Джамбо ипотека - Jumbo mortgage - Wikipedia

в Соединенные Штаты, а крупная ипотека это ипотечный заем которые могут иметь высокое кредитное качество, но в сумме выше обычных соответствующий заем пределы.[1]Этот стандарт установлен двумя государственные предприятия, Фанни Мэй и Фредди Мак, и устанавливает предел максимальной стоимости любой индивидуальной ипотеки, которую они приобретут у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) - крупные агентства, которые покупают основную часть ипотечных жилищных кредитов в США у банков и других кредиторов, что позволяет им высвободить ликвидность для предоставления дополнительных ипотечных кредитов. Когда FNMA и FHLMC лимиты не покрывают всю сумму кредита, ссуда называется «крупная ипотека». Традиционно процентные ставки по крупным ипотечным кредитам выше, чем по соответствующим ипотечным кредитам, однако с ростом комиссий GSE процентные ставки по крупным кредитам в последнее время ниже, чем по соответствующим кредитам.[1]

История

13 февраля 2008 г. Президент Джордж Буш подписал Закон о жилищном строительстве и экономическом оздоровлении 2008 г. (Pub.L.  110–289 (текст) (pdf), 122 Стат.  2654, вступил в силу 30 июля 2008 г.), что временно увеличило предел соответствия jumbo в США. Лимит был повышен до 729 750 долларов США или 125% от средней стоимости дома в столичный статистический район, в зависимости от того, что меньше.[2] Изначально истекавшие в декабре 2008 г., новые лимиты были продлены до 2010 г.[3] Ипотечные кредиторы не приняли эти новые ограничения по собственному усмотрению, сделав их по существу «теоретическими», поскольку ипотечные кредиты, превышающие старый соответствующий лимит в 417 000 долларов, по-прежнему привлекали более высокие процентные ставки.[нужна цитата ]

По состоянию на 2010 г.лимит на соответствующий кредит в «общих» областях составлял 417 000 долларов для большей части США, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где лимит составлял 625 500 долларов. Лимит в областях "высокой стоимости" составлял 729 750 долларов США и 938 250 долларов США соответственно.[3]

1 октября 2011 г. лимит гигантского соответствия в 729 750 долларов США в областях с высокой стоимостью был снижен до 625 500 долларов США.[4]

28 ноября 2017 года Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) объявило, что максимальный предел ссуды для одноквартирных домов в большинстве дорогостоящих районов составит 679 650 долларов США, или 150 процентов от 453 100 долларов США. [5]

Риск

Крупные ипотечные кредиты представляют собой более высокий риск для кредиторов, в основном из-за их большого размера, а не кредитного качества.[1] Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств по крупной ипотечной ссуде может быть труднее быстро продать роскошное жилье за ​​полную стоимость. В некоторых случаях цены на предметы роскоши более уязвимы для рыночных максимумов и минимумов. Это одна из причин, по которой кредиторы предпочитают иметь более высокую авансовый платеж от соискателей крупной ссуды. Гигантские цены на жилье могут быть более субъективными, и их не так легко продать обычному заемщику, поэтому многие кредиторы могут потребовать две оценки по крупной ипотечной ссуде.

Расходы

Процентная ставка по крупным ипотечным кредитам обычно выше, чем по соответствующим кредитам, из-за более высокого риска для кредитора. Спред или разница между двумя ставками зависит от текущей рыночной цены риска. Хотя обычно спред колеблется от 0,25 до 0,5%, в периоды сильного беспокойства инвесторов, например, в августе 2007 года, он может превышать полтора процентных пункта. рефинансирование большой заем из-за закрытие расходов. Некоторые кредиторы будут предлагать услугу по продлению и консолидации соглашения, так что крупному рефинансирующему предприятию не придется снова платить за ипотечный налог с того же основного баланса. В других случаях компании по страхованию титулов будут предлагать скидку до 50%, что часто требуется по закону для тех, кто рефинансирует в течение 1-10 лет. Самый большой дисконт - при рефинансировании в течение одного года.

Роль в пузыре на рынке жилья в США

Поскольку цены на жилье выросли в рамках Мыльный пузырь на рынке недвижимости США резко увеличилось количество соискателей крупной ссуды. Из-за роста цен многим потребителям приходилось брать гигантские ипотечные кредиты, чтобы купить скромные дома в районах больших городов;[нужна цитата ] этот вариант больше не ограничивался элитными резиденциями класса люкс.

Многие из этих новых займов были погашены на 40 или 50 лет или имели опцион с выплатой только процентов, как и субстандартный кредиты. Это означало, что заемщик с крупной ссудой будет возвращать ссуду в течение более длительного периода времени или может отложить выплату основной суммы долга на несколько лет (тем самым также увеличивая общую сумму, подлежащую выплате). Однако с 2007 года, когда цены упали. и количество потеря права выкупа выросла, кредиторы отказались от предоставления гигантских ипотечных кредитов.[6] Кредиторы, которые остались на рынке крупных ссуд, резко повысили ставки, причем ставки на 1,5 процентных пункта выше, чем по соответствующим ссудам.[7] Этот уход с рынка привел к нехватке кредитов для финансирования покупки дорогих домов, что оказало дальнейшее понижательное давление на цены на жилье и завершило порочный круг.[8]

Уровень просрочек по крупным ипотечным кредитам резко вырос, утроившись в течение 2009 года, и к февралю 2010 года почти каждая десятая крупная ипотека была «серьезно просрочена» (то есть просроченная не менее чем на 60 дней).[9]

Рекомендации

  1. ^ а б c Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 3 (Томсон Уэст, 2013 г.).
  2. ^ Полный текст Закона о жилищном строительстве и оздоровлении экономики 2008 года
  3. ^ а б Подтверждение соответствия лимитов кредитов на 2010 год - Fannie Mae, 12 ноября 2009 г.
  4. ^ Саид, Кэролайн (26 августа 2011 г.). «Большие изменения в ипотеке по мере падения гигантских лимитов». SFGate. Получено 3 апреля 2019.
  5. ^ «FHFA объявляет о максимальных соответствующих кредитных лимитах на 2018 год - Федеральное агентство жилищного финансирования». www.fhfa.gov. Получено 3 апреля 2019.
  6. ^ Покупателям жилья сложнее получить крупные кредиты в условиях кредитного кризиса San Francisco Chronicle, 17 августа 2007 г.
  7. ^ Продажи жилья в Калифорнии резко упали в январе Forbes.com, 14 февраля 2008 г.
  8. ^ Многие кредиторы, выдающие гигантские ссуды, потребовали повышения ставок Gainesville Sun, 6 сентября 2007 г.
  9. ^ "Серьезные просрочки" по крупной ипотеке выросли до 9,6% - Bloomberg.com, 8 февраля 2010 г.

внешняя ссылка

- 12 мая 2010 г.