Гибкая система землевладения (Намибия) - Flexible Land Tenure System (Namibia)

Неформальные поселения в Намибии
Намибия
Ошакати, Намибия
Виндхук, Намибия
Ошакати, Намибия
Gobabis, Намибия
Gobabis, Намибия
Gobabis, Намибия
Gobabis, Намибия
Gobabis, Намибия

В Гибкая система землевладения (FLTS) представляет собой инновационную концепцию обеспечения доступной гарантии владения жильцами в неформальные поселения в Намибия.

Основная идея Гибкой системы землевладения заключается в создании взаимозаменяемого владение система регистрации параллельна и дополняет нынешнюю формальную систему безусловное владение. Эта концепция основана на необходимости правительства создать модернизируемые альтернативные варианты землевладения по сравнению с неформальными поселениями, которые дополняют нынешнюю формальную систему безусловного владения землей.

Система была официально введена в действие Законом о гибком землевладении 2012 года (Закон № 4 2012 года).[1] и ставит перед намибийскими Министерство земельной реформы[2] с его реализацией.

Историческое прошлое

Городская политика как Немецкий и Южноафриканский Колониальные администрации должны были создать городские центры как эксклюзивные белые жилые, развлекательные и деловые районы. На протяжении всей колониальной эпохи в центрах этих городов были сосредоточены как государственные, так и частные инвестиции. Чернокожему населению было разрешено въехать в основном в качестве наемных рабочих, которые жили в отдельных районах (городки ) с жильем и другими социальными услугами ниже, чем в «белых районах». Постоянная урбанизация чернокожих не поощрялась, в то время как ряд законов, таких как принятие законов и запрет на владение землей в городах, контролировали большинство аспектов жизни чернокожих жителей. Чернокожие люди (в основном мужчины) набирались в основном из общинных районов на севере для работы по контракту на фабриках и в сфере услуг в коммерческих районах к югу от Красная линия. В апартеид политика в Юго-Западная Африка под Южноафриканское правило не позволяли черным городским мигрантам привозить свои семьи, чтобы жить с ними в городах в коммерческих районах. Большинство мужчин, набранных из общинных районов, жили в одноквартирных домах в коммерческих районах. Развитие неформальных поселений также строго регулировалось политикой апартеида.

После обретения независимости политика апартеида была отменена, а новая Конституция ввел право всех намибийцев проживать и селиться в любой части страны. Это спровоцировало резкое увеличение числа неформальных поселений в Виндхуке и других городских районах.

Урбанизация в Намибии

Плотность населения Намибии по регионам (перепись 2011 г.)

Городские районы в Намибии объявлены городом / муниципалитетом, поселком, деревней или поселком, находящимся под юрисдикцией соответствующих местных властей. По состоянию на 2015 год в Намибии 13 муниципалитетов, 26 городов, 19 сел и более 60 населенных пунктов. Из-за небольшой численности населения (около двух миллионов человек живет на 825 000 км2) Намибия не имеет крупных городских центров. Однако, согласно оценкам населения Всемирного банка и соотношению городских жителей из Всемирных перспектив урбанизации Организации Объединенных Наций, нынешнее городское население Намибии составляет около 46% при темпах роста городов 4,6% в год (темпы роста сельского населения: 0,6%).[3] Главный фактор, способствующий урбанизация в стране происходит миграция из сельских районов в города, в основном молодежь в поисках лучших социальных и экономических возможностей.

Быстрые процессы урбанизации и социально-экономические изменения происходят особенно вдоль основных маршрутов и в северных общественных районах, где проживает большинство населения Намибии. Четыре северо-центральных региона (Омусати, Ошана, Охангвена и Ошикото ) одни занимают около 10% территории страны, но на ней проживает 40% населения. Расширяющаяся сеть дорог, уходящая корнями в исторические торговые и миграционные маршруты, открывает новые районы для поселений.

Расширение городов в этих районах вызывает определенные проблемы. Неформальные поселения вокруг городских центров и традиционные модели поселений в сочетании с ежегодными наводнениями во время сезона дождей в Ошана сеть (мелководные водотоки и пруды, протекающие по равнине аллювиальный поймы регионов) создают уникальные проблемы для расширения городов, а также для обеспечения общественные услуги в городские районы. Это еще больше усугубляется конфликтом между развитием городов и сельских районов, возникшим в результате традиционного управления поселениями наряду с городскими центрами.

Быстрый рост неформальных поселений вокруг городских территорий привел в основном к незапланированному развитию с минимумом общественных услуг. Незастроенные земли на территории местных властей принадлежат местным властям. Местные власти осваивают землю на условиях возмещения затрат. Из-за высоких затрат на застройку местные власти не могут осваивать достаточные и доступные участки для групп с низким доходом, которые в качестве альтернативы обращаются к неформальному заселению. В 2009 году было подсчитано количество неформальных поселений и составило 232 (с расчетным населением 595 000 жителей), в 2016 году - почти 280.[4] Таким образом, расширение городов, при котором предполагается строгое зонирование городов, должно затрагивать существующие поселения, управление которыми осуществляется в соответствии с традиционной системой землевладения. Пострадавшие домохозяйства либо получают компенсацию, либо интегрируются в городские центры.

Гибкая система землевладения

Эволюция прав владения в рамках гибкой системы землевладения
Параллельная регистрация гибкого землевладения

Совместный проект Министерства земель, расселения и реабилитации (ныне Министерство земельной реформы) и датской организации Ibis, Lands Project, направлен на решение городских проблем путем поиска инновационных решений, обеспечивающих доступный доступ к гарантиям владения жильем. неформальные городские поселенцы вскоре после обретения независимости. Результатом проекта стала Гибкая система землевладения (FLTS), о которой говорится во всеобъемлющем отчете о FLTS в 1997 году.[5][6] Он был разработан в тесном сотрудничестве с заинтересованные стороны и включал три пилотных исследования и три пилотных проекта. С 1997 года было внесено несколько поправок, но основные положения концепции остались и были переведены в Закон о гибком землевладении (2004 г.), который затем был принят в 2012 г.

Основная идея концепции FLTS заключается в создании гибкой, взаимозаменяемой системы, параллельной и дополняющей нынешнюю формальную систему владения недвижимостью без права собственности. Эти атрибуты можно объяснить следующим образом:

  • гибкий - в том смысле, что выбор подходящего типа владения для оформления неформального поселения остается на усмотрение местных властей.
  • взаимозаменяемый - в том смысле, что различные типы владения, обслуживаемые в параллельных реестрах, могут быть обновлены, и
  • параллельно - параллельно существующей системе регистрации безусловного владения в том смысле, что параллельные учреждения будут нести ответственность за регистрацию различных типов владения.

В рамках системы будут введены два новых типа владения и в дополнение к существующему безусловному владению, а именно стартовый титул и титул землевладения. Оба титула являются отдельными типами владения, но основаны на группах, в том смысле, что внешняя граница блока, предназначенного для выдачи титулов в соответствии с FLTS (блокЭрф ) проходит профессиональное обследование и регистрируется в рамках системы безусловного владения недвижимостью в Реестре сделок, в то время как индивидуальные права владения и пользования впоследствии регистрируются во вновь созданных Управлениях земельных прав. Право собственности на блок может быть у местных властей, частного собственника или общественная организация (ОСО).

Blockerf

Гибкая система землевладения - право собственности на землю на блокировке

Блокерф (мн. Блокервен) определяется как участок земли, на котором установлена ​​схема первоначального титула или схема владения землей. Термин происходит от Эрф (мн. erven), юридическое выражение (африкаанс ), определенных в Законе Намибии о реестрах сделок.[7] для описания «земельного участка, зарегистрированного в реестре сделок, как эрф, земельный участок, участок или участок».

Прежде чем будет окончательно рассмотрено создание стартовой схемы правового титула или схемы владения землей, соответствующая земля должна быть подразделена или консолидирована посредством кадастровой съемки таким образом, чтобы соответствующая гибкая схема землевладения была расположена на одной части земли. (blockerf) зарегистрирован как таковой в реестре сделок и любых ипотека, узуфрукт, fideicommissum или подобное право на этот участок земли должно быть отменено. Любое обследование блокировок должно проводиться профессиональными землеустроителями.

Управления земельных прав

Управление по правам на землю (LRO) регистрирует право собственности на землю и право собственности на землю в отдельных регистрах. Может быть только одно национальное управление по земельным правам или несколько региональных бюро по земельным правам. Управление по земельным правам создается министром земельной реформы, и об обслуживаемой площади необходимо сообщать в уведомлении в правительственной газете, а также о любых изменениях в управлениях по земельным правам.

Каждое бюро по земельным правам управляется Регистратором земельных прав, назначаемым министром земельной реформы. Регистратору могут помогать регистраторы и замерщики земли, которые также назначаются министром земельной реформы. Все эти люди являются работниками государственной службы. Им необходимо обеспечить регистрацию всей необходимой информации в регистрах прав собственности на землю и землевладельцев. Они также помогают создавать новые схемы и проверять существующие, чтобы убедиться, что записанная информация верна. Они также помогают, если люди хотят передать свои титулы кому-то другому. Управление по земельным правам может взимать плату за свои услуги. Эти сборы должны быть установлены министром земельной реформы в постановлениях, публикуемых в правительственной газете.

Согласно разделу 6 Закона о гибком землевладении, Регистратор сделок, который отвечает за национальную систему регистрации документов, является надзорным органом Управления по правам на землю. Регистратор сделок имеет право издавать директивы и проводить проверки или инициировать такие проверки, которые сочтет необходимыми. Регистратор сделок должен также создать реестры первичного титула и права собственности на землю.

Два типа владения

Право на титул стартера

Право стартового титула - это более простой уровень гарантии владения. Он обеспечивает держатель с правом занимать неопределенный сайт в блокировщике в вечность и возвести жилище в этом месте. В согласии с сообщество, сайты могут быть идентифицированы соответствующим органом неофициально без надлежащего исследования. Следовательно, право стартового титула не может быть заложено и не может быть предметом полосы отвода или сервитутов.

Обладатель права стартового титула может перейти к завещать или чтобы арендовать право. Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, установленными местными властями, за исключением лиц, состоящих в браке в общность собственности право стартового титула не может принадлежать более чем одному лицу совместно, и ни одно юридическое лицо не может владеть каким-либо правом стартового титула. Лица, имеющие право быть зарегистрированными в качестве первоначальных правообладателей в стартовой схеме титула, являются главами домохозяйств. Ни одно лицо не может иметь более одного правового титула, и никто не может получить право стартового титула, если он или она является владельцем любой недвижимой собственности или права собственности на землю в Намибии. Для иностранцев нет ограничений на владение недвижимостью.

Право на владение землей

Право собственности на землю дает владельцу право бессрочно занимать определенный и разграниченный участок (участок) в блоке. Владелец права собственности на землю имеет все права на соответствующий участок, которые собственник имеет в отношении своей собственности в соответствии с законом. общее право и может совершать все юридические действия в отношении соответствующего участка, которые владелец может совершить в отношении своей собственности в соответствии с общим правом Намибии (безусловное право собственности). Владелец также имеет неделимую долю в общей собственности, которая представляет собой те части соответствующего блока, которые не являются частью какого-либо участка.

Владельцам прав собственности на землю разрешается передавать, передавать по наследству или сдавать в аренду право. Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, установленными местными властями. Право собственности на землю также может быть использовано в качестве залога для ипотека или любой другой формы обеспечения для долг. На него также может распространяться преимущественное право проезда или сервитуты, связанные с предоставлением общественных услуг.

Участки будут обследованы и разграничены на земле землемером из Управления по земельным правам, который должен составить план владения землей, который будет зарегистрирован в соответствующем Управлении по земельным правам.

В отличие от права стартового титула, здесь нет ограничений по владению.

Процесс создания схем

Перед предоставлением титулов необходимо определить желательность и пригодность неформального урегулирования. Следовательно, местные органы власти должны провести технико-экономическое обоснование территории, предназначенной для оформления в рамках гибкой системы землевладения. Профессиональному геодезисту необходимо обследовать внешние границы блокпоста и отделить его от окрестностей для регистрации в качестве индивидуального правового титула на собственность.

Гибкий измеритель землевладения

Для схем титула стартера не требуется никакого внутреннего подразделения. В случае схемы владения землей должен быть составлен план расположения, включая его расположение. разграничение должно проводиться землемером.

После этих предварительных шагов для установления первоначального титула или схемы владения землей, и если соответствующий орган убежден, что создание схемы титула желательно, и утвердил ее, гибкая схема землевладения считается установленной после того, как Регистратор сделок подписал документ о праве собственности на соответствующий блокировщик. После этого отдельные титулы будут зарегистрированы в Управлении земельных прав.

Ассоциации

Каждый стартовый титул или схема владения землей должны иметь ассоциация состоящий только из владельцев титульных прав в схеме. Для правильного функционирования этих ассоциаций членство обязательно.

В соответствии с Законом о гибком землевладении функции ассоциаций:

  • представлять правообладателей в соответствующей схеме на переговорах с соответствующим органом;
  • для управления общим имуществом соответствующей схемы (только схемы владения землей);
  • для урегулирования споров между участниками заинтересованной схемы (только для стартовых схем).

Каждая ассоциация будет управляться уставом и управляться комитетом.

Обновление прав собственности

Право стартового титула может быть повышено до права собственности на землю. Обновление прав на стартовый титул возможно только в том случае, если не менее 75% держателей прав в схеме стартового титула дали согласие на обновление. Планировка расположения должна быть завершена и утверждена, чтобы отдельные участки были определены и выделены под земельный титул.

Стартовые схемы правового титула и схемы владения землей могут быть повышены до статуса безусловного права собственности, если не менее 75% держателей прав в схеме дали согласие. В случае перехода на безусловное право собственности правообладатели должны будут заплатить за подразделение своего участка и последующую регистрацию в Реестре сделок.

Пилотные районы

В 2016 году Министерство земельной реформы приняло решение опробовать новую систему регистрации прав собственности в различных пилотных районах, а именно в Gobabis, Ошакати, Outapi и Виндхук.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Закон о гибком землевладении 2012 г. Проверено 22 ноября 2016 г.
  2. ^ веб-сайт Министерство земельной реформы, Намибия Проверено 22 ноября 2016 г.
  3. ^ Рост городского населения Проверено 19 декабря 2016 г.
  4. ^ Программа общественной информации о земле (клип) - Профиль неформальных поселений в Намибии, 2009 г. В архиве 2013-03-11 в Wayback Machine Проверено 19 декабря 2016 г.
  5. ^ Гибкая система землевладения для Намибии - видение и стратегия осуществления новой регистрации земли в неформальных поселениях Намибии, 1997 год
  6. ^ Кристенсен, Сорен Фауэрхольм, соавторы Майкл Маттингли, Вольфганг Вернер и Пиа Хойгаард: Инновационная съемка земель и земельная регистрация в Намибии, Рабочий документ 93 Группы планирования развития, Университетский колледж Лондона, 1999 Проверено 19 декабря 2016 г.
  7. ^ Закон Намибии о реестре сделок 2015 г. (Закон № 14 2015 г.) Проверено 21 декабря 2016 г.

дальнейшее чтение