Закон о порядке расчетов с недвижимым имуществом - Real Estate Settlement Procedures Act

Закон о порядке расчетов с недвижимым имуществом
Большая печать Соединенных Штатов
Длинное названиеЗакон о порядке расчетов с недвижимым имуществом 1974 года
Акронимы (разговорный)RESPA
Принятв 93-й Конгресс США
Эффективный22 декабря 1974 г.
Цитаты
Публичное правоП.Л. 93-533
Устав в целом88 Стат. 1724
Кодификация
Заголовки изменены12
U.S.C. разделы созданы2601-2617
Законодательная история
  • Передал Сенат 24 июля 1974 г. (единогласное согласие)
  • Прошел Палату представителей на 14 августа 1974 г. (единогласное согласие)
  • Об этом сообщает объединенный комитет конференции по 9 декабря 1974 г .; согласовано Сенатом на 9 декабря 1974 г. (единогласное согласие) и Палатой представителей 11 декабря 1974 г. (единогласное согласие)
  • Подписано президентом Джеральд Форд на 22 декабря 1974 г.
Основные поправки
П.Л. 94-205, 89 Stat. 1157 (1976)

В Закон о порядке расчетов с недвижимым имуществом (RESPA) был закон прошел мимо Конгресс США в 1974 г. и кодифицирован как Титул 12, Глава 27 Кодекс Соединенных Штатов, 12 U.S.C.  §§ 2601 –2617. Основная цель заключалась в защите домовладельцев путем оказания им помощи в повышении уровня образования при покупке риэлторские услуги, и устранение откаты и реферальные сборы, которые увеличивают ненужные расходы на расчетные услуги. RESPA требует от кредиторов и других лиц, участвующих в ипотечном кредитовании, предоставлять заемщикам уместную и своевременную информацию о характере и стоимости процесса урегулирования сделок с недвижимостью. RESPA также был разработан, чтобы запретить потенциально злоупотребляющие методы, такие как откаты и реферальные сборы, практику двойного отслеживания, и налагает ограничения на использование условное депонирование учетные записи.

История

RESPA был принят в 1974 г. и первоначально находился в ведении Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). В 2011 г. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), созданный в соответствии с положениями Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей, взял на себя правоприменительную и нормотворческую власть над RESPA. 31 декабря 2013 г. CFPB опубликовал окончательные правила, реализующие положения Закона Додда-Франка, которые предписывают CFPB публиковать единое интегрированное раскрытие информации для ипотека сделки, которые включали требования раскрытия информации об ипотеке в соответствии с Закон о правде в кредитовании (TILA) и разделы 4 и 5 RESPA. В результате Правило Z теперь содержит интегрированные формы, сроки и соответствующие требования к раскрытию информации для большинства закрытых потребительских ипотечных кредитов.

Цель

RESPA была создана потому, что различные компании, связанные с покупая и продавая из недвижимость, например кредиторы, риелторы, строительные компании и компании по страхованию прав собственности часто предоставляли нераскрытые откаты друг к другу, завышая стоимость операций с недвижимостью и скрывая ценовую конкуренцию, облегчая приманка тактика.

Например, кредитор, рекламирующий жилищный заем, мог бы рекламировать заем с процентной ставкой 5%, но затем, когда кто-то подает заявку на ссуду, ему говорят, что он должен использовать дочернюю компанию по страхованию титула кредитора и заплатить 5000 долларов за услугу, тогда как нормальная ставка - 1000 долларов. Тогда титульная компания выплатила бы кредитору 4000 долларов. Это было объявлено незаконным, чтобы уточнить цены на услуги, чтобы позволить ценовую конкуренцию со стороны потребительского спроса и тем самым снизить цены.

21 июля 2011 года управление и обеспечение соблюдения RESPA было передано от Департамента жилищного строительства и городского развития Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).

основные требования

RESPA излагает требования, которым должны следовать кредиторы при предоставлении ипотечных кредитов, обеспеченных ипотечными ссудами федерального значения. Сюда входят ссуды на покупку жилья, рефинансирование, допущения, одобренные кредитором, ссуды на улучшение собственности, кредитные линии и обратная ипотека.

Согласно RESPA, кредитные организации должны:

  • Предоставьте определенную информацию, когда это применимо, в том числе добросовестную оценку расчетных затрат (GFE), специальный информационный буклет, отчет о расчетах HUD-1 / 1A и раскрытие информации об ипотечном обслуживании.
  • Предоставить возможность сравнивать GFE с расчетными отчетами HUD-1 / 1a при закрытии
  • Соблюдайте установленную практику учета условного депонирования
  • Не приступать к процессу обращения взыскания, когда заемщик подал полную заявку на варианты уменьшения убытков, и
  • Не платить откаты и не платить комиссионные за направление поставщикам расчетных услуг (например, оценщикам, брокерам / агентам по недвижимости и титульным компаниям)

Добросовестная оценка стоимости урегулирования

Для закрытой обратной ипотеки кредитор или брокер должен предоставить потребителю стандартную форму оценки добросовестности (GFE). Добросовестная оценка затрат на урегулирование - это трехстраничный документ, в котором показаны оценки затрат, которые заемщик, вероятно, понесет при урегулировании, и соответствующая информация о ссуде. Он предназначен для того, чтобы заемщики могли оформить ипотечную ссуду путем сравнения расчетных затрат и условий ссуды. Эти затраты включают, но не ограничиваются:

  • Сборы за оформление
  • Оценки необходимых услуг (например, оценки, сборы за кредитный отчет, сертификация наводнения)
  • Страхование титула
  • Суточные проценты
  • Депозиты условного депонирования и
  • Страховые взносы

Банк или ипотечный брокер должен предоставить GFE не позднее, чем через три рабочих дня после того, как кредитор или ипотечный брокер получил заявление или информацию, достаточную для заполнения и подачи заявления.[1]

Откаты и незаработанные сборы

Лицо не может давать или получать плату или что-либо ценное за направление бизнеса по урегулированию ипотечного кредита. Это включает соглашение или понимание, относящееся к ипотеке, имеющей отношение к федеральному законодательству. Плата за услуги, связанные с ипотекой, должна раскрываться. Кроме того, никто не может давать или получать какую-либо часть, разделение или процент от вознаграждения за услуги, связанные с федеральной ипотекой, за исключением фактически оказанных услуг.

Допустимая компенсация

  • Оплата адвокату за фактически оказанные услуги;
  • Оплата титульной компанией своему агенту за услуги, фактически оказанные при выдаче титульного страхования;
  • Платеж кредитора своему должным образом назначенному агенту или подрядчику за услуги, фактически оказанные при предоставлении, обработке или финансировании ссуды;
  • Выплата кооперативному брокеру и договоренности между агентами по недвижимости и брокерами по недвижимости. (Установленное законом освобождение, указанное в этом параграфе, относится только к разделу комиссионных в рамках брокерских соглашений с недвижимостью, когда все стороны действуют в качестве брокерских услуг в сфере недвижимости. «Общие» соглашения о комиссионных сборах между брокерами по недвижимости запрещены в Соединенных Штатах в силу Раздела 1 из Антимонопольный закон Шермана 1890 г. );
  • Обычная рекламная и образовательная деятельность, которая не связана с направлением бизнеса и не связана с оплатой расходов, которые в противном случае понесло бы лицо, имеющее возможность направить расчетные услуги; и
  • Выплаты работодателем своим сотрудникам за любые направления деятельности.

Кредитор несет ответственность за мониторинг сборов третьих лиц в связи с оказанными услугами, чтобы гарантировать отсутствие незаконных откатов или комиссионных сборов.

Запросы заемщика на информацию и уведомления об ошибках

После получения квалифицированного письменного запроса ипотечный обслуживающий персонал должен предпринять определенные шаги, каждое из которых подлежит определенным срокам.[2] Обслуживающий персонал должен подтвердить получение запроса в течение 5 рабочих дней. Затем у обслуживающего персонала есть 30 рабочих дней (с момента запроса) на то, чтобы принять меры по запросу. Обслуживающая организация должна либо предоставить письменное уведомление о том, что ошибка была исправлена, либо предоставить письменное объяснение того, почему обслуживающая сторона считает, что учетная запись верна. В любом случае обслуживающий персонал должен указать имя и номер телефона человека, с которым заемщик может обсудить этот вопрос. Обслуживающий персонал не может предоставить информацию любому кредитному агентству о просроченных платежах в течение 60-дневного периода.

Если обслуживающий персонал не выполняет «квалифицированный письменный запрос», заемщик имеет право на компенсацию фактических убытков, до 2000 долларов США в виде дополнительных убытков, если имеется образец несоблюдения, затрат и гонораров адвокатов.[3]

Критика

Однако критики говорят, что откаты все же случаются. Например, кредиторы часто предоставляют кэптивное страхование страховым компаниям, с которыми они работают, что, по мнению критиков, является механизмом отката. Другие возражают, что с экономической точки зрения сделка нулевая сумма игра, в которой, если бы откаты были запрещены, кредитор просто взимал бы более высокие цены. На что другие возражают, что намеченной целью законодательства является прозрачность, которую он обеспечит, если кредитор должен будет покрыть стоимость скрытого отката за счет взимаемой им комиссии. Одним из основных элементов дискуссии является тот факт, что подавляющее большинство клиентов выбирают поставщиков услуг по умолчанию, связанных с кредитором или агентом по недвижимости, даже если они подписывают документы, в которых прямо говорится, что они могут выбрать любого поставщика услуг.

Были разные предложения по изменению Закона о порядке расчетов с недвижимостью. Одно из предложений состоит в том, чтобы изменить существующую в настоящее время систему «открытой архитектуры», в которой клиент может использовать любого поставщика услуг для каждой услуги, на систему, в которой услуги объединены в пакет, но при этом агент по недвижимости или кредитор должен платить напрямую за все. другие расходы. В рамках этой системы кредиторы, обладающие большей покупательной способностью, будут более агрессивно добиваться самой низкой цены за услуги по расчету с недвижимостью.

Хотя и HUD-1, и HUD-1A служат для раскрытия всех комиссий, затрат и сборов как покупателю, так и продавцу, участвующим в сделке с недвижимостью, нередко обнаруживаются ошибки в HUD. И покупатель, и продавец должны знать, как правильно читать HUD перед закрытием транзакции, и при расчетах - не идеальное время для обнаружения ненужных сборов и / или непомерных сборов, поскольку транзакция вот-вот будет закрыта. Покупатели или продавцы могут нанять опытного профессионала, такого как агент по недвижимости или поверенный, для защиты своих интересов при закрытии сделки.

Источники

  1. ^ "Положение X Закона о порядке расчетов с недвижимым имуществом" (PDF). CFPB Законы и правила для потребителей. Бюро финансовой защиты потребителей. Март 2015 г.. Получено 18 мая 2016. Эта статья включает текст из этого источника, который находится в всеобщее достояние.
  2. ^ «Последние изменения в законе, регулирующем квалифицированные письменные запросы». Получено 2016-04-13.
  3. ^ 12 USC 2605 (f)

внешняя ссылка