Закон об иностранных инвестициях в недвижимость - Foreign Investment in Real Property Tax Act - Wikipedia

Закон об иностранных инвестициях в недвижимость
Большая печать Соединенных Штатов
Другие короткие названия
  • Закон о всеобъемлющей ответственности за загрязнение нефтью и компенсации
  • Поправки к Medicare и Medicaid 1980 г.
  • Закон о налоге на ипотечные субсидии на облигации 1980 года
  • Закон о согласовании омнибусов 1980 года
  • Закон о корректировке доходов 1980 года
Длинное названиеЗакон о согласовании доходов в соответствии с разделом 310 Закона о бюджете Конгресса 1974 года.
Акронимы (разговорный)FIRPTA
НикнеймыЗакон о согласовании доходов 1980 г.
Принятв 96-й Конгресс США
Эффективный5 декабря 1980 г.
Цитаты
Публичное право96-499
Устав в целом94 Стат.  2599 иначе 94 Стат. 2660
Кодификация
Заголовки изменены
U.S.C. разделы изменены
Законодательная история
  • Внесен в Сенат в качестве С. 2939 к Эрнест Холлингс (D -SC ) на 2 июля 1980 г.
  • Рассмотрение комитетом Сенатский бюджет
  • Передал Сенат 23 июля 1980 г. (погиб)
  • Сдал дом на 4 сентября 1980 г. (294-91, вместо HR 7765 )
  • Об этом сообщает объединенный комитет конференции по 26 ноября 1980 г .; согласовано Палатой на 3 декабря 1980 г. (334-45, вместо HR 7765 ) и Сенатом 3 декабря 1980 г. (83-4, вместо HR 7765 )
  • Подписано президентом Джимми Э. Картер на 5 декабря 1980 г.

В Закон об иностранных инвестициях в недвижимость 1980 года (FIRPTA), введенный в действие как подзаголовок C раздела XI («Закон о корректировке доходов 1980 года») Закон о согласовании омнибусов 1980 года, Паб. L. No. 96-499, 94 Stat. 2599, 2682 (5 декабря 1980 г.), Соединенные Штаты налоговое законодательство, устанавливающее подоходный налог на иностранных лиц, распоряжающихся США недвижимость интересы. Налог взимается по обычным налоговым ставкам для налогоплательщика с суммы признанной прибыли. Покупатели недвижимого имущества обязаны удерживать налог на оплату имущества. Удержание может быть уменьшено со стандартных 15% до суммы, покрывающей налоговые обязательства, при подаче заявления перед продажей в адрес компании. Служба внутренних доходов. FIRPTA отменяет большинство положения о непризнании а также оставшиеся налоговые соглашения, предусматривающие освобождение от налога на такую ​​прибыль.

2015 год общий счет расходов значительно изменил FIRPTA.[1]

Обзор

Налоговое законодательство США требует, чтобы все люди, как иностранные, так и местные, платили подоходный налог при отчуждении интересов в недвижимости США (интересы в сфере недвижимости США). Местные жители облагаются этим налогом как часть их обычного подоходного налога.[2] Кодекс внутренних доходов разделы 897 и 6039C были приняты в FIRPTA;[3] Закон также внес соответствующие поправки в другие положения Налогового кодекса.

Иностранцы облагаются налогом только на определенные статьи дохода, включая реально связанный доход и определенный доход из источников в США. Однако иностранные лица не облагаются налогом на большинство прирост капитала. Раздел 897 Налогового кодекса, введенный в действие FIRPTA,[4] рассматривает прибыль от реализации доли в недвижимости в США как фактически связанный доход, облагаемый обычным федеральным подоходным налогом.

Чтобы обеспечить сбор налогов с иностранных налогоплательщиков, FIRPTA требует, чтобы покупатели недвижимости в США удерживали 15% от продажной цены. Продавец может обратиться в Служба внутренних доходов (IRS) уменьшить эти 15% до предполагаемой суммы налога. IRS регулярно и быстро утверждает такие заявки продавца.

FIRPTA применяется практически во всех случаях, когда иностранный владелец доли в недвижимости в США распоряжается этой долей. Положения закона, запрещающие признание прибыли, как правило, не применяются, если продавец не получает долю в недвижимости в США в рамках квалифицируемого обмена без признания.

История

До 1981 года иностранцы (нерезиденты, физические лица-неграждане и корпорации, не являющиеся гражданами США) часто освобождались от уплаты налога США на продажу недвижимости в стране. Конгресс принял закон FIRPTA, требующий от всех иностранцев платить налог при отчуждении любых интересов в недвижимости США. В законе прямо предусмотрено, что его положения имеют приоритет над любыми существующими налоговыми соглашениями, которые предусматривают иное.[5]

Лица и имущество, подлежащие налогообложению

Иностранные лица обычно освобождаются от налога на прирост капитала США.[6]

Однако в соответствии с FIRPTA иностранные лица облагаются налогом на прибыль от реализации прав на недвижимое имущество США (USRPI).

  • An интерес в собственности - это любая прямая доля участия в собственности, такая как вознаграждение за простое владение, но не включает долю исключительно в качестве кредитора. Таким образом, каждый совладелец собственности имеет долю в собственности, а банк, владеющий ипотекой, - нет.[7]
  • Недвижимость это земля, постройки и улучшения земли.[8] Как правило, вопрос о том, является ли имущество недвижимым имуществом, определяется концепциями налогового права США, а не закона штата. Таким образом, бензоколонки и навесы на заправочных станциях не являются недвижимым имуществом в соответствии с федеральным налоговым законодательством США, даже если они могут быть недвижимостью в соответствии с законодательством штата. Для целей FIRPTA недвижимость также включает неотделенные натуральные продукты земли (например, нефть и газ в земле, неразрезанная древесина, неубранные урожаи) и личное имущество, связанное с использованием недвижимого имущества.[9]
  • А Интерес к недвижимости в США (USRPI) включает акции американской холдинговой корпорации по недвижимости (USRPHC). USRPHC включает любую корпорацию США, если более 50% активов такой корпорации составляли USRPI на любую дату тестирования.[10] Распоряжение долей в USRPHC подлежит обложению налогом и удержанием в соответствии с FIRPTA, но не облагается подоходным налогом штата. Это можно сравнить с отчуждением USRPI, находящегося в непосредственном владении, который подлежит более низкой федеральной ставке прироста капитала, но также облагается подоходным налогом штата.

Получить признание

Налогоплательщики обычно должны признавать прибыль от продажи собственности. Если выручка была получена в течение более одного года, прибыль признается пропорционально полученным годам.[11]

Налогоплательщики, обменивающие собственность, могут не быть обязаны признавать прибыль от определенных операций, таких как обмен аналогичного вида,[12] корпоративные образования,[13] взносы или распределения от партнерств,[14] определенные корпоративные реорганизации,[15] и некоторые другие транзакции. FIRPTA предусматривает, что такие положения о непризнании обычно не применяются, и прибыль должна признаваться. Применяются два исключения. Во-первых, прибыль не признается, если имущество, полученное при обмене, является USRPI, которое, если оно будет реализовано сразу после обмена, будет подлежать FIRPTA. Во-вторых, IRS может предусмотреть другие исключения в правилах. Срок действия временных правил, предусматривающих очень ограниченные исключения, истек.[16] Правила предусматривают ограниченные исключения, относящиеся к определенным интересам партнерства как к USRPI, и, следовательно, к непризнанию.

Сумма выигрыша

Согласно общим налоговым принципам США, применимым к FIRPTA, прибыль равна превышению суммы денег или справедливой рыночной стоимости полученного имущества над скорректированной базой обмениваемого имущества.[17] Если полученная сумма зависит от непредвиденных обстоятельств, сумма не признается до тех пор, пока не будет урегулировано непредвиденное обстоятельство.

Налог

Прибыль по FIRPTA облагается налогом как эффективно связанный доход.[18] Физические лица-нерезиденты-иностранцы облагаются налогом на такой доход по обычным дифференцированным ставкам налога для физических лиц США. Отчисления на личные льготы, определенные корректировки валового дохода и большинство детализированные вычеты не допускаются. Иностранные корпорации облагаются налогом на такой доход по обычным ставкам корпоративного подоходного налога. Налог на прибыль филиала в соответствии с разделом 884 Налогового кодекса может применяться с учетом исключения при прекращении филиала. В альтернативный минимальный налог также может применяться.

Удержание

С 17 февраля 2016 г. покупатели недвижимости в США должны удерживать 15% от полной продажной цены при любой покупке USRPI; увеличение по сравнению с предыдущей ставкой в ​​10%. Однако ставка удержания 10% остается в силе для личного жилья стоимостью от 300 000 долларов США до 1 миллиона долларов США.[19] Есть только четыре исключения.[20] Удержание не требуется:

  • Покупателем для использования в качестве места жительства по цене 300 000 долларов США или меньше, ИЛИ
  • Когда покупатель получает от продавца заявление о том, что продавец не является иностранным лицом.[21]
  • При приобретении доли в внутренней корпорации, не обращающейся на бирже, если корпорация предоставляет требуемые письменные показания.
  • При приобретении акций публичной корпорации.

Если требуется удержание, сумма удержания может быть уменьшена ниже 10% от полной цены только после подтверждения IRS о том, что применяется уменьшенная сумма. Такое свидетельство разрешено только в том случае, если продавец обращается в IRS с просьбой о сокращении удержания путем подачи Форма 8288-Б не позднее даты закрытия продажи.[22] В сертификате будет указана надлежащая сумма удержания с учетом указанной цены закрытия.[23]

Штрафы применяются к покупателю, который не удерживает форму 8288 в IRS,[24] или уплатить требуемый удержанный налог в течение 20 дней с момента продажи.[25]

Договоры

Многие США налоговые соглашения ранее предоставлялось освобождение от налога на прибыль от продажи многих видов недвижимости в США. FIRPTA специально предусматривает, что такие положения договора не будут применяться после определенной даты. Впоследствии в большинство налоговых соглашений США были внесены поправки, чтобы соответствовать режиму FIRPTA.

Смотрите также

Закон Конгресса о бюджете и контроле за изъятием средств 1974 г.

Рекомендации

  1. ^ Ropes & Gray - комплексный законопроект включает значительные изменения в налоговом законодательстве в отношении FIRPTA, REIT и RIC
  2. ^ Внутренние налогооблагаемые лица (физические лица, корпорации, поместья и трасты) подлежат подоходному налогу с налогооблагаемого дохода. Налогооблагаемый доход - это валовой доход с корректировками за вычетом разрешенных вычетов. 26 USC 61 определяет валовой доход как доход из всех источников, включая, в частности, прибыль от операций с собственностью.
  3. ^ Что касается разделов 897 и 6039C, см. Разделы 1122 и 1123 FIRPTA, соответственно.
  4. ^ 26 USC 897, 26 CFR 1.897-1 до -9T.
  5. ^ Согласно Конституции США законы и договоры имеют равный приоритет. Все договоры были изменены с тех пор, как впервые было сочтено, что FIRPTA специально разрешает налог США на отчуждение недвижимого имущества.
  6. ^ Иностранные лица включает лиц, которые не являются гражданами США или иностранцами-резидентами, корпорации, учрежденные за пределами Соединенных Штатов, а также имения и трасты-нерезиденты. Видеть 26 USC 7701. Обратите внимание, что партнеры, а не партнерские отношения, облагаются налогом, поэтому иностранный статус определяется на уровне партнера. Смотрите, однако, налог у источника для обзора исключений, касающихся иностранного партнерства.
  7. ^ 26 USC 897 (c), 26 CFR 1.897-1 (c).
  8. ^ 26 CFR 1.897-1 (b).
  9. ^ Правила подразумевают, что для того, чтобы личное имущество было связано с использованием недвижимого имущества, оно должно относиться к одной из четырех конкретных категорий. Категории относятся к добыче природных ресурсов (колодцы, шахты и т. Д.), Строительству, предоставлению жилья и предоставлению офисных помещений. См. 26 CFR 1.897-1 (b) (4).
  10. ^ Определение USRPHC см. В 26 USC 897 (c) (2) и 26 CFR 1.897-2.
  11. ^ В соответствии с 26 CFR 1.897-1 (d) (2) (ii), обязательство по выплате в рассрочку при продаже USRPI рассматривается как USRPI, если продавец не выбирает из правил получения прибыли в рассрочку 26 USC 453. Таким образом, режим продажи в рассрочку применяется к иностранным лицам, продающим USRPI.
  12. ^ 26 USC 1031
  13. ^ 26 USC 351
  14. ^ 26 USC 721 и 26 USC 731
  15. ^ 26 USC от 354 до 358
  16. ^ 26 CFR 1.897-6T.
  17. ^ 26 USC 1001.
  18. ^ Видеть 26 USC 872 и, который исключает большую часть дохода, за исключением фактически связанного дохода, из валового дохода нерезидентов, неграждан. Неисключенные суммы облагаются тем же налогом, что и домашние жители. См. Примечание выше. Видеть 26 USC 882, который прямо облагает налогом доход иностранной корпорации, связанной с торговлей или бизнесом в США.
  19. ^ «Изменения в налоговом законодательстве 2016 г., затрагивающие пользователей и владельцев недвижимости». Сэвиллс Стадли.
  20. ^ 26 USC 1445.
  21. ^ Заявление должно быть предоставлено с учетом наказания за лжесвидетельство. Текст заявления см. 26 CFR 1.1445-2 (b) (2) (i) .
  22. ^ IRS обычно предоставляет такую ​​сертификацию в течение 30 дней, когда приложение содержит всю необходимую информацию.
  23. ^ Если продавец подал заявку на такое свидетельство, но не получил его, разумные покупатели получат все 10% условного депонирования при закрытии сделки. Суммы, хранящиеся на условном депонировании, не подлежат штрафам, если переводятся в правительство в течение 20 дней с момента уведомления IRS о требуемом удержании.
  24. ^ Требования к регистрации см. 26 USC 6039C.
  25. ^ Требования к оплате см. 26 USC 1461 и 26 CFR 1.1461-1.

Ресурсы