Ипотечная промышленность Дании - Mortgage industry of Denmark

В ипотека промышленность Дания предоставляет заемщикам гибкие и прозрачные кредиты на условиях, близких к условиям фондирования участников рынка капитала.[нужна цитата ] Одновременно покрытые ипотечные облигации[1] передать рыночный риск от ипотечного банка-эмитента инвесторам в облигации. Наконец, строгие правила оценки собственности, управление кредитным риском со стороны ипотечных банков и жесткие правила, включая так называемый «принцип баланса», также исторически защищали ипотечные облигации от риска дефолта.[2] Высокая концентрация в промышленности и автоматические стабилизаторы также играют роль в поддержании стабильности.[3]

В Дании ипотечные банки являются единственными финансовыми учреждениями, которым разрешено предоставлять ссуды под залог недвижимости путем выпуска покрытых ипотечных облигаций (Датский: Realkreditobligationer). Сфера деятельности, разрешенной ипотечным банкам, ограничивается выдачей и обслуживанием ипотечных ссуд, их финансированием исключительно посредством выпуска ипотечных облигаций и деятельностью, которая считается сопутствующей. По состоянию на 2007 год на датском ипотечном рынке действуют восемь ипотечных банков, некоторые из которых связаны с коммерческими банками.[2]

Общий

«Принцип баланса»

Датский Закон об ипотечном кредитовании устанавливает строгие правила соответствия между активами (например, ипотечными ссудами) и обязательствами (например, ипотечными облигациями) ипотечных кредитных организаций. Каждый новый заем в принципе финансируется за счет выпуска новых ипотечных облигаций равного размера и с идентичными характеристиками денежного потока и срока погашения, получивших название принцип баланса или, в,[4] в принцип сбалансированной книги (стр.29). Поступления от продажи облигаций передаются заемщику, и аналогичным образом выплаты по процентам и основной сумме передаются непосредственно инвесторам, владеющим ипотечными облигациями. Кроме того, Закон об ипотечном кредите устанавливает строгие правила кредитования, которые различаются в зависимости от типа финансируемого имущества. Максимальное соотношение ссуды к стоимости (LTV) и сроки ссуды устанавливаются для каждой категории собственности. Хотя для всех категорий собственности максимальный срок кредитования может составлять до 30 лет, максимальные лимиты кредитования существенно различаются в зависимости от характера заложенного имущества. Для домов, занимаемых владельцами, арендуемой собственности, кооперативных домов и жилищных проектов, ипотечные ссуды могут составлять до 80 процентов от стоимости собственности. Напротив, максимальные коэффициенты LTV ограничены 70 процентами для сельскохозяйственной недвижимости, 60 процентами для коммерческой недвижимости и вторичного жилья и 40 процентами для незастроенных участков.[2]

Первый датский закон об ипотеке был принят в 1850 году, и были созданы новые ипотечные кредитные учреждения, которые были преобразованы в (некоммерческие) ассоциации. Ссуды под залог недвижимости финансируются путем выпуска облигаций серийно. Первоначально заемщики несли солидарную ответственность по обязательствам соответствующего пула ипотечных кредитов. После этого система продолжала развиваться, в частности, в начале 1970-х годов, когда ипотечное финансирование было упрощено и стандартизировано. Последний крупный раунд реформы состоялся в 1989 году, когда коммерческим банкам было разрешено владеть ипотечными кредитными учреждениями. После 2001 года большинство ипотечных облигаций было выпущено без солидарной ответственности заемщиков.[2]

Регистрация собственности и выдача кредита

Система ипотеки зависит от эффективной регистрации имущественных единиц и прав на землю. В кадастр, поддерживается Национальное обследование и кадастр,[5] идентифицирует каждый земельный участок и объект недвижимости. Идентификация используется другими национальными информационными системами.[6] В Суд земельной регистрации ручки постановка на учет прав на землю, ипотеки и других платежей. Ипотечные банки выдают ссуду только при условии регистрации ипотечного кредита, но без какого-либо другого обеспечения. Кроме того, не проводится очень подробная проверка кредитоспособности заемщика; залогом ссуды является собственность, а не заемщик. Подробности оформления ипотечного кредита описаны на английском языке.[7] В Муниципалитеты Дании поддерживать информационные системы, регистрировать, среди прочего, зонирование, детали конструкции здания и налогооблагаемую стоимость, а налоговые органы поддерживают система массовой оценки. Обе последние системы обновляются посредством обязательного абстрагирования документов, подтверждающих право собственности, собираемых через муниципалитеты.[8]

Выкупа

В случае неуплаты залогодателем своих ипотечных обязательств ипотечный банк может выставить имущество на принудительную продажу. Принудительные продажи осуществляются исполнительными судами (Fogedretten), которые являются частью обычной системы судов. Залогодержатели будут застрахованы в порядке очередности, и хотя непокрытые ипотечные ссуды будут удалены из земельной книги, залогодержатели сохранят свое (непокрытое) требование к заемщику как личное требование. Обычно с момента дефолта заемщика по кредиту до принудительной продажи проходит не более шести месяцев.[2] Это контрастирует, скажем, с Францией, где на обращение взыскания может потребоваться несколько лет.

Человеческие издержки, связанные с превращением семьи в улицу, снижаются за счет социального жилья. Общий жилищный фонд Дании составляет 2,5 миллиона единиц жилья, из которых 19 процентов принадлежат ассоциациям социального жилья. Ассоциации субсидируются правительством и муниципалитетами в виде льготных выплат по процентам, выплат по ипотеке и гарантий по кредитам. Кроме того, жители, как и в случае с другим арендуемым жильем, получают индивидуальные субсидии на аренду в зависимости от дохода, размера семьи и размера квартиры. Люди, остро нуждающиеся в жилье, могут обратиться за помощью в муниципалитет, если у них нет возможности решить свою жилищную проблему.[9] Выкупа упоминается как причина среди других причин, например развод, ср. стр.59 в [10]

98% датских ипотечных кредитов секьюритизированный к ценные бумаги с ипотечным покрытием и продан ипотечные кредиторы.

Бизнес

Прохождение процесса

  • Ипотечные банки, которые получают данные заявки и просматривают документацию и оценки учредителей, предлагающих ипотеку.
  • Каждый ипотечный банк каждый день выпускает новые облигации стоимостью в один цент каждая в существующий пул облигаций на сумму, эквивалентную новым займам, которые он предоставляет в этот день. Финансовый менеджер ипотечного института решает, когда продавать новые облигации на вторичном рынке, поскольку они идентичны другим облигациям той же серии.
  • В случае повышения или понижения процентных ставок новый пул облигаций может быть запущен со ставкой на ½ процента, отличной от предыдущей, но доходность будет эквивалентной.
  • Цены на облигации торгуются и котируются в конце дня, а цены устанавливаются в течение дня. Сумма денежных средств, перечисленных ипотечным институтом отправителю (заемщику), зависит от количества выпущенных облигаций и их котировки за предыдущий день.
  • Каждый раз, когда остаток по кредиту уменьшается, лотереей идентифицируется эквивалентное количество облигаций, которые конвертируются в другую облигацию также с номинальной стоимостью в один цент (которая будет конвертирована в наличные по номинальной стоимости в следующую дату платежа). Это, а также тот факт, что первоначально выпущенные облигации равны полной сумме ссуды, обеспечивают соблюдение принципа баланса.
  • Предоплата по ссуде может производиться наличными с некоторыми требованиями о предварительном уведомлении, чтобы рынок облигаций мог предвидеть предстоящие события. Фактически заранее заключается договор о том, что представленные денежные средства будут использованы для предоплаты в следующий день платежа.
  • Ссуды также могут быть оплачены заранее с использованием облигаций. Эти облигации можно приобрести со скидкой, если они продаются там, и получить предоплату по номинальной стоимости. Предоплата ссуды облигациями требует представления облигаций из той серии, которая финансировала ссуду. Инвесторы в облигации вообще не рассматривают предоплату по займу с облигациями как предоплату, поскольку облигации, исключенные из-за предоплаты, не включают никаких облигаций, удерживаемых инвестором.

Расходы

Исследование ООН Европейская экономическая комиссия сравнили ипотечные системы Германии, США и Дании. Немецкая компания Bausparkassen сообщила о номинальной процентной ставке примерно 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Кроме того, они взимают плату за администрирование и обслуживание (около 1,5% от суммы кредита). В Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начинались с высоких двузначных цифр в 1980-х годах и достигли (по состоянию на 2004 год) около 6 процентов годовых. Однако валовые затраты по займам значительно превышают номинальную процентную ставку и за последние 30 лет составили 10,46%. В Дании, как и на рынке капитала Соединенных Штатов, процентные ставки упали до 6% годовых. Комиссия за риск и администрирование составляет 0,5% от непогашенной задолженности. Дополнительно взимается комиссия за приобретение в размере одного процента от основной суммы, п. 46 дюйм.[4]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Жилищное финансирование на мировом финансовом рынке, CGFS Publications № 26, январь 2006 г .; Вставка 3
  2. ^ а б c d е Международный валютный фонд: Датский ипотечный рынок - сравнительный анализ, страновой отчет МВФ № 07/123, март 2007 г.
  3. ^ Майкл Симкович, Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки
  4. ^ а б Системы жилищного финансирования для стран с переходной экономикой - принципы и примеры. Организация Объединенных Наций, Нью-Йорк и Женева, 2005 г.
  5. ^ [1]
  6. ^ http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx
  7. ^ Регистрация собственности в странах Северной Европы - Дания. Национальное обследование и кадастр (2008) 111-114.
  8. ^ Ejendomsregistrering i de nordiske lande (Регистрация собственности в Северных странах). Kort og Matrikelstyrelsen. 2006 г.
  9. ^ "Hedvig Vestergaard (2002) Датская жилищная система, политические тенденции и исследования. Документ, подготовленный для семинара ENHR" Доступное жилье ", декабрь 2002 г., Дублин, Ирландия. 10 страниц" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2011-07-19. Получено 2008-10-15.
  10. ^ Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid. В архиве 2007-10-30 в Archive.today ISBN  87-7546-510-8

внешняя ссылка