Пузырь на рынке недвижимости Алабамы 1810-х годов - Alabama real estate bubble of the 1810s

В Алабама мыльный пузырь 1810-х годов был пузырь недвижимости сосредоточен на Huntsville Это вызвано ростом цен на хлопок в результате спроса со стороны английских производителей текстиля, относительно высоких урожаев хлопка в Алабаме, а также общих спекуляций. В 1817 г. собственность в г. Мэдисон Каунти продавалась примерно по 2 доллара за акр, тогда как в 1818 году она продавалась в среднем по 7,40 доллара за акр, при этом некоторые участки, как сообщается, продавались «по ценам от 20 до 78 долларов за акр»,[1] в то время, когда земля на американской границе продавалась по 2 доллара за акр.[2] К 1819 году цены на посевные площади упали примерно до 0,20 доллара за акр из-за Паника 1819 года и увеличение мирового предложения хлопка.[3]

Фон

После распада Континентальная система и окончательное поражение Наполеона в 1815 г. спрос на английский текстиль увеличился в Континентальная Европа. В результате импорт английского хлопка вырос на 78% с 1815 по 1818 год.[3] давая хлопковым спекулянтам уверенность в том, что английская индустриализация в сочетании с мирной Европой привела к постоянному росту спроса на хлопок. Из-за этого резкого роста спроса цены на хлопок поднялись с 0,20 доллара за фунт в 1815 году до 0,30 доллара за фунт на большинстве рынков к 1817 и 1818 годам.[4]

Рост цен на хлопок вызвал спешку с увеличением производства, и внимание вскоре сосредоточился на Алабаме. Алабама особенно способствовала выращиванию хлопка; в то время истощенная почва в Южной Каролине могла давать около 300 фунтов хлопка с акра в год, в то время как наиболее продуктивные районы Черный пояс Алабамы мог принести от 800 до 1000 фунтов.[5] Кроме того, район вокруг Хантсвилла, штат Алабама, хотя и не входил в Черный пояс, имел легкий доступ к Река Теннесси, что снизило транспортные расходы до Нового Орлеана, где хлопок можно было продавать и экспортировать.[3]

Наконец, чтобы способствовать заселению западной части Соединенных Штатов, Земельный акт 1804 г. разрешило федеральному правительству выставить на аукцион землю со стандартными 25% первоначального взноса и 6% годовых, «а спекулянты смешались с поселенцами в спешке за покупками».[1] Покупатели могли легко получить кредит от Второй банк США, печально известная своей мягкой практикой кредитования в своих южных и западных отделениях, тогда как другие региональные банки последовали ее примеру.

Полученные результаты

Вышеперечисленные факторы способствовали спекулятивному буму на протяжении всей Территория, но особенно в Мэдисон Каунти, Алабама, где цены выросли примерно с 2 долларов за акр в 1817 году до 7,40 долларов за акр к 1818 году, при этом в некоторых регионах цены были намного выше (78 долларов за акр в одном случае).[1] Производство хлопка в то время стоило около 0,15 доллара за фунт.[3] а в сочетании с преобладающими ценами в 0,30 доллара за фунт предполагаемая годовая прибыль составляет около 120 долларов за акр. Такая прибыль оправдала бы даже самые высокие цены за акр, о которых сообщалось в Хантсвилле.

Бюст и последствия

После своего создания в 1817 году Второй банк Соединенных Штатов не смог контролировать бумажные деньги, выпущенные его филиалами на Западе и Юге, что способствовало спекулятивному земельному буму. Усилия по ужесточению денежно-кредитной политики и отзыву займов способствовали Паника 1819 года и вызвало падение цен на недвижимость и товары. Кроме того, национальное и мировое производство хлопка оказалось эластичным и быстро увеличилось.[3] В результате цены на хлопок высшего качества в Новом Орлеане упали с максимума в 0,32 доллара за фунт в январе 1818 года до 0,25 доллара за фунт в январе 1819 года и 0,16 доллара за фунт в январе 1820 года, где они оставались на десятилетия.[4] Учитывая себестоимость производства в 0,15 доллара за фунт, это снизит прибыль с акра более чем на 90%. В результате стоимость сельхозугодий резко упала: к 1819 году цены упали примерно до 0,20 доллара за акр,[3] и к 1820 году покупатели земли из Алабамы были должны федеральному правительству в размере 21 миллиона долларов, из которых 12 миллионов долларов принадлежала самой Алабаме.[6] В более долгосрочной перспективе 1828 Тариф мерзостей и другие протекционистские меры, поддерживая северных производителей, постоянно снижали цены на землю на Юге, и к 1850 году цена за акр в округе Мэдисон все еще составляла всего около 0,29 доллара.[7]

Рекомендации

  1. ^ а б c Чаппелл, Гордон Т. 1949. «Некоторые модели спекуляции землей на старом Юго-Западе». Журнал южной истории: 463-477
  2. ^ "Глава 35: Акт от 26 марта 1804 г. ". Устав в целом, Том II. 8-й Конгресс, 1-я сессия. Бостон: Чарльз К. Литтл и Джеймс Браун, 1845 г., стр. 277-283. Из Библиотеки Конгресса, Век законотворчества для новой нации: документы Конгресса США and Debates, 1774-1875; (по состоянию на 24 апреля 2013 г.).
  3. ^ а б c d е ж Глезер, Эдвард Л., Нация игроков: спекуляция недвижимостью и история Америки (рабочий документ); по состоянию на 24 апреля 2013 г.
  4. ^ а б Коул, Артур Х. 1938. Оптовые цены на сырьевые товары в США, 1700-1861 гг. В архиве 2013-04-06 в Wayback Machine, Статистическое приложение, фактические оптовые цены на различные товары. Издательство Гарвардского университета, Кембридж (по состоянию на 24 апреля 2013 г.).
  5. ^ Хау, Дэниел Уокер. 2007. Что сотворил Бог: преобразование Америки, 1815-1848 гг. (Оксфордская история Соединенных Штатов, том 5). Издательство Оксфордского университета.
  6. ^ Лечите, Пейсон Джексон. 1910. Национальная земельная система 1785-1820 гг. Э. Лечить и Ко.
  7. ^ Ставка на дом. 2013. Экономист.