Отрицательная амортизация - Negative amortization

В финансы, отрицательная амортизация (также известен как NegAm, отсроченный процент или ипотека с постепенным погашением) происходит всякий раз, когда платеж по ссуде за любой период меньше процентов, взимаемых за этот период, так что непогашенный остаток по ссуде увеличивается. Как амортизация Затем сокращенная сумма (разница между процентами и погашением) добавляется к общей сумме задолженности перед кредитором. Такая практика должна быть согласована до закрытия платежа, чтобы избежать неисполнения платежа. Этот метод обычно используется на начальном этапе до того, как выплаты по ссуде превысят проценты и ссуда станет самоамортизирующейся. Этот термин чаще всего используется для ипотечные кредиты; корпоративные ссуды с отрицательной амортизацией называются Кредиты ПИК.

Амортизация относится к процессу погашения долга (часто из ссуды или ипотеки) посредством регулярных платежей. Часть каждого платежа предназначена для выплаты процентов, а оставшаяся сумма применяется к основной сумме. Процент процента по отношению к основной сумме каждого платежа определяется в график амортизации.

Определяющие характеристики

Отрицательная амортизация возникает только в тех ссудах, по которым периодический платеж не покрывает сумму процентов, причитающихся за этот период ссуды. Неоплачиваемый начисленные проценты затем ежемесячно капитализируется в непогашенный основной баланс. Результатом этого является то, что остаток по кредиту (или основная сумма) увеличивается на сумму невыплаченных процентов ежемесячно. Чаще всего цель такой функции - продвинутое управление денежными средствами и / или, проще говоря, гибкость платежей, но не повышение общей доступности.

Neg-Ams также имеет так называемый период корректировки, а ограничение основного баланса переделки установлено в США на основании федерального законодательства и законодательства штата. Период корректировки обычно составляет 60 месяцев (5 лет). Пересмотренный предел основного баланса (также известный как «отрицательный лимит») обычно составляет до 25% увеличения амортизированного остатка ссуды по сравнению с первоначальной суммой ссуды. Государства и кредиторы могут предлагать продукты с меньшими периодами корректировки и предельными значениями основного баланса; но не могут выдавать ссуды, превышающие требования, установленные законодательством штата или федеральным законом, под страхом наказания.

Был введен новый вариант ссуды, который позволяет получить ссуду сроком на 40 лет. Это делает минимальный платеж даже ниже, чем сопоставимый 30-летний срок.

Особые случаи

• Обратная ипотека: В крайнем или предельном случае принципа отрицательной амортизации заемщику по ссуде не нужно производить платежи по ссуде до наступления срока ее погашения; то есть все проценты капитализируются, а первоначальная основная сумма и все проценты, начисленные на дату платежа, выплачиваются вместе и сразу. Наиболее распространенный контекст, в котором происходит такая договоренность, - это использование жилой недвижимости для одной семьи в качестве залога по ссуде, и в этом случае ссуда называется обратная ипотека. В Соединенных Штатах Америки условия обратной ипотеки в значительной степени регулируются федеральным законом, который с января 2016 года устанавливает более низкий возрастной предел для разрешенных заемщиков и требует, чтобы ипотека наступала только тогда, когда заемщик больше не использует рассматриваемое имущество в качестве его / ее основного места жительства,^[1] обычно в связи со смертью заемщика.
  
  Из-за специфики концепции обратной ипотеки и ограниченного контекста, в котором этот термин появляется на практике, большинство официальных органов США используют термин «отрицательная амортизация» для обозначения тех и только тех кредитов, по которым заемщик платит в течение всего срока действия кредита. ссуда, но только во время и только на ее ранних стадиях, известных как период отрицательной амортизации или «NegAm», производит частичные платежи, а именно выплаты, меньшие, чем сумма процентов, начисленных в течение срока платежа.

Типичные обстоятельства

Все жилищные ссуды NegAM в конечном итоге требуют полного погашения основной суммы и процентов в соответствии с первоначальным сроком ипотеки и примечанием, подписанным заемщиком. Большинство займов позволяют NegAM существовать не более чем на 5 лет и имеют условия «Пересчета» (см. Ниже) платежа по графику полной амортизации, если заемщик позволяет основной сумме вырасти до заранее оговоренной суммы.

Этот заем часто выписывается в областях с высокой стоимостью, потому что ежемесячные выплаты по ипотеке будут ниже, чем при использовании любого другого инструмента финансирования.

Ссуды с отрицательной амортизацией могут быть ссуды с высоким риском для неопытных инвесторов. Эти ссуды, как правило, более безопасны на рынке с падающими ставками и более рискованными на рынке с растущими ставками.

Стартовые ставки по ссудам с отрицательной амортизацией или минимальным платежом могут составлять всего 1%. Это ставка платежа, а не фактическая процентная ставка. Ставка оплаты используется для расчета минимального платежа. Другие варианты минимальной оплаты включают 1,95% или более.

Функция регулируемой ставки

Кредиты NegAM сегодня в основном прямые ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM), что означает, что они фиксируются на определенный период и корректируются каждый раз, когда этот период истек; например, один фиксированный месяц, корректировка каждый месяц. Кредит NegAm, как и все ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, привязан к определенному финансовому индексу, который используется для определения процентной ставки на основе текущего индекса и маржи ( разметка обвинения кредитора). Большинство займов NegAm сегодня привязаны к среднемесячному показателю казначейства в соответствии с ежемесячными корректировками этого займа. Существуют также гибридные ссуды ARM, в которых есть период фиксированных платежей на месяцы или годы, за которым следует увеличенный цикл изменений, например, фиксированные шесть месяцев, а затем ежемесячные регулируемые.

В ипотека с постепенным погашением является ссудой NegAm с «фиксированной ставкой», но поскольку платежи со временем увеличиваются, в ней есть аспекты ссуды ARM до тех пор, пока не потребуются амортизирующие платежи.

Наиболее заметные различия между традиционным вариантом оплаты ARM и гибридным вариантом оплаты ARM заключаются в начальной ставке, также известной как ставка «минимального платежа». В случае традиционного варианта оплаты минимальный платеж основан на расчете основной суммы и процентов в среднем от 1% до 2,5%.

Начальная ставка для гибридного варианта оплаты ARM выше, но по-прежнему чрезвычайно конкурентоспособна с точки зрения оплаты.

В случае гибридного варианта оплаты ARM минимальный платеж выводится с использованием расчета начальной ставки «только проценты». Начальная ставка для гибридного варианта оплаты ARM обычно рассчитывается путем взятия полностью индексированной ставки (фактическая ставка нот), а затем вычитания 3%, что дает вам начальную ставку.

Пример: 7,5% полностью индексированная ставка - 3% = 4,5% (4,5% будет начальной ставкой для гибридного варианта оплаты ARM)

Это правило может отличаться в зависимости от кредитора.

Псевдонимы варианта оплаты ссуды ARM известны:

• PayOption ARM
• Отрицательная амортизационная ссуда (Neg Am)
• Выбрать - А - Платить
• Заем с отсроченным опционом на проценты (именно так этот заем был впервые введен в ипотечную отрасль)

Ипотечная терминология

• Колпачок

Процент изменения выплаты NegAm. Каждый год размер минимальной суммы платежа увеличивается. Большинство минимальных выплат сегодня увеличиваются на 7,5%. Учитывая, что повышение ставки по ипотеке с 1% до 5% означает увеличение на 20%, NegAm может быстро расти на растущем рынке. Обычно после 5-го года ссуду преобразовывают в регулируемую ссуду со сроком погашения 25 лет. Срок кредита составляет 30 лет. Новые ссуды с вариантами оплаты часто предлагают срок 40 лет с более высокой базовой процентной ставкой.

• Life cap

Максимальная процентная ставка, разрешенная после изменения условий векселя. Как правило, большинство ссуд NegAm за последние 5 лет имеют срок жизни 9,95%. Сегодня многие из этих кредитов ограничены 12% и выше.

(Как правило, Автор использует временные ссылки, относящиеся к временным рамкам, которые не определены. «Сегодня», что есть ?; «Последние 5 лет» с какого момента и т. Д.)

• Индекс

Переменная, например COFI; COSI; CODI или часто MTA, который определяет корректировку как увеличение или уменьшение процентной ставки. Другие примеры включают LIBOR и TREASURY.

• Поле

Маржа, которая часто указывается в регулируемой процентной ставке в Доверительном соглашении, определяется кредитором и используется для расчета процентной ставки. Часто кредитор может увеличить маржу при структурировании продукта для заемщика. Увеличение маржи также увеличит процентную ставку заемщика, но улучшит премия за спред доходности которые кредитор может получить в качестве компенсации от кредитора.

• Полностью индексированная ставка (F.I.R.)

Полностью индексированная ставка - это сумма маржи и текущего значения индекса на момент корректировки. Ель. представляет собой «процентную ставку» и определяет только процентные платежи, амортизированные платежи за 30 и 15 лет. Большинство продуктов с регулируемой ставкой имеют ограничения на корректировку ставок. Если в примечании предусмотрено, что единичная корректировка не превышает увеличения более чем на 1,5, а переменный индекс, например, увеличился на 2,5 с момента последней корректировки, полностью индексированная ставка достигнет максимума корректировки 1,5, как указано. в примечании для этого конкретного периода корректировки. Часто F.I.R. используется для определения отношения долга к доходу при оценке заемщика для получения данного кредитного продукта.

• Варианты оплаты

Обычно существует 4 варианта оплаты (в порядке убывания):

• 15-летний платеж
  • Амортизация в течение 15 лет в F.I.R.
• 30-летний платеж
  • Амортизация в течение 30 лет в F.I.R.
• Выплата только процентов
  • F.I.R. умноженный на основной баланс, разделенный на 12 месяцев (без амортизации или уменьшения причитающегося остатка).
• Минимальный платеж
  • На основании минимальной стартовой ставки, определяемой кредитором. При выплате минимального платежа разница между выплатой только процентов и минимальным платежом переносится на остаток по ссуде, увеличивая причитающуюся по ипотеке сумму.

• Период

Как часто меняется платеж NegAm. Обычно минимальный платеж увеличивается раз в двенадцать месяцев по этим видам ссуд. Обычно темп роста составляет 7,5%. Ель. подлежит корректировке с помощью переменной Index, чаще всего ежемесячно, в зависимости от продукта.

• Переделать

Преждевременная остановка NegAm. Если баланс увеличится до заранее определенной суммы (со 110% до 125% от первоначального баланса в соответствии с федеральными или государственными постановлениями), ссуда будет «переработана» с одним из двух вариантов оплаты: полностью амортизированной основной суммой и выплатой процентов, или если максимальный баланс был достигнут до пятого года, выплата только процентов до наступления срока погашения кредита до даты пересмотра (обычно 5 лет).

• Останавливаться

Конец графика выплат NegAm.

Критика

Выкупа

Кредиты с отрицательной амортизацией, которые были относительно популярны только в последнее десятилетие, вызвали множество критических замечаний:

• В отличие от большинства других ссуд с регулируемой ставкой, многие ссуды с отрицательной амортизацией рекламировались либо с дразнящими, либо с искусственными, предварительными процентными ставками или с минимальным платежом по ссуде, выраженным в процентах от суммы ссуды. Например, ссуда с отрицательной амортизацией часто рекламируется как имеющая «1% -ную процентную ставку» или с указанием на видном месте числа в 1% без объяснения F.I.R. Так поступают крупные корпоративные кредиторы. Эта практика считается обманчивой по двум разным причинам: в большинстве ипотечных кредитов нет расценки на тизеры, поэтому потребители не обращают на них внимания; и многие потребители не знают о негативном побочном эффекте амортизации, когда выплачивается только 1% от суммы кредита в год. Кроме того, большинство ссуд с отрицательной амортизацией содержат пункт о том, что выплата не может увеличиваться более чем на 7,5% ежегодно, Кроме если 5-летний период закончился или если остаток вырос на 15%. Критики говорят, что этот пункт предназначен только для того, чтобы ввести заемщиков в заблуждение, заставив думать, что платеж может увеличиться лишь на небольшую сумму, тогда как на самом деле два других условия более вероятны.
• Ссуды с отрицательной амортизацией как класс имеют самый высокий потенциал для так называемого платежного шока. Платежный шок - это когда требуемый ежемесячный платеж перескакивает с одного месяца на другой, потенциально становясь недоступным. Чтобы сравнить потенциальные шоковые платежи по различным ипотечным кредитам (обратите внимание, что здесь не указаны условные депонированные платежи по страховке и налогам, которые могут привести к изменению суммы платежа):
  • 30-летняя (или 15-летняя) ипотека с фиксированной процентной ставкой, полностью амортизированная: отсутствие возможного скачка выплат.
  • Пятилетняя ипотека с регулируемой процентной ставкой, полностью амортизированная: без скачка выплат в течение 5 лет, затем возможное уменьшение или увеличение выплаты в зависимости от новой процентной ставки.
  • 10-летний ипотечный продукт с выплатой только процентов, преобразованный в 20-летний график погашения (после десяти лет выплат только по процентам), может привести к увеличению выплат до 600 долларов при балансе в 330 тысяч.
  • Ипотека с отрицательной амортизацией: нет скачка выплат до 5 лет ИЛИ остаток на 15% (в зависимости от продукта) превышает первоначальную сумму. Выплата увеличивается за счет требования полной выплаты процентов плюс основная сумма. Выплата может быть увеличена в связи с изменением процентных ставок. Однако, при прочих равных, полностью амортизированный платеж почти в три раза превышает отрицательно амортизированный платеж.
  • Первый месяц бесплатно: кредитный специалист может разрешить заемщику пропустить первый ежемесячный платеж по ссуде рефинансирования, просто добавив этот платеж к основной сумме и взимая сложные проценты на нем много лет. Заемщик может не понимать транзакцию или сомневаться в ней.

На очень горячем рынке недвижимости покупатель может использовать ипотеку с отрицательной амортизацией для покупки недвижимости с планом ее продажи по более высокой цене до окончания периода «негама». Таким образом, информированный инвестор может приобрести несколько объектов недвижимости с минимальными ежемесячными обязательствами и получить большую прибыль в течение пятилетнего плана на растущем рынке недвижимости.

Однако, если стоимость недвижимости снизится, вполне вероятно, что заемщик будет задолжать по собственности больше, чем она стоит, что в ипотечной отрасли в разговорной речи называется «находящимся под водой». В этой ситуации, если владелец недвижимости не может внести новый ежемесячный платеж, он или она могут столкнуться с потерей права выкупа или необходимостью рефинансирования с очень высокой отношение кредита к стоимости, требующие дополнительных ежемесячных обязательств, таких как ипотечное страхование, а также более высоких ставок и выплат из-за неблагоприятного воздействия высокого отношения кредита к стоимости.

Заемщикам очень легко игнорировать или неправильно понимать сложности этого продукта, когда им предъявляются минимальные ежемесячные обязательства, которые могут составлять от половины до одной трети того, что требуется для других, более предсказуемых ипотечных продуктов.

Смотрите также

• Кредит ПИК, аналогичная концепция в корпоративные финансы

Рекомендации

1. Обратная ипотека - десять важных вещей, которые нужно знать - HUD