Распоряжения о продаже (закон Шотландии) - Missives of Sale (Scots law)

В послания по продаже, в Закон о собственности Шотландии, представляют собой серию официальных писем между двумя сторонами, Покупателем и Продавцом, содержащих договор купли-продажи на передачу имущественного наследственного имущества (земли) в Шотландия. Термин «земля» в этой статье включает: здания и другие строения на земле.^[1]

Примеры посланий доступны для просмотра на Юридическое общество Шотландии и веб-сайты Группы стандартизации собственности.^[2]

Письма о продаже образуют первый из трех этапов, необходимых для законной передачи права собственности на землю в Шотландии. Три этапа:

Договорная стадия (послания о продаже)
В Этап передачи
В Этап регистрации

Принципы договорного и передаточного этапов

Правовая система Traditio

Договорная стадия или послания по продаже только создать привязку личные обязательства (и их соответствующие личные права), которые подлежат исполнению в соответствии с обязательственное право (Шотландское договорное право ). Эти обязательства обычно включают в себя, помимо прочего, обязательство Продавца предоставить распоряжение о передаче права собственности и обязательство Покупателя оплатить покупную цену и обязательство Покупателя принять поставку предоставленного распоряжения.

Обязательства по контракту являются личными правами, личные права, поэтому сам по себе контракт не создает и не передает реальное право собственности в себе.^[3] Это потому, что закон Шотландии следует принципу, что традиционныйibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur: право собственности передается путем доставки (или другой передачи), а не по контракту.^[4]

Абстрактная правовая система

Только перевозкакак отдельный правовой акт может осуществлять передачу, согласованную по договору сторон. А также быть traditio системе, закон Шотландии также использует принцип «абстракции», означающий, что перевозка действительно зависит от причина передачи.^[5]

В шотландском законодательстве признанными причинами передачи земли являются:

Договор
Подарок
Обмен земли (так называемый Контракт Эксамбиона)
Передача в доверительное управление, прямо или иначе

Срок действия передачи (передачи имущества) не зависит от действительности причины передачи, поскольку Виконт Лестница^[6] описывает:^[7]

"Мы не следуем этой хитрости аннулирования деяний, потому что они sine causa… И, следовательно, рассказы, выражающие причину расположение, никогда не исследуются, потому что, хотя и не было причины, расположение хорошее ».^[8]

Таким образом, Шотландия отличается от юрисдикции общего права таких как Англия и Уэльс, требуя этапа передачи, а также заключения контракта. Хотя передача может быть действительной независимо от контракта, причины недействительности контракта также могут распространяться на признание передачи недействительной как Vitium Reale. Это может происходить в определенных случаях мошенничества или когда у Продавца отсутствуют возможности.^[9]

Первый этап добровольной передачи земли: расписки купли-продажи

Первый этап добровольная передача земли, как описано выше, обычно договорный по своему характеру, когда стороны заключают официальный договор купли-продажи между владельцем (Продавцом) и Покупателем. В Закон Шотландии, этот контракт известен как послания по продаже и обычно представляют собой серию официальных писем с предложениями и квалификациями каждой стороны (содержащими условия, которые должны быть выполнены любой из сторон). Что касается материальной наследуемой собственности, характер ее использования будет отражаться в официальных документах о продаже, особенно если это жилая или коммерческая собственность.

Требования письменного договора

Под Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г. письменный документ необходим для заключения договора о передаче, изменении или прекращении вещного права на землю.^[10] Поскольку право собственности является реальным правом, требуется письменный договор. В отличие от обычных контрактов, которые составляют один документ, контракт состоит из нескольких букв, послания. Распоряжения о продаже можно считать действующим письменным контрактом, поскольку покупатель сделал предложение в одном документе, а продавец принял его в другом.^[11]

Персона не можешь заключать договор устно или любым другим способом в отношении продажи наследуемой собственности, кроме письменных документов, подписанных грантополучателем (то есть: Продавцом в письмах продажи)^[12] или с использованием электронных документов в соответствии с разделом 9B Закона 1995 года.^[13]

Электронные документы

Контракт может быть заключен с помощью электронных документов, таких как электронная почта, если они надлежащим образом выполнены в соответствии со статьей 9B Закона о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года. Этот электронный документ должен быть аутентифицированный стороной, отправляющей его (то есть: Покупатель / Продавец) и отвечающих всем требованиям, установленным министрами Шотландии, юридическое название для Правительство Шотландии.^[14] Аутентифицированный означает:

Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г., раздел 9B
(2) Электронный документ удостоверяется лицом, если электронная подпись этого лица -
(а) это явключен в, или же логически связанный с, электронный документ,
(б) был создано человеком, которым он якобы был создан, и
(c) такого типа, и удовлетворяет таким требованиям (если есть), как может быть предписано Шотландские министры в правилах."^[15]

Правительство Шотландии ввело правила для электронных документов в соответствии с Правилами об электронных документах (Шотландия) 2014 года (SSI 2014/83). Согласно Регламенту 2014 года, только «усовершенствованная электронная подпись» может быть электронной подписью, что требует «сложных технологий».^[16] и должны соответствовать Правилам электронной подписи 2002 года. Адвокаты в Шотландии имеют доступ к передовой технологии электронной подписи через смарт-карту Юридического общества Шотландии, поэтому они могут оформлять эти документы от имени своего клиента.^[17]

Формирование официальных писем о продаже

В Закон Шотландии, контракт создается, когда предложение одной стороны принимается другой стороной (иногда именуемой «предложение + принятие = контракт»). Однако, как обсуждалось выше, этот договор должен быть заключен в письменной форме, если он предусматривает передачу права собственности в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.

Условные предложения

Покупатель часто включает условия, которые должны быть соблюдены в своем предложении в официальных письмах. В жилой недвижимости это обычно делается путем включения Стандартные шотландские положения (см. ниже) в предложение, которое включает такие условия, как наличие отчетов об имуществе или включение любого движимого имущества (например, бытовая техника ) при продаже имущества.^[18] Такие условия могут быть приостанавливающий, что предотвратит создание юридически обязывающего контракта до тех пор, пока условия не будут выполнены.

Квалифицированная приемка

Продавец недвижимости может принять предложение Покупателя о прямой покупке в качестве де плано принятие. Однако обычно квалифицироваться принятие дальнейших условий. Если продавец делает оговоренный акцепт, закон Шотландии рассматривает это как новое предложение, предложение о продаже, которые Покупатель затем должен принять де плано или оформить новый предложить купить с дополнительными или измененными условиями; предложение о покупке фактически «уничтожается» квалифицированным акцептом или предложением о продаже, и на него нельзя полагаться.^[19] Это создает эффект «пинг-понга» серии предложений о продаже / предложений о покупке между двумя сторонами, также называемых сообщениями, без формально согласованного контракта до тех пор, пока одна сторона не примет предложение другой стороны. де плано. Окончательное предложение и де плано письма о принятии образуют договор купли-продажи в соответствии с законодательством Шотландии, поэтому договор называется официальными письмами (т.е. письмами) купли-продажи..

Сроки

Можно квалифицировать предложение о покупке / квалифицированном акцепте с ограничениями по времени для принятия, где формулировка явно используется для другой стороны для определения крайнего срока.^[20] Однако новое встречное предложение, сделанное в течение указанного срока, «уничтожит» оговоренный срок принятия. Если срок не установлен, оферта или встречное предложение прекращают свое действие по истечении разумного периода времени.^[21]

Почтовое правило

Когда сторона принимает предложение других сторон о покупке / предложение о продаже де плано, эффективно создать обязывающий контракт с момента его разноски или безвозвратной отправки на обмен документами (например, DX ) нет когда он получен другой стороной. Это связано с применением доктрины, известной как Правило приема почтовых отправлений в законе Шотландии.^[22]

Отмена правила почтового приема

В Комиссия по законодательству Шотландии опубликовал отчет в 2018 г. (Отчет об обзоре договорного права: формирование, толкование, средства правовой защиты в случае нарушения и штрафные санкции, отчет SLC 252) рекомендация об отмене правила приема почтовых отправлений и его замене новым установленным законом режимом, с которым можно ознакомиться в его проекте формы на веб-сайте Шотландской комиссии по законодательству.^[23] На момент написания еще неизвестно, будет ли этот законопроект, сопровождающий отчет, включен в Шотландский парламент.^[24]

Снятие предложения о покупке / предложение о продаже

В соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 г. не требуется отозвать оферту или оговоренный акцепт путем формального письменного обращения.^[25]

В соответствии с законодательством Шотландии, сторона не может отозвать свои собственные требования к оферте после того, как эти квалификации были получены другой стороной, а затем направить новую де плано принятие предложения другой стороны в попытке создать действующий договор, который не мог быть заключен ранее.^[26]

В Макмиллан - Колдуэлл,^[27] Лорд Кирквуд считал, что, как только одна из сторон укажет, что она больше не готова к заключению контракта, другая сторона не может заключить контракт, приняв де плано существующее предложение.^[28] Однако ответственность за доказательство того, что своевременное уведомление об отзыве предложения было направлено агенту другой стороны до любого действительного акцепта, будет лежать на стороне, сделавшей предложение. де плано сделан.^[29]

Правило и положения до причастия

В общем праве, следуя Уинстон против Патрика,^[30] предоставление распоряжения заменяет любые личные обязательства по контракту, даже если они являются залогом. В Закон о контракте (Шотландия) 1997 г. изменил эту норму общего права, так что распоряжения больше не заменяются распоряжениями.^[31] Тем не менее, многие перевозчики по-прежнему включают использование оговорки о двухлетней замене в Заявлениях о продаже, чтобы гарантировать, что договорные обязательства истекут через 2 года, а не через отрицательный рецепт под Закон о давности и ограничениях (Шотландия) 1973 года.^[32] Важно отметить, что использование этого пункта будет применяться к обязательствам как Покупателя, так и Продавца по контракту.^[33]

Жилая недвижимость

В случаях жилая недвижимость, Продавец разместит недвижимость для продажи на рынке через агента по недвижимости юридической фирмы.^[34]

Домашний отчет

В зависимости от характера жилой недвижимости, продавец обычно должен получить отчет о доме (включая анкету и отчет об обследовании ) при размещении объекта на рынке,^[35] без учета:^[36]

Продажа недвижимости в составе портфолио.
Сезонное и праздничное размещение.
Недвижимость на продажу рядом с нежилой или подсобной недвижимостью.
Недвижимость, используемая как для жилого, так и для нежилого использования
Нежелательное и небезопасное для проживания имущество
Имущество, которое ранее не использовалось как дом.

Обработка официальных документов по сделкам с жилой недвижимостью

Продавец может рекламировать недвижимость на рынке по фиксированной цене или использовать систему слепых торгов, при которой несколько оферентов делают ставки друг против друга, не зная о предложенной покупной цене другого оферента.^[37]

Оферент, если он желает приобрести недвижимость, через своего юрисконсульта направит официальное письменное предложение о покупке жилой недвижимости агентам Продавца.^[38] В предложении будет указана цена предложения и все условия, которые должен соблюдать Продавец, например, наличие у Покупателя отчетов о собственности или включение любого движимого имущества (например, бытовая техника ) при продаже имущества.^[39] Только движимое имущество, имеющее принял в наследственное имущество будут включены в передачу автоматически.

Продавец с местом а Дата закрытия, дата, когда Продавец решает прекратить получение предложений.^[40] Затем Продавец рассмотрит предложения, сделанные потенциальными покупателями, выберет предпочтительного покупателя и ответит на предложение этого предпочтительного покупателя.^[41]

Этот ответ, называемый акцептом, может сразу принять предложение, что называется просто или же принятие de plano, приводящий к обязывающему договору между сторонами в соответствии с законодательством Шотландии. Однако обычно первоначальным ответом Продавца является квалифицированное принятие во избежание создания обязательных документов о продаже на ранней стадии.^[42] Без де плано полное согласие с условиями любой из сторон, обязывающий договор отсутствует.

Письма в новостройках

Официальные документы в недавно построенных домах обычно предлагаются застройщиком по фиксированной цене в соответствии со стандартной формой предложения о продаже, выпущенной продавцом.^[43] Условия предложения не подлежат обсуждению, и Покупатель должен получить юридическую консультацию до подписания документа, поскольку это акцепт. де плано приводит к юридически исполнимому договор в Шотландии.^[44]

Стандартные шотландские положения

Из-за индивидуального характера предложений о продаже / предложений о покупке, в значительной степени из-за дискретного характера жилой недвижимости, система сообщений в жилой собственности стала усложняться. Со временем стандартные стили (шаблоны) стали использоваться в разных местах и в округах шерифа, чтобы упростить этап посланий.^[45] Комитет по собственности Общества юристов Шотландии основал эту работу, которая завершилась публикацией Стандартные шотландские положения.

Они доступны для просмотра в Интернете вместе с общедоступными рекомендациями на веб-сайте Юридического общества Шотландии.^[46] Сегодня стандартные условия Шотландии фактически стали «национальными условиями продажи».^[47] несмотря на его недавнее завершение в декабре 2014 года и начало использования 5 января 2015 года.

Стандартные положения Шотландии зарегистрированы как публичный документ в Книги Совета и Сессии для всех поверенных в Шотландии, чтобы включить их в официальные письма о продаже, чтобы упростить процесс.^[48] Однако ничто не мешает адвокату использовать свои собственные составления в официальных письмах о продаже имущества.

Акты продажи коммерческой недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью могут включать разрешения на планирование и другие юридические требования в соответствии с закон планирования до использования земли в качестве коммерческой недвижимости. Таким образом, документы о коммерческой собственности могут иметь множество условий и сложных условий, что приводит к большому количеству договорных переговоров.

Группа стандартизации собственности была образована четырьмя юридическими фирмами, CMS (ранее известный как Дандас и Уилсон ), Dentons (ранее известный как Маклай Мюррей и Спенс ), Пинсент масоны (ранее известный как МакГригорс ), и Шепард и Веддерберн в 2001 году в рамках совместных усилий по созданию общих согласованных стилей (шаблонов) для сделок с коммерческой наследуемой собственностью в Шотландии.^[49] Эти шаблоны доступны для просмотра на веб-сайте Группы стандартизации собственности.^[50]

Коммерческие транзакции обычно осуществляются путем совместного использования проекта соглашения между агентами сторон, что в настоящее время обычно осуществляется онлайн на безопасных облачное программное обеспечение где агенты обеих сторон могут вносить изменения в документ или путем обмена проектами документов между агентами по электронной почте до согласования проекта официальных писем о продаже.^[51] Затем стороны или их уполномоченные агенты могут официально подписать и связать стороны контракта в соответствии с Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г..

Недвижимость, проданная на аукционе (публичная группа)

Наследственное имущество также может быть продано на аукционе, называемом группа в законе Шотландии. Продавец подготавливает стандартный контракт, который выставляется участникам торгов до аукциона.^[52] Победитель торгов в группе подписывает минута вступления в силу и предпочтения связать себя с заранее подготовленным договором и стать Покупателем.^[53]

Заключение посланий

После того, как стороны завершат переговоры по контракту, будет законно создан контракт, в котором, как обсуждалось выше, сторона просто принимает предложение другой стороны, которое может включать принятие любых ранее сделанных оговоренных условий акцептов / предложений. Этот момент известен как заключение посланий и завершает договорную стадию добровольная передача земли.

Заключение посланий обычно занимает несколько недель из-за Юридическая экспертиза процесс, который каждая сторона должна предпринять до заключения юридически обязательного соглашения.^[54] Однако стороны получают личное право в соответствии с договорным правом только после заключения официальных писем; то есть: до этого момента контракта нет. После заключения официальных писем Покупатель будет иметь только личное право в отношении Продавца. нет а реальное право (право в rem).

Однако стороны могут перейти к этап передачи. После заключения официальные письма как подлежащие исполнению контракты могут быть аннулированы только путем письменного отказа двух сторон.^[55] Если стороны желают внести поправки, а не аннулировать текущие полномочия для заключения нового контракта, они могут обратиться к Шерифский суд или же Сессионный суд на исправление согласно Закон о реформе законодательства (прочие положения) (Шотландия) 1985 г. Раздел 8.^[56]

Гарантия на расписку о продаже

Полная и абсолютная гарантия (в других юрисдикциях называется гарантия ) подразумевается законом в торговых письмах.^[57] Это означает, что Продавец гарантирует (т.е. гарантирует) следующие четыре гарантии:

Абсолютно хорошее название
Не меньшие вещные права (например: отсутствие спасения или безопасности и т. Д. На земле)
Никаких необычных реальных условий (то есть: никаких необычных обременений или сервитутов на земле)
Никакие будущие действия не будут наносить ущерб праву собственности Покупателя на землю.

На практике эти гарантии часто предоставляются в явной форме, которые изменяют или дополняют подразумеваемые гарантии Продавца, такие как использование Стандартных условий Шотландии.^[58] В том маловероятном случае, если в письмах ничего не говорится о гарантиях, будут применяться те, которые предусмотрены законом.

Гарантия 1: абсолютно хорошее название

Продавец гарантирует, что он может передать право собственности Покупателю на законных основаниях.^[59] Гарантия также подразумевает, что право собственности (титул) Продавца является абсолютно надежным и не может быть аннулировано или исключено из Хранитель реестра Шотландии возмещение.^[60]^[61] Юм, институциональный писатель, и источник права в Шотландии, говорит, что продавец также должен предоставить покупателю доказательства того, что право собственности.^[62]

Ордер должен охватывать всю переданную собственность, то есть: продавец должен владеть всей землей, которая согласована для передачи согласно Распоряжениям о продаже. Пример этого обычно можно найти в прецедентном праве, когда Продавец заключает договор о передаче всей земли, то есть a coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли), но права на полезные ископаемые, найденные в слои земли как отдельный обычный многоквартирный дом, не принадлежат Продавцу, а третьей стороне, но будет гарантирована передача Покупателю.^[63]

В случае нарушения этой гарантии Покупатель может аннулировать Распоряжения о продаже, прекращая действие контракта между двумя сторонами. Следующий Холмс против Эшфорд Эстейтс Лтд,^[64] установлено, что ордер на то, что переданная земля соответствует цели, которую Покупатель сообщил Продавцу, что она должна использоваться нет подпадают под действие данной гарантии.

Гарантия 2: никаких меньших реальных прав

Продавец гарантирует, что на землю, подлежащую передаче, не имеется меньших реальных прав, за исключением аренды.^[65]

Договоры аренды имеют противоречивые юридические полномочия относительно того, покрываются ли они не меньшей гарантией реальных прав Продавца. Старые юридические авторитеты 16-17 веков Королевство Шотландия суды, как представляется, предполагают, что подразумеваемая гарантия не распространяется на аренду. Причина этого заключалась в том, что исторически феодалы редко занимали принадлежащие им земли, которые часто сдавались в аренду или передавались вассалам через субинфеудация поэтому гарантия того, что земля не имеет меньших вещных прав, не имела значения.^[66]^[67]

Тем не мение, Юм, институциональный писатель и источник права в Шотландии, писал, что эта гарантия будет распространяться только на очень длительную аренду с низкой арендной платой или когда аренда дает арендатору широкие полномочия на землю.^[68]

Современный источник авторитета в этой области - Лотиан и Бордер Фармерс Лтд против М'Катчеон ^[69] которые следовали старым властям, что аренда не покрывается гарантией. Тем не менее, существует академическая критика, что это решение было неправильным и остается решением суда первой инстанции. Внешняя палата Сессионного суда.^[70]

В любом случае, перевозчики часто добавляют в сообщения пункт, как это сделано в Стандартных положениях Шотландии, о том, что недвижимость будет предоставлена продавцу для входа и свободного владения.^[71]

Права владения супругом в соответствии с Законом 1981 года о супружеских домах (защита семьи) (Шотландия) сродни законным квазиреальным правам, и неясно, включено ли это в гарантию.^[72] В любом случае стандартной практикой является включение в послания термина, касающегося права проживания, как это делается в стандартных условиях Шотландии.^[73]

Гарантия 3: Нет необычных реальных условий

В 1835 году было окончательно установлено, что реальные условия, такие как сервитуты и бремя^{[необходимо разрешение неоднозначности ]}, на которые распространяется абсолютная гарантия Продавца.^[74] В настоящее время законом подразумевается, что Продавец гарантирует отсутствие реальных условий на собственности, если:^[75]

что состояние было неизвестный Покупателю в момент подписания писем;
что условие необычный либо в целом, либо в отношении тип и место расположения рассматриваемого имущества; и
что условие приводит к существенное уменьшение стоимости собственности.

Все три теста должны быть удовлетворены, чтобы претензия по гарантии была успешной в отношении неизвестного реального состояния.^[76]

На практике, Юридическая экспертиза проверки, проводимые агентами каждой из сторон, должны выявить любые ранее неизвестные реальные условия прежний к заключению официальных писем. При установлении осведомленности суд рассмотрит вопрос о «небрежности и непростительной неосведомленности» Покупателя.^[77] (перевод с Шотландцы: халатность и непростительное невежество) помешали ему получить реальные знания, если это так, суд может посчитать, что Покупатель обладал конструктивными знаниями, знаниями, основанными на проявлении разумной осторожности.^[78]

Следовательно, считается, что Покупатель знает и ожидает реальных условий стандартного типа.^[79] Если продавец аверс, то есть: делает фактическое заявление в суд о том, что Покупатель знал об условиях на дату заключения официальных уведомлений, только Продавец должен доказать это доказательное бремя.^[80]

Если суд установит, что Покупатель действовал небрежно и по непростительной неосведомленности, тем самым отклонив претензию по гарантии; стороны, действовавшие через солиситора, могут в качестве альтернативы иметь возможность подать иск против агента, занимающегося продажей для профессиональная халатность.

Гарантия 4: Никакие будущие действия не будут наносить ущерб праву Покупателя на землю (владение).

Четвертая гарантия гарантирует, что в будущем Продавец не будет предпринимать действий, которые могли бы ущемить договорное право собственности Покупателя.Продавец нарушит свою гарантию, если он предоставит последующее распоряжение другому лицу или впоследствии предоставит меньшие реальные права на землю третьим лицам после того, как Покупатель получит их распоряжение. Эта гарантия теряет силу после того, как право собственности действительно переходит к Покупателю после регистрации отчуждения.^[81]

Средства правовой защиты от нарушения контракта (расписки о продаже)

Нарушение гарантийных обязательств по продаже

Если покупатель позже обнаружит скрытый дефект в своем праве собственности, может оказаться невозможным отследить Продавца или их предшественников после завершения или Дата вступления, посредством чего Покупатель оплатил покупную цену, а Продавец выпустил распоряжение (обычно это делается в тот же день).^[82] Таким образом, эффективность гарантии в качестве средства правовой защиты для покупателей, позднее обнаруживающих скрытые дефекты в праве собственности, ограничена. Момент, когда гарантия вступает в силу, также является противоречивым юридическим и академическим мнением. Белл, институциональный писатель, считает, что:

"покупатель имеет абсолютное право на хороший титул ... и, если он недвусмысленно откажется от этого права, он не обязан ... ждать, пока его право не будет оспорено. Это достаточное основание для исключения из права собственности, если может быть оспорено "^[83]

Однако у этого правила есть оговорки, например требование о возбуждении иска о выталкивании против Покупателя.

Требование судебного выселения

Вопреки распространенному мнению перевозчиков,^[84] есть нет требований за выталкивание в целях обеспечения соблюдения гарантии, указанной в Торговых письмах.^[85] Судебное выселение в определении закона Шотландии, вытекающее из Римское право, является нет непрофессиональный смысл слова выселение, при этом арендатор изымается из собственности арендодателя.

Вместо этого судебное выселение - это когда истинный владелец собственности заявляет о своем праве собственности. Иск о выселении должен быть подан в суд настоящий владелец земли и не могут быть возведены Покупателем или Покупателем, поднявшим декларатор (то есть: судебный иск с просьбой к Суду вынести правовое решение по делу). Если хранитель регистров Шотландии воспользуется своим правом исправления в земельной книге, это также считается судебным выселением для целей гарантии.^[86]

Требования о судебном выселении или серьезной угрозе выселения лицом, имеющим более высокий титул отличается где партия полагается на гарантии в расположение.^[87] Решение о вынесении решения было недавно рассмотрено Верховным судом в Моррис против Рэй, который теперь требует выселения (вмешательство в право собственности покупателя) или угрозы выселения кем-то, кто имеет лучший титул (право) на землю.^[88]^[89]

Прекращение действия гарантии по распоряжению на рассылку

Обычно доставка расположение с гарантией заменяет собой гарантийное письмо о продаже, данное Продавцом. Тем не менее, есть три сценария, при которых Гарантия на расписку о продаже продолжает оставаться актуальной:

1) Отсроченный расчет - без выдачи распоряжения покупатель может полагаться только на гарантию, содержащуюся в расписках о продаже.

2) Прерванная транзакция после расписок о продаже - после сообщений о продаже, если транзакция отменена (т. Е. Не было вынесено распоряжение), Покупатель все еще может использовать документы о продаже.

3) Контрактная оговорка в Посланиях, прямо запрещающая отмену гарантии. Условия также могут быть исполнены в соответствии с Законом о контрактах (Шотландия) 1997 года.

Средство

Если официальные документы о продаже были нарушены и по-прежнему подлежат исполнению, см. Выше, Покупатель обычно может аннулировать официальные документы (то есть: расторгнуть договор) и / или потребовать средств правовой защиты (А), возбудить иск конкретный инструмент и / или (b) требование возмещения убытков за нарушение личных обязательств. Однако, если нарушение варранта было положительным обязательством Продавца, обычно в Распоряжениях о продаже это обязательство предоставить распоряжение, Продавцу предоставляется разумный период для выполнения обязательства.

Аннулирование (то есть прекращение действия) Миссий разрешается только по истечении этого разумного срока. Если выяснится, что у Продавца нет права собственности на землю вообще (то есть: ни владение землей, ни юридический или обычный отдельный многоквартирный дом), тогда это будет считаться непоправимым и расторжение договора доступно для Покупателя немедленно. Если происходит нарушение, при котором расторжение договора невозможно, то есть: у Продавца нет положительного обязательства по обеспечению исполнения, значит, нет возможности возмещения убытков.

Однако на практике средство правовой защиты от убытков без аннулирования Миссий предусмотрено в условиях самих Мессенджеров, это договорное положение следует за Римское право договорное средство правовой защиты, actio quanti minoris, который позволяет утверждать, что в случае нарушения договора продавцом покупатель имеет право удержать имущество и потребовать возмещения убытков на основании уменьшения стоимости имущества.^[90]

Установленный законом личный бар

Установленный законом личный запрет существует в законодательстве Шотландии в отношении письменных договоров, аналогично концепции эзоппель в других юрисдикциях. Эта защита позволяет считать недействительный договор действительным и имеющим исковую силу, если стороны действовали на основании договора с существенными (финансовыми или иными) последствиями. Под Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г., раздел 1 (3) и 1 (4) предусматривает, что:

"Закон о требованиях к письму (Шотландия) 1995 г.
Раздел 1 (3)
Если договор, обязательство или траст, упомянутые в подпункте (2) (а) [список ситуаций, когда требуются записиl] выше не входит в состав документа, соответствующего разделу 2 [письменный документ] или, в зависимости от обстоятельств, разделу 9B [электронные документы] настоящего Закона, но одна из сторон договора, кредитор по обязательству или бенефициар по трасту («первое лицо») имеет действовали или воздерживались от действий в соответствии с контрактомт, обязательство или доверие со знанием и согласие другой стороны контракта, должник в обязательстве или доверитель («второе лицо») - (а) второе лицо должно не иметь права отказаться от договораt, обязательство или доверие; и
(б) договор, обязательство или доверие не считается недействительным,
на том основании, что он не так устроен, если выполняется условие, изложенное в подразделе (4) ниже.
Раздел 1 (4)
(4) Условие, указанное в подраздел (3) выше заключается в том, что положение первое лицо—
(а) как результат действия или воздержания от действия как указано в этом подразделе был затронут к расширение материалат; и
(б) как результат такого отзыва как указано в этом подразделе пострадает к материальный размер."^[91][скобки и подчеркивает добавлен]

Это означает, что если официальные документы о продаже не были созданы в соответствии с Законом 1995 года, например, путем неофициальных письменных документов или устного соглашения, они могут быть принудительно исполнены против лица, если другая сторона:

Действовал или воздержался от действий в соответствии с контрактом, (например: sВторая сторона - это продавец, который сделал предложение о покупке дома, потому что он считал, что его дом будет продан, вторая сторона - это покупатель, который принял меры, чтобы оставить свое текущее имущество)
второй знал о действиях партии, (например.: второе лицо (покупатель) было сказано, что человек (продавец) собирается купить другой дом, второе лицо (покупатель) сказал человеку (продавцу), что она собирается принять меры, чтобы оставить собственность)
Второй человек согласился на это действие или воздержание от действия, (например.: второе лицо (Покупатель) не возражало против того, чтобы Продавец купил другой дом, второе лицо (Продавец) не возражало против того, чтобы Покупатель оставил свою текущую собственность и прекратил поиск другой собственности)
в результате действия или воздержания от действия первое лицо пострадало от материал степень. (например.: первое лицо (продавец) заключило договор купли-продажи, первое лицо (покупатель) понесло расходы на отмену и другие сборы)

Затем первая сторона должна доказать, что, если вторая сторона откажется от недействительного контракта, первая сторона будет отрицательно повлиял в значительной степени. Как всегда в Гражданское право Шотландии, первое лицо должно доказать вышеупомянутое установленное законом бремя доказывания баланса вероятностей того, что это произошло.