к преждевременному прекращению таких последовательных жизненных интересов, предусматривающему компенсацию. В Англии и Уэльсе этот срок составляет одну жизнь или 80 лет, в зависимости от того, что больше.

Продажа собственности при сохранении пожизненного имущества широко известна во Франции как "viager"[2] где он используется чаще, чем где-либо еще, особенно в случае Жанна Кальман, самый долгоживущий человек из когда-либо зарегистрированных.

Использование пожизненного имущества

В Соединенных Штатах недвижимость обычно используется в качестве инструмента планирования недвижимости. Спасение можно избежать завещание и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимость. Например, Ал владеет домом и желает, чтобы Билл унаследовал его после смерти Ала. Ал может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу и сохранив в доме пожизненное имущество. У Ал есть пожизненное имущество, а Билл получает простой остаток в виде имущественного вознаграждения. Как только Ал умирает, проценты по пожизненному наследству сливаются с остатком Билла, и Билл получает простое вознаграждение. Преимущество такой передачи состоит в том, что она делает ненужным использование завещания и исключает необходимость проверки актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла: если бы он мог легко показать в определенной юрисдикции неограниченную комиссию, он мог бы преждевременно продать имущество невиновный покупатель например, когда Ал в отпуске. Второй недостаток лица, предоставившего право, заключается в том, что положение о любом оставшемся члене (или людях) (сторона C) является безотзывным без согласия оставшегося лица. «Акты бенефициара» были законодательно созданы в некоторых штатах для решения этой проблемы.

Законы о завещании некоторых американских штатов, такие как Арканзас,[мертвая ссылка ] Делавэр[мертвая ссылка ], и Род-Айленд[мертвая ссылка ] ограничить права пережившего супруга (наследство) на недвижимое имущество умершего супруга пожизненным имуществом. Луизиана, применяя гражданский закон, имеет аналогичное положение по умолчанию в наследовании без завещания, называемое узуфрукт, который распространяется только на общую собственность и заканчивается более ранней смертью или повторным браком.

Законы Англии и Уэльса о завещании с 1 октября 2014 года предусматривают выплату 250 000 фунтов стерлингов (или всего несуниверсального имущества, если меньше) и 50% любого излишка для супруга, остальная часть - для взрослых детей. Это отменило оставшиеся 50%, которые использовались как пожизненные проценты, которые применялись с 1920-х годов.[3]

Выживший супруг (и редко другие) получает выгоду от выживание любой совместной собственности.

Соглашение, указанное в первом абзаце, в Великобритании будет интерпретироваться как процентная ставка во владении доверительным фондом, и обычно его избегают, поскольку налог на наследство считается `` резервированием выгоды '', требующим полностью задним числом годовых сумм годового подоходного налога на любую рыночную ренту, которая должна была быть уплачена. законному владельцу в Англии и Уэльсе для дальнейшего пользования активом.[4]

Оценка пожизненного имущества

Оценка обычно производится на основе приведенной стоимости чистой выгоды, полученной в течение срока (или срока службы) в течение остаточного срока действия процентов. Если эти оценки основаны на одной жизни, можно сделать ссылку на таблицы, такие как факторы пожизненного арендатора по полу и возрасту. Эти факторы подготовлены с учетом ожидаемой продолжительности жизни и преобладающих процентных ставок для конкретной юрисдикции или цели. Примером может служить таблица факторы пожизненной аренды который используется для определения доли собственности, относящейся к конкретному пожизненному арендатору, для уплаты гербового сбора при ее передаче. Более сложные примеры могут включать нарушение жизни или совместную жизнь, и обычно требуется консультация специалиста, например, предоставляемая актуарий.

Продолжительность пожизненного имущества

Жизненное имущество измеряется либо жизнью получателя имущества (Pur sa vie), или жизнью другого человека (Pur autre vie).

Срок действия пожизненного имущества

Смотрите также: Справедливость (закон) и Принципы справедливости

По закону и по справедливости (США)

Жилые комплексы в сфере недвижимости создаются и сегодня. Пожизненное поместье чаще используется в доверять инструменты, как правило, в попытке минимизировать эффект налог на наследство или другие налоги на передачу богатства. Ожидаемое снижение налога для создателя («учредителя») часто следует, если учредитель расстался со всеми текущими и будущий интерес. Однако многие налоговые кодексы переносят бремя налогов на наследство на держателя интерес во владении (пожизненный арендатор) и может относиться к этому человеку или остальным как к владельцам второй / лишней собственности.[4]

Формально, если система является производной от английского права, закон делится на общее право и справедливое право - в их основе - формальное название и дополнительные всеобъемлющие правила (особенно в отношении таких интересов, как этот). Последнее обычно не может отклонить претензию на титул со стороны добросовестный покупатель для оценки без предварительного уведомления, поскольку такое лицо обоснованно исследовало положение собственности на основе положения юридического титула (общего права). В качестве собственника законного интереса в США дополнительные встроенные или законные интересы в соответствии с формой собственности могут быть созданы из недвижимого имущества.

Соответственно, из-за их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает жизненное имущество в составе личной собственности (материальные предметы и домашний скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются в капитале там, где они имеют надлежащую форму - законодательные акты и нормативные акты предусматривают формальности по созданию прижизненных интересов в личности.

По собственному капиталу (Англия и Уэльс)

С 1925 г. зарегистрированные титулы в Англии и Уэльсе предпочтительно должны, но чаще всего не отражать «пожизненный интерес», «пожизненное имущество» или «пожизненное владение» в форме ограничения в реестре. Вместо этого зарегистрированный законный владелец может владеть долей аренды или безусловного права собственности различной степени, но обычно абсолютной долей. Это обеспечивает надежное «зеркало титула», которое может быть подвергнуто лишь очень немногим первостепенные интересы. Принцип справедливости гласит: «Там, где акции равны, преобладает закон». Акция уступает место законному положению добросовестный покупатель по стоимости без предварительного уведомления (включая любого арендатора или залогодержателя), и поскольку «справедливость не останется без исправления»,[5] где есть такие, будет ограничиваться лично средства правовой защиты против учредителя или пожизненного арендатора, если он подтверждает, что пожизненное имение после траста было законно создано:

  1. для пожизненного арендатора (-ов); и после этого
  2. для остатка, остатка или возвратного учредителя.

Пожизненные арендаторы никогда не записываются в качестве собственников на Земельный кадастр поскольку они являются временными и справедливыми собственниками и не имеют права на передачу земли. Если владелец умер, исполнители завещания, администраторы или бенефициары имеют право подать заявку на стандартную форму ограничения A, и официальные инструкции поощряют это делать.[6]

Если срок аренды превышает семь лет, договор аренды должен быть зарегистрирован.[6] Большинство долгосрочных договоров аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет, а «пожизненная аренда» будет интерпретироваться либо как лицензия, либо как аренда.[7]

Титульные юрисдикции Torrens

В большинстве Название Торренса юрисдикции пожизненный жилец, как в Великобритания и нас, право владения и пользования свойство, но как только арендатор умрет, собственность вернется в остаток.[8] Основное отличие состоит в том, что регистрацию недвижимого имущества осуществляет Генеральный регистратор этой юрисдикции и появится на зарегистрированное название. Это заставляет их [9] один из 9 видов признанной доли в земле и один из четырех, подтверждающих владение. Процесс регистрации в титульных системах Торренса обычно дает неопровержимость на пожизненное имение.[10][11]

Держатель пожизненного имущества может отчуждать его права, но они все равно истекают после его смерти, независимо от того, кому он их отчуждает. В этот момент этот покупатель должен будет отказаться от земли.

Инвестиции в пожизненную аренду

Для частных инвесторов становится все более популярным вкладывать средства в вложения в пожизненную аренду. Этот тип вложение предлагается как альтернатива традиционным купить, чтобы позволить и становится все более популярным в Соединенном Королевстве: в 2018 году было поставлено пожизненных арендных плат на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов.[12]

Рекомендации

  1. ^ Домашние реверсии и их место на рынке В архиве 2015-03-25 на Wayback Machine Крис Прайор. Ипотечный интродьюсер 18 февраля 2014 г. Дата обращения 12 марта 2015 г.
  2. ^ Уильямсон, Люси (01.07.2015). «Сделка по продаже вашего дома и оплате за проживание». Новости BBC. Получено 1 июля 2015.
  3. ^ «Семейные финансы: завещания и наследование: как изменения в правилах завещания влияют на вас» Джилл Папуорт и Патрик Коллинсон. Проверено 12 марта 2015.
  4. ^ а б Налог на доверительный фонд и прирост капитала Налоговое управление Великобритании (HMRC). Проверено 12 марта 2015.
  5. ^ «Клининговые специалисты по окончании аренды | Клининговая компания« Лучшие арендаторы ». Уборка в конце аренды. Получено 2020-09-15.
  6. ^ а б Практическое руководство 24, опубликовано 13 октября 2003 г. Земельный кадастр. Проверено 12 марта 2015 г.
  7. ^ «Wagstaff и определение оседлого имущества для целей CGT» 27 марта 2014 года. Фиона Грэм и Уильям Хэдли. Советник для частных клиентов. Проверено 12 марта 2015.
  8. ^ Эджуорт и др., Саквилл и Нив, Дело о праве собственности и материалы, 8-е издание, Lexis Nexis, 2008, стр. 200-205.
  9. ^ Планирование недвижимости и трасты.
  10. ^ видеть Фрейзер против Уокера [1967] AC 569.
  11. ^ видеть Богданович - Котефф (1988) 12 NSWLR 472.
  12. ^ Марк Блэквелл (15.02.2019). «Откройте для себя один из самых сокровенных секретов жилищного инвестирования». MacBeale. Получено 2019-04-10.

Смотрите также