Закон о предотвращении кражи собственного капитала - Home Equity Theft Prevention Act

В Закон о предотвращении кражи собственного капитала (HETPA, NY RPL §265-a) является Штат Нью-Йорк закон, принятый 26 июля 2006 г., чтобы предоставить домовладельцам жилой недвижимости информацию и раскрытие информации для принятия информированных решений при обращении к лицам, стремящимся продать или передать собственность домовладельца, особенно когда домовладельцы не выполняют своих обязательств по ипотека платежи или имущество находится в потеря права выкупа.^[1]

Покрытый контракт

Контракт покрывается, если он либо (i) в настоящее время находится в обращении, либо на налоговое удержание список продаж; или (ii) владелец объявил дефолт (просрочил выплаты по ипотеке более чем на 2 месяца), и продажа включает в себя повторное заселение соглашение.

Соглашение о повторной передаче включает два элемента: (i) Продажа, ипотека, залог, залог или любой другой метод, который позволяет "беспристрастность покупатель «для получения законного или равноправного титула на всю или часть собственности; и (ii) некоторое соглашение или обещание« продавцу акций », что он / она может восстановить право собственности на собственность (например, договор купли-продажи, опцион на покупку , аренда и т. д.)

Существуют некоторые ключевые требования для действующего соглашения о повторном отправке. Покупателю долевых инструментов необходимо разрешение продавца долевых инструментов на перепродажу собственности кому-либо еще до тех пор, пока продавец долевых инструментов имеет право выкупить собственность обратно.

Либо я) заглавие собственность должна быть в конечном итоге передана продавцу акций; или (ii) покупатель долевого участия должен был заплатить продавцу не менее 82% от Справедливая рыночная стоимость недвижимости в течение 120 дней с момента выселения или добровольного отказа от права собственности продавцом.

Покупатель долевых инструментов должен подтвердить, что продавец долевых инструментов имеет «разумную возможность» выкупить собственность и поступок должен указать, что имущество подлежит повторной передаче и условия соглашения о повторной передаче.

Договорные требования

После того, как контракт определен как подпадающий под действие Закона, должны быть соблюдены некоторые строгие договорные требования:

Контракт должен содержать полное соглашение между сторонами и соответствовать следующим требованиям к формату: Контракт должен быть полностью заполнен (т.е. без пробелов); Размер шрифта равно не менее 12 баллов жирный шрифт; На английском языке или на английском или испанском, если испанский является основным языком продавца акций; Имя, адрес и телефонный номер покупателя; Адрес объекта недвижимости; Вознаграждение к оплате; Список всех услуг, которые обещал покупатель; Сроки оплаты вознаграждения; Время, когда должно быть передано владение имуществом; Условия любого договора аренды или аренды; Условия любого договора о переотправке; Уведомление о праве на отмену в непосредственной близости от строки подписи и шрифта, выделенное жирным шрифтом не менее 14 пунктов (форма в HEPTA); и Уведомление об отмене, прилагаемое к контракту (форма в HEPTA)

Любое положение, ограничивающее ответственность покупателя долевого участия, не имеет юридической силы. Включение такого положения, по усмотрению продавца капитала, делает покрытый договор недействительным. Любое положение, требующее арбитражного разбирательства, недействительно по усмотрению продавца акций. Любой отказ от любого или всех HEPTA является недействительным и не имеющим исковой силы как противоречащий государственной политике.

Пятидневное право отказа

Закон также дает продавцу акций пятидневное право на расторжение контракта; период «остывания». После того, как продавец акций аннулирует контракт, отправив форму аннулирования или иным образом указав такое намерение, покупатель капитала должен вернуть все оригинальные контракты и другие документы, подписанные продавцом акций, в течение 10 дней, а также любые комиссионные или другое вознаграждение, полученное покупатель акций у продавца акций. Расторжение контракта освобождает продавца долевых инструментов от всех обязательств по уплате комиссионных покупателю долевых инструментов.

Запрещенное поведение

До полуночи 5-го рабочий день после исполнения контракта покупатель долевого участия не может: принять акт; Запишите любой документ с графства клерка; Перенести любые проценты в резиденцию; Оплатить продавцу акций любое вознаграждение; Предложите продавцу акций отказаться от своего права на аннулирование или аннулирование.

Покупателю акций запрещается представлять (прямо или косвенно), что: Покупатель акций является консультантом или действует от имени продавца акций; Покупатель акций имеет свидетельство о том, что покупатель фактически не имеет или что покупатель не является членом лицензированной профессии, хотя он фактически является членом этой профессии; Покупатель акций помогает продавцу акций «спасти» дом, если у покупателя акций нет добросовестность основание для такого представления; или покупатель акций помогает продавцу акций в предотвращении потери права выкупа, если у покупателя акций нет добросовестных оснований для такого представления

Покупатель долевого участия не должен делать ложных или вводящих в заблуждение заявлений относительно: стоимости имущества; Сумма выручки, которую продавец акций получит после продажа заложенного имущества; Сроки судебного процесса обращения взыскания; Любые условия контракта Права и обязанности продавца акций; Характер любого документа, который покупатель акций побуждает подписать продавца; Любые другие ложные или вводящие в заблуждение заявления относительно продажи собственности или соглашения о повторной передаче

Покупателю долевых инструментов запрещается заключать какие-либо контракты, которые недобросовестно используют справедливого продавца.

средства защиты

2-летнее право Аннулирование - Как правило, нарушение договорных требований или любое из запрещенных действий в Подразделе 7 делает передачу недействительной и может быть аннулирована в течение 2 лет с даты регистрации документа. Затем статут предоставляет покупателю акций (или его правопреемнику) двадцать дней на повторный выкуп собственности при условии выплаты любого вознаграждения, уплаченного продавцу акций. HEPTA не влияет на права добросовестного покупателя или поручителя на стоимость, если их передача произошла до регистрации уведомления об аннулировании.

6 лет Срок давности - В течение 6 лет продавец акций может подать иск о взыскании убытков или справедливой компенсации против покупателя акций за нарушение HEPTA. Суд может присудить компенсацию фактического ущерба плюс разумные гонорары и расходы адвокатов. Суд также уполномочен присуждать справедливую компенсацию в размере до 3-кратного размера фактического ущерба.

Также предусмотрены уголовные наказания за нарушение запрещенного поведения, перечисленные в Подразделе 7:

Нарушение «с целью обмана» = тяжкое преступление класса E, подлежит лишению свободы и штрафу в размере не более 25 000 долларов США. «Умышленное нарушение» = проступок класса А, который подлежит штрафу в размере не более 25 000 долларов США и тюремному заключению в соответствии с уголовное право, или оба.

А ипотечный брокер или банк, предоставляющий ссуду, зная, что покупатель капитала не соблюдает HEPTA, подлежит штрафам в соответствии с §595-a Закона о банках. Эти уголовные санкции дополняют риск того, что продавец акций откажется от сделки и тем самым поставит под угрозу интересы обременяющего имущества в собственности.

Исключения

Те, кто приобретают следующие титулы, исключаются из HETPA:

(i) Использовать, а затем фактически использует собственность в качестве своего основная резиденция;

(ii) актом рефери при продаже заложенного имущества;

(iii) При любой продаже собственности, разрешенной законом;

(iv) по приказу или решению любого суда;

(v) От супруга или от одного из родителей, бабушки или дедушки, ребенка, внука или брата или сестры такого лица или супруга такого лица;

(vi) Как некоммерческий жилищная организация или как государственное жилищное агентство; или же

(vii) Как добросовестный покупатель или залогодержатель по стоимости (например, владелец залога)

Что такое добросовестный покупатель? Тот, кто (i) действует добросовестно; (ii) покупки для ценное рассмотрение или предоставить ипотеку; (iii) не имеет уведомления о продолжающемся праве продавца долевого участия или доле в собственности до приобретения права собственности или обременения; (iv) не имеет уведомления о любом нарушении HETPA покупателем долевого участия в отношении собственности. Как правило, это тот, кто либо покупает у покупателя акций, либо предоставляет ему ссуду.

Покупатель акций имеет защиту от нарушения Подраздела 7, если он / она (i) действовал добросовестно; (ii) доказывает, что нарушение не было преднамеренным; (iii) доказывает, что нарушение явилось результатом добросовестной ошибки, несмотря на процедуры, адаптированные для предотвращения таких ошибок; (iv) уведомляет продавца акций в течение девяноста дней с даты контракта о несоблюдении требований; Выполняет надлежащую реституцию в течение девяноста дней с даты контракта.

Примеры добросовестных ошибок включают канцелярские ошибки, ошибки в расчетах, сбои в работе компьютера и программирования, а также ошибки печати. Ошибка в судебном решении НЕ является добросовестной ошибкой, как и непредоставление уведомлений или другой существенной информации.

Влияние на дела вместо обращения взыскания

Существует некоторая путаница относительно того, применяется ли HEPTA к дела вместо обращения взыскания поскольку нет четкого исключения, как, например, для судейских действий. Двухлетнее право на расторжение договора не является риском, который устраивает банки или страховщики титулов, особенно с учетом сложности соблюдения, поэтому многие банки и страховщики титулов не желают работать с документами вместо них.

Рекомендации

1. «Отраслевые письма> Общие> Ипотечное банковское дело: Закон о предотвращении кражи собственного капитала». Банковский департамент штата Нью-Йорк. Архивировано из оригинал 18 февраля 2012 г.

внешняя ссылка