Ливанский пузырь на рынке недвижимости - Lebanese housing bubble

В Ливанский пузырь на рынке недвижимости относится к экономический пузырь затронув почти весь сектор недвижимости Ливана, где цены на недвижимость росли экспоненциально с 2005 г. (в среднем в 5 раз больше по состоянию на февраль 2010 г.), в то время как ВВП вырос лишь примерно на 52% за тот же период.[1]

Текущее состояние пузыря

ВВП Ливана на душу населения составляет около 13 000 долларов США (после уплаты налогов), в то время как ливанцы, работающие за границей, зарабатывают в среднем около 30 000 долларов США в год (после уплаты налогов). Приличное жилье вдали от Бейрута может стоить около 150 000 долларов, приличное жилье в пригороде Бейрута может легко стоить в 4 раза больше, а приличное жилье в центральном районе Бейрута может стоить миллионы. Поскольку цены на жилье постоянно растут, многие ливанские и другие инвесторы покупают (посредством ипотеки) дома, чтобы потом перепродать их (другим потенциальным инвесторам) по завышенным ценам. Эта стратегия, а также другие обманные стратегии агентов по недвижимости лишили многих ливанцев, как внутри, так и за пределами Ливана, возможности покупать недвижимость в Ливане. Кроме того, завышенные цены на жилье приводят к росту арендных ставок, дальнейшему увеличению инфляции и снижению реальных доходов ливанцев, проживающих в Ливане. Другие ливанцы, которые являются конечными покупателями (например, не думают о перепродаже своего дома), берут на себя долгосрочные и рискованные ссуды, чтобы погасить свою ипотеку. Поскольку банки дают только 60% от стоимости дома,[2] банковская система Ливана может выдержать снижение цен на жилье на 40% в случае лопнувшего пузыря, это усилит эффект лопнувшего пузыря на покупателя, поскольку иногда 40% могут составлять сбережения человека (а также его семьи).

Цены на жилье в приличных районах выросли настолько, что в настоящее время они намного выше, чем в роскошных городах в странах с политической стабильностью и гораздо более высоким ВВП на душу населения. Хотя губернатор Banque du Liban утверждает, что спрос является «реальным», не похоже, что за продолжающимся резким ростом цен на жилье нет реальной логики.

Контраргумент

Несмотря на снижение местного спроса, высокие цены на недвижимость поддерживаются по нескольким причинам. Во-первых, сектор недвижимости Ливана в настоящее время сталкивается с реальным спросом, а не с большим спекулятивным спросом. На самом деле жители Ливана составляют большую часть спроса на недвижимость. Следовательно, сектор недвижимости Ливана не подвержен высокому риску, связанному со спекулятивным давлением, которое наблюдалось в других странах во время глобального финансового кризиса. Это объясняет неустойчивость цен на недвижимость, которые не изменились в сторону понижения, что дало постоянный импульс спросу со стороны конечных пользователей, несмотря на общее замедление рынка недвижимости. Во-вторых, нехватка земли и растущее строительство роскошных резиденций оказывают повышательное давление на цены на недвижимость. В-третьих, рост спроса на недвижимость со стороны перемещенных сирийских граждан играет важную роль в компенсации сокращения местного спроса, тем самым способствуя дальнейшему снижению цен на недвижимость. Чтобы понять несоответствие в тенденциях развития спроса на недвижимость, важно изучить изменение средней стоимости сделки с недвижимостью. Эта величина постепенно увеличивалась в течение периода 2008-2013 гг. Самый высокий прирост был зарегистрирован в регионе Метн, где средняя стоимость увеличилась на 107,3% за шестилетний период и достигла 213 584 долларов США в 2013 году. Одновременно средняя стоимость одной транзакции в регионе Бейрута выросла на 69,5% за тот же отчетный период, достигнув 499 948 долларов США в 2013 г. В Baabda и Kesserwan также наблюдался рост средней стоимости сделок с недвижимостью, которая достигла 121 913 долларов США и 144 711 долларов США соответственно. Однако в то время как средняя цена продажи за сделку с недвижимостью продолжала расти в большинстве регионов в течение 2014 года, в регионах Метн и Кессерван по сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя стоимость каждой сделки снизилась, достигнув 194 807 долларов США и 127 614 долларов США в 2014 году. Это связано с комбинацией компаний-участников. включая корректировку цен в связи с падающим спросом и переход к недвижимости меньшего размера, что снижает стоимость каждой сделки.

Недостаток данных

А спекулятивный пузырь отражает ситуацию, в которой цены на активы постоянно торгуются по значительно более высоким ценам, чем их внутренняя стоимость. Таким образом, определение наличия спекулятивного пузыря зависит от наличия надежных данных о ценах и модели для определения внутренней стоимости.

В Ливане нет официальной и надежной статистики, позволяющей сделать такое объективное определение. Хотя данные по ВВП широко доступны [3] - 13 200 долларов США (оценка 2009 г.) - надежного индекса цен на недвижимость не существует. Кроме того, в настоящее время в Ливане нет обследования качества жилья, которое можно было бы использовать для определения внутренней стоимости домов. Отсутствие достоверных данных проявляется в обсуждениях цен на жилье в ливанской прессе, где в той же статье упоминается разный рост цен.[4]

Таким образом, обсуждение «пузыря на рынке жилья в Ливане» основывается на субъективных оценках эволюции наблюдаемых цен на недвижимость относительно их истинной стоимости.

Кроме того, отсутствуют надежные данные для оценки среднего дохода ливанцев, работающих за границей, что затрудняет анализ вероятных причин возможного пузыря на рынке жилья.

Рекомендации

  1. ^ https://www.google.com/publicdata?ds=wb-wdi&met=ny_gdp_mktp_cd&idim=country:LBN&dl=en&hl=en&q=lebanon+GDP+chart
  2. ^ http://www.dailystar.com.lb/article.asp?edition_id=1&categ_id=3&article_id=112149
  3. ^ https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/le.html
  4. ^ http://www.nowlebanon.com/NewsArchiveDetails.aspx?ID=155731

Сектор недвижимости Ливана движется к обрыву кризиса