Ипотечный инвестиционный канал недвижимости - Real estate mortgage investment conduit

А канал инвестиций в ипотеку (РЕМИК) является «организацией, которая владеет фиксированным пулом ипотечных кредитов и выдает инвесторам несколько классов интересов» в соответствии с Федеральный закон США о подоходном налоге и «рассматривается как партнерство для целей федерального подоходного налога, доход которого передается держателям долей».[1][2] REMIC используются для объединения ипотечные кредиты и выпуск ценные бумаги с ипотечным покрытием и были ключевым фактором успеха на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, за последние несколько десятилетий.[3]

Федеральное налогообложение доходов REMIC регулируется главным образом 26 U.S.C.  §§ 860A –860 г Части IV Подглавы М Главы 1 Подзаголовка А Кодекс внутренних доходов (26 U.S.C. ). Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация делает "выбор", заполнив форму 1066 в Служба внутренних доходов, и выполняя некоторые другие требования. Они были представлены в 1987 году как типичный автомобиль для секьюритизация ипотечных жилищных кредитов в США.[4][5]

Использование REMIC

REMIC - это инвестиционные инструменты, которые хранят коммерческие и жилищные ипотечные кредиты в доверительном управлении и выпускают ценные бумаги представляя безраздельный интерес к этим ипотечным кредитам. REMIC объединяет ипотечные кредиты в пулы и выпускает сквозные сертификаты, мультиклассовые облигации, похожие на обеспеченное ипотечное обязательство (CMO), или другие ценные бумаги для инвесторов в вторичный ипотечный рынок. Ценные бумаги с ипотечным покрытием, выпущенные через REMIC, могут быть долговыми обязательствами эмитента или продажей ресурсы. Юридическая форма не имеет отношения к REMIC: трасты, корпорации, и партнерские отношения все могут выбрать статус REMIC, и даже пулы активов, которые не являются юридическими лицами, могут квалифицироваться как REMIC.[6]

Закон о налоговой реформе устранил двойное налогообложение дохода, полученного на корпоративном уровне эмитентом, и дивидендов, выплачиваемых держателям ценных бумаг, тем самым позволив REMIC структурировать предложение ценных бумаг с ипотечным покрытием как продажу активов, эффективно удаляя ссуды из источников. кредитор баланс, а не долг финансирование, при котором ссуды остаются в составе балансовых активов (как в случае с покрытые облигации ). Сам REMIC освобожден от федеральные налоги, несмотря на то что доход заработанные инвесторами полностью облагаются налогом. Поскольку REMIC обычно освобождаются от налога на уровне организации, они могут инвестировать только в квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции, включая односемейные или многосемейные ипотечные кредиты, коммерческую ипотеку, вторую ипотеку, участие в ипотеке и сквозные ценные бумаги федерального агентства. Не ипотечные активы, такие как кредитная карта дебиторская задолженность, аренда и автокредиты не являются приемлемыми инвестициями. Закон о налоговой реформе упростил работу сберегательным учреждениям и инвестиционные фонды недвижимости держать ипотечные ценные бумаги в качестве квалифицированных портфельных инвестиций. Например, сберегательное учреждение может включить ценные бумаги, выпущенные REMIC и обеспеченные ипотекой, в качестве квалифицируемых активов в соответствии с федеральными требованиями в отношении учета сбережений и ссуд в налоговых целях.

Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация или пул активов должны сделать выбор REMIC, следовать определенным правилам в отношении состава активов (путем владения квалифицированными ипотечными кредитами и разрешенными инвестициями), применять разумные методы, чтобы дисквалифицированные организации не владели своими остаточными интересами, и структурировать интересы инвесторов в виде любого количества классов обычных интересов и одного или только одного класса остаточных интересов.[7] Налоговый кодекс, по-видимому, не требует от REMIC наличия определенного класса регулярных интересов.[8]

Соглашение о пуле и обслуживании (СРП)

Соглашение об объединении и обслуживании (PSA) обычно включается в каждый REMIC. СРП - это юридический документ, который определяет права и обязанности обслуживающего лица, доверительного управляющего и других сторон в отношении пула секьюритизированных ипотечных кредитов.[9] Типичный СРП частично формулируется следующим образом: «В кратчайшие сроки после любой передачи ипотечного кредита по настоящему Соглашению и в любом случае в течение тридцати дней после передачи Доверительный управляющий должен (i) прикрепить имя Доверительного управляющего к каждая уступка Ипотеки в качестве ее правопреемника и (ii) повод для передачи для регистрации в соответствующем государственном учреждении по недвижимости регистрирует уступки Ипотеки Доверительному управляющему », [10]

Квалифицированная ипотека

Квалифицированная ипотека включает в себя несколько типов обязательств и процентов. Квалифицированная ипотека определяется как «(1) любое обязательство (включая любое участие или свидетельство о бенефициарном владении в нем), которое в основном обеспечивается долей в недвижимом имуществе и передается REMIC в день запуска в обмен на обычные или остаточные проценты, или приобретенные в течение трех месяцев после дня запуска в соответствии с контрактом с фиксированной ценой, действующим в день запуска, (2) любые регулярные проценты в другом REMIC, которые передаются REMIC в день запуска в обмен на регулярные или остаточные проценты в REMIC, (3) любая квалифицированная замещающая ипотека или (4) определенные регулярные проценты FASIT ».[11] В (1) «обязательство» неоднозначно; широкое толкование будет включать претензии по контрактам, но более узкое толкование будет включать только то, что квалифицируется как «долговые обязательства» в соответствии с Кодексом.[12] IRC определяет «в основном обеспеченный» как имеющий «практически все доходы по обязательству». . . используется для приобретения, улучшения или защиты доли в недвижимом имуществе, которая на дату возникновения является единственным обеспечением по обязательству »или имеющая справедливую рыночную стоимость доли, обеспечивающей обязательство, составляет не менее 80% скорректированного выпуска цена (обычно сумма, которая ссужается залогодателю)[13] или быть хотя бы этой суммой при внесении в REMIC.[14]

Запрещенные переуступки REMIC

«Поскольку трастовые документы четко определяют метод и дату передачи ипотечных ссуд трасту и настаивают на том, чтобы ни одна из сторон, участвующих в трасте, не предпринимала шагов, которые могли бы поставить под угрозу статус REMIC траста, если первоначальные переводы не соответствовали требованиям. с учетом метода и сроков передачи, требуемых трастовыми документами, такие запоздалые переводы в траст будут недействительными ».[15] «Если доверие выражено в документе, создающем имущество доверительного управляющего, каждая продажа, передача или иное действие доверительного управляющего в нарушение доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и любым другим положением закона, является недействительной».[16]

Разрешенные инвестиции

Разрешенные инвестиции включают в себя вложения денежных средств, квалифицированные резервные активы и имущество, подлежащее выкупу.

Инвестиции в денежные потоки - это временные инвестиции в пассивные активы, которые приносят проценты (в отличие, например, от начисления дивидендов) от платежей по квалифицированным ипотечным кредитам, которые происходят между моментом, когда REMIC получает платежи, и распределением этих денег REMIC своим держателям.[17] Соответствующие выплаты включают выплаты по ипотеке в счет основной суммы или процентов, выплаты по повышение кредитного качества контракты, прибыль от продажи ипотечных кредитов, средства от заложенного имущества, платежи за нарушение гарантийных обязательств по ипотеке и штрафы за досрочное погашение.[18]

Квалифицированные резервные активы - это формы нематериальной собственности, отличные от остаточных долей участия в REMIC, которые удерживаются в качестве инвестиций как часть квалифицированного резервного фонда, который «представляет собой любой разумно необходимый резерв для обеспечения полной оплаты» затрат или платежей REMIC держателям долей невыполнение обязательств, неожиданно низкая доходность или дефицит процентов по предоплате.[19] REMIC обычно выбирают безопасные краткосрочные инвестиции с низкой доходностью, поэтому обычно желательно минимизировать резервный фонд при сохранении «желаемого кредитного качества для интересов REMIC».[20]

Право выкупа - это недвижимое имущество, которое REMIC получает по умолчанию. После получения права выкупа права выкупа у REMIC есть право распорядиться ими до конца третьего года, хотя IRS иногда предоставляет продление.[21] Недвижимость, лишенная права выкупа, теряет свой статус, если аренда создает определенные виды арендного дохода, если ведется строительная деятельность, которая не началась до того, как REMIC приобрела недвижимость, или если REMIC использует недвижимость в торговле или бизнесе без привлечения независимого подрядчика. и более 90 дней после его приобретения.[22]

Регулярные интересы

REMIC может включать любое количество классов регулярных интересов; они часто обозначаются буквами, такими как класс «A», класс «B» и т. д., и им присваивается купонная ставка и условия платежа.[23] Полезно думать о регулярных процентах как о долге; они, как правило, имеют более низкий риск с соответствующей более низкой доходностью. Обычные проценты облагаются налогом как долг.[24] Обычные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, содержать фиксированные сроки, предусматривать выплаты процентов и порядок их выплаты, а также безоговорочно давать держателю процентов право на получение определенной суммы основной суммы.[25] Прибыль облагается налогом с держателей.

Остаточные проценты

REMIC может иметь только один класс остаточного интереса. Остаточные проценты, как правило, связаны с правом собственности и больше напоминают капитал, чем долг. Однако остаточные проценты не могут быть ни долгом, ни капиталом. «Например, если REMIC представляет собой обособленный пул активов в рамках юридического лица, остаточная доля участия может состоять из (1) прав собственности на активы REMIC, при условии соблюдения требований обычных держателей долей, или (2) если обычные проценты принимают форму долга, обеспеченного по соглашению об эмиссии, договорного права на получение выплат, освобожденных от залогового права по соглашению об эмиссии ».[26] Риск выше, поскольку держатели остаточных долей получают выплаты последними, но потенциальная прибыль больше. Остаточные проценты должны быть обозначены как таковые, выдаваться в день запуска, а не быть обычными процентами (которых можно легко избежать, если они не будут обозначены как обычные проценты). Если REMIC производит распределение между остаточными держателями акций, оно должно быть пропорциональным; требование пропорциональности упрощает дело, поскольку обычно предотвращает обработку остаточного класса как нескольких классов, что могло бы дисквалифицировать REMIC.[27]

РЕ-РЕМИК

в финансовый кризис 2007–2010 гг., рейтинги многих REMIC рухнули. Чтобы получить более высокие рейтинги для целей регулятивного риска-капитала, несколько REMIC были превращены в ре-секьюритизированные каналы ипотечного инвестирования в недвижимость (ре-ремики). В простом ре-REMIC инвестор передает право собственности на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, новому лицу. организация специального назначения; за счет перевода достаточного количества активов в новую структуру транши новой структуры могут получить более высокий рейтинг (например, рейтинг «AAA»).[28] Тем не менее, ряд ре-REMIC впоследствии понизили свои новые рейтинги AAA до CCC.[29]

Формы

REMIC может выпускать ипотечные ценные бумаги в самых разных формах: ценные бумаги, обеспеченные залогом Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй ) сквозные сертификаты, целые ссуды, одноклассовые сертификаты участия и многоклассовые ценные бумаги с ипотечным покрытием; многоклассовые сквозные ценные бумаги и многоклассовые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой; сквозные ценные бумаги нескольких классов с функциями быстрой или медленной оплаты; ценные бумаги с субординированный долг транш, который принимает на себя большую часть риска дефолта, позволяя эмитенту получить лучший кредитный рейтинг; и Обеспеченные ипотечные обязательства с ежемесячным переносом процентов по облигациям, что устраняет риск реинвестирования, обеспечивая инвесторам защиту от досрочного погашения.

Преимущества REMIC

REMIC устраняют многие из недостатков обеспеченных ипотечных обязательств (CMO) и предлагают эмитентам больше возможностей и большую гибкость.[30] У REMIC нет минимальных требований к собственному капиталу, поэтому REMIC могут продать все свои активы, а не оставлять некоторые для выполнения требований обеспечения. Поскольку регулярные проценты автоматически квалифицируются как долг, REMIC также избегают неудобного риска реинвестирования, который несут эмитенты CMO при указании долга. REMIC также могут производить ежемесячные выплаты инвесторам, если директора по маркетингу производят ежеквартальные платежи. Остаточные доли участия REMIC обладают большей ликвидностью, чем трасты собственников, которые ограничивают передачу долей участия в капитале и передачу личной ответственности. REMIC предлагают большую гибкость, чем CMO, поскольку эмитенты могут выбирать любое юридическое лицо и тип ценных бумаг. Многоуровневые возможности REMIC также позволяют эмитентам предлагать различные приоритеты обслуживания наряду с различными сроками погашения, снижая риски дефолта и уменьшая потребность в повышении кредитного качества.[31] REMIC также довольно удобны для пользователя, так как выбор REMIC не сложен, а подробные инструкции в Кодексе и правилах предлагают «высокую степень уверенности в отношении налогового режима, который может быть недоступен для других типов MBS» .[32]

Ограничения REMIC

Хотя REMIC освобождают от налогообложения на уровне юридических лиц, их допустимая деятельность весьма ограничена «держанием фиксированного пула ипотечных кредитов и распределением платежей инвесторам в настоящее время».[33] REMIC имеет некоторую свободу заменять квалифицированные ипотечные кредиты, объявлять о банкротстве, иметь дело с потерями права выкупа и дефолтами, избавляться и заменять несуществующие ипотечные кредиты, предотвращать невыплаты по обычным процентам, досрочно выплачивать регулярные проценты, когда затраты превышают стоимость поддержания этих интересов[34] и пройти квалифицированную ликвидацию,[35] У REMIC есть 90 дней на то, чтобы продать свои активы и распределить денежные средства между держателями.[36] Все остальные операции считаются запрещенными и облагаются штрафом в размере 100%.[37] как и все неквалифицированные вклады.

Чтобы избежать уплаты 100% налога на взносы, взносы в REMIC должны производиться в день запуска. Тем не менее, денежные взносы позволяют избежать этого налога, если они предоставляются через три месяца после дня запуска, включают требование об устранении неполадок или квалифицированную ликвидацию, вносятся в качестве гарантии или вносятся держателем остаточной доли в квалифицированный резервный фонд.[38] Кроме того, штаты могут облагать налогом REMIC в соответствии с налоговым законодательством штата.[39] «Многие штаты приняли полное или частичное освобождение от налогов для организаций, которые квалифицируются как REMIC в соответствии с федеральным законодательством».[40]

REMIC подлежат федеральному подоходному налогу по наивысшей корпоративной ставке для дохода от потери права выкупа и должны подавать декларации через форму 1066.[41] Облагаемый налогом доход от потери права выкупа такой же, как и для инвестиционного фонда недвижимости (REIT).[42] и может включать арендную плату, зависящую от получения прибыли, арендную плату, выплачиваемую связанной стороной, арендную плату за имущество, которому REMIC предлагает нетипичные услуги, и доход от изъятого имущества, когда REMIC выступает в качестве дилера.[43]

Правила REMIC в некотором роде обостряют проблемы фантомного дохода для остаточных держателей долей, которые возникают, когда налогооблагаемая прибыль должна быть реализована без соответствующей экономической выгоды, с которой нужно уплатить налог.[44] Фантомный доход возникает из-за того, как написаны налоговые правила. Существуют штрафы за перевод дохода не налогоплательщикам, поэтому держатели процентов REMIC должны платить налоги на прибыль, которую они еще не получили.

Основные эмитенты РЭМИК

Среди основных эмитентов REMIC - Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (Фредди Мак ) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Фанни Мэй ), двух ведущих вторичных покупателей обычных ипотечных ссуд, а также частных ипотечных каналов, принадлежащих ипотечным банкирам, компаниям ипотечного страхования и сберегательным учреждениям.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ 26 U.S.C.  § 860D
  2. ^ Главный налоговый справочник США. CCH. 2008. п. 2343 на стр. 685.
  3. ^ Лемке, Линс и Пикард,Ценные бумаги с ипотечным покрытием, § 4:20 (Томсон Уэст, 2014 г.).
  4. ^ Браун, Эллен (15 октября 2010 г.). «Врата права выкупа закладной: время разбивать банки, которые слишком большие, чтобы обанкротиться»?. ДА! Журнал. Получено 19 октября, 2010.
  5. ^ S.L. Шварц, Секьюритизация, структурированное финансирование и рынки капитала (LexisNexis, 2004), стр. 114.
  6. ^ Писли, Джеймс М. и Дэвид З. Ниренберг. Федеральное подоходное налогообложение операций секьюритизации и связанные темы. Frank J. Fabozzi Associates (2011, с периодическими дополнениями, www.securitizationtax.com): 432.
  7. ^ Писли и Ниренберг окрестили эти тесты тестом интересов, тестом активов и тестом договоренностей. Писли и Ниренберг на 431-432.
  8. ^ Писли и Ниренберг, 435.
  9. ^ «Заключение соглашений об объединении и обслуживании (СРП) секьюритизированных ипотечных ссуд» (PDF). Национальный центр потребительского права. Получено 20 марта 2018.
  10. ^ "SEC Info - Фонд секьюритизации жилых активов 2007-A5 -« 8-K »от 29.03.07». www.secinfo.com. Получено 2015-09-05.
  11. ^ Писли и Ниренберг, 452-453.
  12. ^ Писли и Ниренберг, 453.
  13. ^ Писли и Ниренберг, 459.
  14. ^ Писли и Ниренберг, 458-459.
  15. ^ Левитин, Адам; Тромей, Тара (2011). "Ипотечное обслуживание, исследование публичного права и правовой теории Джорджтауна № 11-09" (PDF). The Scholarly Commons, Закон Джорджтауна.
  16. ^ «Нью-Йоркский кодекс, имущество, полномочия и трасты, § 7-2.4 Закон о доверительном собственнике, противоречащий доверию». Сенат штата Нью-Йорк. Штат Нью-Йорк. Получено 20 марта 2018.
  17. ^ Писли и Ниренберг, 481.
  18. ^ Писли и Ниренберг, 482.
  19. ^ Писли и Ниренберг, 484.
  20. ^ Писли и Ниренберг, 488.
  21. ^ Писли и Ниренберг, 489.
  22. ^ Писли и Ниренберг, 491-492.
  23. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, § 4:20 (Томсон Уэст, 2014 г.).
  24. ^ Писли и Ниренберг на 4.
  25. ^ Писли и Ниренберг, 444-445.
  26. ^ Писли и Ниренберг, 436.
  27. ^ Писли и Ниренберг, 445.
  28. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, § 4:21 (Томсон Уэст, изд. 2014 г.).
  29. ^ Неужели инвесторы дважды обманули рейтинги Re-REMIC?, HousingWire 19 мая 2010 г.
  30. ^ Сильверстайн, Гэри Дж. REMICs, Налоговое управление: FASITs и другие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Tax Management Inc .: Серия законов о ценных бумагах (2007): A-54.
  31. ^ Сильверштейн на А-54, А-55.
  32. ^ Сильверштейн на А-55.
  33. ^ Писли и Ниренберг, 44.
  34. ^ Писли и Ниренберг, 1309.
  35. ^ Писли и Ниренберг, 497-498.
  36. ^ Писли и Ниренберг, 441.
  37. ^ Писли и Ниренберг, 495. Линн, Теодор С., Мика У. Блумфилд и Дэвид У. Лоуден. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости. Серия законов о ценных бумагах, Vol. 29. Thomson West (2007): 6-22.
  38. ^ Писли и Ниренберг, 501.
  39. ^ Сильверштейн, А-48.
  40. ^ Писли и Ниренберг, 13
  41. ^ Писли и Ниренберг, 504, 581
  42. ^ Писли и Ниренберг, 504
  43. ^ Писли и Ниренберг, 505-506.
  44. ^ Писли и Ниренберг - 44 841.

внешняя ссылка