Раздел 1031 Налогового кодекса - Internal Revenue Code section 1031

Бывший раздел 1031 Закона о государственной обороне 2012 года (США) см. Бессрочное заключение: статья 1021

Под Раздел 1031 Закона Соединенные Штаты Кодекс внутренних доходов (26 U.S.C. § 1031 ) налогоплательщик вправе отложить признание прирост капитала и связанное с этим обязательство по федеральному подоходному налогу при обмене определенных типов собственности, процесс, известный как 1031 обмен. В 1979 году суды расширили этот режим, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости, процесс, который иногда называют Обмен Старкера.

До 2018 года положения раздела 1031 об отсрочке подпадали под действие положений об отсрочке платежа в отношении широкого круга объектов недвижимости. Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года отменил Раздел 1031 для всех видов собственности, кроме недвижимого.^[1]

Резюме

Чтобы претендовать на Раздел 1031 Закона Кодекс внутренних доходов, обмениваемая собственность должна использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. До 2018 г. акции, облигации и другое имущество были включены в список исключенных Раздел 1031 Закона Кодекс внутренних доходов, хотя секьюритизированная недвижимость не была исключена. Сегодня в раздел 1031 включена только недвижимость. Обмениваемая собственность должна быть «аналогичной», т.е., одинакового характера или характера, даже если они различаются по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира к другой). Личные свойства подобного класса считались подобными имуществом согласно положениям до 2018 года. Личная собственность, используемая преимущественно в Соединенных Штатах, и личная собственность, используемая преимущественно в других местах, не были равноценными.

Недвижимость обычно бывает однотипной, независимо от того, улучшена она или нет.^[2] Однако недвижимость в Соединенных Штатах и недвижимость за пределами Соединенных Штатов не могут быть равноценными. Как правило, «подобный» в отношении недвижимости означает любую собственность, которая классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или Вашингтон, округ Колумбия. и, в некоторых случаях, Виргинские острова США.

Налогоплательщики, которые владеют недвижимостью в качестве инвентаря или покупают недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти свойства не соответствуют требованиям Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером, а также инвестором, он или она может использовать Раздел 1031 для определения аналогичной собственности. Собственность личного пользования не попадает под действие Раздела 1031.

Налогоплательщики могут задаться вопросом, включаются ли такие предметы, как оборудование, используемое в собственности, в единовременную продажу недвижимости и можно ли отсрочить признание соответствующей прибыли. В соответствии с §1.1031 (k) -1 (c) (5) (i) постановления Казначейства, имущество, которое передается вместе с более крупным предметом стоимости, не превышающим 15% от справедливой рыночной стоимости более крупного имущества, не нуждается в быть идентифицированным в течение 45-дневного периода идентификации, но его все же необходимо обменять на аналогичную собственность, чтобы отсрочить получение прибыли.

Денежные средства для выравнивания транзакции не могут быть отложены в соответствии с разделом 1031 Кодекса, потому что наличные деньги не похожи на них. Эти денежные средства называются «загрузкой», и прибыль в той мере, в какой они поступают, облагается налогом по обычной ставке прироста капитала.

Если обязательства, взятые на себя покупателем, превышают обязательства продавца (налогоплательщика), будет признана реализованная прибыль продавца. Однако, если продавец принимает на себя большую ответственность, чем покупатель, реализованный убыток не может компенсировать какую-либо реализованную и признанную прибыль от получения выгоды, такой как наличные деньги или другое личное имущество, рассматриваемое как прибыль.

Первоначально 1031 случай должен был быть одновременной передачей права собственности. Но после вынесения решения в Старкер против США,^[3] договор об обмене недвижимостью в будущем практически не отличается от одновременной передачи. Этот случай изобрел концепцию Старкер обмен. В соответствии с этим делом, принятым в 1979 году, возникли правила избрания отложенного 1031 члена. Чтобы выбрать признание 1031, налогоплательщик должен идентифицировать собственность для обмена перед закрытием, идентифицировать заменяющую собственность в течение 45 дней после закрытия и приобрести заменяющую собственность в течение 180 дней после закрытия. А Квалифицированный посредник также должны использоваться для облегчения сделки, удерживая всю прибыль от продажи, а затем выплачивая эти деньги при закрытии, или иногда для оплаты комиссий, связанных с приобретением новой собственности.

Раздел 1031 Обмен подобного рода

Раздел 1031 (а) Закона Кодекс внутренних доходов (26 U.S.C. § 1031 ) устанавливает правила признания реализованной прибыли (или убытков), возникающих в результате обмен подобными собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. В нем указано, что ни одна из реализованных прибылей или убытков не будет признана во время обмена.

В нем также говорится, что имущество, подлежащее обмену, должно быть идентифицировано в течение 45 дней и получено в течение 180 дней.^[4]

1031 (б) указывает, когда можно получить подобную собственность и загрузку. Прибыль признается в размере полученной выгоды.

1031 (в) охватывает случаи, аналогичные описанным в 1031 (b), за исключением случаев, когда операция приводит к убыткам. Убыток не признается во время сделки, но должен быть перенесен на более высокую основу на основе полученного имущества.

1031 (г) определяет базовый расчет для имущества, приобретенного в ходе аналогичного обмена. В нем указано, что основа для новой собственности такая же, как и для отчужденной собственности, за вычетом любых денег, полученных налогоплательщиком, плюс любая прибыль (или минус убыток), признанная по сделке. Если сделка подпадает под 1031 (b) или (c), основа должна быть распределена между полученным имуществом (кроме денег), и для целей распределения на такое другое имущество должна быть назначена сумма, эквивалентная его справедливому рынку. Стоимость на дату обмена.

1031 (е) оговаривается, что домашний скот разного пола не подлежит обмену на одинаковый вид.

1031 (ч) (1) оговаривается, что недвижимость за пределами Соединенных Штатов и недвижимость, находящаяся в Соединенных Штатах, не похожи друг на друга.

Продажа отчужденного имущества и приобретение нового имущества не должны происходить одновременно. Неодновременный обмен иногда называют Обмен отложенного налога Старкера, названный в честь инвестора, выигравшего дело против Служба внутренних доходов (IRS).^[3]

Для неодновременного обмена налогоплательщик должен использовать Квалифицированный посредник, следуйте инструкциям IRS и используйте выручку от продажи для покупки соответствующей инвестиционной или деловой собственности аналогичного качества. Замещающее имущество должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней после продажи старого имущества, а приобретение нового имущества должно быть завершено в течение 180 дней после продажи старого имущества.

С 2018 года раздел 1031 может использоваться только в связи с продажей недвижимости. До изменений налогового законодательства 2018 года обмены личная собственность может соответствовать требованиям Раздела 1031. Обмен акциями корпоративных акций в различных компаниях не соответствовал требованиям. Также не учитывались обмен партнерскими интересами в различных партнерствах и обмен домашним скотом разного пола. Однако согласно постановлению IRS 2002 г. (см. арендаторов 1031 обмен ), Разрешены обмены Tenants in Common (TIC). При обмене недвижимого имущества в соответствии с разделом 1031 любое имущество, которое считается «недвижимым имуществом» в соответствии с законодательством государства, в котором оно расположено, будет считаться «подобным имуществом», если и старое, и новое имущество находятся в собственности собственник для инвестиций, или для активного использования в торговле или бизнесе, или для получения дохода.

Чтобы получить полную выгоду, имущество на замену должно иметь равную или большую ценность, и все доходы от отказа от имущества должны быть использованы для приобретения имущества на замену. Налогоплательщик не может получить выручку от продажи старой собственности; это приведет к дисквалификации полученной налогоплательщиком части выручки от продажи. По этой причине обмены (особенно неодновременные изменения) обычно структурированы таким образом, что доля налогоплательщика в отказанном имуществе передается Квалифицированному посреднику до закрытия продажи. Таким образом, налогоплательщик не имеет доступа к средствам или контроля над ними, когда продажа старой собственности закрывается.

По завершении продажи оставленной собственности выручка отправляется заключительным агентом (обычно это титульная компания, условное депонирование компании или поверенного по закрытию сделки) Квалифицированному посреднику, который удерживает средства до тех пор, пока сделка по приобретению замещающей собственности не будет готова к закрытию. Затем выручка от продажи брошенного имущества депонируется Квалифицированным посредником для покупки нового имущества. После того, как приобретение имущества на замену закрывается, Квалифицированный посредник передает имущество налогоплательщику, и все это без «конструктивного получения» у налогоплательщика средств.

Преобладающая идея обмена 1031 заключается в том, что, поскольку налогоплательщик просто обменивает одно имущество на другое имущество "аналогичного типа", налогоплательщик не получает ничего, что можно было бы использовать для уплаты налогов. Кроме того, у налогоплательщика есть возможность непрерывного инвестирования путем замены старой собственности. Вся прибыль по-прежнему заблокирована в обмениваемой собственности, поэтому никакая прибыль или убыток не «признаются» и не требуются для целей налогообложения прибыли.

Ботинок

Хотя он не используется в Налоговом кодексе, термин "ботинок "обычно используется при обсуждении налоговых последствий обмена 1031. Boot - это старый английский термин, означающий" что-то, что дается в дополнение к "." Boot loaded "- это денежная или справедливая рыночная стоимость" другого имущества ", полученного налогоплательщиком в обмен. Деньги включают в себя все денежные эквиваленты, долги, обязательства или ипотечные ссуды налогоплательщика, взятые на себя другой стороной, или обязательства, которым подлежит имущество, обмениваемое налогоплательщиком. "Другое имущество" - это имущество, не являющееся подобным, например, личное имущество, вексель от покупателя, обещание выполнить работы с недвижимостью, бизнес и т. д.

У налогоплательщика есть много способов получить «выгоду», даже непреднамеренно. Для налогоплательщика важно понимать, что может привести к штрафу, если он хочет избежать налогообложения дохода.

Наиболее распространенные источники загрузки включают следующее:

Денежный багаж, взятый с биржи. Обычно это будет в форме «чистых полученных денежных средств» или разницы между денежными средствами, полученными от продажи брошенного имущества, и денежными средствами, уплаченными за приобретение замещающего имущества (ов). Полученные чистые денежные средства могут быть результатом того, что налогоплательщик «торгуется вниз» при обмене (т. Е. Цена продажи замещающего имущества (-ей) ниже, чем цена отказа от имущества).
Снижение долга, которое происходит, когда долг налогоплательщика по замененной собственности меньше, чем долг, который был по брошенной собственности. Как и в случае с денежной загрузкой, загрузка по сокращению долга может произойти, когда налогоплательщик «торгуется вниз» на бирже. Уменьшение долга может быть компенсировано денежными средствами, использованными для покупки нового имущества.
Выручка от продажи используется для оплаты неквалифицированных расходов. Например, затраты на услуги при закрытии, не являющиеся затратами на закрытие. Если выручка от продажи используется для обслуживания нетранзакционных расходов при закрытии, результат будет таким же, как если бы налогоплательщик получил денежные средства от биржи, а затем использовал их для оплаты этих затрат. Налогоплательщикам рекомендуется приносить наличные при закрытии продажи своей собственности для оплаты следующих расходов: нетранзакционных издержек, т. Е. Пропорциональных арендных ставок, условно-депонированных платежей за коммунальные услуги, депозита арендатора, переданного покупателю, и любых других сборов, не связанных с закрытием.
Избыточный заем для приобретения нового имущества. Заимствование большего количества денег, чем необходимо для закрытия, на замену собственности не приведет к тому, что налогоплательщик получит не облагаемые налогом деньги после закрытия. Средства ссуды будут в первую очередь направлены на покупку. Если добавление обменных средств создает излишек при закрытии, все неиспользованные обменные средства будут возвращены Квалифицированному посреднику, предположительно для использования для приобретения нового имущества для замены. Затраты на получение ссуды (комиссии за выдачу ссуды и другие комиссии, связанные с получением ссуды) в отношении замещающего имущества должны быть доведены до закрытия из личных средств налогоплательщика. Налогоплательщики обычно считают, что затраты на приобретение кредита оплачиваются за счет средств кредита. Однако IRS может занять позицию, согласно которой эти расходы оплачиваются за счет обменных фондов. Эта позиция обычно также является позицией финансового учреждения. К сожалению, в настоящее время от IRS нет полезного руководства по этому вопросу.
Неподобное имущество, полученное от обмена, в дополнение к аналогичному имуществу (недвижимость).

Раздел 1031 и вторые дома

Существует и было много путаницы вокруг использования раздела 1031 и вторых домов. Хотя большинство налогоплательщиков покупают вторые дома в ожидании признательности, Служба постановила, что недвижимость, приобретенная для личного пользования, НЕ является инвестиционной собственностью и, следовательно, не соответствует требованиям Раздела 1031.

До 2008 года многие люди обменивались в своих вторых домах и выходили из них, поскольку практически не было указаний относительно того, что является, а что не является недвижимостью, предназначенной для инвестиций. Наконец, в Процедуре доходов 2008-16 IRS четко определило, что является приемлемым. Эта процедура получения доходов создает безопасную гавань для налогоплательщиков, желающих использовать Раздел 1031 с недвижимостью, которая подчиняется простому набору правил:

В течение как минимум двух лет до и после обмена:

Недвижимость должна быть сдана в аренду на срок не менее 2 недель иностранцу.
Вы можете сдавать в аренду родственнику, если это их основное жилье по справедливой рыночной стоимости.
Имущество должно использоваться лично только в течение 2 недель или 10% времени аренды.
Вы можете поддерживать собственность в течение неограниченного времени, но для этих действий должна храниться документация.
Недвижимость должна быть внесена в Таблицу E вашей налоговой декларации и указана как доходная собственность.

Сроки

Обмен §1031 начинается на самый ранний из следующих:

дату записи в акте, или
дата перехода права собственности к покупателю,

и заканчивается на более раннем из следующего:

180 дней после его начала, или
дата, когда должна быть подана налоговая декларация Обменного пункта, включая продления, за тот налоговый год, в котором передается отчужденное имущество.

Период идентификации - первые 45 дней периода обмена. Срок обмена - максимум 180 дней. Если у Обменного пункта есть несколько переданных объектов собственности, крайние сроки начинаются с даты передачи первой собственности. Эти сроки не могут быть продлены ни по какой причине, за исключением объявления катастрофы, объявленной Президентом.

Срок, приходящийся на любой выходной или праздничный день, не позволяет продлевать срок. Например, если ваша налоговая декларация должна быть подана 15 апреля, но эта дата приходится на субботу, то срок подачи налоговой декларации переносится на первый рабочий день после 15 апреля или понедельник, 17 апреля. Однако, если крайний срок выпадает на в воскресенье, требования к обмену должны быть выполнены не позднее, чем в последний рабочий день до установленной даты, то есть в предшествующую пятницу.

Идентифицированное заменяющее имущество, которое разрушено в результате пожара, наводнения, урагана и т. Д. По истечении 45-дневного периода идентификации, не дает Обменной площадке право идентифицировать новое имущество. Однако обмен может быть прекращен этим событием, если это (а) указано в письменной форме (например, случайность в договоре купли-продажи); (b) находится вне контроля обменного пункта или какой-либо стороны обмена; и (c) является единственным или последним имуществом, которое обменник имеет право приобрести в соответствии с правилами обмена.

Ошибочная идентификация кондоминиума A, когда был предназначен кондоминиум B, не позволяет изменить идентификацию после истечения 45-дневного периода идентификации. Несоблюдение этих сроков может привести к неудачному обмену.

Правила IRS контролируют продолжительность времени, в течение которого замещающая собственность должна храниться, прежде чем ее можно будет продать или использовать для заключения нового отложенного по налогу обмена. На высоко оцененных рынках люди могут воспользоваться возможностью продать свое личное жилище (где не требуется прирост капитала ниже 250 000 долларов для одинокого человека или 500 000 долларов для супружеской пары - см. Закон о налоговых льготах 1997 г. ) и переехать в бывшую арендуемую недвижимость на определенный период времени, чтобы превратить ее в свое новое личное жилище. Однако недавнее законодательство уже не позволяет полностью избежать уплаты налогов на прирост капитала для таких операций. Теперь налогоплательщик должен будет платить уменьшающуюся сумму налога на прирост капитала при преобразовании собственности из сдачи в аренду в личное жилье после того, как произойдет окончательное отчуждение собственности.

Чтобы претендовать на этот обмен, необходимо соблюдать определенные правила:

Как переданная собственность, так и собственность на замену должны храниться либо для инвестиций, либо для производительного использования в торговле или бизнесе. Личное жилище обмену не подлежит.
Актив должен быть подобный. Недвижимость должны быть обменены на недвижимость, хотя применяется широкое определение недвижимости, которое включает землю, коммерческую недвижимость и жилую недвижимость. Личная собственность подлежит обмену на личное имущество. (Есть несколько сложных правил, связанных с этим - например, животные противоположного пола не считаются подобный собственность для целей обмена 1031, и собственность за пределами Соединенных Штатов не считается "аналогичной" собственности в Соединенных Штатах.)
Выручка от продажи должна быть повторно инвестирована в аналогичный актив в течение 180 дней с момента продажи. Ограничения накладываются на количество свойств, которые могут быть идентифицированы как потенциальные свойства замены. Если вы удовлетворяете одному из следующих правил, можно определить более одного объекта для замены.
- Правило трех свойств - До трех объектов недвижимости независимо от их рыночной стоимости. Не требуется покупать все идентифицированные свойства, чтобы удовлетворить обмен; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
- Правило 200% - Любое количество объектов недвижимости при условии, что совокупная справедливая рыночная стоимость всех заменяемых объектов недвижимости не превышает 200% совокупной справедливой рыночной стоимости (FMV) всех переданных объектов недвижимости на дату первоначальной передачи. Не требуется покупать все идентифицированные свойства для удовлетворения требований обмена; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
- Правило 95% - Любое количество заменяемых объектов недвижимости, если справедливая рыночная стоимость объектов недвижимости, фактически полученных к концу периода обмена, составляет не менее 95% от совокупного FMV всех идентифицированных потенциальных объектов для замены. Другими словами, 95% (или все) идентифицированной собственности должны быть куплены, или весь обмен недействителен. Исключением из правила 95% является то, что если вы закроете собственность в течение 45 дней, она все равно будет иметь право на обмен.

Трудности, связанные с соблюдением лимитов

Часто наиболее сложным компонентом обмена 1031 является определение нового имущества в течение первых 45 дней после продажи оставленного имущества. IRS строго не разрешает продления.

Обмен 1031 похож на традиционный ИРА или же 401 (к) пенсионный план. Когда кто-то продает активы с отложенным налогом пенсионные планы, прирост капитала, который в противном случае подлежал бы налогообложению, откладывается до тех пор, пока владелец не начнет обналичивать пенсионный план. Тот же принцип применим к обмену с отложенным налогом или инвестициям в недвижимость. Пока деньги продолжают реинвестировать в другую недвижимость, налоги на прирост капитала могут быть отложены. В отличие от вышеупомянутых пенсионных счетов, арендный доход от инвестиций в недвижимость будет по-прежнему облагаться налогом по мере получения чистой прибыли.

Альтернативой обмену 1031 для тех, кто хочет отложить налог на прирост капитала, но не хочет продолжать владеть собственностью, является структурированная продажа. Этот метод предлагает как покупателю, так и продавцу множество преимуществ и считается отличной возможностью для тех, кто хочет уйти на пенсию или уйти с рынка недвижимости или бизнеса. Однако налог на прирост капитала будет оцениваться по мере получения платежей продавцом, в отличие от обмена 1031, в соответствии с которым налог на прирост капитала может быть отложен на неопределенный срок для обменивающего лица.

Как осуществляется обмен 1031

Следующая последовательность представляет порядок шагов при типичном обмене 1031:

Шаг 1. Сохраните услуги лицензированного на федеральном уровне зарегистрированный агент (EA) или лицензированный государством налог советник или же Сертифицированный бухгалтер-бухгалтер (CPA).

Шаг 2. Продать недвижимость, включая пункт о сотрудничестве в договоре купли-продажи. «Покупатель осведомлен о том, что продавец намеревается завершить обмен 1031 посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с продавцом для выполнения этого без дополнительных затрат или ответственности перед покупателем». Убедитесь, что ваш сотрудник условного депонирования / агент по заключению сделки связывается с квалифицированным посредником, чтобы заказать обменные документы.

Шаг 3. Заключите 1031 соглашение об обмене с Квалифицированным Посредником, в котором Квалифицированный Посредник назван в качестве принципала при продаже оставленной собственности и последующей покупке заменяющей собственности. Соглашение об обмене 1031 должно соответствовать требованиям федерального налогового законодательства, особенно в отношении доходов. Наряду с основным документом соглашения подписывается поправка к документу условного депонирования, в котором Квалифицированный посредник назначается продавцом. Обычно акт подготавливается для записи от налогоплательщика к истинному покупателю. Это называется прямым действием. На данном этапе необязательно определять заменяющую собственность.

Шаг 4. Отказанное условное депонирование закрывается, и заключительное заявление отражает, что Квалифицированный посредник был продавцом, а выручка переходит Квалифицированному посреднику. Средства должны быть размещены на отдельном, полностью изолированном счете денежного рынка для обеспечения ликвидности и безопасности. Датой закрытия депонированного депонированного имущества является нулевой день обмена, и именно тогда часы обмена начинают тикать. Письменное подтверждение адреса заменяющего имущества должно быть отправлено в течение 45 дней, а идентифицированное заменяющее имущество должно быть приобретено налогоплательщиком в течение 180 дней.

Шаг 5. Налогоплательщик отправляет письменное удостоверение адреса или юридическое описание заменяющего имущества Квалифицированному посреднику не позднее 45 дня обмена. Документ должен быть подписан всеми, кто подписал договор обмена. Его можно отправить по факсу, от руки или по почте либо квалифицированному посреднику, продавцу замещающей собственности или его агенту, либо совершенно не связанному с ним адвокату, предпочтительно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 6. Налогоплательщик заключает договор о покупке нового имущества, опять же, включая Положение о сотрудничестве. «Продавец осведомлен о том, что покупатель намеревается совершить 1031 обмен посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с покупателем для его выполнения без каких-либо дополнительных затрат или ответственности перед продавцом». Подписывается поправка, в которой Квалифицированный посредник указывается в качестве покупателя, но, опять же, дело идет от истинного продавца к налогоплательщику.

Шаг 7. Когда условия выполнены и условное депонирование готово к закрытию и обязательно до 180-го дня, в соответствии с соглашением об обмене 1031, Квалифицированный посредник пересылает обменные средства и валовую выручку на условное депонирование, а в заключительном заявлении Квалифицированный посредник отображается как покупатель. Окончательный отчет направляется Квалифицированным посредником налогоплательщику, показывая, что средства поступают из одного условного депонирования и уходят на другой, и все это без конструктивного получения налогоплательщиком.

Шаг 8. Файлы налогоплательщика из формы 8824 в IRS при подаче налоговой декларации и любой другой подобный документ, который требуется в вашем конкретном штате.

Обратный обмен 1031

В большинстве случаев обмен 1031 происходит, как описано выше, когда отказанное имущество сначала продается, а затем приобретается новое имущество. IRS также определило, что обратная последовательность операций также позволит избежать налогов на прирост капитала при соблюдении определенных требований. Это называется «обратный 1031» или «обратный штаркер». При обратном обмене 1031 налогоплательщик сначала покупает заменяющую собственность. У налогоплательщика есть 45 дней (после получения права собственности на заменяющую собственность), чтобы идентифицировать оставленную собственность, которая будет продана. Продажа отчужденного имущества должна завершиться в течение 180 дней с момента покупки нового имущества.

Налогоплательщик не может иметь прямое право собственности на обе собственности в процессе обратного обмена 1031. Право собственности на брошенную или заменяющую собственность должно принадлежать Квалифицированному посреднику на протяжении всего процесса обмена.

Первый вариант заключается в том, что налогоплательщик передает право собственности на переданную собственность Квалифицированному посреднику в начале процесса; Посредник имеет право собственности на заменяющую собственность на протяжении всего процесса, пока она не будет продана. Налогоплательщик может сразу же получить право собственности на замененное имущество при покупке.

В качестве альтернативы, когда приобретается новая собственность, право собственности сразу же переходит к Квалифицированному посреднику, которому принадлежит право собственности на протяжении всего процесса. После того, как налогоплательщик продает оставленную собственность, посредник передает право собственности на замененную собственность налогоплательщику.

Альтернатива бирже 1031

А структурированная продажа аннуитет или «Гарантированная продажа в рассрочку» - это прирост капитала налоговая отсрочка инструмент, позволяющий продавцу получить выгоду, недоступную при других методах отсрочки продаж и прироста капитала. Это гибрид обычной продажи в рассрочку и структурированного аннуитета, и он позволяет продавцу собирать поток платежей, использовать собственный капитал, получать декларацию до налогообложения и другие преимущества. Этот метод является инструментом для тех, кто хочет произвести обмен 1031, но не может найти недвижимость в установленные сроки, и он позволяет продавцу иметь запасной план. Тем не менее, налоги на прирост капитала, подлежащие уплате с собственности, будут по-прежнему подлежать уплате после каждого платежа в рассрочку, в результате чего налогоплательщик все равно будет платить налог.

Примеры обмена 1031

Инвестор покупает торговый центр (а Коммерческая собственность ) за 200000 долларов (исходя из его стоимости).Через шесть лет он мог продать недвижимость за 250 000 долларов. Это приведет к прибыли в размере 50 000 долларов США, с которой инвестор, как правило, должен будет заплатить три вида налогов: федеральный налог на прирост капитала, налог на прирост капитала штата и налог на возврат амортизационных отчислений, основанный на амортизации, которую он принял на недвижимость с момента ее приобретения инвестором. Если инвестор инвестирует выручку от продажи 250 000 долларов в другую собственность или другую собственность (не затрагивая выручку и используя квалифицированного посредника), тогда ему не нужно будет платить никаких налогов с прибыли в то время.

Владелец отдельно стоящего дома на 3 сотках (12000 м²) передается своим работодателем другому государству. Вместо того, чтобы продавать дом, который больше не будет его личным местом жительства, он предпочитает сдавать его в аренду на определенный период времени. Спустя десять лет он решает, что хочет продать его, но в то же время у него есть взрослый сын, который будет учиться в колледже в другом штате. Он решает, что хочет купить многоквартирный дом в городке колледжа, чтобы сын и другие студенты могли арендовать его, пока они учатся в школе. Его дом оценивается от 200 000 до 300 000 долларов. Поэтому он организует обмен по разделу 1031 и покупает новую собственность, тем самым избегая налога на прирост капитала в то время.

В вышеупомянутом примере инвестору необходимо будет обосновать свои инвестиционные намерения перед IRS, предоставив сыну и другим студентам договор аренды на условиях вытянутой руки. Инвестор должен декларировать доход и соответствующие амортизационные отчисления.

В дополнение к продаже недвижимости продажа доли в недвижимости также может претендовать на обмен 1031. Примером этого может быть продажа сервитута.

Смотрите также

внешняя ссылка

[Tankersley-1] Танкерсли, Джим (19 марта 2018 г.). «Кривой шар из нового налогового закона: он усложняет бейсбольную торговлю». Нью-Йорк Таймс. Получено 20 марта, 2018.

[2] Видеть, например, Олдерсон против комиссара, 317 F.2d 790 (9-й округ 1963 г.).

[Starker-3] а ^б Старкер против США, 602 F.2d 1341 (9-й округ, 1979 г.).

[4] 26 U.S.C. § 1031 (а) (3).

[1]

[2]

[3]

[4]