Приглашение Дома - Invitation Homes

Invitation Homes Inc.
Публичная компания
Торгуется какNYSE: INVH
Индекс Рассела 1000 компонент
ПромышленностьИнвестиционный фонд недвижимости
Основан2012; 8 лет назад (2012)
ОсновательДаллас Б. Таннер
Брэд Грейве
Штаб-квартираДаллас, Техас
Ключевые люди
Даллас Б. Таннер, Исполнительный директор
Барри Стернлихт, Директор
ТоварыАренда недвижимости
ДоходУвеличивать 1,764 миллиарда долларов (2019)
Увеличивать 147 миллионов долларов (2019) привет
Всего активовСнижаться 17,392 миллиарда долларов (2019)
Общий капиталСнижаться 8,266 миллиарда долларов (2019)
ВладелецГруппа Blackstone (27%)
Количество работников
1,140 (2019)
Интернет сайтwww.invh.com
Сноски / ссылки
[1]

Invitation Homes Inc. является крупнейшим владельцем односемейных домов для сдачи в аренду в Соединенных Штатах, владея примерно 80 000 домов.[1][2]

Обзор

Invitation Homes позиционирует себя как уникальную компанию по аренде квартир на одну семью без лишних забот по сравнению с семейными бизнесами, которые составляют большую часть отрасли, что гарантирует клиентам «душевное спокойствие» с «исключительными услугами для жителей», в том числе 24/7 аварийное обслуживание ».[3]

История

2005–2012: Предпосылки и формирование

В 2005 году предприниматель Даллас Таннер основал инвестиционную компанию Treehouse Group в Аризоне; в период с 2010 по 2011 гг. было куплено 1000 аварийных домов в Феникс, город сильно пострадал от потери права выкупа, вызванного кризис субстандартной ипотеки[2] и одна из первых областей, где частный акционерный капитал покупка домов для сдачи в аренду инвесторами произошла после краха 2008 года.[4]

В 2011 году Treehouse объединилась с Даллас -основан управление недвижимостью фирма Riverstone Residential, слияние, замеченное Группа Blackstone; Таннер объяснил, что Blackstone считает, что Treehouse и Residential «имеют идеальную модель с точки зрения единого рынка [Феникс], высокой концентрации товаров для дома и последовательной операционной истории».[2] Весной 2012 года компания объединилась с Blackstone в новую организацию под названием Invitation Homes, где Blackstone предоставила Treehouse и Residential дополнительный капитал для расширения бизнеса.[2]

2012–2017: Первоначальные закупки

Первая покупка дома Invitation Homes была совершена в апреле 2012 года.[2] и в течение года компания стала крупнейшим покупателем домов в аренду в Соединенных Штатах с 24 000 домов, потраченных на 4 миллиарда долларов; Раздел 8 недвижимость составила 16% портфеля.[5] В апреле 2013 года она совершила единственную покупку на сумму более 100 миллионов долларов на сумму 1400 Атланта дома от Building and Land Technology.[5]

С августа 2012 г. по июнь 2013 г. компания Invitation Homes приобрела 1650 домов в Тампа Бэй Район на общую сумму более 250 миллионов долларов, 840 000 долларов в день.[6] В Тампа Бэй Таймс в статье, опубликованной в июне 2013 года, сообщается, что 85% онлайн-предложений в Тампа-Бэй, размещенных Invitation Homes, превышают среднюю арендную плату в районе 1200 долларов.[6]

Уолл-стрит покупала дома в «забастовочных зонах», районах, расположенных рядом с несколькими рабочими местами, школами и транспортными системами, которые также сталкивались с большим количеством потерь права выкупа, и продавала их родителям среднего возраста, воспитывающим детей, зарабатывая около 100000 долларов в год или больше.[3] По мере развития 2010-х годов Уолл-стрит «Движение на одну семью», возглавляемое Invitation Homes.[2][3]

В 2013 году Invitation Homes создали класс активов аренды на одну семью ценные бумаги (SFR) иметь деньги на покупку домов и восстановление; к январю 2017 года было продано облигаций на сумму около 10 миллиардов долларов,[7] эта цифра выросла до 15 миллиардов долларов в июле 2018 года, через полтора месяца после первичного публичного размещения акций в феврале 2017 года.[3]

2017 – настоящее время: первичное публичное размещение акций и слияние

23 января 2017 г. Фанни Мэй профинансировал 1 миллиард долларов долга Invitation Homes в качестве дополнительных денег; всего за четыре года до этого предприятие остановило покупку домов из неблагополучных семей, финансируемых государством, и слияние Fannie с компанией Blackstone стало первым случаем в истории, когда оно поддержало компанию арендодателя домов на одну семью.[7] В соответствии с Коринн Рассел, представитель регулятора Fannie Mae Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA), сделка была способом для Fannie Mae и Фредди Мак узнать о механизме рынка аренды на одну семью и о том, какую роль в нем должны играть государственные предприятия.[3] Пишет MarketWatch'Райан Дезембер: «Участие Fannie Mae является признаком того, что, по ее мнению, домовладение останется недосягаемым для многих американцев и что ставки на жилье на Уолл-стрит станут долгосрочным бизнесом, а не просто конъюнктурной сделкой, заключенной после кризиса потери права выкупа».[7] Решение вызвало критику со стороны более 25 групп сторонников доступного жилья, которые считали, что Fannie Mae не следовала своему принципу защиты домовладельцев.[3]

В феврале 2017 года Invitation Homes стал публичная компания через первичное публичное размещение, второе по величине первичное публичное размещение акций инвестиционный фонд недвижимости в США - 1,77 миллиарда долларов.[2] Жилищные организации на Уолл-Стрит увеличились за счет слияний после покупки наиболее проблемных домов, что привело к слияние равных между Invitation Homes и Starwood Waypoint,[2] а корпоративное выделение из Starwood Capital Group, в ноябре 2017 года.[8] Слияние было высоко оценено Аароном Хехтом из JMP Securities: «Географический охват портфелей довольно хорошо накладывается друг на друга. Масштаб очень много значит в этом бизнесе, потому что вы управляете всеми этими отдельными объектами недвижимости. Поэтому вам нужна достаточная концентрация в областях, чтобы стать эффективным ".[2] За слиянием последовало 18-месячное интеграция между Invitation Homes и Starwood Waypoint.[2]

По состоянию на 2018 год, Invitation Homes является крупнейшим владельцем односемейного арендного жилья за все время, как государственного, так и частного, с 82000 объектами недвижимости.[2] в 17 Солнечный пояс города и портфолио 58% больше, чем Аренда Американских домов 4, ближайшего конкурента.[3] Это был лучший REIT 2018 года в рейтингах нескольких из 17 аналитиков; все они, кроме Голдман Сакс который дал компании рейтинг удержания, оценил ее как покупку.[2] Через 17 месяцев после IPO в феврале 2017 года цена акций выросла на 11%.[3] Дополнительные сборы корпорации увеличили годовой доход примерно на 20-30 процентов.[3] Blackstone принадлежит 42% акций компании, что составляет 5,1 миллиарда долларов.[3]

Критика

Invitation Homes позиционирует себя как уникальный арендодатель, обеспечивающий беспрецедентную легкость и комфорт арендаторам десятков тысяч домов на одну семью. Но в интервью с десятками арендаторов компании в районах США вырисовывается картина не столько исключительного обслуживания, сколько протекающих труб, паразитов, токсичной плесени, нефункционирующих устройств и многомесячных ожиданий. ремонт.

— Рейтер, Июль 2018[3]

Компании с Уолл-стрит, работающие в сфере аренды, особенно Invitation Homes, столкнулись с резкой реакцией экспертов по недвижимости и активистов движения за доступное жилье за ​​то, что они обманули арендаторов, чтобы пополнить карманы инвесторов; основной аргумент заключается в том, что корпорации заинтересованы в том, чтобы затраты на ремонт оставались низкими, а сборы и арендная плата высокими, чтобы увеличить связь продажи, определяющие их масштаб.[3] Кевин Стейн из Калифорнийской коалиции по реинвестированию унизительно назвал бизнес-модель "секьюритизация арендного дохода ".[3]

Несмотря на то что главный операционный директор Чарльз Янг заявил, что у арендаторов есть «возможность и свобода» сдавать в аренду в Invitation Homes, и что 70% его пользователей перешли в аренду, и только несколько арендаторов, опрошенных Reuters для статьи в июле 2018 года, признались в продлении, потому что им понравились услуги компании. ; другие заявили, что им пришлось продлить подписку из-за отсутствия других вариантов.[3] Анализ Перепись и данные о собственности Массачусетский Институт Технологий исследователь Майя Абуд из четырех Округ Лос-Анджелес районы, в которых расположены арендные платы на одну семью Invitation Homes, показывают, что процент арендной платы, которой он владеет, колеблется от 10% до 25%.[3]

Декабрь 2016 г. Федеральный резервный банк Атланты исследование показало, что арендная корпорация Уолл-стрит выселяла арендаторов значительно чаще, чем обычные семейные домовладельцы; он сообщил, что Invitation Homes выселяет 15% своих арендаторов, а также 30% компании Starwood Waypoint, с которой он позже слился, и заявил, что афроамериканец также увеличивает шансы быть выселенным, если он находится в ведении такой компании, как Invitation Homes.[3]

Жалобы и ужасающие истории клиентов Invitation Homes освещались в публикациях и новостных станциях, таких как CBS 46,[9] CBS Sacramento,[10] Республика Аризона,[4] и НовостиChannel 5 Nashville.[11] Плесень;[3] канализация;[3] утечка воды;[3] гвоздь высовывается,[10] заражение паразиты такие как пауки, тараканы и муравьи;[3] сломанная техника, такая как гаражные ворота, системы отопления, печи и микроволновые печи;[3] и невыполненные запросы на ремонт - частые проблемы.[3] Такие места как Окленд, Калифорния повысили арендную плату на 10% в год, что вдвое превышает обычный процент для рынков, который относится к Invisible Homes, заявил Альянс калифорнийцев за расширение прав и возможностей сообществ (ACCE).[3] В офисах Blackstone в Калифорнии арендаторы Invitation Homes провели три акции протеста, организованные ACCE, например, в октябре 2017 года в штаб-квартире Blackstone в Санта-Монике, в ходе которой арендаторы разместили письма на столах, чтобы провести встречу с руководителями корпорации и прекратить практику завышенные цены на аренду, сборы и плохое обслуживание; компания так и не вернулась к ним.[3]

Invitation Homes столкнулась с несколькими судебными исками из судов по всей стране.[4] В мае 2018 года арендаторы подали коллективный иск против корпорации в Окружной суд США Северного округа Калифорнии с обоснованием чрезмерного повышения арендной платы и сборов; они сообщили, что с них взимали 95 долларов, если даже за минуту опоздания с оплатой аренды, независимо от того, сломана ли система онлайн-платежей компании, и уведомления о выселении это добавило им дополнительных «несправедливых» судебных издержек, сборов и штрафов.[3] 20 июля Invitation Homes ответили движение в котором говорится, что группа коллективных исков и ее истец было слишком мало доказательств.[3]

Персонал Invitation Homes ответил на критику, в том числе главный операционный директор Чарльз Янг, который в июле 2018 года заявил, что компания имеет средний рейтинг 4,32 звезды из пяти по результатам проведенных ею опросов арендаторов.[3]

Несмотря на то, что Конгресс принял закон, запрещающий мнение брокера о цене после ипотечного кризиса компании Invitation Homes законно использовать их из-за лазейка где закон не распространяется на облигации нескольких домов.[3] Для организации BPO другой фирмы являются менее затратной альтернативой ипотека оценка лицензированными подрядчиками, типичными для рынка жилья; согласно расследованию Комиссия по ценным бумагам и биржам которые начались в сентябре 2017 года, они включают проверки независимыми подрядчиками, не имеющими лицензии на проведение оценок, которым поручено осматривать только экстерьеры, исходя из предположения, что интерьеры уже были отремонтированы.[3]

Одна из односемейных ценных бумаг, рассмотренных Рейтер, содержала 7 024 дома, каждый из которых давал предприятию среднюю арендную плату в размере 1538 долларов в месяц и 985 долларов в год для других сборов.[3] Reuters также опросило пять бывших сотрудников Invitation Homes, которые заявили, что компания слишком мало тратила на ремонт; данные по облигациям показали, что в среднем на домохозяйство тратится 1142 доллара в год, что меньше типичного среднего показателя в 3100 долларов, который большинство американцев тратят на те же услуги, хотя организация ответила, что 750 долларов, потраченных на затраты на резервное копирование системы, не показаны.[3]

Рекомендации

  1. ^ а б «Годовой отчет Invitation Homes Inc. по форме 10-K за 2019 год». Комиссия по ценным бумагам и биржам США.
  2. ^ а б c d е ж грамм час я j k л Карри, Керри (апрель 2018 г.). «Приглашение к жилищной революции». Журнал D.
  3. ^ а б c d е ж грамм час я j k л м п о п q р s т ты v ш Икс у z аа ab ac объявление ае Конлин, Мишель (27 июля 2018 г.). «Пауки, канализация и шквал сборов - обратная сторона аренды дома с Уолл-стрит». Рейтер. Получено 23 мая, 2020.
  4. ^ а б c Рейгор, Кэтрин; Сандерс, Ревекка (15 августа 2018 г.). "'Держитесь подальше »: семьи из Аризоны делятся ужасными историями об одном из крупнейших домовладельцев Аризоны». Республика Аризона. Получено 24 мая, 2020.
  5. ^ а б Гиттельсон, Джон (25 апреля 2013 г.). «Blackstone покупает дома в Атланте по крупнейшей аренде». Новости Bloomberg. Архивировано из оригинал 7 декабря 2013 г.. Получено 28 мая, 2020.
  6. ^ а б Харвелл, Дрю (22 июня 2013 г.). «Инвесторы все еще поглощают тысячи домов в Тампа-Бэй для сдачи в аренду». Тампа Бэй Таймс. Архивировано из оригинал 4 марта 2017 г.. Получено 28 мая, 2020.
  7. ^ а б c Дезембер, Райан (24 января 2017 г.). «Blackstone получает поддержку Fannie в области аренды домов». MarketWatch. Получено 26 мая, 2020.
  8. ^ «Приглашающие дома и дома для путевых точек Starwood завершили слияние» (Пресс-релиз). PR Newswire. 16 ноября 2017 г.
  9. ^ Мерфи, Адам (30 октября 2018 г.). «Поврежденный торнадо дом вызывает проблемы со здоровьем». CBS 46. Архивировано из оригинал 31 октября 2018 г.. Получено 24 мая, 2020.
  10. ^ а б Боллеа, Дрю (18 января 2018 г.). «Отчет утверждает, что более крупные арендодатели используют арендаторов, нанося вред районам». CBS Sacramento. Архивировано из оригинал 22 января 2018 г.. Получено 25 мая, 2020.
  11. ^ Краус, Дженнифер (4 февраля 2019 г.). «Бывшие арендаторы рассказывают ужасные истории об аренде от инвестиционной компании Invitation Homes». НовостиChannel 5 Nashville. Архивировано из оригинал 20 мая 2020 г.. Получено 24 мая, 2020.

внешняя ссылка