Ипотечная инвестиционная корпорация - Mortgage investment corporation - Wikipedia
 | Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. (Июнь 2016 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) |
Требуется обновление, чтобы отразить действующий Закон о подоходном налоге и рост MIC, торгующих на TSX.
А ипотечная инвестиционная корпорация или же MIC является вложение и кредитная компания, разработанная специально для ипотечное кредитование (в основном жилищное ипотечное кредитование) в Канада. Владение акции в ипотечной инвестиционной корпорации позволяет вам инвестировать в компанию, которая управляет диверсифицированным и обеспеченным пулом ипотечных кредитов. Акции MIC являются квалифицированными инвестициями в соответствии с Законом о подоходном налоге (Канада) для RDSP, RRSP, РРИФы, TFSA, или же RESPs. Ипотечные инвестиционные корпорации обычно регистрируются и лицензируются на уровне провинции, а управление ипотечным фондом осуществляется под руководством лицензированных ипотечных брокеров и агентов по недвижимости.
Ипотечный портфель MIC может включать в себя все: от небольших вторая ипотека на жилая недвижимость коммерческой и девелоперской ипотеке по новым проектам. Каждая инвестиция обычно основана на тщательном исследовании собственности. Типичная ссуда MIC (в идеале) никогда не должна превышать определенный процент (обычно от 60% до 85%) от текущей стоимости имущества. Сравните это с готовностью обычного банка регулярно ссужать 80% стоимости недвижимости, а иногда даже 100%. Инвестиционные стратегии MIC значительно различаются, как и их доходность на вложенные средства. капитал. Недавние MIC принесли инвесторам доходность от 6% до 12%, однако доходность зависит не только от инвестиционной стратегии конкретного MIC, но и от характера самой инвестиционной доли. Некоторые акции MIC предназначены для удержания в течение всего года, а другие акции MIC требуют, чтобы инвестор держал их в течение более длительного периода, в некоторых случаях до 10 лет. Доходность обычно увеличивается, когда периоды удержания более длительные, и ниже для акций, которые сразу становятся ликвидными после короткого периода удержания, например одного года.
ВПК организованы для инвестирования в ипотечные пулы. Прибыль, полученная MIC, распределяется между акционерами согласно их пропорциональной доле. Ипотека обеспечивается недвижимым имуществом, часто в сочетании с другими формами обеспечения, такими как личные и корпоративные гарантии, общие соглашения об обеспечении и уступка существенных договоров, таких как страховые полисы, подготовленный юристами для ВПК.
Закон о подоходном налоге
Закон о подоходном налоге,[1] Раздел 130.1: Основные правила
1. В МИК должно быть не менее 20 акционеры.
2. ВПК обычно широко проводится. Ни один акционер не может владеть более 25% от общего акционерного капитала ОПК. Акционеры, чьи доли в MIC хранятся на зарегистрированных счетах (RRSP, TFSA и т. Д.), Ограничены 10% из-за правил, ограничивающих владение этими счетами. счета движения капитала.
3. По крайней мере, 50% активов ОПК должны составлять ипотечные жилищные и / или денежные средства и застрахованные депозиты в Канадская корпорация страхования депозитов финансовые институты-члены.
4. MIC может инвестировать до 25% своих активов непосредственно в недвижимость, но не может заниматься застройкой земли или строительством. Этот предел владения недвижимостью не включает недвижимость, приобретенную в результате невыполнения обязательств по ипотеке.
5. MIC является сквозным инвестиционным механизмом и распределяет 100% чистой прибыли между своими акционерами.
6. Все инвестиции в MIC должны быть в Канаде, но MIC может принимать инвестиционный капитал из-за пределов Канады.
7. MIC является корпорацией, освобожденной от налогов, поскольку ее доход вместо этого облагается налогом в руках ее акционеров.
8. Дивиденды, полученные по акциям прямого владения, не удерживаемые в рамках RRSP или RRIF, облагаются налогом как процентный доход в руках акционера. Дивиденды могут быть получены в форме денежных средств или дополнительных акций.
9. Акции МИК квалифицируются как инвестиции в РРСП и РРИФ.
10. MIC может распределять дивиденды, обычно проценты от ипотека и доход от владения недвижимостью, а также прирост капитала дивиденды, обычно от реализации инвестиций в недвижимость.
11. Годовая финансовая отчетность ОПК должна проходить аудит.
12. MIC может использовать финансовый рычаг, используя заем для частичного финансирования активов.
Преимущества
Ниже приведены некоторые преимущества, связанные с инвестированием в MIC:
- Синдицирован в канадскую недвижимость как отечественными, так и иностранными инвесторами.
- Высокая урожайность. Таргетинг> 6%
- Нерегулируемый. Гибкие коэффициенты амортизации и LTV.
- Особый налоговый режим (Закон о подоходном налоге, раздел 130.1 или 130.1 (6) (B)) Акции MIC обычно являются «квалифицированными инвестициями» для планов отложенного дохода, включая зарегистрированные пенсионные накопительные планы («RRSP»), зарегистрированные фонды пенсионного дохода (« RRIFs »), не облагаемые налогом сберегательные счета (« TFSA »), планы отсроченного распределения прибыли (« DPSP »), зарегистрированные планы сбережений на образование (« RESP ») и зарегистрированные сберегательные планы по нетрудоспособности (« RDSP »)
Риски
Ниже приведены некоторые риски, связанные с инвестированием в MIC:
- Мошенничество - менее вероятно, поскольку MIC должен ежегодно составлять проверенные финансовые отчеты. Ознакомьтесь с финансовой отчетностью и узнайте, не будет ли MIC подвергаться судебным искам.
- Утрата статуса MIC - несоблюдение правил Закона о подоходном налоге может привести к тому, что доход MIC будет облагаться налогом перед распределением среди акционеров, что значительно снизит доходность.
- Компетентность (не) менеджера - успех MIC в решающей степени зависит от опыта, знаний, суждений и добросовестности менеджеров. Знают ли они свой бизнес, знают ли они свой рынок и добились ли они успеха? Могут ли и найдут ли они постоянный поток новых ипотечных кредитов, чтобы поддерживать приток дохода? Считайте это собеседованием.
- Кредитное плечо - правила разрешают ВПК занимать деньги, но некоторые делают больше, чем другие. Разница между более низкой ставкой заимствования ОПК и размером ссуды повысит способность генерировать доход для акционеров, но также увеличивает риск. Проверенная финансовая отчетность покажет, сколько ВПК заимствовал. В проспекте эмиссии будет сказано, есть ли у ВПК политика ограничения суммы займов. Многие из MIC являются довольно краткосрочными кредиторами - около 24 месяцев - что снижает риск процентной ставки и должно позволить MIC постоянно корректировать свою кредитную ставку в соответствии с повышением или понижением общих процентных ставок и сохранять разницу между своим кредитованием и его банком. Ставки по займам постоянные.
- Невыполнение обязательств по ипотеке - ипотечные заемщики могут не выплатить то, что они должны; все страны со средним уровнем дохода заявляют, что очень осторожны в отношении того, кому они дают ссуды, но некоторые явно находятся в нише, куда банки не ступают, или во второй ипотеке. MIC получает более высокую процентную ставку, но это связано с более высоким риском. По крайней мере, у одного MIC - Cooper Pacific - есть два фонда: один выдает в кредит первую ипотеку с доходностью 8%, а другой - вторую ипотеку с доходностью 12%. «Вы делаете свой выбор, и вы рискуете».
- Спад на рынке / географическая концентрация - некоторые более мелкие со средним уровнем дохода сконцентрированы на очень ограниченных рынках, таких как Вестборо в Оттаве или Эджуорт в северной Альберте. Оттава это стабильный рынок, но что произойдет с Эджвортом, если нефтяная промышленность значительно остынет, как это было в прошлом? Общая экономическая спад повсюду увеличит число заемщиков, которым трудно погасить задолженность.
- Ликвидность (не могу продать) - основной способ вернуть ваши деньги - это не продажа на каком-либо рынке, поскольку, хотя некоторые MIC (около 23) являются публично котируемыми компаниями, не все таковыми являются. Для непубличных MIC руководство должно выкупить акции; ограничения зависят от MIC, могут ли средства быть проданы / сняты немедленно или с уведомлением за 30/60/90 дней; для небольших MIC может вступить в силу ограничение Закона о подоходном налоге, согласно которому каждый MIC должен иметь не менее 20 акционеров.
- Чувствительность цены к доходности - Как и в случае с облигациями, инвестиционными фондами недвижимости и другими инвестициями, приобретаемыми для получения дохода, повышение процентных ставок снизит цену, которую другие инвесторы готовы платить за акции MIC. Степень риска будет зависеть от продолжительности ипотечных кредитов, находящихся в портфеле, при этом те, которые ориентированы на краткосрочную ипотеку на строительство, имеют меньший риск, чем долгосрочные ипотеки.