Сервитут сохранения - Conservation easement

Знак границы сервитутов

в Соединенные Штаты, а сервитут сохранения (также называется соглашение о сохранении, ограничение сохранения или консервационный сервитут) - это сила, вложенная в квалифицированный частная земля природоохранная организация (часто называемая "земельный фонд ") или правительства (муниципалитета, округа, штата или федерального уровня), чтобы ограничить в отношении определенной земельной площади осуществление прав, которыми в противном случае владеет помещик для достижения определенных целей сохранения. Это интерес к недвижимость устанавливается по соглашению между землевладельцем и земельным трастом или государственной единицей. Сервитут по сохранению «идет вместе с землей», то есть он применим как к настоящим, так и к будущим владельцам земли. Как и в случае с другими интересами недвижимого имущества, предоставление сервитутов по сохранению регистрируется в местных земельных книгах; грант становится частью цепочка титулов для собственности.

Цели охранного сервитута будут различаться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного фонда или государственной единицы, а также потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «природоохранными целями») могут включать одно или несколько из следующего:

Административные условия природоохранного сервитута для достижения природоохранных целей также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают подразделение и другие развитие недвижимости.

Наиболее отличительной особенностью природоохранного сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных природоохранных целей на земле, сохраняя при этом землю в собственности и под контролем землевладельцев для использования в соответствии с природоохранными целями.

Решение разместить охранный сервитут на собственность является исключительно добровольным, независимо от того, продается ли сервитут или передается в дар. Установленные ограничения сервитута являются бессрочными (и потенциально снижают стоимость перепродажи соответствующей собственности). Оценка стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (землевладельцем и земельным трастом), как правило, являются конфиденциальными.

Землевладелец, предоставивший сервитут на охрану, продолжает владеть и управлять землей в частном порядке и может получить значительные государственные и федеральные налог преимущества пожертвования и / или продажи сервитута консервации. Принимая природоохранный сервитут, владелец сервитута несет ответственность за мониторинг будущего использования земли, чтобы гарантировать соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий в случае нарушения.

Хотя природоохранный сервитут запрещает землевладельцу определенные виды использования, такой сервитут не делает землю общедоступной. Напротив, многие природоохранные сервитуты не позволяют использовать землю ни держателю сервитута, ни населению. Кроме того, многие природоохранные сервитуты предназначены для конкретных целей землевладельцев, которые, если их не сохранить, были бы запрещены. Некоторые природоохранные сервитуты предоставляют владельцу сервитутов или общественности особые возможности. Эти детали прописаны в юридическом документе, который создает охранный сервитут.[1]

Отчисления по подоходному налогу

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «соответствующий» сервитут по охране «квалифицированной» организации по охране земель в соответствии с правилами, изложенными в п. 170 (h) Закона Кодекс внутренних доходов может иметь право на федеральный доход налоговый вычет равной стоимости их пожертвования. Стоимость сервитута, определенная квалифицированным оценщик, равна разнице между Справедливая рыночная стоимость собственности до и после вступления в силу сервитута.

Для получения права на вычет подоходного налога сервитут должен быть: а) бессрочным; б) принадлежат квалифицированной государственной или некоммерческой организации; и, c) служить действительной «цели сохранения», то есть собственность должна иметь заметную природную, живописную, историческую, научную, рекреационную ценность или ценность открытого пространства. В результате закона, подписанного Президентом Джордж Буш 17 августа 2006 г. (Закон о защите пенсий от 2006 г. H.R. 4), в 2006 и 2007 гг. доноры консервационного сервитута могли вычесть стоимость своего подарка из расчета 50% от их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы с 50% или более доходов от сельского хозяйства могли вычесть пожертвования в размере 100% от их AGI. Любая сумма пожертвования, оставшаяся после первого года, может быть перенесена на пятнадцать дополнительных лет (с учетом максимум шестнадцати лет, в течение которых может быть использован вычет) или до тех пор, пока сумма вычета не будет использована, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием Закона о фермерских хозяйствах летом 2008 года эти расширенные льготы по федеральному подоходному налогу были расширены таким образом, что они также распространяются на все природоохранные сервитуты, пожертвованные в 2008 и 2009 годах, а затем это положение было снова распространено на пожертвования в 2010 и 2011 годах. С тех пор срок действия этого резерва истек, и в настоящее время на 2012 год пожертвования в виде сервитута по сохранению могут быть вычтены только в размере 30% от AGI донора, а после первого года у донора есть пятилетний перенос.

Кредиты по подоходному налогу (штаты)

Сторонники сохранения земель уже давно пытались ввести в действие дополнительные налоговые льготы для землевладельцев за предоставление сервитутов сверх федерального благотворительного вычета (и налогового вычета штата в штатах, которые соответствуют федеральному налоговому процессу). Примерно с 1980 года обсуждается создание федерального подоходного налога для дарителей сервитутов. Однако федеральный налоговый кредит не был принят. Однако штаты начали предоставлять кредиты, которые могут быть использованы для уплаты государственного подоходного налога донорам квалифицированных сервитутов по сохранению природных ресурсов. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, учредившим такую ​​программу.[2]

Адвокат Филип Табас из Охрана природы широко продвигал идею государственного налогового кредита в 1990-х годах. В 1999 году четыре законодательных собрания штатов приняли программы налоговых льгот штатов (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут в указанном порядке). Южная Каролина и Калифорния последовали этому примеру в 2000 году. С тех пор последовали еще несколько штатов.

Для землевладельцев с небольшим доходом, облагаемым государственным налогом, налоговый кредит - это пустая награда за снижение стоимости недвижимости за счет предоставления сервитута на сохранение. Чтобы отреагировать на это, защитники природы Колорадо в 2000 году сделали свой налоговый кредит штата переводимым, то есть даритель / землевладелец может продать свой кредит другим сторонам; Затем покупатели используют купленную налоговую льготу для уплаты подоходного налога в штате Колорадо. Это привлекает покупателей, потому что кредит продается со скидкой от номинальной стоимости. Вирджиния, за которой последовала передача в 2002 году. Делегат Билл Хауэлл (ныне спикер Палаты делегатов Вирджинии) представил HB1322, который ему предложили экологи Чарльз Давенпорт и Фил Хокер. HB1322 вступил в силу задним числом с 1 января 2002 года. С тех пор последовали и другие штаты.[3] Однако «верхние пределы» суммы кредита, который может генерировать сервитут, и другие ограничения по-разному ограничивают объем различных программ налоговых льгот штата.

В штатах, где кредит на пожертвования заповедных земель может передаваться, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом связаться с покупателями, а брокеры часто обрабатывают платежи и оформляют документы, чтобы защитить принципалов и обеспечить полную отчетность о переводе в налоговые органы штата. Порядок налогообложения прибыли от продажи и использования переводного налогового кредита на федеральном уровне и уровне штата стал предметом обширных обсуждений, и Налоговая служба выпустила несколько руководящих документов.[4]

Подоходный налог штата Нью-Мексико был выдан в 2003 году. [SB 581] Новое законодательство о передаче, вступившее в силу 1 января 2008 года, имеет обратную силу в отношении сервитутов по сохранению, введенных с 1 января 2004 года.[5]

Программа переводного кредитования Вирджинии является крупнейшей среди штатов по долларовой стоимости сохраненной собственности. К концу 2010 года в качестве сервитутов в Вирджинии было передано 2 512 000 000 долларов США в качестве сервитутов, в отношении которых требовалась налоговая льгота.[6] Соответствующие сервитуты охватывают более 516 000 акров (2090 км2) пейзаж Вирджинии.[7] Программа Вирджинии сейчас (2011 г.) ежегодно предоставляет около 110 миллионов долларов новых налоговых льгот. Размер кредита составляет 40% от оценочной стоимости пожертвования сервитута, так что это эквивалентно 275 миллионам долларов стоимости имущества, пожертвованным в год для защиты среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств - на неограниченный срок. Другие программы налоговых льгот штата меньше по размеру в долларах, но очень важны в области и природоохранных ценностях, которые они вызывают. Концепция государственных налоговых льгот (в отсутствие федеральных налоговых льгот), которую Филип Табас и The Nature Conservancy продвигали в 1990-х годах, принесла замечательные плоды и продолжает расширяться сегодня.

Снижение и исключения налога на имущество

Для землевладельцев, которые после смерти оставят значительные поместья, наиболее важным финансовым воздействием природоохранного сервитута может стать значительное сокращение налоги на недвижимость. Налоги на наследство часто затрудняют для наследников сохранение земли в целости и сохранности в семье из-за высоких ставок налога на наследство и высокой стоимости земли застройки. Для уплаты этих налогов может потребоваться разделить или продать землю для застройки, что может не быть желанием землевладельца или его наследников. Сервитут на охрану часто может существенно помочь в решении этой проблемы по трем важным направлениям:

  1. Уменьшение стоимости недвижимости. Имущество умершего будет уменьшено на стоимость подаренного консервационного сервитута. В результате налоги будут ниже, поскольку наследники не будут обязаны платить налоги за аннулированные права на застройку. Другими словами, наследники должны будут платить налог на наследство только за сохраненные ценности сельскохозяйственных угодий, а не за полную стоимость застройки.
  2. Исключение сословия. Раздел 2031 (c) налогового кодекса предоставляет дополнительные льготы по налогу на наследство для собственности, подпадающей под действие переданного сервитута по сохранению. Если на собственность наложен квалифицированный сервитут по сохранению, до дополнительных 40% стоимости земли (с учетом лимита в 500 000 долларов) могут быть исключены из поместья в случае смерти землевладельца. Это исключение дополняет снижение стоимости земли, связанное с самим сервитутом, как описано выше.
  3. После смерти сервитут. Наследники также могут получить эти льготы (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать сервитут по сохранению после смерти землевладельца и до подачи декларации о наследстве (так называемые «посмертные» выборы).

В Пенсильвании природоохранные ограничения на землю, входящую в состав поместья, могут снизить причитающийся налог на наследство.[8]

Льготы по государственному налогу и налогу на имущество

Некоторые государства (Колорадо, Вирджиния, Мэриленд, и Северная Каролина ) предлагают льготы по подоходному налогу штата, и многие штаты предлагают налог на имущество стимулы для доноров сохранения сервитутов. В Пенсильвании природоохранные ограничения на землю, входящую в состав поместья, могут снизить причитающийся налог на наследство.[9]

Вопросы для рассмотрения

  • Как и в случае с любыми имущественными интересами, охранный сервитут может быть использован выдающимся доменом (и, таким образом, аннулирован), когда общественная ценность предлагаемого проекта превышает ценность природоохранного интереса, защищаемого сервитутом.
  • Сохранение сервитутов может привести к значительному снижению продажной цены земли, поскольку застройщик больше не может ее развивать. Фактически, эта разница в стоимости является основанием для предоставления первоначальных налоговых льгот. Оценка снижения стоимости охраняемых сервитутов для землевладельца составила 35–65%.[10]
  • Четкие границы соседних владений не всегда согласуются друг с другом. В настоящее время NCED решает эту проблему, привязывая граничные полигоны к стандартному слою земельных участков, который может отличаться от исходных данных, предоставленных землевладельцем.
  • Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем использовать консервационный сервитут в качестве налогового убежища.[11] потому что это привело к судебным искам, в том числе: Lechter v. Aprio,[12] и Соединенные Штаты против Нэнси Зак, Клауд Кларк III, EcoVest Capital и др.[13]

Покупка консервационных сервитутов

Многие природоохранные сервитуты приобретаются на средства федеральных, государственных и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцы получают оплату непосредственно за покупку сервитутов.[14]

В Фермерский счет, обновляется каждые 5 или более лет, обеспечивает важный источник средств для покупки сервитутов сохранения. Закон о сельском хозяйстве 2014 г. создал Программу облегчения сохранения сельскохозяйственных угодий (ACEP), объединив Программу защиты сельскохозяйственных угодий и ранчо, Программу заповедников пастбищ и Программу заповедников водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, правительствам штатов и местным властям, а также земельным фондам защищать сельское хозяйство от развития и других несельскохозяйственных видов использования. ACEP включает в себя управление земель сельскохозяйственного назначения и управление водно-болотными угодьями.[15] Сервитуты на сельскохозяйственных землях сохраняют землю для производства продуктов питания и способствуют сохранению почвы и воды.[16] Сервитуты водно-болотных угодий направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные угодья. Чтобы получить максимальные выгоды, программа нацелена на земли, которые имеют как высокие шансы на успех восстановления, так и исторически низкие урожаи или неурожаи. Закон о сельском хозяйстве также финансирует покупку сервитутов для сохранения лесных угодий.[17] В Программа лесного наследия - это добровольная федеральная программа в партнерстве со штатами, которая защищает лесные земли, находящиеся в частной собственности. Землевладельцы должны подготовить план управления множеством ресурсов в рамках приобретения сервитутов по сохранению.[18]

У большинства штатов есть прямые источники финансирования природоохранных мероприятий. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотереи. Например, в 2014 году Нью-Джерси добавил финансирование природоохранных мероприятий за счет налогов на корпоративный бизнес путем внесения поправки в конституцию, одобренной 65% избирателей.[19] Во многих штатах и ​​округах есть программы покупки сервитутов для сохранения сельского хозяйства (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных земель от несельскохозяйственного развития. В 1974 г. Графство Саффолк в Нью-Йорке вступила в силу первая программа PACE (также известная как покупка прав застройки или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали его примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах в рамках государственных и местных программ.[20]

Национальная база данных по охране природы

Национальная база данных по сохранению ресурсов отображает сервитуты по сохранению и предоставляет ресурс для понимания того, какие сервитуты по сохранению ресурсов защищают в США.[21] По состоянию на 2018 год Национальная база данных по охране природы включала более 130 000 природоохранных сервитутов на 24,7 млн ​​акров.[22]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ Ресурс сохранения конных угодий В архиве 2008-06-15 на Wayback Machine Путеводитель по природоохранным сервитутам, подходящим для конного спорта, издание переработанное, 175 стр.
  2. ^ Северная Каролина Г.С.§105-151.12
  3. ^ Джеймс Н. Левитт, изд. (2005). «8». От Уолдена до Уолл-стрит, Глава 8. Вашингтон, округ Колумбия, США: Island Press. С. 124–137. ISBN  1-59726-029-0.
  4. ^ [Исчерпывающий анализ взглядов IRS на переводы налоговых льгот штата содержится в документе IRS AM 2007-002, выпущенном 26 января 2007 г.]
  5. ^ 3.13.20 NMAC
  6. ^ [Подробное онлайн-описание кредитной программы Вирджинии см .: «Архивная копия» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2011-07-24. Получено 2011-04-05.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (ссылка на сайт)]
  7. ^ [Департамент налогообложения Вирджинии, публичные презентации, январь 2011 г.]
  8. ^ Прегмон, эсквайр, Патрисия. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. Онлайн. http://conservationtools.org/guides/show/52.
  9. ^ Pregmon, Патрисия, эсквайр. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. Онлайн. http://conservationtools.org/guides/show/52.
  10. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Предметы сохранения: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы. 74 (4).
  11. ^ «Syndicated Easement Scanning создает новый фронт с иском RICO». news.bloombergtax.com. Получено 2020-08-28.
  12. ^ «Участники сделок с землей, нацеленных на IRS, предъявляют иск против предполагаемых промоутеров». news.bloombergtax.com. Получено 2020-08-28.
  13. ^ "Организатор списания налогов задушен судебным иском Министерства юстиции, поскольку в дело вмешиваются соперники (исправлено)". news.bloombergtax.com. Получено 2020-08-28.
  14. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Предметы сохранения: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы. 74 (4).
  15. ^ "Фермерский счет". Министерство сельского хозяйства США. Получено 25 апреля 2018.
  16. ^ «Программа закупки средств по сохранению сельскохозяйственных культур». Инструменты для сохранения. Получено 25 апреля 2018.
  17. ^ "Фермерский счет". Министерство сельского хозяйства США. Получено 25 апреля 2018.
  18. ^ «Управление землей». Лесная служба США. Получено 25 апреля 2018.
  19. ^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли». Альманах по сохранению. Архивировано из оригинал 13 апреля 2018 г.. Получено 25 апреля 2018.
  20. ^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли». Альманах по сохранению. Архивировано из оригинал 13 апреля 2018 г.. Получено 25 апреля 2018.
  21. ^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Предметы сохранения: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы. 74 (4).
  22. ^ «Полнота». Национальная база данных по охране природы. Получено 25 апреля 2018.

внешние ссылки