Учет аренды в США - Accounting for leases in the United States - Wikipedia

Часть серия на
Бухгалтерский учет
Немецкая бухгалтерская книга начала 19 века

Учет аренды в США регулируется Совет по стандартам финансового учета (FASB) Стандарт финансового учета № 13, теперь известная как Тема 840 кодификации стандартов бухгалтерского учета (ASC 840). Эти стандарты вступили в силу с 1 января 1977 года. В феврале 2016 года FASB завершил пересмотр стандарта учета аренды, именуемого ASC 842.[1]

Вступление

А арендовать это договор призывая к арендатор (пользователь) платить арендодателю (собственнику) за использование актива в течение определенного периода времени.[2] А договор об аренде аренда, по которой актив материальное имущество.[3] Поскольку существует множество способов увидеть, как эти контракты влияют на балансы как арендатора, так и арендодателя, FASB создал стандарт для бухгалтеров и предприятий США.

Учет аренды согласно FAS 13 / ASC 840

В бухгалтерский учет профессия признает аренду как текущая аренда или аренда капитала (финансовая аренда). В операционной аренде нет активов или обязанность на финансовые отчеты, уплаченная сумма списывается на расходы по мере возникновения. С другой стороны, аренда капитала учитывается как актив и как обязательство на финансовые отчеты, как правило, по приведенной стоимости арендных платежей (но никогда не выше справедливой рыночной стоимости актива). Чтобы различать эти два, Совет по стандартам финансового учета (FASB) предоставил критерии для того, когда аренда должна капитализироваться, и если любой из критериев капитализации удовлетворяется, аренда рассматривается как капитальная аренда и отражается в финансовые отчеты. Основным стандартом учета аренды является Отчет по стандартам финансового учета № 13 (FAS 13), в которую несколько раз вносились поправки; он известен как тема 840 в новом документе FASB Кодификация стандартов бухгалтерского учета.

Основные критерии капитализации аренды арендатором следующие:

  • Арендодатель передает владение из актив арендатору в конце срока аренды.
  • Арендатору предоставляется возможность выкупа по выгодной цене. Это вариант, который позволяет арендатору после прекращения аренды приобрести арендованный актив по цене, значительно ниже ожидаемой. Справедливая рыночная стоимость актива.
  • Срок аренды равен или превышает 75% от экономический срок службы актива.
  • Приведенная стоимость минимальных арендных платежей (MLP) равна или превышает 90% справедливой рыночной стоимости арендуемого имущества. Чтобы понять и применить этот критерий, вам необходимо ознакомиться с тем, что входит в минимальные арендные платежи и как рассчитывается приведенная стоимость. Минимальные арендные платежи включают минимальные арендные платежи за вычетом любых исполнительных затрат, гарантированных остаточная стоимость, возможность покупки по выгодной цене и любые штрафы за отказ продлить или продлить аренду. Рассчитанная сумма затем дисконтируется с использованием ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатора. Однако, если арендатору известна неявная ставка, используемая арендодателем, и ставка меньше ставки арендатора, арендатор должен использовать ставку арендодателя для дисконтирования минимальной арендной платы.

Они называются тестами 7 (a) -7 (d), названными в честь параграфов FAS 13, в которых они обнаружены.

Если любое из вышеперечисленных условий выполнено, аренда будет считаться капитальной или финансовой, и ее необходимо раскрыть в балансе арендатора. И наоборот, если ни один из критериев не соблюдается, договор является операционной арендой, и арендатор будет иметь соответствующую сноску в своем балансе. Обе стороны (арендодатель и арендатор) должны рассмотреть эти критерии с самого начала и независимо определить классификацию, поскольку их можно классифицировать по-разному (на самом деле довольно часто одна аренда считается капитальной арендой арендодателями и арендодателем. операционная аренда арендаторами).

Если срок аренды не превышает 12 месяцев, она не может считаться ни одним из вышеперечисленных критериев. Эти договоры являются «арендными», и их не нужно раскрывать в примечаниях арендатора.

Более подробное объяснение см. В учебнике по бухгалтерскому учету. Промежуточный учет, 11-е изд., Кьесо Вейгандт Варфилд.

Бухгалтерский учет у арендатора

По договору операционной аренды арендатор учитывает расходы по аренде (списание средств ) в течение срока аренды, а также кредит в виде денежных средств или арендной платы. Если по договору операционной аренды запланированы изменения арендной платы, обычно арендная плата должна списываться на расходы линейным методом в течение срока его действия, а отложенное обязательство или актив отражается в балансе на сумму разницы между расходами и денежными расходами.[4]

При капитальной аренде арендатор не учитывает арендную плату в качестве расхода. Вместо этого арендная плата реклассифицируется как платежи по процентам и обязательствам, аналогично ипотеке (при этом проценты рассчитываются за каждый период аренды на остаток непогашенных обязательств). При этом амортизируется актив. Если в договоре аренды предусмотрена передача права собственности или возможность покупки по выгодной цене, амортизируемый срок службы равен экономическому сроку службы актива; в противном случае амортизируемый срок службы является сроком аренды. В течение срока аренды сумма процентов и амортизации будет равна арендным платежам.

Как для капитальной, так и для операционной аренды в отдельной сноске к финансовой отчетности раскрываются будущие минимальные обязательства по аренде по годам в течение следующих пяти лет, а затем по всем оставшимся годам как группе.

Прочие вопросы финансового учета арендатора:

  • Улучшения арендованного имущества: Улучшения, сделанные арендатором. Они навсегда прикреплены к собственности и возвращаются арендодателю по окончании срока аренды. Стоимость улучшений арендованного имущества должна капитализироваться и амортизироваться в течение меньшего из следующих периодов: срок аренды или срок улучшений арендованного имущества. Если срок службы улучшения арендованного имущества превышает срок первоначального срока аренды и переходит в период опциона, обычно этот период опциона следует рассматривать как часть срока аренды.[5] Если арендодатель дает арендатору денежный резерв на улучшения, это рассматривается как уменьшение арендной платы и амортизируется в течение срока аренды.
  • Бонус к аренде: предоплата будущих расходов. Классифицируется как актив; амортизируется линейным методом в течение срока аренды.
  • Кикер арендной платы, или процентная арендная плата: распространена в договорах аренды розничных магазинов. Это арендная плата премиум-класса, которую требует арендодатель и которая рассматривается как периодические расходы. Например, это может быть указано в договор что, если продажи превышают 1 000 000 долларов, любое превышение этой суммы будет иметь 2% вычитаемых в качестве арендной платы. Об этом не сообщается ни в раскрытии информации о будущих минимальных арендных обязательствах, ни в тесте 7 (d) для определения того, является ли аренда капитальной или операционной.

Бухгалтерский учет у арендодателя

По договору операционной аренды арендодатель учитывает доход от аренды (кредит ) и соответствующий дебет к получению денежных средств / арендной платы. Актив остается в бухгалтерских книгах арендодателя как принадлежащий ему актив, и арендодатель учитывает расходы на амортизацию в течение срока службы актива. Если арендная плата изменяется в течение срока аренды, обычно доход от аренды признается линейным методом (также известный как выравнивание арендной платы), а разница между доходом и полученными денежными средствами отражается как отложенный актив или обязательство (зеркальное отражение арендатора бухгалтерский учет).

При капитальной аренде арендодатель кредитует принадлежащие ему активы и дебетует счет дебиторской задолженности по аренде на сумму приведенной стоимости арендной платы (актив, который разбивается на текущую и долгосрочную арендную плату, последняя представляет собой приведенную стоимость арендной платы, подлежащей выплате более 12 месяцев в будущем). При каждом платеже денежные средства списываются, дебиторская задолженность зачисляется, незаработанный (процентный) доход зачисляется. Если первоначальная стоимость или балансовая стоимость сдаваемого в аренду актива отличается от его справедливой стоимости на момент возникновения, тогда разница признается как прибыль, а аренда называется арендой на продажу. Чаще всего это применяется, когда производитель использует лизинг как метод продажи своей продукции. Аренда с арендодателем другого капитала, когда первоначальная стоимость и справедливая стоимость совпадают, называются арендой с прямым финансированием. Третий тип аренды капитала арендодателем, называемый аренда с использованием заемных средств, используется для признания договоров аренды, когда приобретение арендованного актива в значительной степени финансируется за счет заемных средств.

Редакция учета аренды (ASC 842)

В рамках своей совместной приверженности «разработке высококачественных, совместимых стандартов бухгалтерского учета, которые можно было бы использовать как для внутренней, так и для международной финансовой отчетности»,[6] то Совет по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB) и FASB согласовали в 2006 году приоритеты и основные этапы сближения правил учета аренды.[7] Цель проекта «обеспечить, чтобы инвесторы и другие пользователи финансовой отчетности получали полезную, прозрачную и полную информацию о лизинговых операциях в финансовой отчетности», отражала обеспокоенность инвесторов и регулирующих органов по поводу того, что действующие стандарты бухгалтерского учета не могут четко отобразить ресурсы и обязательства. от аренды в полной и прозрачной форме.[8] Целью этих изменений было повышение прозрачности правил и устранение лазейка что позволяет забалансовый финансирование через лизинг.

Проект начался в 2006 году. Важнейшие даты в рамках проекта:

  • Выпуск документа для обсуждения - Аренда: предварительные просмотры - 19 марта 2009 г. с периодом общественного обсуждения до 17 июля 2009 г.[9]
  • Публикация совместных предварительных проектов 17 августа 2010 г. с периодом общественного обсуждения до 15 декабря 2010 г.[9]
  • Выпуск второго проекта совместного обсуждения 16 мая 2013 г. с периодом общественного обсуждения до 13 сентября 2013 г.[10]
  • Выпуск Международного стандарта финансовой отчетности 16 (МСФО 16 ), Аренда, 13 января 2016 г.[11]
  • Выпуск ASC 842 в качестве обновления стандартов бухгалтерского учета 2016-02 25 февраля 2016 г.[1]

Дата вступления в силу нового стандарта - дата, когда все компании должны следовать новому стандарту учета аренды при подготовке финансовой отчетности, - это финансовые годы, начинающиеся после 15 декабря 2018 года. Согласно первоначальной версии, ASC 842 требовал, чтобы компании пересчитывали сопоставимые годы в своих ежегодные отчеты. Большинство американских компаний включают в свой годовой отчет сопоставимые данные за два года, поэтому в 2019 году арендные ставки будут пересчитаны с использованием нового стандарта, вступившего в силу с 2017 года. Однако в марте 2018 года FASB объявил о смягчении переходного периода, дающем компаниям возможность перехода без повторного пересчета годы.[12] Частные компании могут отложить выполнение требований до конца 2020 финансового года.

Предлагаемые изменения

В предварительных оценках и первом проекте для обсуждения содержится призыв отменить тест FAS 13, который классифицирует аренду как операционную или капитальную, и рассматривать все виды аренды аналогично текущей капитальной аренде. Все договоры аренды будут учитываться в балансе как активы и обязательства - со стороны активов как «активы в форме права пользования» и со стороны обязательств как обязательства по аренде; в отчете о прибылях и убытках вместо расходов по аренде будут признаваться амортизационные расходы и процентные расходы.[13] Одним из следствий этого является то, что расходы являются «начальными», поскольку процентные расходы выше в начале срока аренды, в то время как обязательства выше. После существенных протестов как со стороны составителей финансовой отчетности, так и со стороны пользователей, во втором предварительном проекте были восстановлены два типа учета аренды, при этом аренда по «Типу А» рассматривалась по существу так же, как капитальная аренда по FAS 13 и аренда по «Типу B», с сохранением единого расхода по аренде. линия в течение срока аренды, которая характеризует операционную аренду согласно FAS 13, но с активом и обязательством в балансе. Обязательство будет представлять собой приведенную стоимость оставшейся ренты; актив будет таким же, как обязательство по простой аренде, но затем скорректирован с учетом запланированных изменений арендной платы (которые в соответствии с FAS 13 приводят к отложенному арендному обязательству или активу) и амортизации первоначальных прямых затрат и льгот по аренде.[10] Начиная со второго Проекта для обсуждения, новому стандарту был присвоен новый номер темы Кодификации стандартов бухгалтерского учета 842 (номер темы для аренды был ранее 840).

В то время как первый предварительный проект предусматривал включение арендной платы, которая, как считается, будет выплачиваться с «большей вероятностью, чем невыплата» (условная арендная плата и варианты продления) в дополнение к минимальным требуемым арендным платежам, последующие решения совета директоров изменили эти планы, сделав предлагаемый учет для арендаторов аналогичным к существующим договорам капитальной аренды. Учет у арендодателя был в основном возвращен к существующему стандарту. Аренда на максимальный срок 12 месяцев или менее будет рассматриваться в соответствии с текущими правилами операционной аренды.

Вслед за вторым проектом для обсуждения Совет по МСФО решил потребовать, чтобы все договоры аренды рассматривались как договоры финансовой аренды. Совет по стандартам финансового учета решил сохранить традиционное различие между финансовой (финансовой) и операционной арендой (и вернулся к этой терминологии, а не к «типу A / B»).

Бухгалтерский учет у арендатора

В последней версии ASC 842 учет капитальной аренды претерпел лишь незначительные изменения, хотя теперь они называются «финансовой арендой» в соответствии с терминологией МСФО. Понятие «исполнительные затраты», которые были исключены из капитализации в соответствии с FAS 13, было заменено на «нелицензионные компоненты», которые представляют собой платежи, подлежащие выплате в рамках договора аренды, которые отражают товары или услуги отдельно от актива. Важно отметить, что сквозные расходы, оплачиваемые арендодателем и повторно выставляемые арендатору, такие как налоги и страхование, больше не подлежат исключению из капитализации (ни для финансовой, ни для операционной аренды). Это может означать существенную разницу во влиянии на баланс недвижимости. валовая аренда и чистая аренда.

Тесты для различения финансовой и операционной аренды практически не изменились, хотя составлены с использованием «терминологии, основанной на принципах» в соответствии с МСФО: например, аренда является финансовой, если срок аренды охватывает «большую часть» срока экономической службы актива. Стандарт гласит в параграфе 842-10-55-2, что «один разумный подход» заключается в использовании теста 75% из параграфа 7 (c) FAS 13 для определения «основной части», а другой параграф 7 проверяет другую ASC 842 тесты. Еще одним критерием классификации финансовой аренды является то, что «Базовый актив имеет настолько специализированный характер, что ожидается, что он не будет иметь альтернативного использования арендодателю в конце срока аренды». (Однако такая аренда обычно будет иметь достаточную ренту, чтобы в любом случае соответствовать критериям дисконтированной стоимости.)

Для операционной аренды обязательство и актив в форме права пользования создаются в начале срока аренды по приведенной стоимости арендной платы плюс любой гарантированный остаток. К активу добавляются любые первоначальные прямые затраты и вычитаются любые льготы по аренде (например, надбавка за улучшение арендатора). Обязательство амортизируется с использованием процентного метода (например, ипотека ). Если аренда имеет одинаковую арендную плату на протяжении всего срока аренды, чистый актив в любой момент равен обязательству плюс неамортизированный остаток первоначальных прямых затрат и льгот по аренде. Если арендная плата изменяется в течение срока аренды, разница между денежной арендной платой и средней арендной платой также добавляется или вычитается из актива.

Отдельные расходы по аренде признаются по операционной аренде и представляют собой комбинацию амортизации актива и обязательства. Это считается операционными расходами, как и расходы на аренду ASC 840, поэтому обычно нет разницы в расходах компании. Справка о доходах или же Отчет о движении денежных потоков по сравнению с ASC 840.

Продажа-возврат учет больше не разрешается, если продавец-арендатор имеет продолжающееся право контроля, например, опцион на обратный выкуп актива по фиксированной цене. Неудачная сделка продажи с обратной арендой рассматривается как финансирование.

Бухгалтерский учет у арендодателя

Большая часть бухгалтерского учета арендодателя не претерпела существенных изменений между ASC 840 и ASC 842. Переход от исполнительных затрат к компонентам, не связанным с арендой, обсужденный выше, в равной степени применяется к арендодателям. Лизинг с кредитным плечом прекращается, хотя договоры аренды с использованием заемных средств, заключенные до даты вступления в силу ASC 842, могут по-прежнему учитываться в соответствии с ASC 840, если они не будут изменены. Изменилось различие между арендой с продажей и арендой с прямым финансированием: в ASC 840 проверялось, отличается ли справедливая стоимость арендованного актива от стоимости или балансовой стоимости арендодателя (если да, то аренда является продажной) в ASC 842 любая аренда арендодателя, удовлетворяющая критериям финансовой аренды арендатора (на основе арендной платы и гарантированных остатков, причитающихся арендатору), является арендой на продажу; Режим прямого финансирования применяется, если аренда является капитальной, только потому, что остаточная гарантия третьей стороны обеспечивает выполнение критерия дисконтированной стоимости. Основное различие в учете аренды с продажей и аренды с прямым финансированием заключается в том, что прибыль по аренде с продажей признается на начальном этапе, а прибыль по аренде с прямым финансированием признается в течение срока аренды.

Влияние новых правил учета аренды

В Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) в 2005 г. подсчитала, что у компаний есть обязательства по операционной аренде на сумму около 1,25 триллиона долларов.[14] К 2015 году оценки выросли до 2 триллионов долларов.[15] Хотя Совет по стандартам финансового учета указал, что обязательства по операционной аренде следует рассматривать как «недолговые обязательства», чтобы они не влияли на коэффициенты долга и большинство кредитных условий, добавление равных активов и обязательств уменьшит долю большинства компаний. Коэффициент быстрой ликвидности, в то время как тот факт, что операционная аренда создает текущее обязательство, но не оборотный актив, уменьшает Текущее соотношение. Ожидается, что больше всего пострадают компании, в том числе розничные сети и авиакомпании.[15]

Другие вопросы

Обычно при заключении договора аренды безопасность требуется депозит. Существует два типа гарантийных депозитов:

  • Невозвращаемый гарантийный депозит: переносится арендодателем как незаработанный доход; Капитализируется арендатором в качестве предоплаты арендной платы до тех пор, пока арендодатель не рассмотрит полученный депозит.
  • Возмещаемый гарантийный депозит: рассматривается как дебиторская задолженность арендатора; Рассматривается как обязательство арендодателя до тех пор, пока залог не будет возвращен арендатору.

Расчет

Как рассчитать арендную ставку:

[Ежемесячный арендный платеж] x [Срок (месяцы)] = [Общая сумма наличных средств]
[Общая сумма наличных средств] - [Финансовая сумма] = [Общая сумма финансовых затрат]
[Общая сумма финансовых затрат] / [Срок (лет)] = [Финансовые расходы в год]
[Финансовые расходы в год] / [Финансовая сумма] = годовая арендная ставка

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б «FASB выпускает новое руководство по учету аренды». Получено 14 марта, 2016.
  2. ^ Стикни и Вейл 2007 стр. 791 (Глоссарий финансового учета: введение в концепции, методы и использование 12e).
  3. ^ 34 утра. Юр. 2d Федеральное налогообложение, ¶ 16762 Раздел 467 договоров аренды определяет: «Договор аренды включает любое письменное или устное соглашение, которое предусматривает использование материального имущества и рассматривается как аренда для целей федерального подоходного налога».
  4. ^ "Технический бюллетень FASB 85-3" (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2007-03-02. Получено 2008-08-15.
  5. ^ Письмо главного бухгалтера SEC от 7 февраля 2005 г.
  6. ^ Дорожная карта сближения МСФО и ОПБУ США на 2006-2008 гг .: Меморандум о взаимопонимании между FASB и IASB (PDF), Совет по международным стандартам финансовой отчетности, 27 февраля 2006 г., архивировано с оригинал (PDF) 21 июля 2011 г., получено 19 января, 2011
  7. ^ Завершение Меморандума о взаимопонимании от февраля 2006 г. - Отчет о ходе работ и график завершения (PDF), Совет по стандартам финансового учета, 11 сентября 2008 г.
  8. ^ «FASB официально добавляет проект по пересмотру учета аренды» (Пресс-релиз). Совет по стандартам финансового учета. 19 июля 2006 г.. Получено 19 января, 2011.
  9. ^ а б Совет по стандартам финансового учета. «FASB: Совет по стандартам финансового учета». В архиве из оригинала 5 января 2011 г.. Получено 19 января, 2011.
  10. ^ а б Предлагаемое обновление стандартов бухгалтерского учета: аренда (тема 842): пересмотр предложенного в 2010 году Обновления стандартов бухгалтерского учета FASB, аренда (тема 840), Совет по стандартам финансового учета, 16 мая 2013 г.
  11. ^ «Совет по МСФО проливает свет на аренду, отражая ее в балансе» (Пресс-релиз). Совет по международным стандартам бухгалтерского учета. 13 января 2016 г. Архивировано с оригинал 15 марта 2016 г.. Получено 14 марта, 2016.
  12. ^ «Предварительные решения Совета». Совет по стандартам финансового учета. 7 марта 2018 г.. Получено 14 июля, 2018.
  13. ^ Предлагаемое обновление стандартов бухгалтерского учета: аренда (Тема 840), Совет по стандартам финансового учета, 17 августа 2010 г., архивировано из оригинал на 2011-04-08, получено 2011-01-19
  14. ^ https://www.sec.gov/news/studies/soxoffbalancerpt.pdf
  15. ^ а б Ближайший к вам баланс: 2 триллиона долларов в аренде, The Wall Street Journal, 10 ноября 2015 г.