Alt-A - Alt-A

An Alt-A ипотека, сокращение от Альтернативная А-бумага, это тип США ипотека который по разным причинам считается более рискованным, чем Бумага, или "премьер", и менее рискованно, чем "субстандартный, "наиболее рискованная категория. По этим причинам, а также в некоторых случаях из-за их размера, ссуды Alt-A не могут быть приобретены Фанни Мэй или же Фредди Мак.[1] Процентные ставки Alt-A, которые определяются риск кредита, поэтому, как правило, находятся между основными и субстандартными ипотечными кредитами, хотя единого принятого определения Alt-A нет.[2] Как правило, ипотека Alt-A характеризуется заемщиками с неполной документацией, средним кредитным рейтингом, более высокой стоимостью ссуды и большим количеством инвестиционной собственности и вторичного жилья.[3] A-минус относится к Alt-A, причем некоторые кредиторы классифицируют их одинаково, но A-минус традиционно определяется как ипотечные заемщики с Оценка FICO ниже 680, в то время как Alt-A традиционно определяется как кредиты без полной документации.[4] Ипотека Alt-A может иметь отличную кредитоспособность, но может не соответствовать критериям андеррайтинга по другим причинам.[5] В течение последнего десятилетия значительная часть ипотечных кредитов Alt-A возникла в результате рефинансирования, а не покупки недвижимости.[6][когда? ]

Ссуды Alt-A не следует путать с ссудами с альтернативной документацией, которые обычно считаются сопряженными с таким же риском, что и ссуды с полной документацией, несмотря на использование разных документов для проверки соответствующей информации.[7] Как и в случае субстандартной ипотеки, большая часть ипотеки Alt-A, как правило, создается специализированными кредиторами, а не банками и благотворительными фондами.[8]

Характеристики Alt-A

В ипотечной индустрии США различные ипотечные продукты обычно определяются тем, чем они отличаются от типов «соответствующей» или «агентской» ипотеки, гарантированной государственными предприятиями (GSE). Фанни Мэй и Фредди Мак.

Существует множество факторов, которые могут привести к тому, что ипотека не будет соответствовать традиционным руководящим принципам кредитования GSE, даже если кредитоспособность заемщика в целом высока. Вот несколько наиболее важных факторов:

  • Снижение доходов заемщика и документация по активам (например, «заявленный доход», «заявленные активы», «отсутствие подтверждения дохода»)
  • Заемщик отношение долга к доходу сверх того, что Fannie или Freddie разрешат для кредита заемщика, активов и типа финансируемого имущества
  • Кредитная история со слишком большим количеством проблем, чтобы претендовать на «агентский» заем, но не так много, чтобы потребовать субстандартного кредита (например, низкий Оценка FICO или серьезных правонарушений, но без недавних списаний или банкротства)
  • Ссуда ​​под стоимость коэффициенты (в процентах от стоимости заимствованной недвижимости) сверх установленных агентством лимитов для рассматриваемой собственности, занятости или характеристик заемщика

Таким образом, ссуды Alt-A являются «альтернативой» стандартным ипотечным кредитам, обеспеченным GSE.

Соображения заемщика

Примером лица, запрашивающего ипотеку с заявленным доходом, является лицо, имеющее несколько различных источников дохода, для документирования которых потребуется обременительный объем документов, например, доход от самозанятости или инвестиций. Обратите внимание, что сокращенные ссуды на документацию по-прежнему требуют, чтобы заемщики уполномочили кредитора заказывать свои налоговые декларации в произвольном порядке из налоговой службы, чтобы проверить доход в заявке.

Те же функции документации доступны в соответствии с руководящими принципами «субстандартного», а аналогичные функции могут даже быть доступны в соответствии с руководящими принципами агентства. Alt-A и subprime различаются тем, что, вообще говоря, заемщик Alt-A имел бы достаточный финансовый профиль, чтобы претендовать на «соответствующую» ипотеку, если бы только не один из факторов, упомянутых выше, тогда как subprime заемщик будет страдать от исключительно слабых характеристик кредита, дохода или активов. Однако в случаях, когда характеристики заемщика, собственности и ссуды особенно хорошо соответствуют руководящим принципам агентства, автоматизированные системы предварительного утверждения Fannie и Freddie обычно автоматически предоставляют ограниченные возможности документации без дополнительных затрат. Более дорогие кредиты Alt-A или subprime не нужны сильным заемщикам для ускорения подачи заявок.

Помимо ограниченных возможностей документации, рекомендации Alt-A обычно также предлагают заемщикам большую гибкость, чем рекомендации агентства, в отношении кредитных рейтингов заемщика, доходов и уровней активов. Таким образом, заемщик, финансовый профиль которого может не соответствовать руководящим принципам агентства в отношении запрошенных условий ссуды, может по-прежнему иметь право в соответствии с руководящими принципами Alt-A.

Соображения относительно собственности и размещения

Помимо кредитного и финансового профиля заемщика, стандарты GSE также, как правило, являются наиболее строгими в отношении того, какую часть стоимости или покупной цены данного типа собственности разрешается ссудить на занимаемые владельцем, вторые («отпуск») и не занятые собственником ( "инвестиции") дома и на каких условиях. Комбинация этих факторов собственности и занятости с данным профилем заемщика может переместить ссуду из категории «высших» ссуд, соответствующих агентству, в менее строгие категории, такие как Alt-A и subprime. Например, Fannie Mae может согласиться выкупить все ссуды, предоставленные конкретным кредитором на вторые дома для одной семьи в определенном районе, с определенным максимальным LTV для заемщиков в пределах данного дохода, активов и кредитных лимитов. Заемщикам, превышающим эти пределы, или тем, кто ищет ссуды выше максимального LTV для вторых домов, необходимо будет подать заявку на ссуду Alt-A. Заемщикам, находящимся за пределами установленных лимитов доходов, активов и кредитов, возможно, потребуется рассмотреть вопрос о субстандартном финансировании, что по состоянию на 2008 год было трудно найти.

Подобно кредитованию Alt-A, гигантский и супер-гигант категории обычно используют смесь агентских и альтернативных рекомендаций для определения права заемщика, разрешая при этом более крупные максимальные суммы кредита, чем те, которые разрешены GSE (по состоянию на 2007 год, 417 000 долларов для дома на одну семью за пределами Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США) .

Переоценка риска

Смотрите также: Кризис субстандартной ипотеки

Вовремя кризис субстандартной ипотеки начавшаяся в 2007 году ипотека Alt-A подверглась особому вниманию.

Одной из проблем, связанных с ссудами Alt-A, является отсутствие необходимых доказательств или документации, необходимой для утверждения ссуды. Таким образом, кредиторы могут быть склонны предлагать заемщикам искажать свои доходы или активы, чтобы иметь право на получение более крупного кредита; в долгосрочной перспективе заемщики могут оказаться не в состоянии оплатить свои платежи, но кредиторы по-прежнему получают значительную прибыль. Поскольку ссуды Alt-A также являются предпочтительным источником финансирования для большинства инвестиционных объектов, не занимаемых собственником, как класс они представляют гораздо большую вероятность дефолта заемщика, чем обычные соответствующие ипотечные кредиты, поскольку люди с большей вероятностью откажутся от собственности, в которой они живут не так, как должны, чтобы рисковать потерять свой основной дом. По состоянию на 2008 г. имелись убедительные доказательства слабости ценных бумаг, обеспеченных ипотекой Alt-A, по причинам, аналогичным кризисным для бумаг, обеспеченных субстандартным кредитом.

Поскольку ссуды Alt-A в первую очередь не покупались GSE, они становились более дорогими, и их было труднее найти в результате общего кризиса на рынках ценных бумаг с ипотечным покрытием. Ссуды Alt-A по-прежнему были доступны от отдельных организаций, которые держали их «в портфеле», а не перепродавали их инвесторам, и с середины 2008 года FNMA и FHLMC настоятельно рекомендовали разрешить покупку большего количества кредитов. . Однако процентные ставки в этой категории кредитования существенно выросли в период с 2006 по 2008 годы в результате сокращения вторичный рынок.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  2. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  3. ^ Fabozzi Fj. (2005). Справочник ценных бумаг с ипотечным покрытием, стр. 207-57. McGraw-Hill Professional.
  4. ^ Альтернативная ипотека.
  5. ^ Fabozzi FJ. (1999). С фиксированным доходом ценных бумаг, п. 286.
  6. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  7. ^ Инвестопедия. Альтернативная документация.
  8. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).

внешняя ссылка

(Мертвая ссылка)