Кредитная линия собственного капитала - Home equity line of credit

А кредитная линия собственного капитала, или же HELOC (произносится хе-лок), это заем в котором кредитор соглашается предоставить максимальную сумму в течение согласованного периода (так называемый срок ), где залог заемщик беспристрастность в их доме (сродни вторая ипотека ). Потому что дом часто является самым ценным для потребителя актив, многие домовладельцы используют кредитные линии под залог недвижимости только для основных расходов, таких как образование, ремонт дома или медицинские счета, и предпочитают не использовать их для повседневных расходов.[1] Злоупотребление HELOC часто упоминается как одна из причин кризис субстандартной ипотеки.[2][3]

Отличия от обычных кредитов

HELOC отличается от обычного заем под залог собственного капитала в том, что заемщику не авансируют всю сумму авансом, а использует кредитная линия брать в долг суммы не более кредитный лимит, аналогично кредитная карта. Средства HELOC могут быть заимствованы в течение «периода получения» (обычно от 5 до 25 лет). Выплата производится в размере полученной суммы плюс проценты. HELOC может иметь требование о минимальном ежемесячном платеже (часто «только проценты»); однако должник может произвести погашение в любой сумме - от минимального платежа до полученной суммы плюс проценты. Полная выплаченная сумма плюс проценты подлежат оплате в конце периода розыгрыша либо единовременно. воздушный шар или согласно график погашения кредита.[4]

Еще одно важное отличие от обычной ссуды под залог собственного капитала состоит в том, что процентная ставка по HELOC обычно переменная, но не всегда. Процентная ставка обычно основана на индексе, таком как базовая ставка. Это означает, что процентная ставка может меняться со временем. Домовладельцы, покупающие HELOC, должны знать, что не все кредиторы рассчитывают поле так же. Маржа - это разница между основной ставкой и процентной ставкой, которую заемщик фактически будет платить.

Кредиты HELOC стали очень популярными в Соединенных Штатах в начале 2000-х годов, отчасти потому, что банки использовали рекламные кампании, чтобы побудить клиентов брать жилищные кредиты, [5] а также потому, что выплаченные проценты обычно вычитались в соответствии с федеральным законодательством и законодательством о подоходном налоге многих штатов.[6] Это эффективно снизило стоимость заимствования средств и предложило привлекательные налоговые льготы по сравнению с традиционными методами заимствования, такими как кредитные карты. Однако после 2017 года проценты по HELOC больше не подлежат вычету, если заем не используется для существенного улучшения дома. Другой причиной популярности HELOC является их гибкость как с точки зрения заимствования, так и с точки зрения погашения по графику, определяемому заемщиком. Кроме того, популярность кредитов HELOC может быть также обусловлена ​​их лучшим имиджем, чем "вторая ипотека ", термин, который может прямо означать нежелательный уровень долга.[7] Однако в самой кредитной индустрии HELOC классифицируется как вторая ипотека.

Поскольку основная залог кредитной линии собственного капитала - это дома, невыплата кредита или невыполнение требований по кредиту может привести к потеря права выкупа. В результате кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик поддерживал определенный уровень собственного капитала в доме в качестве условия предоставления линии собственного капитала.

HELOC замораживание

В 2008 году основные кредиторы жилищного капитала, включая Банк Америки, Финансы по всей стране, Citigroup, JP Morgan Chase, Ипотека Нэшнл Сити, Вашингтон взаимный и Уэлс Фарго начал информировать заемщиков о том, что их кредитные линии под залог недвижимости были заморожены, сокращены, приостановлены, аннулированы или ограничены каким-либо иным образом.[8][9][10] Падение цен на жилье привело к уменьшению собственного капитала заемщиков, что в глазах кредиторов воспринимается как повышенный риск потери права выкупа. 27 января 2010 года федеральный судья отказался отклонить коллективный иск против Chase о замораживании кредитов HELOC.[11]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ «Обзор жилищного кредита». Получено 2009-10-04.
  2. ^ «Роль обналичивания средств в кризисе изучена: разнообразный пул заемщиков« синхронизирован »на пике рынка». Новости Inman. 2009-09-22.
  3. ^ Khandani, Amir E .; Эндрю В. Ло; Роберт С. Мертон (сентябрь 2009 г.). «Системный риск и эффект храпового механизма рефинансирования». Национальное бюро экономических исследований.
  4. ^ "HELOC",[Банковская ставка], 10 апреля 2014 г.
  5. ^ История, Луиза (2008-08-14). "Безумие домашнего капитала было сбывшейся банковской рекламой". Нью-Йорк Таймс. ISSN  0362-4331. Получено 2020-01-31.
  6. ^ «Облагается ли налогом кредитная линия собственного капитала?». hsh.com. Получено 2020-01-31.
  7. ^ «Характеристики HELOC», MTGProfessor.com, 19 мая 2008 г.
  8. ^ «У некоторых истощаются кредиты на покупку жилья», Новости NBC, 24 марта 2008 г.
  9. ^ «Сокращение кредитных линий» Нью-Йорк Таймс, 8 июня 2008 г.
  10. ^ «WaMu снижает кредитование собственного капитала домовладельцев» Wichita Business Journal - от Бизнес-журнал Puget Sound, 16 мая 2008 г.
  11. ^ "Чейз проигрывает заявку на отмену группового иска по HELOC", 27 января 2010 г.

внешняя ссылка