Жилищная программа Митчелла-Ламы - Mitchell-Lama Housing Program

Кооперативный город в Бронкс, разработка Митчелла-Ламы

В Жилищная программа Митчелла-Ламы это государственная жилищная гарантия без субсидий в состоянии Нью-Йорк. Это было спонсировано Штат Нью-Йорк Сенатор Макнил Митчелл и член парламента Альфред Лама. Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (официально содержится в Финансирование частного жилья закон, статья II под названием Жилищные компании с ограниченной прибылью и ссылаясь на некоммерческую корпорацию, тогда как статья IV озаглавлена Жилищные компании с ограниченными дивидендами относится к доступному жилью, не принадлежащему Митчеллу-ламе, организованному как коммерческая корпорация, товарищества или трасты с 1927 г.).

Публично заявленной целью программы было развитие и создание доступное жилье, как аренда, так и кооперативно в собственности, для жителей со средним достатком.[1] В рамках этой программы местные юрисдикции приобрели недвижимость принудительное отчуждение и предоставил его застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Разработчики получили налоговые скидки пока они оставались в программе, и с низкими процентами ипотека, субсидируемые федеральным правительством, штатом или Нью-Йорк правительство. Им также была гарантирована доходность от инвестиций в размере 6% или, позднее, 7,5% ежегодно. Программа была основана на Morningside Gardens жилищный кооператив, кооператив в г. Манхэттен с Morningside Heights район, который субсидировался налоговыми деньгами.[2]

Отдел жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк (DHCR) был объединен с Управлением жилищного финансирования штата Нью-Йорк в 2010 году для создания Продление жилищно-коммунального хозяйства штата Нью-Йорк агентство. Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными кредитами на строительство до тех пор, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы.[1]

По данным Управления жилищного строительства и обновления штата Нью-Йорк (ранее DHCR), «в общей сложности 269 жилых домов Митчелл-Лама с более чем 105 000 квартиры были построены по программе ".[3] Это привело к развитию, которое было и остается этнически и даже экономически разнообразным, поскольку некоторые из первоначальных арендаторов стали более успешными (и, следовательно, платили дополнительную плату), в то время как другие оказались ближе к бедности или оказались в бедности.[нужна цитата ] Арендаторы сформировали стабильные сообщества, которые в некоторых случаях (например, на Верхний Вест-Сайд из Манхэттен ) привели к значительному увеличению стоимости имущества.[нужна цитата ]

Удаление свойств

Арендодатели как правило, может забрать разработки у Mitchell-Lama путем предоплаты ипотеки, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях особые договоры землепользования уточняйте больше времени.[4] Между 1990 и 2005 годами жилищное строительство Mitchell-Lama потеряло «22 688 единиц жилья, что составляет более трети (34 процента) своего фонда».[5] Сейчас этот темп увеличился с появлением рынка недвижимости для сдачи в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец, как правило, должен рефинансировать ипотеку, а владелец теряет право на 6% годовой доход от инвестиций.

Что происходит с жильцами этих зданий, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.

Аренда построена до 1974 г.

Арендаторы арендных домов, построенных до 1974 г. стабилизация арендной платы после ухода Митчелл-ламы. Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с Совет по правилам аренды города Нью-Йорка заказов на каждую новую аренду[6] а также по заказу Нью-Йоркское управление арендной платы для, среди прочего, капитального ремонта [7] и лишения домовладельца.[8]

Аренда построена с 1974 г.

Покидая Митчелл-Лама, владельцы сдаваемых в аренду зданий, построенных с 1974 года, могут без ограничений повышать арендную плату. Арендаторы, здания которых субсидировались из федерального бюджета «236» ипотека могут иметь право на получение федеральных "расширенных" ваучеров, которые позволяют им платить по крайней мере то, что они платили, и не менее 30% своего дохода в виде арендной платы, а оставшуюся часть оплачивает государство.[нужна цитата ] Арендаторы, которые не имеют права на получение расширенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, которые не получали федеральных субсидий, должны платить арендную плату, установленную домовладельцами.[нужна цитата ][9] То, что здания больше не входят в программу регулирования арендной платы, создает особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, которые могут не покрывать новые, более высокие арендные платежи,[нужна цитата ] такие как программы субсидирования из-за бедности[10] возраст,[11] и инвалидность.[12] В некоторых зданиях ассоциации арендаторов ведут переговоры о «планах помощи арендодателям» (LAP), чтобы реализовывать повышение более медленными темпами и защищать некоторых из самых слабых арендаторов. Планы часто ограничены определенным количеством лет, и по истечении срока их действия арендаторы могут оказаться уязвимыми. МЛП не сохраняют запас доступного жилья для будущих арендаторов.

Жилищные кооперативы

По прошествии определенного периода лет владельцы ограниченного капитала Mitchell-Lama жилищные кооперативы могут принять решение в соответствии с правилами своего кооперативного голосования «приватизировать» или демутуализировать их здание тоже. Это может позволить им продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить арендную плату оставшихся жителей, поскольку здание теряет налоговые льготы и может увеличивать выплаты по несубсидированной ипотеке. Подбросить налоги при перепродаже можно использовать для смягчения такого увеличения, но это остается на усмотрение советов кооператива. Есть некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Таким образом, такая демутуализация одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления.[13]

Политика

Законодательство

Некоторые политики предложили законопроекты[14] к Законодательный орган штата Нью-Йорк это привело бы к тому, что все здания покинули бы или оставили Митчелл-Лама в стабилизация арендной платы при приватизации. Закон об аренде 2011 г.[15] подписанный 24 июня 2011 года, не упоминается аренда или кооперативы Mitchell-Lama.

Судебный процесс отдела жилищного и коммунального обновления

В ноябре 2007 г. Отдел жилищно-коммунального обновления (DHCR) - ныне NYS HCR - принял правила, в которых говорится, что простое исключение из программы Митчелл-Ламы до 1974 года не является «уникальным или особенным обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы.[16] Несколько домовладельцев оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда. KSLM-Columbus Apts. против DHCR штата Нью-Йорк,[17] и ссылка нижестоящего суда на политические письма DHCR.[18] Судья Шлезингер Верховного суда штата Нью-Йорк постановил:[19] что правила являются законными, и один из владельцев (Стив Уиткофф, владелец 95 W. 95th Street, ныне "Columbus 95") подал апелляцию в апелляционный отдел среднего уровня штата. 28 декабря 2010 г. Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Нью-Йорка, Манхэттена и Бронкса) единогласно поддержал постановление DHCR.[20] Владелец Columbus 95 не добился судебного разрешения на подачу апелляции в суд высшей инстанции штата Нью-Йорк.[21]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б Отдел жилищного и коммунального обновления штата Нью-Йорк (DCHR) - теперь объединен с Отделом жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк, [1]
  2. ^ История. Коалиция жителей Митчелла-ламы.
  3. ^ [2]. Отдел жилищно-коммунального обновления.
  4. ^ Спасение организации Митчелл-Лама В архиве 2008-08-08 на Wayback Machine - веб-сайт с новостями, уведомлениями и законодательством
  5. ^ Отчет Общества общественных работ, Закрытие двери
  6. ^ http://www.housingnyc.com/
  7. ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf
  8. ^ http://www.housingnyc.com/html/resources/dhcr/dhcr39.html
  9. ^ [Согласно жилищным аналитикам Общества общественных работ, право на получение таких ваучеров имеют не более 15% арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, взятых из Митчелл-Ламы.]
  10. ^ [3]
  11. ^ [4]
  12. ^ [5]
  13. ^ Cooperators United для Митчелл-ламы
  14. ^ «Спасите Митчелл-ламу - счет за аренду омнибуса: спонсирует ли его ваша избранная?». Save-ml.org.
  15. ^ http://www.assembly.state.ny.us/leg/?default_fld=&bn=S05856&term=&Summary=Y&Text=Y
  16. ^ «Спасите Митчелл-ламу - вступили в силу новые правила». Save-ml.org.
  17. ^ KSLM-Columbus Apts. против DHCR штата Нью-Йорк {}
  18. ^ Susman, Сью. "Краткое изложение дел, февраль8_09.doc" (PDF).
  19. ^ [6]
  20. ^ [7]
  21. ^ Арендаторы выиграли дело "U или P"

внешняя ссылка