Изъятие капитала - Equity stripping

Изъятие капитала, также известный как сбор акций, это тип схема спасения заложенного имущества. Часто считается формой хищническое кредитование, в начале 2000-х годов изъятие акций стало все более распространенным явлением. В схеме отчуждения акций инвестор покупает недвижимость у домовладельца, стоящего перед потеря права выкупа и соглашается арендовать дом домовладельцу, который может остаться в доме в качестве арендатора. Часто этими сделками пользуются неинформированные домовладельцы с низкими доходами; из-за сложности сделки жертвы часто не подозревают, что они отдают свое имущество и акции.^{[нужна цитата ]} Несколько штатов предприняли шаги, чтобы противостоять более недобросовестной практике лишения справедливости. Хотя схемы «повторной передачи права выкупа» могут быть полезными и этично проводиться в некоторых обстоятельствах, во многих случаях практика основана на мошенничестве и вопиющих или неприемлемых условиях.^[1]

Срок и определение

Термин «изъятие капитала» иногда относился к кредитованию. рефинансирование практики, которые взимают чрезмерные сборы, тем самым «лишая справедливости» дома. Практика чаще описывает спасение от потери права выкупа мошенничество. Хотя большинство из них не рассматривает изъятие капитала как форму хищнического кредитования как такового, оно связано с традиционными формами такой практики. Субстандартные кредиты, нацеленные на уязвимых и неискушенных домовладельцев, часто приводят к потере права выкупа, и эти жертвы чаще становятся жертвами мошенничества с лишением акционерного капитала.^[2] Кроме того, некоторые действительно рассматривают вывод акций, по сути, как форму хищнического кредитования, поскольку мошенничество по сути работает как дорогостоящее и рискованное рефинансирование. Однако изъятие капитала почти всегда проводится местными агентами и инвесторами, в то время как традиционное хищническое кредитование осуществляется крупными банки или национальные компании.^[3]

Альтернативное использование

Помимо описанных здесь мошеннических целей, термин «вывод капитала» также относится к защита активов концепция, согласно которой капитал актив является обременен, или лишены, чтобы сорвать усилия необеспеченных кредиторов по взысканию. Это может быть сделано для защиты активов частных лиц или организаций в компаниях с высоким уровнем риска (например, врачи ) от потери капитала в судебных исках.^{[нужна цитата ]}

Элементы мошенничества

Выкупа

Домовладелец отстает от выплат по ипотеке и вступает в обращение взыскания. Уведомления о потере права выкупа публикуются в газетах или распространяются службами отчетности среди инвесторов и спасателей. Домовладельцы, лишенные права выкупа, также связываются с кредиторами, чтобы узнать о вариантах рефинансирования.

Ходатайство

Спасатели получают контактную информацию для домовладельцев, лишенных права выкупа, и устанавливают контакты лично, по телефону или через адресная почтовая рассылка. Некоторые кредиторы и брокеры также будут направлять домовладельцев, лишенных права выкупа, которые не имеют права на получение новых кредитов, для спасения художников за комиссионные. Художники-спасатели предлагают домовладельцу, лишенному права выкупа, «чудо-рефинансирование» и / или говорят, что они могут «спасти дом» от потери права выкупа.

Приобретение

Художники-спасатели организуют закрытие (часто откладывают дату незадолго до выселения домовладельца, чтобы создать срочность). При закрытии домовладелец передает право собственности (возможно, непреднамеренно) спасенному художнику или организованному инвестору. Художник-спасатель или организованный инвестор выплачивает сумму, причитающуюся в результате обращения взыскания на приобретение документа, и наследует или получает любую часть оставшегося капитала домовладельца. Художник-спасатель вернет собственность домовладельцу в форме арендовать или договор на дело.

Результат

Домовладельцы остаются в доме и платят арендную плату или платежи по договору (часто превышающие их предыдущие платежи по ипотеке). Они неизбежно отстают, и их выселяют из своих домов с очень небольшой долей капитала.

Правовые средства правовой защиты

Несколько штатов приняли законы, предотвращающие и / или регулирующие схемы отчуждения акций. Миннесота принял всеобъемлющий закон, направленный на практику «повторной передачи права выкупа» в 2004 году, и Мэриленд в 2005 году был первым из по крайней мере 14 других штатов, принявших модель Миннесоты для регулирования этих сделок.^[4] Эти законы штата требуют раскрытия надлежащей информации, установленных пределов комиссионных сборов и возможности производить платежи от имени потребителя. Устав также запрещает определенные обманные и несправедливые методы, связанные с лишением права собственности.^[5]

Другие законы, регулирующие деятельность «консультантов по обращению взыскания», были приняты в Калифорния, Грузия, и Миссури.^[6]

Дополнительно укажите мошенничество а также могут применяться законы о несправедливой и вводящей в заблуждение торговой практике.^[5] В Правда в законе о кредитовании может также регулировать некоторые транзакции.

Спасение от потери права выкупа без хищничества

В определенных обстоятельствах услуги по спасению заложенного имущества могут быть полезными для потребителя. Когда варианты рефинансирования исчерпаны и процедура обращения взыскания привела к почти выселению, сделка по спасению права выкупа с умеренными комиссиями и полным раскрытием информации может быть выполнена юридически и этично.

Потребитель может столкнуться с изъятием имущества и потерей всего капитала после обращения взыскания. аукцион. В качестве альтернативы, у спасателей есть возможность выкупить дом от потери права выкупа с новой собственной ипотекой. За умеренную плату или часть существующего капитала это может позволить бывшему домовладельцу оставаться в доме в качестве арендатора, пока он восстанавливает свой кредит или увеличивает свой доход. По истечении заданного периода времени домовладелец может выкупить имущество у спасателя.

Если это сделано с полным устным и письменным раскрытием информации, условиями, которые потребитель способен выполнить, и умеренными общими сборами, спасение от потери права выкупа может быть подходящим для потребителей в тяжелых ситуациях.

Этот механизм часто используют члены семьи или друзья, чтобы предотвратить потерю дома. Фактически, инвестор «ссужает» свой хороший кредит домовладельцу, лишенному права выкупа, путем выплаты изъятой ипотеки и временного получения права собственности на дом.

Рекомендации

1. «Новая схема охотится на отчаявшихся домовладельцев». Нью-Йорк Таймс. 3 июля 2007 г. В условиях спада на рынке жилья финансовые хищники находят еще один способ воспользоваться преимуществами людей, которые задерживают выплаты. Шакила Мухаммад подписалась на ипотечную программу, чтобы спасти свой дом. Компания перестала производить платежи, и ей грозит потеря права выкупа. Эти схемы принимают различные формы и часто включают обещания нуждающимся домовладельцам авансовых выплат, бесплатную ежемесячную аренду и возможность сохранить свои дома в долгосрочной перспективе. Но при этом кто-то другой берет на себя дело, берет взаймы как можно больше под стоимость дома и кладет в карман наличные. И почти всегда домовладельцы все равно теряют свои дома.
2. Аллен Фишбейн и Гарольд Банс, «Рост рынка субстандартных кредитов и хищническое кредитование», 277 (HUD Publications 2001)
3. Стив Триполи и Элизабет Ренуарт, Национальный центр защиты прав потребителей, «Мечты искоренены: безудержное воровство домов у американцев посредством мошенничества в рамках программы« Спасение »(2005 г.), доступно на сайте www.consumerlaw.org/news/content/ForeclosureReportFinal.pdf
4. Видеть Минн. Стат. 325N (2004); Md. Code Ann., Real Prop. 7-301–7-321 (2005)
5. Прентисс Кокс, «Выкупа права выкупа: правовые теории и стратегии решения растущей проблемы», Журнал Clearinghouse REVIEW по законодательству и политике в области бедности, 607-626, март – апрель 2006 г.
6. Cal. Civ. Код 2945-2945.11; GA. Код Ann 10 = 1 = 393 (b) (20) (A) (2005); Mo. Ann. Стат. 407,935–0,943 (2005)