Беспроцентная ссуда - Interest-only loan

An беспроцентная ссуда это ссуда в котором заемщик платит только интерес на часть или на весь срок, при этом основной остаток остается неизменным в течение только процентного периода. В конце срока выплаты только процентов заемщик должен пересмотреть условия другой ипотеки с выплатой только процентов, выплатить основную сумму или, если это было согласовано ранее, преобразовать ссуду в выплату основной суммы и процентов (амортизированный ) заем по выбору заемщика.

По стране

Соединенные Штаты

в Соединенные Штаты, типичным является пяти- или десятилетний период без выплаты процентов. По истечении этого времени основной баланс амортизированный на оставшийся срок. Другими словами, если у заемщика был тридцатилетний ипотечный заем и первые десять лет были только процентами, в конце первых десяти лет основной баланс будет амортизироваться за оставшийся период в двадцать лет. Практический результат заключается в том, что ранние выплаты (в период только процентов) существенно ниже, чем более поздние выплаты. Это дает заемщику больше гибкости, поскольку заемщик не вынужден производить платежи в счет основной суммы долга. Более того, это также позволяет заемщику, который рассчитывает существенно увеличить свою зарплату в течение срока кредита, брать в долг больше, чем заемщик в противном случае мог бы позволить, или инвесторам генерировать денежный поток, когда они иначе не могли бы это сделать. В течение лет по ипотеке с выплатой только процентов остаток по кредиту не уменьшится, если заемщик не произведет дополнительных платежей в счет основной суммы долга. При обычной амортизируемой ипотеке часть платежа, которая относится к основной сумме долга, значительно меньше, чем часть, которая применяется к процентам в первые годы (тот же период времени, который относится только к процентам).

Ссуды только под проценты представляют несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, подлежат несколько более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим или без первоначальный взнос, то регулируемая скорость (ARM) разнообразие ипотечных кредитов с выплатой только процентов иногда указывает на то, что покупатель берет на себя слишком большой риск, особенно когда этот покупатель вряд ли будет соответствовать требованиям более консервативной структуры ссуд.[1] Поскольку домовладелец не создает акционерный капитал в виде процентной ссуды, на него могут неблагоприятно повлиять преобладающие рыночные условия в то время, когда заемщик готов продать дом или рефинансировать. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярные амортизированные платежи в конце процентного периода, не сможет рефинансировать из-за отсутствия собственного капитала и не сможет продать, если спрос на жилье ослаб.

Из-за спекулятивных аспектов доверия к семье, которые могут произойти, а могут и не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман рекомендовать против процентных ссуд, на получение которых заемщик в противном случае не имел бы права.[2] Типы ссуд только под проценты, которые зависят от повышения стоимости жилья, будут следующими: отрицательная амортизация кредиты, которые большинство финансовых учреждений прекратили в середине 2008 года.

Недавнее исследование, опубликованное Федеральный резервный банк Чикаго подтвердили, что большинство американцев могут получить выгоду от финансирования счетов с отсроченным налогом, а не выплаты остатков по ипотеке. Домовладельцы иногда используют ссуды только под проценты, чтобы высвободить ежемесячные денежные средства для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона семей не вносят никакого вклада в свой пенсионный фонд, но ускоряют выплату по ипотеке. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов на каждый доллар, который они вкладывают в более быструю выплату по ипотеке», - говорится в исследовании Федеральной резервной системы Чикаго. Чикаго Трибьюн.[3][4]

объединенное Королевство

Ссуды только под проценты являются популярным способом заимствования денег для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать в конце ссуды для выплаты капитала. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. в объединенное Королевство в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было сочетание процентной ссуды с политика пожертвований, комбинация, известная как ипотека. Домовладельцам сказали, что политика пожертвований покроет ипотеку, а также предоставит единовременную выплату. Многие из этих полисов пожертвований управлялись плохо, и обещанные суммы не были доставлены, некоторые из которых даже не покрыли стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привела к тому, что ипотечные пожертвования стали непопулярными.

Канада

В Канаде возможно, хотя и крайне редко, выплачивать только проценты по стандартной амортизируемой ипотеке.[нужна цитата ]

Индия

После прихода частных банков в банковский сектор Индии, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены ссуды только под проценты. Эти ссуды выдаются при условии, что заемщик передает в банк ценные бумаги (например, золотые украшения) или соответствующие документы (домашние бумаги). Золотые ссуды - самые распространенные ссуды только под проценты в Индии.

Сингапур

В Сингапур, беспроцентная ипотека была запрещена с 14 сентября 2009 года. Причина этого заключалась в том, что этот тип ипотеки поощрял спекуляции недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще строится, и будут платить только проценты по ипотеке, пока недвижимость не будет завершена. Из-за меньшего ежемесячного погашения (только процентов) на этапе строительства некоторые инвесторы, таким образом, приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства.[5]

Экономические эффекты

Ценные бумаги с процентным доходом иногда создаются искусственно из структурированных ценных бумаг, особенно Директора по маркетингу. Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши; денежные средства, полученные от основных долгов, распределяются по траншам в соответствии с заранее определенными правилами. Ценные бумаги только с процентами (IO) - это один из типов траншей, который может быть создан, он обычно создается в тандеме с траншем только для принципала (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов, в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность предоплате по кредитам (которую они могут получить от а ЗП). Доходность вложений и заказов на покупку в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий досрочного погашения.[6]

В начале 2000-х годов на многих рынках США стоимость жилья выросла в четыре раза за пятилетний период. Ссуды только под проценты помогли домовладельцам позволить себе больше жилья и заработать больше признательности в течение этого периода времени. Однако ссуды только под проценты внесли большой вклад в создание последующей ситуации пузыря на рынке жилья, поскольку заемщики с плавающей ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Ссуды только под проценты оказываются в невыгодном положении для заемщиков, когда цены на жилье падают, в результате чего ипотека превышает стоимость дома.[7]

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ «Остерегайтесь беспроцентных ссуд», Forbes.com
  2. ^ "Yahoo Finance - Ссуды для неудачников"
  3. ^ Amromin, G .; Huang, J .; Сиалм, К. (2007). «Компромисс между предоплатой по ипотеке и отложенными налогами пенсионными сбережениями» (PDF). Журнал общественной экономики. 91 (10): 2014–2040. Дои:10.1016 / j.jpubeco.2007.03.011.
  4. ^ «Предоплата или нет: обычно нет». Чикаго Трибьюн. 11 февраля 2007 г. Архивировано с оригинал 16 февраля 2008 г.
  5. ^ «Меры по обеспечению стабильного и устойчивого рынка недвижимости», МАС.
  6. ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги с ипотечным покрытием, Глава 4 (Томсон Уэст, 2014 ред.).
  7. ^ «Почему домовладельцы богатеют, а арендаторы остаются бедными», Yahoo Finance