Ссылка REIT - Link REIT

Не путать с Гонконгская ссылка.

ССЫЛКА НА REIT
Публичный REIT
Торгуется какSEHK: 823
ПромышленностьСвойство
Основан2004 год в Гонконге
ОсновательУправление жилищного строительства Гонконга
Штаб-квартира20 / F., Башня 1, набережная, 77 Hoi Bun Road, Kwun Tong, Коулун, Гонконг[1]
Ключевые люди
Джордж Хонгчой
ПродуктыТорговые центры, свежие рынки, офисы и автостоянки
Доход5 233 миллиона гонконгских долларов (за шесть месяцев, закончившихся 30 сентября 2020 г.) [2]
Всего активов203 186 млн гонконгских долларов (по состоянию на 30 сентября 2020 г.) [3]
Количество работников
1064 (по состоянию на 30 сентября 2020 г.)[4]
Интернет сайтlinkreit.com

Связь с инвестиционным трастом недвижимости (Китайский: 領 展 房地產 投資 信託 基金 или 領 展; ранее известный как Инвестиционный фонд недвижимости Link (Китайский: 領 匯 房地產 投資 信託 基金, или 領 匯), управляемый Link Asset Management Limited, является первым инвестиционный фонд недвижимости в Гонконг и в настоящее время является крупнейшим в Азии по рыночной капитализации. Он полностью принадлежит частным и институциональным инвесторам.

Портфель Link REIT состоит из 126 объектов торговой и офисной недвижимости площадью около 9 миллионов квадратных футов в Гонконге, а также 7 объектов торговой и офисной недвижимости площадью около 6 миллионов квадратных футов за пределами Гонконга. [5]


История

LINK REIT был создан правительством, которое выделило активы Жилищного управления, в том числе 151 объект розничной торговли.[6][7] - в основном в муниципальных жилых комплексах - и 79 000 парковочных мест. Дата включения в список - 25 ноября 2005 г.[8] при оценке в 22,02 млрд гонконгских долларов (оценка = 2137454000 гонконгских долларов x 10,30 гонконгских долларов = 22,02 млрд гонконгских долларов) (2,82 млрд долларов США).[9] После приватизации Link Reit остается привязанной к условиям существующих договоров аренды, но больше не будет требовать одобрения правительства для увеличения арендной платы для новых договоров аренды. Однако финансовые аналитики ожидали привлекательной дивидендной доходности - до 7% - от приватизированной компании и большей коммерческой ориентации, хотя некоторые опасались, что возможности для увеличения дохода от аренды и сокращения затрат на рабочую силу могут быть ограничены из-за того, что большая часть ее собственности будет привязана к сектор государственного жилья.

Первичное публичное размещение

IPO The Link REIT, срок действия подписки которого был отложен на год до 2005 года из-за судебных исков со стороны арендаторов жилья, опасавшихся повышения арендной платы, в конечном итоге был в 18 раз превышен.[10] Около 510 000 жителей Гонконга, или семь процентов населения города, разместили заказов на 36 миллиардов долларов США, в то время как институциональные инвесторы были готовы выделить 40 миллиардов долларов США.

Совместными глобальными координаторами IPO были Голдман Сакс, HSBC Holdings plc, и UBS AG. JPMorgan Chase & Co. была финансовый советник в жилищное управление.[11]

Предлагаемое размещение The Link REIT жилищным управлением было отложено, когда арендатор государственного жилья, Ло Сиу-лан, оспорил законность предлагаемого отчуждения собственности.[12][13] Адвокат Ло утверждал, что жилищное управление "нарушило свои обязательства по Постановлению о жилищном строительстве по предоставлению жилья нуждающимся. Вместо этого оно продавало активы частной компании, которая могла сдавать недвижимость в субаренду по рыночным ставкам, а не приносить пользу малообеспеченным".[14] Она представляла беспокойство среди многих жителей государственного жилья, что существующие удобства больше не будут общедоступными и что The Link повысит арендную плату, тем самым вынудив рост цен в магазинах без должного учета общественного блага. Некоторые НПО также были обеспокоены тем, что снижение доходов Жилищного управления в конечном итоге приведет к повышению арендной платы для государственных арендаторов. Просьба Ло о судебный надзор приватизации было отклонено в суде первой и апелляционной инстанции.[14]

С момента листинга в 2005 году Link участвовал в процессе «работ по расширению активов», стремясь повысить стоимость недвижимости за счет модернизации физической структуры, замены местных коммунальных магазинов с низкими ценами более высокооплачиваемыми брендами и сетями, расширенными «покупателями». сервис »и рекламная деятельность. Link также провел капитальный ремонт многих мокрых рынков под своим управлением. Ремонт привел к повышению арендной платы, повышению цен и потере местных магазинов.[15][16][17]

Приобретение недвижимости

Стремясь диверсифицировать свой портфель недвижимости и сочетать ее, Link приобрела часть торгового центра Центр Нан Фунг с парковкой в Ханг Хау, от Nan Fung Group середина 2010 года на общую сумму 1,17 миллиарда долларов.[18]

В конце 2010 года Link приобрел часть торгового центра Maritime Bay Shopping Mall с парковкой в ​​Ханг Хау у Sino Group, на общую сумму 588,4 млн долларов[19]

В середине 2014 года Link приобрел Торговый центр Lions Rise с парковкой в Вонг Тай Син, от Kerry Properties, на общую сумму 1,38 миллиарда долларов.[20]

В 2015 году The Link сделала свой первый шаг в покупке на государственном земельном аукционе, когда в партнерстве с Nan Fung Group купила земельный участок NKIL 6512 в Квун Тонге на общую сумму 5,86 миллиарда долларов в январе.[21] Затем Link удивил рынок, последовательно совершив первые две покупки в материковом Китае, когда он приобрел Пекинский торговый центр за вознаграждение в размере 2,5 миллиарда йен; она приобрела два коммерческих здания в Шанхае за 6,6 млрд йен. У компании есть цель, при которой недвижимость на материке не должна превышать 12,5% ее портфеля.[22]

19 февраля 2016 года дочерняя компания Link приобрела Башню Торгово-промышленного департамента в г. Монг Кок (ранее Argyle Center Tower II) от правительства на сумму 5,91 миллиарда гонконгских долларов.[23]

Продажа недвижимости

В середине 2014 года Link REIT продал четыре коммерческих объекта четырем различным покупателям на общую сумму 1,24 миллиарда долларов. Недвижимость находится в торговом центре Hing Tin (в Лам Тин ), Торговый центр Квай Хинг (Квай Чунг ), ТЦ Tung Hei Court (Шау Кей Ван ) и торговый центр Wah Kwai (Покфулам ).[24]

В конце 2015 года они продали пять объектов недвижимости, а именно: торговый центр и автостоянку Fung Wah Estate, торговый центр Ka Fuk, торговый центр Kwong Tin, торговый центр Siu On Court и автостоянку и торговый центр Tin Wan.[25]

В конце 2016 года они снова продали пять объектов недвижимости, а именно: коммерческий центр Sui Wo Court, торговый центр On Yam, коммерческий центр Sun Tin Wai, коммерческий центр Cheung Hong и коммерческий центр Shek Wai Kok. [26]

Зеленая облигация

В июле 2016 года Link REIT выпустит зеленые конвертируемые облигации, собрав 500 млн долларов США под фиксированную ставку 2,875% со сроком погашения в 2026 году.[27][28]

Переименование

19 августа 2015 года Link официально объявляет об изменении названия своей компании.[29]

Критика

Экономические трудности для низших классов

Линк был назван жителями жилого комплекса «кровососом» после того, как компания приобрела торговые центры Жилищного управления, отремонтировала их и повысила арендную плату. Это привело к вытеснению местных магазинов, повышению цен и доминированию сетевых магазинов в поместьях.[30][31] Эта тенденция привела к сокращению возможностей предпринимательства для людей с низкими доходами в муниципальных жилых комплексах Гонконга и новых городах, уменьшая их шансы на успех. социальная мобильность, и увеличил стоимость жизни.

Кампания The Link 2012 года по продвижению «ностальгических ресторанов» в своих торговых центрах широко высмеивалась в социальных сетях как лицемерная. Пользователи на Золотой Форум и Facebook написали, что компания «сначала убили магазины, а потом зарабатывают на их смерти», и раскритиковали компанию за то, что она разрешает только сетевые магазины в своих владениях.[31]В 2006 году The Link сократила тысячи сотрудников, что «подверглось резкой критике со стороны профсоюзов, которые заявили, что Link Management нарушила обещание защищать благосостояние своих передовых рабочих, когда взяла на себя эту операцию от жилищного управления». The Link ответил, что «сокращение рабочих мест было в соответствии с частной практикой».[32]

К середине 2015 г. НПО Link Watch (領 匯 監察) опубликовал отчет, в котором показано, что крупные сети составляют 76% от 2075 магазинов в 22 торговых центрах, управляемых фирмой, но генеральный директор Link заявил: «Мы продолжаем поддерживать примерно 60% наших магазинов, сдаваемых в аренду более мелким операторам».[22]

Протесты REIT против ссылок становятся все более частыми в последние годы.[33] Ссылка на штаб-квартиру REIT в Куан Тонг был местом демонстраций, драки и сидячих забастовок, в результате чего компания добивалась судебного постановления, запрещающего активистам входить в здание.[34][35]

Управление рынком

Cheung Fat Market, переименованный The Link в "Cheung Fat Modern Market"

Помимо закрытых торговых центров, The Link также приобрела в 2005 году множество местных рынков недвижимости. Такие рынки представляют собой крытые помещения с небольшими киосками и магазинами, сдаваемыми местным жителям, обычно предлагающими свежее мясо и овощи, а также предметы первой необходимости и товары для дома. Как и в случае с торговыми центрами, The Link повысила арендную плату, а также отремонтировала некоторые объекты недвижимости, что привело к увеличению цены на еду и финансовые трудности домохозяйств с низкими доходами.[36]

В Тин Шуй Вай, где The Link обладает почти монополией на коммерческие площади, компания подверглась критике со стороны местных жителей и депутатов Законодательного совета в 2015–16 годах за то, что планировала превратить рынок Тин Юй в обычный торговый центр.[37] Рынок поставляет свежие овощи, мясо и рыбу жителям близлежащих жилых массивов. Ближайший рынок находится в 5-10 минутах ходьбы от отеля.

Операторы киосков в Cheung Fat Estate на Цин И объявили забастовки в 2010 и 2016 годах в знак протеста против повышения арендной платы.[36] В результате последней забастовки сообщалось, что арендная плата за десять лет выросла вдвое. Некоторые местные жители заявили, что вместо этого они посещают государственный рынок в Цуэн Ван из-за более высоких цен в Cheung Fat.[36] Владельцы киосков Cheung Fat также опротестовали передачу управления рынком на аутсорсинг Uni-China (Market) Management Limited, которая, как они опасались, приведет к необоснованному повышению арендной платы.[38]

Барьеры, установленные руководством Leung King Estate против разносчиков

Uni-China (Market) Management также управляет рынком в Leung King Estate в Туен Муне, который также принадлежит The Link.[38] В феврале 2016 года группа мужчин, одетых в темные куртки с надписью «менеджер» (管理員) на спине, действовала устрашающе по отношению к лоточники в районе ТЦ со 2 февраля. Более 200 человек вышли на акцию протеста против мужчин, борющихся с разносчиками в ночь на 8 февраля. Между самопровозглашенными менеджерами и протестующими вспыхнули незначительные столкновения, которые потребовали посредничества полиции.[39] Во время столкновения двое протестующих были арестованы, а один репортер получил ранения.[40]

Конфликты между руководством и общественностью возобновились в ночь на 9 февраля. Было снято, что мужчины избивают протестующих, в то время как полиция стояла рядом и препятствовала участию других. Репортер был также избит контрольной группой.[41] 31-летний мужчина был задержан за беспорядки в общественном месте. Он якобы мешал рабочему выполнять свои обязанности в Leung King Estate. Link REIT дистанцировался от столкновений и отрицал, что команда по контролю за торговцами была частью его штата.[42]

Незаконные сбросы сточных вод

В 2016 г. Департамент охраны окружающей среды возбудил уголовное дело против Link REIT по Постановление о контроле за загрязнением воды потому что сточные воды из торгового центра Mei Lam, принадлежащего Link, незаконно сбрасывались в Река Шинг Мун.[43] В ноябре 2016 года компания была оштрафована на 15000 долларов и обязана немедленно исправить ситуацию.[44]

История монополии

Из-за своей истории монополии, противоречивой деловой этики и недружелюбного отношения к владельцам малого бизнеса и инвесторам, по мнению Ричарда Харриса, Линк Рейт широко считается в Гонконге «корпоративным монстром», частично ответственным за социально-экономические проблемы города.[45]

Ответ правительства

Кэрри Лам, сейчас же исполнительный директор, назвал Link REIT одной из «трех гор», стоящих перед обществом Гонконга.

Link REIT был широко осужден официальными лицами по обе стороны политического спектра. Звездный Ли, председатель пропекинской DAB, сообщил, что бывший генеральный директор Люн Чун-ин «резко раскритиковал» ссылку REIT на встрече с DAB.[46] В интервью Южно-Китайская утренняя почта Люнг задался вопросом, привела ли структура вознаграждения топ-менеджмента Link REIT к поведению траста.[47] Он сказал, что, как предыдущий владелец коммерческой площади государственного жилья, правительство Гонконга несет ответственность перед арендаторами государственного жилья «за удовлетворение их потребностей и, при необходимости, предоставление альтернатив свойствам Link REIT». Он сказал, что монополия Link REIT в общественных помещениях неприемлема, поскольку нельзя ожидать, что пожилые арендаторы будут возить свои тяжелые покупки на другие рынки и обратно.[48] Он сказал, что планов по выкупу Link не было, но правительство могло бы изучить возможность предоставления альтернатив, если Link не обслуживает жителей близлежащих районов.[47]

Кэрри Лам В 2016 году (в то время как она была главным секретарем), ныне исполнительный директор, сообщалось, что она назвала Link REIT одной из «трех гор» - то есть одним из основных источников раздора в гонконгском обществе, - которые правительство стремилось покорить. Лэм заявил, что правительству следует изучить различные способы решения проблемы, включая начало потенциального судебного разбирательства против компании.[46]

Аналогичным образом в апреле 2019 г. Алиса Мак внесла предложение в Законодательный совет, призывая правительство «преодолеть« три большие горы »», которые, по ее словам, поразили местное сообщество, одной из которых является Link REIT.[49] Различные другие законодатели выдвинули предложения к этой поправке, предлагая способы решения проблемы, включая внесение поправок в Постановление о жилищном строительстве для регулирования повышения арендной платы; строительство большего количества публичных рынков и базаров, чтобы уменьшить коммерческую монополию Link REIT во многих областях и предоставить жителям более широкий выбор покупок; создание специальной команды в рамках Земельный департамент для проверки собственности Link REIT и для принятия мер против нарушения компанией условий аренды земли; и выкупить собственность Link REIT и вернуть ее под управление государства.[50]


Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Ссылка на сайт. "Свяжитесь с нами". Корпоративный сайт Link Asset Management Limited. Ссылка на сайт. Получено 2 июля 2019.
  2. ^ «ОБЪЯВЛЕНИЕ ПРОМЕЖУТОЧНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ЗА ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ, ЗАКОНЧИВШИЕСЯ 30 СЕНТЯБРЯ 2020 ГОДА» (PDF). ссылка reit. ссылка reit. Получено 26 ноября 2020.
  3. ^ «ОБЪЯВЛЕНИЕ ПРОМЕЖУТОЧНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ЗА ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ, ЗАКОНЧИВШИЕСЯ 30 СЕНТЯБРЯ 2020 ГОДА» (PDF). ссылка reit. ссылка reit. Получено 26 ноября 2020.
  4. ^ «ОБЪЯВЛЕНИЕ ПРОМЕЖУТОЧНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ЗА ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ, ЗАКОНЧИВШИЕСЯ 30 СЕНТЯБРЯ 2020 ГОДА» (PDF). ссылка reit. ссылка reit. Получено 26 ноября 2020.
  5. ^ "наш бизнес". ссылка reit. ссылка reit. Получено 26 ноября 2020.
  6. ^ Жилищное управление объявляет о выпуске первого пресс-релиза REIT Гонконга
  7. ^ Инвестиционный фонд недвижимости The Link (00823)
  8. ^ Инвестиционный фонд недвижимости The Link (00823)
  9. ^ Годовой отчет The Link за 2005/06 г.
  10. ^ Журнал Forbes, 25 ноября 2005 г.
  11. ^ Игра в REITs: новые инвестиционные фонды в области недвижимости в Азии Страница 22
  12. ^ Новости HKEX 2005
  13. ^ Законная продажа государственного жилья: CJ 20 июля 2005 г.
  14. ^ а б Хуэй, Полли (25 марта 2005 г.). «Правовая помощь предоставлена ​​заявителю по делу Линка Рейта». Южно-Китайская утренняя почта.
  15. ^ Яу, Элейн (11 января 2016 г.). «Победители и проигравшие в результате поглощения Link Reit в 2005 году торговых центров в Гонконге». Южно-Китайская утренняя почта.
  16. ^ Це, Пуи-ман (2012). «Приумножение торговых центров» (PDF). Факультет архитектуры Гонконгского университета.
  17. ^ Авелин-Дубач, Наташа (2017). «Вложение« жидкого »капитала в искусственную среду: пример инвестиций REIT в Гонконге» (PDF). Проблемы и исследования. 52 (4): 1640001. Дои:10.1142 / S1013251116400014.
  18. ^ Чан, май (10 июня 2011 г.). "Link Reit покупает очки в новом направлении". Южно-Китайская утренняя почта.
  19. ^ Инвестиционный фонд Link Real Estate ПРЕДЛАГАЕТ ПРИОБРЕТЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ HKEX
  20. ^ Сито, Пегги (19 августа 2014 г.). «Линк Рейт соглашается купить торговый центр Wong Tai Sin за 1,38 млрд гонконгских долларов». Южно-Китайская утренняя почта.
  21. ^ "Монитор рынка недвижимости Гонконга" (PDF). Джонс Ланг Ласалле. Февраль 2015 г.
  22. ^ а б Фанг, Фанни W.Y. (12 октября 2015 г.). "Link Reit из Гонконга надеется улучшить свой имидж через 10 лет после неоднозначного листинга акций". Южно-Китайская утренняя почта.
  23. ^ «Объявлены результаты тендера на государственное имущество в Башне Департамента торговли и промышленности в Монг Коке». Правительство Гонконга. 19 февраля 2016.
  24. ^ Сито, Пегги (22 мая 2014 г.). «Link Reit продает четыре торговых центра за 1,24 млрд гонконгских долларов». Южно-Китайская утренняя почта. Получено 14 ноября 2014.
  25. ^ «Link REIT продает пять предложений недвижимости, стоимость которых превышает оценочную стоимость более чем на 30%». Ссылка REIT. 27 октября 2015 г.
  26. ^ «Link REIT продает пять объектов недвижимости по цене 3,64 миллиарда гонконгских долларов, предложения превышают оценочную стоимость на 29%». Ссылка REIT. 16 декабря 2016.
  27. ^ Link Reit из Гонконга выпустила зеленые облигации на сумму 500 млн долларов США
  28. ^ Link REIT привлекает крупнейшие в мире зеленые конвертируемые облигации на сумму 510 млн долларов
  29. ^ «Link представляет новый фирменный стиль - связывая людей с светлым будущим». 19 августа 2015.
  30. ^ Нг, Джойс; Но, Джошуа (7 июня 2013 г.). "'Карьерный человек Каллуса Виктор Со становится руководителем Управления по обновлению городов ". Южно-Китайская утренняя почта. Получено 29 августа 2014.
  31. ^ а б Ли, Ада (11 апреля 2012 г.). "Сотни критиковали лицемерие Link Reit"'". Южно-Китайская утренняя почта. п. 3.
  32. ^ Ву, Хелен (30 мая 2006 г.). «Связать Рейта с сокращением не менее 1400 рабочих мест. Профсоюзы говорят, что руководство проигнорировало обещания защитить неквалифицированных рабочих». Южно-Китайская утренняя почта. п. 1.
  33. ^ Юэнь, Шанталь (6 мая 2016 г.). «Жители протестуют, поскольку Link REIT отменяет митинг по поводу повышения арендной платы и аутсорсинга». Свободная пресса Гонконга.
  34. ^ Лин, Джин (29 апреля 2016 г.). «Ссылка REIT требует от суда запретить активистам входить в штаб-квартиру после протеста». Свободная пресса Гонконга.
  35. ^ "Охранники бар Линк Рейт протестующие". Стандарт. 5 мая 2016.
  36. ^ а б c Юэнь, Шанталь (15 февраля 2016 г.). «Владельцы киосков закроют магазин на 7 дней в гневе из-за аутсорсинга управления рынком». Свободная пресса Гонконга.
  37. ^ «Конверсия рынка олова Иу компанией Link Asset Management Limited» (PDF). Совет по вопросам законодательства. 7 декабря 2015.
  38. ^ а б Юэнь, Шанталь (24 февраля 2016 г.). «Характеристика: Паранойя и страх в борьбе за спасение рынка Cheung Fat Market». Свободная пресса Гонконга.
  39. ^ "【新春 小販】 不滿 領 展「 管理員 」良 景 小販 市民 聲援 爆 衝突". HK01. 8 февраля 2016 г.
  40. ^ "良 景 邨 夜市 爆 衝突 記者 被 推倒 在 地 兩 男子 被捕". Мин Пао. 9 февраля 2016.
  41. ^ "惡 煞「 管理員 」暴力 趕 良 景 小販 高 永 文 避 答". Apple Daily. 10 февраля 2016 г.
  42. ^ Фунг, Оуэн; Ли, Эдди (10 февраля 2016 г.). "'Я буду здесь, пока они не убьют нас »- уличные торговцы в гонконгском поместье дерзко после того, как тлеющие беспорядки перерастут в насилие». Южно-Китайская утренняя почта.
  43. ^ «Управляющая компания оштрафована за незаконный сброс сточных вод в реку Шинг Мун». Правительство Гонконга. 1 ноября 2016 г.
  44. ^ Чанг, Флора (2 ноября 2016 г.). «Линк оштрафован за сброс сточных вод в реку». Стандарт.
  45. ^ Харрис, Ричард (6 декабря 2019 г.). «Три« горы »Гонконга - MTR, MPF и Link Reit - теперь являются предгорьями Эвереста общественного недовольства, на которое должна подняться Кэрри Лам». Южно-Китайская утренняя почта.
  46. ^ а б Чунг, Тонг (6 июня 2016 г.). «Три горы: правительство Гонконга видит Link Reit, повышение тарифов на проезд в MTR и резервный фонд». Южно-Китайская утренняя почта.
  47. ^ а б Чунг, Гэри; Чжао, Ширли (28 июня 2016 г.). «Исполнительный директор Гонконга обращается к Link Reit по поводу арендной платы». Южно-Китайская утренняя почта.
  48. ^ Чунг, Гэри; Ибрагим, Зурайда (28 июня 2016 г.). «Мы не обещали Link монополии на поставку торговых центров, - настаивает исполнительный директор Гонконга Люн Чун-ин».. Южно-Китайская утренняя почта.
  49. ^ Документ LC № CB (3) 488 / 18-19: Заседание Совета 3 апреля 2019 г., Предложение «Об обращении к правительству с просьбой преодолеть« три большие горы »в обеспечении средств к существованию людей"" (PDF). Совет по вопросам законодательства. 22 марта 2019.
  50. ^ Документ LC № CB (3) 509 / 18-19: Заседание Совета 3 апреля 2019 г., Поправки к предложению Достопочтенной Алисы МАК «Об обращении к правительству с просьбой преодолеть« три большие горы »в обеспечении средств к существованию людей"" (PDF). Совет по вопросам законодательства. 29 марта 2019.

внешние ссылки