Агент по недвижимости - Estate agent - Wikipedia

Для страницы о посреднике, через который заключается договор аренды недвижимости между домовладельцем и арендатором, см. Сдающий агент.
Парадные окна небольшого агентства недвижимости в Монс (Бельгия).
Продается дом в Лондон

An Агент по недвижимости является физическим или юридическим лицом, которое занимается продажей, арендой или управлением характеристики и другие здания. Агента, специализирующегося на аренде, часто называют позволяя или же агент управления. Агенты по недвижимости в основном занимаются маркетинг недвижимости, доступной для продажи, и солиситор или же лицензированный перевозчик используется для подготовки юридических документов. В Шотландия однако многие юристы также действуют как агенты по недвижимости, что редко встречается в Англия и Уэльс.

Агент по недвижимости остается текущим титулом лица, ответственного за управление одной группой частной, всей или большей частью арендуемой собственности, находящейся в одном владении. Альтернативные титулы - Фактор, Стюард или Судебный исполнитель, в зависимости от эпохи, региона и размера соответствующей собственности.

Источник

Первоначально этот термин относился к лицу, ответственному за управление земельным участком, в то время как лица, занимающиеся покупкой и продажей домов, были "Агенты дома", а те, кто продавал землю, были" земельными агентами ". Однако в 20 веке"Агент по недвижимости"начали использовать как общий термин. Агент по недвижимости примерно синоним Соединенные Штаты срок брокер по недвижимости.

Агенты по недвижимости должны знать свою местность, в том числе факторы, которые могут повысить или понизить цены на недвижимость. например если планируется построить новую дорогу или аэропорт, это может испортить дома поблизости. Точно так же закрытие карьера или улучшение района может повысить цены. Консультируя клиентов по запрашиваемой цене, агент должен быть осведомлен о последних продажных ценах (или стоимости аренды) сопоставимых объектов недвижимости.[нужна цитата ]

Регулирование

Полный юридический термин и определение агента по недвижимости в Великобритании можно найти на Управление добросовестной торговли (OFT) веб-сайт. За соблюдение этих правил также отвечает OFT. (Аннотация: ОФТ было распущено в 2014 году).

В Соединенном Королевстве деятельность агентов по продаже жилой недвижимости регулируется Законом о агентах по недвижимости 1979 года и Законом 1991 года о неправильном описании имущества, который должен вступить в силу в октябре 2013 года, а также недавно принятым Законом о потребителях, агентах по недвижимости и возмещении ущерба 2007 года.

В сентябре 2012 г.регулирование защиты потребителей ), который теперь регулирует процесс продажи жилья.[1]

Что касается жилой недвижимости, есть также несколько торговых ассоциаций агентов по недвижимости, INEA The Independent Network of Estate Agents и Знак собственности NAEA (ранее известная как Национальная ассоциация агентов по недвижимости). Члены NAEA Propertymark могут быть привлечены к дисциплинарной ответственности за нарушение их кодекса поведения.[2] Их дисциплинарный процесс включает в себя все, от предостережений и предупреждений до более суровых наказаний в размере до 5000 фунтов стерлингов за каждое нарушение правила и максимального штрафа в размере 5 миллионов евро за нарушение конкретных правил борьбы с отмыванием денег.[3]

Некоторые агенты по недвижимости являются членами Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS), главный орган для профессионалов в области недвижимости Великобритании, занимающийся жилой, коммерческой и сельскохозяйственной недвижимостью. Члены, известные как «Дипломированные оценщики», избираются на основе экзаменов и должны придерживаться кодекса поведения, который включает положения об уходе за деньгами своих клиентов и страховании профессиональной ответственности в случае ошибки или небрежности.

В Схема омбудсмена для агентов по недвижимости,[4] который получил одобрение OFT для Свод правил продажи жилой недвижимости in и по состоянию на ноябрь 2006 г. утверждает, что имеет 2532 агентства-члена.[нужна цитата ]

Законодательство требует принадлежать к любой организации, чтобы торговать в качестве агента по недвижимости. Агенты могут быть оштрафованы, если они не участвуют в системе возмещения ущерба. Схема возмещения ущерба была введена вместе и для управления агентами в отношении HIP (Информационный пакет для дома ).

Структура отрасли в Великобритании

Существует несколько национальных сетей агентов по жилой недвижимости, большинство из которых являются местными или региональными специализированными компаниями.

Существует несколько транснациональных коммерческих агентств, обычно англо-американских, панъевропейских или глобальных. Все эти фирмы стремятся предоставить полный спектр консультационных услуг по недвижимости, а не только агентские.

Лишь немногие крупные фирмы торгуют как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Сборы

Гонорары агентов по недвижимости взимаются с продавца недвижимости. Агенты по недвижимости обычно взимают с продавца плату по принципу `` без продажи, без комиссии '', так что, если недвижимость не продается, клиент не будет ничего платить агенту по недвижимости, и агент будет работать на клиента без обвинять. Если продавец продает недвижимость и завершает продажу своей собственности покупателю, которого представил агент по недвижимости, то агент по недвижимости взимает от 1% до 2%,[5] при этом средний показатель за 2018 год составляет 1,18% + НДС, и он рассчитывается на основе продажной цены недвижимости.[6]

Альтернативные модели агентств недвижимости, в первую очередь онлайн-агентов по недвижимости, обычно предлагают выбор сборов, большая часть которых либо выплачивается авансом, либо оплачивается позже по завершении.[7] Сборы варьируются от 300 до 800 фунтов стерлингов.[8]

Сдача

Агенты по недвижимости, которые занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости, обычно взимают комиссию от 7 до 15% от арендной платы за первый год, плюс всю арендную плату за первый месяц. Если два агента взимают 10%, они поделят комиссию между собой. Агенты по недвижимости, продающие коммерческую недвижимость (известные как инвестиционные агенты), обычно взимают 1% от продажной цены.

Сборы, взимаемые жилыми сдача в аренду агентов варьируются в зависимости от того, управляет ли агент недвижимостью или просто закупает новые арендаторы. Сборы с потенциальных арендаторов могут варьироваться от нуля до 300 фунтов стерлингов в виде невозмещаемых сборов, которые обычно обозначаются как "Заявление", "Администрация" или же "Обработка"сборы (или все три). Нет никаких руководящих принципов для агентов по сдаче в аренду, за исключением того, что им запрещено законом взимать плату за список собственности. Все сборы с арендаторов незаконны в Шотландии.[9] В противном случае они могут взимать плату по своему усмотрению в Англии и Уэльсе.

Также обычно требуется арендная плата за первый месяц вперед плюс возвращаемый залог (обычно равный арендной плате за один месяц). Большинство случаев сдачи жилья в аренду в Великобритании регулируются "Гарантированная аренда Shorthold Договоры с гарантированной краткосрочной арендой (обычно называемые просто «Шортхолд») обеспечивают меньшую законодательную защиту, чем более ранние, в основном устаревшие, типы аренды жилья. Краткосрочные договора аренды являются стандартными контрактами; формулировку обычно можно получить у юридических канцелярских товаров и в Интернете примерно за 1 фунт стерлингов, хотя большинство агентов по аренде взимают 30 фунтов стерлингов за его предоставление.

Важно, чтобы проверки ссылки арендатора проводились до того, как арендатор перейдет в собственность. Проверка кредитоспособности может выполняться с использованием данных кредитной истории от Equifax, Experian или Call Credit (трех основных поставщиков в Великобритании) с использованием внутренней системы веб-сайта или управляемой справочной службы. Агент с хорошей репутацией также запросит справку о трудоустройстве и предыдущую рекомендацию арендодателя, чтобы попытаться проверить, может ли арендатор позволить себе арендную плату за недвижимость и что не было серьезных проблем с предыдущим агентом. Также важно, чтобы документы, удостоверяющие личность, и документы, подтверждающие местожительство, также были собраны и поданы.

Продажа

Агенты по недвижимости, продающие жилую недвижимость, обычно взимают от 0,5% (единственное агентство) до 3% (несколько агентств) от достигнутой цены продажи плюс НДС (Налог на добавленную стоимость ). Некоторые агенты могут взимать плату за дополнительный маркетинг, такой как газеты и веб-сайты, однако обычно реклама включена в плату. Все комиссии должны быть четко согласованы и отмечены в агентском соглашении до выхода на рынок, чтобы не было путаницы с дополнительными сборами.

В июле 2016 г. Который? обнаружил, что в среднем по стране гонорары агентов по недвижимости составляют 1,3%,[5] хотя сборы сильно различаются.

За исключением самой дешевой недвижимости, сборы агента по недвижимости, как правило, являются вторым по величине компонентом Стоимость переезда в Великобританию после гербовый сбор.

Агенты с Хай-стрит редко взимают авансовые платежи за продажу, а также за отмену продажи и снятие дома с рынка. Таким образом, хотя доступны другие варианты продажи недвижимости с помощью онлайн-агентов, они часто взимают авансовые платежи без каких-либо гарантий продажи или, возможно, мотивации, которую предложит агентство No Sale No Fee High Street.

Другие подходы

Примерно с 2005 г. онлайн-агенты по недвижимости предоставили альтернативу традиционной структуре комиссионных, требуя более дешевых пакетов с фиксированной комиссией. Эти онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что дают продавцам частной собственности возможность продавать свою собственность через крупные порталы недвижимости (предпочтительный канал, используемый традиционными агентами по продаже недвижимости на главной улице) за небольшую часть стоимости традиционного агентства недвижимости. Онлайн-агенты по недвижимости утверждают, что они могут рекламировать недвижимость так же эффективно, как и традиционные агенты по недвижимости, используя методы цифрового маркетинга и централизовав работу своего вспомогательного офиса в одном месте, вместо того, чтобы иметь физические офисы в городе, в котором они базируются. Онлайн-агенты по недвижимости обычно охватывают всю Великобританию, поэтому заявляют, что имеют возможность снизить комиссионные за счет удаления географических границ, которые обычно имеют традиционные агенты по недвижимости. Наконец, онлайн-агенты по недвижимости часто взимают плату вперед вместо традиционного агента, который обычно ничего не берет, если недвижимость не продается.

В феврале 2010 г. Управление добросовестной торговли (OFT) объявили, что изменение законодательства для агентов по недвижимости привело к изменению способов продажи домов, что позволило более дешевым онлайн-агентам стать более авторитетными, чем они могли раньше.[10]

Посредники по недвижимости и / или порталы недвижимости, базирующиеся в Соединенном Королевстве, начали поощрять сотрудничество между британскими и мировыми агентами по недвижимости, показывая все их объекты недвижимости, что позволяет посетителям сайта просматривать огромное количество объектов недвижимости в Великобритании и за рубежом на одном веб-сайте.

Исследование, проведенное в 2007 году, показало, что наиболее эффективный способ продать недвижимость - это использовать знаки «Продается», 28% клиентов видели объявления агента по недвижимости. Продается признаки, прежде чем исследовать более подробно свойства. Поиск домов через Интернет занял второе место (21%), а на третьем месте - газеты (17%). Четвертым по эффективности и наиболее традиционным способом были клиенты, посещающие офис агента по недвижимости (15%). В 2010 году от 80% до 90% объектов недвижимости были найдены через Интернет, и агенты видят, что меньше людей входит в их офисы. Доски по-прежнему очень эффективны, но многие агенты теперь отказываются от бумажной рекламы и переходят только на цифровые, такие как eMags и просто Интернет.[нужна цитата ]

Другие методы включали аукционы (11%), молва (3%) и листовки (2%).[нужна цитата ]

Технологии

Агенты по недвижимости используют программное обеспечение агентства недвижимости для управления своими заявителями на покупку, просмотром недвижимости, маркетингом и продажей недвижимости. Агенты по недвижимости могут использовать программное обеспечение для подготовки сведений о недвижимости, которые используются для рекламы собственности в Интернете или в печати. Они также могут записывать требования заявителя на покупку и автоматически сопоставлять их со своей базой данных о недвижимости. После согласования продажи они могут управлять цепочкой связанных продаж недвижимости с помощью программного обеспечения.

Программное обеспечение агентства недвижимости также поможет в маркетинге недвижимости, автоматически распределяя сведения о недвижимости на порталах недвижимости.

Новейшие технологии повлияли на рост онлайн-агентов, и сектор недвижимости стал больше полагаться на использование технологий, чтобы привлечь внимание потребительского рынка. Примером компании, проводящей это в настоящее время, является Matterport, которая создала камеру, которая создает цифровые 3D-модели, напольные покрытия VR и фотографии в формате Ultra HD.[11] Это привело к тому, что цифровые маркетологи смогли влиять на поведение в Интернете на рынке недвижимости с помощью Веб-портал. Используя безопасные веб-сайты, маркетологи получают возможность отслеживать уровень активности пользователей и получать бесценную информацию, которая помогает продавцам и агентам по недвижимости использовать свой маркетинг и лучше удовлетворять потребности своих клиентов.[12]

В последние годы агенты снова начали работать вместе через системы, аналогичные США, которые называются MLS (служба мультилистинга). Здесь главный агент возьмет на себя собственность и отправит детали через большинство других локальных (под) агентов. Субагенты будут продавать и знакомить кандидатов с главным агентом. MLS может получить больше предложений, быстрее продать недвижимость и предлагается агентами как услуга премиум-класса.

В США данные о собственности передаются из программного обеспечения агентов по схеме канала данных RETS. В Великобритании поток данных INEA idx (обмен информационными данными) используется многими программами для получения обратно списков объектов недвижимости (mls).

В обоих случаях технология через MLS и idx означает, что субагенты, сотрудничающие друг с другом, могут размещать на своих веб-сайтах гораздо больше объектов, работая вместе.

Работа агентом по недвижимости

Чтобы стать агентом по недвижимости, не требуется формальной квалификации, однако знание местной собственности и навыки обслуживания клиентов считаются стоящими.[13]

"Агент по недвижимости говорит"

Агенты по недвижимости известны своим уникальным способом придать положительный оттенок описанию недвижимости. Например, «нуждается в модернизации» или «отличный потенциал для улучшения» на самом деле может означать, что в доме требуется большой ремонт; это необходимо, чтобы не обидеть клиентов, которым может нравиться отделка их дома. В равной степени покупатели могут дать обратную связь, что «требуется слишком много работы» для дома, но следующий человек считает, что недвижимость идеально подходит, поэтому существует определенная степень мнения, когда дело доходит до описания состояния собственности.[14]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ "Департамент предпринимательской деятельности и регуляторной реформы". Berr.gov.uk. 2011-10-08. Архивировано из оригинал на 2009-05-05. Получено 2011-11-15. Архивный сайт.
  2. ^ «Правила поведения NAEA Propertymark» (PDF). Знак собственности. 7 февраля 2019 г.. Получено 7 февраля 2019.
  3. ^ «Политика санкций в отношении Propertymark» (PDF). Знак собственности NAEA. Знак собственности. Получено 2018-09-07.
  4. ^ «Объяснение схемы омбудсмена для агентов по недвижимости». www.tpos.co.uk. Получено 14 мая 2015.
  5. ^ а б "Гонорары и контракты агента по недвижимости - Какие?". Который?.
  6. ^ «Гонорары агента по недвижимости: полное руководство (2019) - TheAdvisory». Консультативный. Получено 2019-06-01.
  7. ^ «Какова структура комиссионных? Все ли онлайн-агенты по недвижимости фиксированные и авансовые платежи? - OnlineAgentPicker». OnlineAgentPicker. Март 2018 г.. Получено 2018-09-02.
  8. ^ "Интернет-агенты по недвижимости - какие?". Который?.
  9. ^ «Сдающие в аренду агентства - Shelter Scotland». scotland.shelter.org.uk.
  10. ^ Веб-сайт Управления добросовестной торговли, «Архивная копия». Архивировано из оригинал 21 февраля 2010 г.. Получено 2010-03-05.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (связь) Архивный сайт.
  11. ^ Плати, Эми. «Как сектор недвижимости использует технологии для инноваций». www.telegraph.co.uk. Телеграф. Получено 7 марта 2018.
  12. ^ Тепило. «Как цифровой маркетинг приносит пользу отрасли недвижимости». www.tepilo.com. Получено 7 марта 2018.
  13. ^ Национальная служба карьеры Агент по недвижимости
  14. ^ Сайт BBC News Агент по недвижимости говорит: словарь 11 октября 2002 г. (просмотрено 07.10.2011)

внешняя ссылка