Индекс Кейса – Шиллера - Case–Shiller index
В Стандартный & Бедный CoreLogic Case – Shiller Индексы цен на жилье повторные продажи индексы цен на жилье для Соединенные Штаты. Существует несколько индексов цен на жилье Кейса – Шиллера: национальный индекс цен на жилье, сводный индекс для 20 городов, сводный индекс для 10 городов и 20 индексов отдельных городских районов. Эти индексы рассчитываются и хранятся ежемесячно Standard & Poor's с данными, рассчитанными с января 1987 года по настоящее время. Индексы Standard & Poor нормализованы до 100 в январе 2000 года. Они основаны на оригинальной работе экономистов. Карл Кейс и Роберт Шиллер, чья команда рассчитала индекс цен на жилье с 1890 года. Индекс Кейса и Шиллера нормализован до значения 100 в 1890 году. Индекс Кейса-Шиллера на веб-сайте Шиллера обновляется ежеквартально.[1] Эти два набора данных могут сильно отличаться из-за разных ориентиров и расчетов. Например, в 4-м квартале 2013 г. индекс города Standard and Poor 20 находился в районе 160, в то время как индекс для 4-го квартала по данным Shiller находился в районе 130. Шиллер утверждает в своей книге Иррациональное изобилие что такой длинный ряд цен на жилье, похоже, не публиковался ни для одной страны.[2]
История и методология
Индексы рассчитываются на основе данных о повторных продажах домов на одну семью, подход, разработанный экономистами Кейс, Шиллер и Аллан Вайс который занимал пост генерального директора [Case Shiller Weiss] с момента основания этой компании в 1991 году до ее продажи Fiserv в 2002 году.[3] Кейс разработал метод сравнения повторных продаж одних и тех же домов, чтобы изучить тенденции ценообразования на жилье.[3] Он использовал данные о продажах домов в Бостоне в начале 1980-х годов, которые бум цен на жилье. Хотя Кейс утверждал, что такой бум в конечном итоге был неустойчивым, он не считал его пузырь, часто используемый термин для описания схожих рыночных тенденций.[3] Кейс сел с Шиллером, который исследовал поведенческие финансы и экономических пузырей, и вместе они сформировали индекс повторных продаж, используя данные о ценах на дома из других городов страны.[3] В 1991 году, когда Вайс учился в аспирантуре, он установил неформальные рабочие отношения с Шиллером. Вайс предложил Кейсу и Шиллеру создать компанию Case Shiller Weiss для периодического выпуска индекса с целью продажи информации рынкам. Fiserv, компания по управлению информацией, купила Case Shiller Weiss в 2002 году и вместе с Стандартный & Бедный, разработала торгуемые индексы на основе данных по рынкам, которые сейчас принято называть индексом Кейса-Шиллера.[3] CoreLogic приобрела бизнес Case Shiller Weiss у Fiserv в апреле 2013 года.[4]
В 2006–2012 годах произошел крупнейший в новейшей истории обвал на мировых рынках недвижимости; Можно ли спрогнозировать это с помощью индекса Кейса – Шиллера. Шиллер действительно заметил некоторые ранние признаки. Он выпустил второе издание своей Иррациональное изобилие книга в 2005 году, когда, по его словам, данные выглядели как «взлетающая ракета».[2] В своей книге он выражает скептицизм по поводу «долгосрочной стабильности цен на жилье»,[2] учитывая, что рост цен на жилье был намного выше, чем рост доходов. Однако он воздерживается от явного заявления о том, что это может быть пузырь, после того, как весь период после Второй мировой войны наблюдался существенный рост реальных цен без какого-либо последующего падения, как это видно на графике. Цены достигли пика в первом квартале 2006 года, когда индекс Шиллера составил 198,01, но после этого быстро упали до 113,89 в первом квартале 2012 года.
Опционы и фьючерсы, основанные на индексе Case-Shiller, торгуются на Чикагская товарная биржа.[5]
Индекс представляет собой упрощение домашних ценностей и не учитывает вмененная рента и вычет процентов по ипотеке, оба из которых включены в расчет прибыли / убытка для инвестиционных целей.
Экономические последствия
Шиллер делает некоторые важные выводы из своего анализа долгосрочных цен на жилье в своей книге. Иррациональное изобилие. Вопреки широко распространенному мнению, в США не было непрерывного восходящего тренда, и цены на жилье демонстрируют сильную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года в реальном выражении. Более того, он показывает, что динамика цен на жилье не имеет никакого отношения к изменениям в стоимости строительства, процентных ставках или численности населения.[6]
Шиллер отмечает, что во всем мире существует сильное представление о том, что цены на жилье постоянно растут, и что такие настроения и парадигмы могут подпитывать пузыри на рынках недвижимости. Он указывает на некоторые психологические эвристики, которые могут быть ответственны за создание этого восприятия. Он говорит, что, поскольку дома являются относительно нечастыми покупками, люди, как правило, вспоминают цену покупки дома давно и удивляются разнице между тем и настоящим.[7] Однако большую часть разницы в ценах можно объяснить инфляцией. Он также обсуждает, как люди постоянно переоценивают ценность своего дома. В рамках переписи населения США, проводимой с 1940 года, владельцев домов просили оценить стоимость своих домов. Оценки домовладельцев отражают повышение на 2% в год в реальном выражении, что значительно превышает фактический рост на 0,7% за тот же период, отраженный в индексе Кейса-Шиллера.
Шиллер также предлагает некоторые объяснения того, почему в реальных ценах на жилье не наблюдается непрерывного восходящего тренда:
- Мобильность: Шиллер утверждает, что «люди и бизнес, если цены на жилье достаточно высоки, уедут далеко, даже полностью покинув территорию».[8] Земли может быть мало на местном уровне, но городские земли составляют всего 2,6% от общей площади земель в Соединенных Штатах.[8]
- Ослабление земельных ограничений: рост цен вынуждает правительство ослабить ограничения на землю с точки зрения того, сколько земли можно построить на определенном количестве земли, а также количества земли, доступной для застройки.
- Усовершенствования технологий: строительные технологии значительно улучшились, что сделало строительство домов дешевле и быстрее, что оказывает понижательное давление на цены на жилье.[8]
Таким образом, реальные цены на жилье, по сути, не имеют тренда и не демонстрируют непрерывного восходящего или нисходящего тренда в долгосрочной перспективе. Это не ограничивается США, поскольку это также наблюдается в индексах реальных цен на жилье в Нидерландах и Норвегии.[9]
Ключевые события и эпизоды
Ключевое наблюдение Шиллера, изложенное в его книге Иррациональное изобилие, заключается в том, что реальные цены на жилье демонстрируют заметную тенденцию к возврату к уровню 1890 года. Однако были некоторые ключевые периоды, когда цены отклонялись от этого уровня. Шиллер предлагает некоторые объяснения этих эпизодов в своей книге:
- 1921–1942: Это был единственный период, когда цены были значительно ниже уровня 1890 года. Начало спада примерно совпадает с началом Первая Мировая Война, за которым последовал Великая пандемия гриппа 1918 года, то Великая депрессия и наконец Вторая Мировая Война все это, утверждает Шиллер, могло негативно повлиять на цены на жилье.[10]
- 1953–1977: В течение этого периода цены оставались стабильно выше уровня 1890 года, хотя постепенно снижались. Шиллер ссылается на конец Второй мировой войны, начало бэби-бума и Билль о правах военнослужащих (1944 г.), который субсидировал покупку жилья.[11] Он также утверждает, что шрамы Великой депрессии отклонили любые спекулятивные тенденции.
- 1976–1982: Отражение регионального пузыря в Калифорнии.[10]
- 1985–1989: Отражает региональные пузыри на Западном и Восточном побережье.[10]
- 1997–2012: Мировой бум и спад в сфере недвижимости.
Национальные индексы
Национальный индекс цен на жилье в США S&P CoreLogic Case – Shiller представляет собой совокупность индексов цен на дома для одной семьи за девять Перепись США подразделения. Он рассчитывается ежемесячно с использованием трехмесячной скользящей средней. Национальный индекс S&P нормализован до 100 в январе 2000 года.
Индекс, который ведет Шиллер (доступен на его веб-сайте по адресу http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ) обновляется ежеквартально и нормализовано до значения 100 в 1890 году.
Сводный и городской индексы
Семейство индексов S&P включает 20 индексов мегаполисов и два составных индекса как агрегаты мегаполисов. Эти индексы представляют собой трехмесячные скользящие средние. Сводные индексы и индексы городов нормализованы до значения 100 в январе 2000 года.
Индекс Composite 10
CSXR является составным индексом индекса цен на жилье для 10 основных Столичные статистические районы В Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Стандартный & Бедный и использует метод Кейса и Шиллера индекс цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет корректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях. CSXR - это трехмесячная скользящая средняя, как и индексы, составляющие ее.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса CXSR:
Индекс Composite 20
SPCS20R является составным индексом индекса цен на жилье для 20 основных Столичные статистические районы В Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Стандартный & Бедный и использует метод Кейса и Шиллера индекс цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет учитывать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса SPCS20R:
Корреляции
Macromarkets.com сообщает, что индекс США имеет слегка отрицательный корреляция с участием акции и облигации, но слегка положительная корреляция с товары и Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT)[требуется разъяснение ].[12] REIT внимательно отслеживает коммерческую недвижимость, а не цены на жилье, что объясняет низкую корреляцию.[13]
Исторические ценности
Используя оригинальные методы Кейса и Шиллера, национальный индекс в первом квартале 2006 года достиг рекордного уровня 198,01. Индекс S&P достиг своего исторического максимума в июле 2006 года на уровне 206,52. 30 декабря 2008 года индекс зафиксировал самое большое падение по сравнению с предыдущим годом. После Второй мировой войны исходный индекс в основном колебался между 100 и 120, с пиками (с последующим резким падением) в 1 квартале 1979 года (который достиг максимума в 122), 3 квартале 1989 года (126) и 1 квартале 2006 года (198). После пузыря на рынке жилья 2000-х годов самая низкая точка индекса была в 1 квартале 2012 года на уровне 114. К 4 кварталу 2013 года индекс вырос до 134. По состоянию на декабрь 2019 года (по данным: "fred.stlouisfed.org") индекс S&P / Case Национальный индекс цен на жилье Шиллера в США составил 213,789.
Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с 1890 по 2012 гг.
Для сравнения процентное изменение жилищной коррекции, начиная с 2006 г. (красный) и поправка (синий) с 1989 г.
| Выбранные значения индекса Кейса – Шиллера (из исходного набора данных до 1890 г.) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ГОД | Годовой / 4 квартал | ||||
| 1890 | 100 | ||||
| 1900 | 101.57 | ||||
| 1910 | 93.11 | ||||
| 1920 | 66.07 | ||||
| 1930 | 69.49 | ||||
| 1940 | 81.73 | ||||
| 1950 | 105.89 | ||||
| 1960 | 109.65 | ||||
| 1970 | 109.56 | ||||
| 1975 | 103.46 | ||||
| 1979 | 118.82 | ||||
| 1984 | 105.44 | ||||
| 1989 | 124.89 | ||||
| 1994 | 108.33 | ||||
| 1996 | 106.73 | ||||
| 2000 | 123.30 | ||||
| 2005 | 195.35 | ||||
| 2006 | 192.29 | ||||
| 2007 | 170.09 | ||||
| 2008 | 133.97 | ||||
| 2009 | 130.93 | ||||
| 2010 | 124.56 | ||||
| 2011 | 115.84 | ||||
| 2012 | 121.58 | ||||
| 2013 | 134.02 | ||||
Ценные бумаги
Индексы Кейса – Шиллера доступны для торговли как фьючерсные и фьючерсные опционы. Котировки доступны в CME По словам Шиллера, одна из основных целей торговли фьючерсами и опционами на индексы Case-Shiller - позволить людям хеджировать рынок недвижимости.[14] Проблема, однако, в том, что объем торгов на этих рынках достаточно мал, чтобы сделать их относительно неликвидными, что создает риск для инвестора в эти ценные бумаги. Сам Шиллер сказал, что «объем торговли на этих фьючерсных рынках был неутешительным». [14] Объем торгов по индексу CME S&P Case-Shiller за полный 2007 год составил 2 995 контрактов. В последующие годы это число уменьшилось, и в течение 2017 года было продано всего 136 контрактов.[15]
Смотрите также
использованная литература
- ^ «Интернет-данные - Роберт Шиллер».
- ^ а б c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 13. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ а б c d е Кэти Беннер (2007-07-07). «Боб Шиллер не убивал рынок жилья». CNNMoney.com. Получено 2009-07-07.
Аллан Вайс, который закончил аспирантуру под руководством Шиллера, убедил профессоров сформировать компанию для продажи своих исследований в 1991 году. В 2002 году они продали Case Shiller Weiss гиганту электронных данных Fiserv [...]
- ^ Маргарет Чадборн (25 апреля 2013 г.). «CoreLogic приобретает Case – Shiller у Fiserv». Reuters.com. Получено 2013-05-07.
- ^ "S & P / Case-Shiller Фьючерсы и опционы на индексы цен на жилье" (PDF). CME Group. 2008. Архивировано с оригинал (PDF) 8 июля 2011 г.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 14. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 19. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ а б c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 22. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (октябрь 2007 г.). «Понимание последних тенденций в ценах на жилье и домовладении». Рабочий документ NBER № 13553. Дои:10.3386 / w13553.
- ^ а б c Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 16. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие. Издательство Принстонского университета. п. 15. ISBN 978-0-691-12335-6.
- ^ «Макромаркет». Архивировано 28 марта 2007 года.. Получено 2007-12-26.CS1 maint: BOT: статус исходного URL-адреса неизвестен (ссылка на сайт)
- ^ Кранц, Мэтт (26 мая 2011 г.). «Можете ли вы инвестировать в недвижимость, используя индексы цен на жилье?». USA Today.
- ^ а б Шиллер, Роберт (2015). Иррациональное изобилие, 3-е издание. Издательство Принстонского университета. п. 392. ISBN 978-1469640662.
- ^ Долан, Джон (22 июня 2018 г.). «Объем CME CS». homepricefutures.com. Получено 14 июля 2018.
- Мантелл, Рут (30 декабря 2008 г.). «Цены на жилье упали на рекордные 18% в прошлом году, - говорит Кейс-Шиллер».. MarketWatch. Получено 2012-12-02.
внешние ссылки
- Индексы цен на жилье от S & P / Case – Shiller
- Приобретение CoreLogic и обзор индексов Case – Shiller
- Блог S&P о рынке жилья
- Интернет-сайт данных Шиллера
Категория
