Инвестиционный фонд недвижимости - Real estate investment trust

А инвестиционный фонд недвижимости (REIT) является компанией, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящими доход недвижимость. REIT владеют многими видами коммерческой недвижимости, начиная от офис и квартира здания для склады, больницы, торговые центры, гостиницы и коммерческие леса. Некоторые REIT занимаются финансированием недвижимости.

Законы большинства стран о REIT дают компании по недвижимости право платить меньше налога на прибыль и налог на прирост капитала.[1] REIT подвергались критике за то, что они позволяли спекуляции на рынке жилья и снижали доступность жилья без увеличения финансирования строительства.[2]

REIT могут быть публично торгуемых на крупных биржах, публично зарегистрированных, но не котирующихся на бирже, или частных.[3][4][5] Два основных типа REIT - это акции REIT.[6] и ипотечные REIT (mREIT).[7] В ноябре 2014 года долевые REIT были признаны отдельным классом активов.[8] в Стандарт глобальной отраслевой классификации по индексам S&P Dow Jones и MSCI. Ключевые статистические данные для проверки финансового положения и работы REIT: стоимость чистых активов (NAV), средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).

История

Творчество

REIT были созданы в США после президента Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал Публичный закон 86-779, который иногда называют расширением акцизного налога на сигары 1960 года.[9][10] Закон был принят, чтобы дать всем инвесторам возможность инвестировать в крупномасштабные, разнообразный портфели приносящей доход недвижимости таким же образом, как они обычно инвестируют в другие классы активов - путем покупки и продажи ликвидные ценные бумаги. Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом Конгрессменов США из Вирджинии. Джоэл Бройхилл в 1961 г.[11] кто продвигал творчество при Эйзенхауэре.

С тех пор более 30 стран по всему миру установили режимы REIT, и другие страны находятся в разработке. Распространение подхода REIT к инвестициям в недвижимость по всему миру также повысило осведомленность и признание инвестиций в глобальные ценные бумаги в сфере недвижимости.[12]

Комплексный индекс для REIT и мирового рынка недвижимости - это серия индексов FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series,[13] который был создан совместно в октябре 2001 года поставщиком индексов FTSE Group, Нарит и Европейская ассоциация общественной недвижимости (EPRA).

По состоянию на декабрь 2017 года в глобальный индекс вошли 477 котирующихся на фондовых биржах компаний недвижимости из 35 стран, представляющих беспристрастность рыночная капитализация около 2 триллионов долларов (примерно 78% этой суммы приходится на REIT).[14]

Эволюция

Примерно во время своего создания в 1960 году первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х - начале 1970-х годов отрасль значительно расширилась. Рост в первую очередь связан с увеличением использования mREIT в развитие земли и строительные сделки. Закон о налоговой реформе 1976 г. разрешил создание REIT как корпораций в дополнение к деловые трасты.

В Закон о налоговой реформе 1986 г. также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, направленные на предотвращение использования налогоплательщиками партнерских отношений для укрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Розничная торговля REIT Taubman Centers Inc. положила начало современной эре REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «рабочем партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и мажоритарным владельцем единиц действующего партнерства, а партнеры, внесшие собственность, имеют право обменять свои действующие единицы партнерства на акции или денежные средства REIT. С 2007 года отрасль столкнулась с трудностями, когда разразился мировой финансовый кризис. В ответ на глобальный кредитный кризис перечисленные REIT отреагировали сокращение доли заемных средств (погашение долга) и переоборудование (продажа акций для получения наличных) своих балансов. Котирующиеся на бирже REIT и REOC привлекли 37,5 миллиарда долларов в результате 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 предложений необеспеченного долга, поскольку инвесторы продолжали благоприятно относиться к компаниям, укрепляющим свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют коэффициент выплаты 100% для всех доходов по более низким ставкам. Это тормозит внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не мириться с низкой или несуществующей доходностью, поскольку процентные ставки более чувствительны.[15] Экономический климат, характеризующийся повышением процентных ставок, может иметь чистый негативный эффект на акции REIT.[16] Вдивиденды Выплачиваемые REIT, выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями с увеличивающейся ставкой купона.[17] Кроме того, когда инвесторы уклоняются от REIT, руководству становится сложно мобилизовать дополнительные средства для приобретения дополнительной собственности.[18]

Африка

Кения

Первый REIT в Кения был одобрен Управлением по рынкам капитала в октябре 2015 года. REIT выпускается Stanlib Kenya под названием Fahari I-Reit scheme. Схема REIT обеспечит держателям паев стабильный приток денежных средств от приносящей доход недвижимости. Неограниченное IPO будет котироваться на основном инвестиционном сегменте рынка Найробийской фондовой биржи.[19]

Гана

REIT существовали в Гана с 1994 года. Компания Home Finance, сейчас же HFC Банк, учредил первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank находится в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные схемы коллективных инвестиций, а также корпоративные облигации для финансирования своей деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 г. Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований для работы REIT в Нигерия как указано в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, инвестиционный траст Union Homes Hybrid Real Estate на 50 миллиардов долларов, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на фондовой бирже было зарегистрировано три REITS. Нигерийская фондовая биржа:[20] Фонд Skye Shelter, Union Home и UPDC. REIT Холдейна Макколла не включился в листинг после того, как не смог достичь минимальной 50% подписки в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года на фоне плохих рыночных перспектив.[21]

Южная Африка

К октябрю 2015 года на бирже было зарегистрировано 33 южноафриканских REIT и три не южноафриканских REIT. Фондовая биржа Йоханнесбурга по данным ассоциации SA REIT,[22] при этом рыночная капитализация составила более 455 миллиардов рублей.

Азия

Австралия

Основная статья: Австралийский инвестиционный фонд недвижимости

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust была первой Австралийский инвестиционный фонд недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (ныне Австралийская фондовая биржа ). REIT, котирующиеся на бирже, до марта 2008 года назывались трастами собственности, включенной в листинг (LPT), в отличие от частных REIT, которые известны в Австралии как трасты собственности, не включенные в листинг. С тех пор они были переименованы в Австралийские инвестиционные фонды недвижимости (A-REIT) в соответствии с международной практикой.[23]

REIT продемонстрировали многочисленные преимущества перед прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышение ликвидности. Сейчас на ASX зарегистрировано более 70 A-REIT с рыночной капитализацией, превышающей 100 миллиардов австралийских долларов.[23]

Австралия также получает все большее признание как крупнейший в мире рынок REIT за пределами Соединенных Штатов. На ASX можно найти более 12 процентов мировых фондов недвижимости.[24]

Гонконг

REIT существовали в Гонконг с 2005 года, когда Ссылка REIT был запущен Управление жилищного строительства Гонконга от имени правительства. С 2005 года по состоянию на июль 2007 года было 7 листингов в REIT, большинство из которых, включая Солнечный свет REIT не пользовались успехом из-за низкой урожайности. За исключением ссылки и Инвестиционный траст Regal Real Estate, цены акций всех компаний, кроме одной, значительно ниже первичное публичное размещение (IPO) цена. Использование эмитентами Гонконга финансовой инженерии (процентные свопы ) для улучшения начальной доходности также упоминается как снижение интереса инвесторов[25]

По состоянию на июль 2012 года в листинге котируются девять REIT с общей рыночной капитализацией около 15 миллиардов евро, что составляет почти 2% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Два из девяти перечисленных REIT также включены в Индекс EPRA, индекс, опубликованный Европейская ассоциация общественной недвижимости (EPRA). Текущую пятерку крупнейших REIT в Гонконге составляют The Link REIT с общей рыночной капитализацией 8 миллиардов евро, Хуэй Сиань REIT с общей рыночной капитализацией 2,3 млрд евро, Чемпион REIT с общей рыночной капитализацией 1,8 млрд евро, Fortune REIT с общей рыночной капитализацией 1 млрд евро и недвижимостью с общей рыночной капитализацией 700 млн евро.[26]

Индия

Основная статья: Деловое доверие в Индии

По состоянию на август 2014 г. Индия одобрил создание инвестиционных фондов недвижимости в стране.[27] Индийские REIT (специфическая для страны / общая версия I-REIT) помогут индивидуальным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей на рынке секьюритизированной недвижимости. Наибольшая выгода будет заключаться в быстрой и простой ликвидации инвестиций на рынке недвижимости в отличие от традиционного способа распоряжения недвижимостью. Правительство и Совет по ценным бумагам и биржам Индии посредством различных уведомлений находится в процессе упрощения инвестирования в недвижимость в Индии прямо или косвенно через прямые иностранные инвестиции, через котирующиеся на бирже компании по недвижимости и паевые инвестиционные фонды. В бюджет 2014 года министр финансов Арун Джейтли внес закон о создании REIT.[28]

Китай

CSRC (Комиссия по регулированию ценных бумаг Китая) и NDRC (Национальная комиссия по развитию и реформам) совместно объявили о начале пилотных проектов в REIT 30 апреля 2020 года. Это официальное объявление представляет собой начало REIT в материковом Китае.

Япония

Япония является одной из немногих стран в Азии с законодательством REIT (другие страны / рынки включают Гонконг, Сингапур, Малайзия, Тайвань и Корея ), что разрешило их создание в декабре 2001 года. Ценные бумаги J-REIT торгуются на Токийская фондовая биржа, а большинство поставщиков услуг J-REIT - это японские компании по недвижимости, японские конгломераты и иностранные инвестиционные банки.[нужна цитата ]

Поскольку взрыв пузырь недвижимости В 1990 году цены на недвижимость в Японии неуклонно снижались в течение 2004 года с некоторыми признаками стабилизации цен и, возможно, роста цен в 2005 и 2006 годах. Некоторые рассматривают J-REIT как способ увеличения инвестиций на рынке недвижимости, хотя и заметного роста цен. стоимость активов еще не реализована.[нужна цитата ]

J-REIT (зарегистрированный инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях (LITIC) и учрежден как инвестиционная компания в соответствии с LITIC.

В дополнение к REIT, японское законодательство также предусматривает параллельную систему компаний специального назначения, которые могут использоваться для секьюритизации определенных объектов собственности на основе частного размещения. Акции REIT, намеченные в 2016 году, составляли 7 процентов рынка США, которые впоследствии были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости в 31 миллиард долларов.[29]

Малайзия

Bursa Malaysia имеет 18 REIT, включенных в список пяти исламских REITS (в соответствии с шариатом - в соответствии с исламским инвестиционным соответствием).

Индонезия

1 сентября 2018 года Управление по финансовым услугам Индонезии (OJK) издало Постановление (№ 13 / POJK.02 / 2018) о цифровых финансовых инновациях.[30](Inovasi Keuangan Digital) в секторе финансовых услуг в качестве положения, которое контролирует надзор и регулирование отрасли финансовых технологий (финтех). По последним данным OJK, 48 организаторов уже внесены в список POJK 13/2018. 34 организатора приведены в качестве примеров для тестирования в нормативной песочнице.

Пакистан

В Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана находится в процессе внедрения нормативной базы REIT, которая обеспечит полную иностранную собственность, свободное движение капитала и неограниченную репатриацию прибыли. Это ограничит спекуляции на пакистанских рынках недвижимости и предоставит доступ мелким инвесторам, которые хотят диверсифицироваться в сфере недвижимости. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает нормативную базу, аналогичную Сингапурской и Гонконгской.[нужна цитата ]

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана ожидала, что около шести REIT будут лицензированы в течение первого года, в основном это крупные компании по управлению активами. В Пакистане наблюдается отток инвестиций от иностранных девелоперских компаний, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае.[31]

SECP выдало лицензии четырем сторонам, а именно: Управляющая компания Arif Habib REIT, AKD Управляющая компания REIT, Управляющая компания Eden Developers REIT и Управляющая компания SB Global REIT.

Филиппины

REIT в Филиппины стали доступными для общественности после того, как 17 декабря 2009 г. вступил в силу Закон об инвестиционных фондах недвижимого имущества от 2009 г. (RA 9856). Его Правила и положения о применении были утверждены Комиссией по ценным бумагам и биржам в мае 2010 г. Однако это не удалось привлекать инвесторов из-за своей ограничительной налоговой политики и высоких затрат.[32]

Сингапур

Обычно называемые S-REIT, существует более 40 REIT[33] перечисленные на Сингапурская биржа, с последним REIT, Cromwell European REIT, зарегистрированным 30 ноября 2017 года. Первым, который будет создан, является CapitaMall Trust[34] в июле 2002 года. Они представляют ряд секторов недвижимости, включая торговую, офисную, промышленную, гостиничную и жилую. S-REIT владеют разнообразной недвижимостью в таких странах, как Япония, Китай, Индонезия и Гонконг, в дополнение к местной собственности.[35][36] В последние годы листинг иностранных активов на Сингапурской бирже вырос, обогнав традиционный листинг местных активов.

S-REIT регулируются как схемы коллективных инвестиций в соответствии с Валютное управление Сингапура Кодекс коллективных инвестиционных схем,[37] или, как вариант, как бизнес-трасты.[38]

Некоторые из правил, которым должны следовать S-REIT, включают:[39]

  • Максимум передаточное соотношение 35%
  • Ежегодная оценка его собственности
  • Ограничение на определенные типы инвестиций, которые могут делать S-REIT
  • Распределение не менее 90% налогооблагаемой прибыли

S-REIT выигрывают от налогового льготного статуса, когда налог уплачивается только на уровне инвестора, а не на уровне REIT. Помимо REIT, существует десять бизнес-трастов («BT») (аналогично REIT, но они могут владеть активами, которые не являются традиционными и не подпадают под строгие правила по сравнению с SREIT), и шесть основных инструментов (состоящих из основных бизнес-инструментов). Trust Unit и REIT unit), котирующиеся на Сингапурской бирже. Общая рыночная капитализация Трастового фонда, котирующегося на Сингапурской бирже, составляет приблизительно 100 миллиардов сингапурских долларов (по состоянию на 30 ноября 17).

Таиланд

В Комиссия по ценным бумагам и биржам в конце 2012 года разработали правила, устанавливающие REIT как инвестиционный инструмент, открыв двери для первых REIT, которые будут перечислены в 2013 году.[40]

Объединенные Арабские Эмираты

Законодательство REIT было введено Дубайский международный финансовый центр (DIFC) для содействия развитию REIT в ОАЭ путем принятия Закона об инвестиционных фондах № 5, который вступил в силу 6 августа 2006 года.[нужна цитата ] Это ограничивает размещение всех «истинных» структур REIT внутри DIFC. Первая лицензия REIT, которая будет выдана, будет поддержана Дубайским исламским банком с REIT под названием «Emirates REIT», возглавляемой предпринимателем доткомов Сильвеном Вьюжотом.[нужна цитата ]

Проблема в том, что REIT, зарегистрированные в DIFC, не могут приобретать активы, не входящие в свободную зону, в эмирате Дубай. Единственная утвержденная на федеральном уровне свободная зона в ОАЭ - это сам DIFC, поэтому любую недвижимость за пределами этой зоны могут покупать только владельцы местных паспортов Персидского залива (GCC). Однако благодаря сотрудничеству с местными властями Emirates REIT смогла создать платформу, позволяющую приобретать недвижимость в любом месте Дубая, имея как минимум 51% местной собственности на ее акции. Это позволяет компании диверсифицировать свой портфель за счет эффективного набора объектов, приносящих доход, в лучших местах Дубая. Emirates REIT - это первый REIT, учрежденный в Объединенных Арабских Эмиратах. Это также первый REIT, зарегистрированный на NASDAQ Dubai, и один из пяти REIT в мире, соответствующих шариату, с акцентом на приносящие доход активы.

Emirates REIT имеет портфель на сумму более 575,3 млн долларов США, состоящий из семи объектов недвижимости, в основном ориентированных на коммерческие и офисные помещения на декабрь 2014 года. За последние четыре года он значительно вырос.

Саудовская Аравия

Регламент, обычно называемый инвестиционным фондом недвижимости, был введен в действие в июле 2006 года Управлением рынка капитала Саудовской Аравии. Регламент не разрешал торговать фондами на фондовом рынке и вынуждает структурировать все фонды лицензированными инвестиционными компаниями посредством CMA с присутствием застройщика и некоторых других ключевых лиц.[41]

Шри-Ланка

1 августа 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Шри-Ланки (SEC) объявила, что REITS будет введен как расширение текущего Кодекса доверительного управления паев, а новые Правила, вступившие в силу с 31 июля 2020 года, имеют форму Бюллетень Notification, опубликованный SEC. Эти всеобъемлющие Правила будут регулировать создание и поведение Шри-Ланкийских REIT. Были включены специальные положения для проверки права собственности и оценки собственности, которая будет составлять часть активов REIT. Среди требований - обязательное распределение примерно 90% дохода между владельцами паев, что в настоящее время не является требованием для любое из перечисленных лиц. Кроме того, благодаря наличию механизма налогового перехода для паевых фондов, REIT также могут выиграть в качестве жизнеспособной бизнес-концепции для Шри-Ланки, которая откроет новые горизонты для предпринимателей, чтобы вывести отрасль недвижимости на более высокий уровень.

Европа

Бельгия

Bernheim Comofi (сейчас AG Недвижимость ) представил бельгийский REITs в 1995 году с конституцией Бефиммо. Другие REIT в Бельгии включают Cofinimmo и Ascensio.[42]

Болгария

REIT были введены в Болгария в 2004 году с Законом об инвестиционных компаниях специального назначения. Они являются сквозными организациями для целей корпоративного подоходного налога (т.е.они не облагаются корпоративным подоходным налогом), но на них действуют многочисленные ограничения.[43]

Финляндия

Финский REIT были созданы в 2010 году, когда финский парламент принял «закон об освобождении от налогов» (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009).[44] Вместе с "Законом о фондах недвижимости" (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997)[45] он обеспечивает существование эффективных с точки зрения налогообложения жилищных REIT.

Квалификация

  • REIT должны быть созданы как публичные компании (julkinen osakeyhtiö, Oyj) для этой конкретной цели. При учреждении REIT минимальный капитал составляет 5 млн евро, и он должен быть распределен между пятью отдельными инвесторами.
  • Минимальный срок владения: пять лет.
  • По крайней мере, 80% его активов должно быть вложено в жилую недвижимость.
  • По крайней мере 80% валовых доходов REIT должно поступать от дохода от сдачи жилья в аренду.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемой прибыли REIT, за исключением нереализованного прироста капитала, должно быть распределено между акционеры через дивиденды.
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Крупнейший индивидуальный акционер может владеть менее 10% акций компании (максимум 30% до конца 2013 года).

По состоянию на 2018 год Orava Residential REIT - единственный REIT в Финляндии.[46]

Франция

Французские аббревиатуры REIT: SIIC или «SCPI» (два разных типа доверительных отношений с недвижимостью). В Франция, Unibail-Rodamco является крупнейшим SIIC.[47] Гечина является второй по величине публичной компанией по недвижимости во Франции и третьей по величине стоимости активов среди европейских REIT.[48][49]

Германия

Германия планируется ввести REIT с целью создания нового типа недвижимости инвестиционный инструмент. Правительство опасалось, что отказ от введения REIT в Германии приведет к значительной потере инвестиционного капитала в другие страны.[нужна цитата ] Тем не менее есть еще[когда? ] политическое сопротивление этим планам, особенно со стороны Социал-демократическая партия.[нужна цитата ]

В июне 2006 г. Министерство финансов объявили, что они планируют ввести REIT в 2007 году. Юридические детали, похоже, соответствуют большей части правил британского REIT.

Закон о REIT был принят 1 июня 2007 г., вступил в силу. задним числом до 1 января 2007 г .:[50]

  • REIT должны быть созданы как корпорации - «REIT-AG» или «REIT-Aktiengesellschaft ".
  • Не менее 75% его активов необходимо вложить в недвижимость.
  • По крайней мере 75% валовых доходов G-REIT должны быть связаны с недвижимостью.
  • По крайней мере, 90% налогооблагаемого дохода REIT должно быть распределено между акционеры через дивиденды.
  • Корпорация освобождена от налога на прибыль, но акционеры должны будут платить индивидуальный подоходный налог с дивидендов.
  • Инвестиции в жилую недвижимость, построенную до 1 января 2007 года, не допускаются.[51]

На сектор государственной недвижимости Германии приходится 0,21% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Три из четырех G-REITS представлены в Индекс EPRA, индекс, управляемый Европейская ассоциация общественной недвижимости (EPRA).[52]

Ирландия

Закон о финансах 2013 г. содержал положения о создании структур REIT в Ирландия.[53] REIT, базирующиеся в Ирландии, включают Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT.

Испания

SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario).

объединенное Королевство

Смотрите также: Английское земельное право и Закон о корпоративном налоге 2010 г.

Законодательство, устанавливающее правила для REIT в объединенное Королевство был принят в Закон о финансах 2006 г. (теперь смотрите Закон о корпоративном налоге 2010 г. разделы с 518 по 609) и вступили в силу в январе 2007 года, когда девять британских компаний, занимающихся недвижимостью, перешли на статус REIT, в том числе пять Члены FTSE 100 в это время: Британская земля, Хаммерсон, Земельные ценные бумаги, Liberty International и Slough Estates (теперь известный как «SEGRO»). Остальные четыре компании были Брикстон (теперь известный как "SEGRO"), Great Portland Estates, Основные свойства здоровья и Группа рабочей области.[54]

Британские REIT должны распределять 90% своего дохода среди инвесторов. Они должны быть закрытыми инвестиционный фонд и быть резидентом Великобритании и публично котироваться на фондовая биржа признанный Управление финансовых услуг.[нужна цитата ] EPRA в Брюсселе каждый год публикует разбивку требований к структуре REIT Великобритании.[55]

Чтобы поддержать введение REIT в Великобритании, несколько компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью и финансовыми услугами, сформировали REIT и Quoted Property Group. Другие задействованные ключевые органы включают Лондонская фондовая биржа то Британская федерация собственности и Рейта. Кампания Reita была запущена 16 августа 2006 года REIT и Quoted Property Group с целью предоставить источник информации о REIT, котируемой собственности и связанных инвестиционных фондах. Reita стремится повысить осведомленность и понимание REIT и инвестиций в компании котируемой недвижимости. Он делает это в первую очередь через свой портал www.reita.org, предоставляя знания, обучение и инструменты для финансовых консультантов и инвесторов.[56]

Дуг Нейсмит, управляющий директор отдела европейских личных инвестиций Fidelity International, сказал:[когда? ]: «По мере расширения существующих рынков и внедрения структур, подобных REIT, в большем количестве стран, мы ожидаем, что общий рынок будет расти примерно на десять процентов в год в течение следующих пяти лет, доведя рынок до 1 триллиона долларов к 2010 году».[57]

Закон о финансах 2012 года внес пять основных изменений в режим REIT в Великобритании:

  1. отмена 2% платы за вход для присоединения к режиму - это должно сделать REIT более привлекательными из-за снижения затрат
  2. ослабление требований к листингу - REIT теперь могут котироваться на AIM[58] (международный рынок Лондонской фондовой биржи для небольших растущих компаний) - повышение привлекательности листинга за счет снижения затрат и большей гибкости
  3. REIT теперь имеет трехлетний льготный период, прежде чем ему придется соблюдать правила закрытой компании (закрытая компания - это компания, находящаяся под контролем пяти или менее инвесторов)
  4. REIT не будет считаться закрытой компанией, если его можно будет закрыть за счет включения институциональных инвесторов (уполномоченные паевые фонды, OEIC, пенсионные схемы, страховые компании и органы, которые обладают иммунитетом к государству) - это делает REIT привлекательными инвестиционными фондами[нужна цитата ]
  5. проверка покрытия процентов в 1,25 раза выше финансовых затрат не так обременительна

Бойд Карсон из Sapphire Capital Partners LLP прокомментировал, что «наиболее важным из этих преимуществ является возможность листинга REIT на AIM, и отмена 2% платы за вход в режим также является значительным шагом вперед».[59]

Северная Америка

Канада

Смотрите также: Список REIT в Канаде

Канадский REIT были созданы в 1993 году. Они должны быть настроены как трасты и не облагаются налогом, если распределяют свою сеть налогооблагаемый доход акционерам. REIT были исключены из законодательства о подоходном налоге, принятого в Бюджет 2007 г. со стороны консервативного правительства. Многие канадские REIT имеют ограниченная ответственность.[60] 16 декабря 2010 г. Министерство финансов предложило поправки к правилам, определяющим «соответствующие REIT» для целей канадского налогообложения. В результате «соответствующие REIT» освобождаются от нового налога на «определенный сквозной поток инвестиций» (SIFT) на уровне юридических лиц, который уплачивают все публично торгуемые доходные трасты и товарищества с 1 января 2011 года.[61]

Мексика

Мексика принял закон, разрешающий эквивалент REIT, известный как FIBRA[62] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces),[63] для торговли на Мексиканской фондовой бирже. Подобно законодательству REIT в других странах, компании должны квалифицироваться как FIBRA, соблюдая следующие правила:[64]

  • не менее 70% активов должны быть инвестированы в финансирование или владение недвижимыми активами, а оставшаяся сумма должна быть инвестирована в государственные ценные бумаги или паевые инвестиционные фонды с долговыми инструментами.[64]
  • Приобретенные или разработанные объекты недвижимости должны приносить доход и удерживаться не менее четырех лет.[64]
  • Если акции, известные как Certificados de Participación Inmobiliarios или CPI, выпускаются в частном порядке, в FIBRA должно быть более 10 несвязанных инвесторов.[64]
  • FIBRA должно распределять 95% годовой прибыли среди инвесторов.[64]

Первый мексиканский REIT был запущен в 2011 году и называется FIBRA UNO.[65] Согласно Wall Street Journal Мексиканские REIT дебютировали в марте 2011 года "после того, как изменения в государственном регулировании сделали эту структуру возможной. Fibras предложили инвесторам простой способ владеть мексиканской недвижимостью и в то же время получать привлекательные дивиденды. Как и американские REIT, Fibras пока избегают уплаты корпоративных налогов. поскольку они распределяют не менее 95% своего дохода среди акционеров в качестве дивидендов ».[63]

Соединенные Штаты

История

Закон о REIT был принят Конгрессом США в 1960 году.[66] Закон был призван обеспечить структуру инвестиций в недвижимость, аналогичную той, что паевые инвестиционные фонды предусматривают вложения в акции.[67] REIT - это сильные механизмы получения дохода, потому что, чтобы избежать ответственности за уплату федерального подоходного налога в США, REIT, как правило, должны выплачивать сумму, равную не менее 90% своей налогооблагаемый доход в виде дивиденды к акционеры.[3]

С 2008 по 2011 годы REIT столкнулись с проблемами как из-за замедления Экономика США и финансовый кризис конца 2000-х, что в некоторых случаях снизило стоимость акций на 40–70 процентов.

За пятилетний период, закончившийся 31 декабря 2017 года, все REIT, зарегистрированные на фондовых биржах, показали общую доходность 60,29% при совокупной годовой общей доходности 9,90%. Общая доходность REIT на фондовой бирже составила 59,85% за тот же период, а совокупная годовая доходность составила 9,83%. У S&P 500 за тот же период общая доходность составила 108,14%, а совокупная годовая доходность - 15,79%. На биржах США зарегистрировано более 200 публичных REIT.

Законодательство

Под Федеральный закон США о подоходном налоге, REIT - это «любая корпорация, траст или ассоциация, которая действует как инвестиционный агент, специализирующийся на недвижимости и ипотеке» в соответствии с Кодекс внутренних доходов Раздел 856.[68] Правила федерального налогообложения доходов REIT находятся в основном в Части II (разделы с 856 по 859) Подглавы M главы 1 Налогового кодекса. Поскольку REIT имеет право вычитать дивиденды, выплачиваемые его владельцам (обычно называемым акционерами), REIT может избежать всех или части своих обязательств по федеральному подоходному налогу США. Чтобы получить право на получение статуса REIT, организация делает «выбор», заполнив форму 1120-REIT в Служба внутренних доходов, и выполняя некоторые другие требования. Назначение этого обозначения - уменьшить или исключить налог с корпораций, таким образом избегая двойное налогообложение дохода собственника. В свою очередь, REIT должны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в руки инвесторов. REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. REIT владеют множеством видов коммерческой недвижимости, от офисных и многоквартирных домов до складов, больниц, торговых центров, отелей и даже лесных массивов. Некоторые REIT также занимаются финансированием недвижимости. Структура REIT была разработана для обеспечения структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной структуре паевые инвестиционные фонды предусматривают вложения в акции.[67]

Структура

Смотрите также: Список государственных REIT в Соединенных Штатах

В Соединенных Штатах REIT - это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и в большинстве случаев управляет ею. Некоторые REIT финансируют недвижимость. Чтобы стать REIT, компания должна ежегодно распределять не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов.[69]

Чтобы получить статус REIT по налоговым правилам США, компания должна:

  • Иметь структуру корпорации, траста или ассоциации[70]
  • Управляться советом директоров или попечителями[71]
  • Иметь передаваемые акции или передаваемые сертификаты интереса[72]
  • В противном случае подлежат налогообложению как внутренняя корпорация.[73]
  • Не быть финансовым учреждением или страховой компанией[74]
  • Совместно владеть 100 и более человек[75]
  • Получать 95 процентов своего дохода от дивидендов, процентов и дохода от собственности[76]
  • Выплачивать дивиденды в размере не менее 90% налогооблагаемой прибыли REIT.[77]
  • Не иметь более 50% акций, принадлежащих пяти или менее физическим лицам в течение последней половины каждого налогового года (правило 5/50)[78]
  • Не менее 75% всех активов инвестировано в недвижимость.[79]
  • Получать не менее 75% своего валового дохода от арендной платы или процентов по ипотеке[80]
  • Не более 25% активов инвестировано в налогооблагаемые дочерние компании REIT.[81]

Благодаря доступу к долгу и капиталу на корпоративном уровне, недоступному для типичных владельцев недвижимости, REIT имеют благоприятную структуру капитала. Они могут использовать этот капитал для финансирования затрат на улучшение жилищных условий и арендных комиссий, которые менее капитализированные владельцы не могут себе позволить.[нужна цитата ]

Категории

В США есть REITS, которые:

  1. Строить и эксплуатировать многоквартирные дома (AVB );
  2. Строительство и эксплуатация домов для престарелых;
  3. Строить и / или управлять торговыми центрами; и
  4. Строить и / или эксплуатировать офисные здания.
  5. Владеть и управлять лесными предприятиями (Weyerhaeuser }

Южная Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилия в 1993 году в соответствии с законом 8668/93 и первоначально регулируется инструкцией 205/94, а в настоящее время - инструкцией 472/08 от CVM (Comissão de Valores Mobiliários - бразильского эквивалента SEC). В местном масштабе они называются «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII освобождены от налогов для личных инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, у которых есть не менее 50 инвесторов и которые публично торгуются на фондовом рынке. FII, называемые «REIT», чтобы соответствовать аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались либо для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанных с одной собственностью или частью собственности, либо для владения несколькими объектами недвижимости (несколькими объектами) финансируется через рынки капитала.[нужна цитата ]

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ Например. Закон о корпоративном налоге 2010 г. с 519 в Соединенном Королевстве.
  2. ^ См. A. O'Sullivan (2006), «Опасения, связанные с закрытием жилых домов, в отношении UK Reits снизились после переезда Германии». CityWire
  3. ^ а б "Что такое REIT?". reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  4. ^ Грин, Ричард К .; Рея, Паркер. "Листинговые и внебиржевые доходы: изучение разницы в стоимости" (PDF). Центр недвижимости USC Lusk. Университет Южной Калифорнии. Получено 13 декабря 2018.
  5. ^ Московиц, Дэн. «Регламент REIT 101». Инвестопедия. Получено 11 января 2019.
  6. ^ «Руководство по фондовым REIT». reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  7. ^ «Путеводитель по ипотечным кредитам». reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  8. ^ «Недвижимость станет одиннадцатым заголовком в рейтинге GICS®». reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  9. ^ "50-летний срок REIT". Reit.com. Архивировано из оригинал на 2012-11-13. Получено 2012-12-18.
  10. ^ Раздел 10 (а) Публичного закона No. 86-779, 74 стат. 998, 1003-1008 (14 сентября 1960 г.), вводя в действие разделы 856, 857 и 858 Налогового кодекса.
  11. ^ «Realty Trust побеждает меры по борьбе с мошенничеством, инициированные SEC». Washingtonpost.com. 1977-04-22.; "Дайджест новостей ТРЦ" (PDF). "Комиссия по ценным бумагам и биржам. 1977-03-21.
  12. ^ «Глобальное инвестирование в недвижимость». Reit.com. Получено 2012-12-18.
  13. ^ "Глобальный". reit.com. Получено 22 ноября 2014.
  14. ^ "Серия глобальных индексов недвижимости EPRA / NAREIT". FTSE. Получено 2012-12-18.
  15. ^ «Что означают более высокие ставки для REIT». U.S. News & World Report. 8 июня 2018.
  16. ^ «Отбор высокодоходных высококачественных REIT». Forbes. 5 июля 2018.
  17. ^ "Сохранение недвижимости". PodBean. 29 июня 2018.
  18. ^ Плевен, Лиам. "Надвигающийся рост ставок влияет на акции REIT". Wall Street Journal. ISSN  0099-9660. Получено 2015-12-09.
  19. ^ Национальная газета
  20. ^ http://www.nse.com.ng/DownloadsContent/Daily%20Official%20List%20-%20Equities%20for%2006-11-2015.pdf
  21. ^ "Низкая подписка прерывает IPO Холдейна Макколла N13 Reit". Нация Нигерия.
  22. ^ "Новости для SA Reit Association".
  23. ^ а б Махипал Сингх, Анализ безопасности с инвестициями и управлением портфелем, Isha Books 2011, стр. 145.
  24. ^ Балджиз Хбк, «Рейтс и ремф», http://www.slideshare.net/baljeez_hbk/reits-remf-real-estate, получено 28 января 2013 г.
  25. ^ Тим ЛиМастер и Ивонн Лю, "Swire считает, что Festival Walk reit", стр. B1, Южно-Китайская утренняя почта, 12 июля 2007 г.
  26. ^ Итак, К.К. «Глобальный обзор REIT 2012: Гонконг». Глобальное исследование REIT. Европейская ассоциация общественной недвижимости (EPRA). Архивировано из оригинал на 2013-05-17. Получено 2013-02-27.
  27. ^ «Мировая мудрость». reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  28. ^ «Бюджет Аруна Джейтли на 2014-15 годы обещает большой толчок в сфере недвижимости, и первая компания, начавшая торговать, всегда существует».
  29. ^ «Японские REIT сбросили более половины своих американских акций: отчет». Реальная сделка. 31 октября 2018.
  30. ^ "Сиаран Перс: ОЖК Тербиткан Атуран Иноваси Кеуанган Диджитал".
  31. ^ "Последние новости, мировые новости и мультимедиа". nytimes.com. Получено 15 марта 2018.
  32. ^ Нордберг, Анттон. «Будущее REIT на Филиппинах». KMC MAG Group. Inc. Получено 11 мая 2015.
  33. ^ "Приборная панель". повторный компас. Получено 2020-10-26.
  34. ^ "CapitaLand Mall Trust :: Главная". www.capitamall.com. Получено 15 марта 2018.
  35. ^ «Данные SGX REIT».
  36. ^ "Бизнес". asiaone.com. Архивировано из оригинал на 2012-06-25. Получено 15 марта 2018.
  37. ^ «MAS: Кодекс схем коллективного инвестирования» (PDF). mas.gov.sg. Архивировано из оригинал (PDF) 3 марта 2012 г.. Получено 15 марта 2018.
  38. ^ "Gov.sg" (PDF). mas.gov.sg. Архивировано из оригинал (PDF) 20 марта 2012 г.. Получено 15 марта 2018.
  39. ^ «Правила REIT». Архивировано из оригинал 28 августа 2013 г.. Получено 27 августа 2013.
  40. ^ «REITs в Таиланде». Архивировано из оригинал 22 апреля 2014 г.. Получено 21 апреля 2014.
  41. ^ http://cma.gov.sa/Ar/Documents/lahiya%20sanadeek%20(aqaree).pdf
  42. ^ "Bernheim Comofi Richt Wastgoedbevak op van 10 miljard fr". Tijd.be.
  43. ^ «Инвестиции в недвижимость Болгарии» (PDF). Архивировано из оригинал (PDF) на 2011-07-10. Получено 2008-01-01.
  44. ^ "FINLEX ® - Ajantasainen lainsäädäntö: 24.4.2009 / 299". Finlex.fi. Получено 2012-12-18.
  45. ^ Kiinteistörahastolaki; http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971173
  46. ^ «Орава - НАСДАК ОЭМЭКС НОРДИК».
  47. ^ «Unibail-Rodamco объявляет об одобрении AMF». Bloomberg. Получено 28 августа, 2019.
  48. ^ «Gecina - крупнейшее офисное помещение во Франции».
  49. ^ «Gecina сообщает о прибыли за первое полугодие по мере увеличения стоимости недвижимости французской компании». 2010-07-28.
  50. ^ Алан О'Салливан (1 июня 2007 г.). «Новости G-Reit о недвижимости в Германии». citywire.co.uk. Получено 2007-06-30.[мертвая ссылка ]
  51. ^ См. § 1 (1) a и § 3 (9) Закон Германии REIT
  52. ^ Хакеманн, Тим. «Глобальный обзор REIT 2012: Германия». Глобальное исследование REIT 2012. Европейская ассоциация общественной недвижимости. Архивировано из оригинал 17 мая 2013 г.. Получено 20 февраля 2013.
  53. ^ «Инвестиционные фонды в сфере недвижимости введены в Ирландии» (PDF). Оповещение EY REIT. Получено 19 апреля 2014.
  54. ^ «REITs (Инвестиционные фонды в сфере недвижимости)». ShareWorld. Архивировано из оригинал 10 сентября 2010 г.. Получено 5 февраля 2012.
  55. ^ Роу, Розалинда. «Глобальный обзор REIT 2012: Великобритания». Глобальное исследование REIT 2012. Европейская ассоциация общественной недвижимости. Архивировано из оригинал 17 мая 2013 г.. Получено 19 апреля 2013.
  56. ^ "Reita - UK REITs - Инвестиционный фонд недвижимости и портал инвестиций в недвижимость". Bpf.org.uk. Получено 2012-12-18.
  57. ^ «Архивная копия». Архивировано из оригинал на 2011-09-30. Получено 2012-04-04.CS1 maint: заархивированная копия как заголовок (связь)
  58. ^ "UK REITS SapphireCapitalPartners.co.uk". sapphirecapitalpartners.co.uk. Получено 15 марта 2018.[постоянная мертвая ссылка ]
  59. ^ ТОО «Sapphire Capital Partners». sapphirecapitalpartners.co.uk. Получено 15 марта 2018.[постоянная мертвая ссылка ]
  60. ^ Марк Ротшильд (ноябрь – декабрь 2005 г.). "В центре внимания Северная Америка / Канада". Reit.com. Получено 2006-10-17.
  61. ^ Дэвид Диттман. «REIT Investing в канадском стиле». InvestingDaily.com. Архивировано из оригинал на 2011-01-20. Получено 2011-01-14.
  62. ^ "Фибры получают поддержку". reit.com. Получено 4 декабря 2014.
  63. ^ а б Моррисси, Джанет; Грант, Питер (10 ноября 2016 г.), Молодой мексиканский рынок REIT развивается, Нью-Йорк: Wall Street Journal, получено 1 февраля, 2017
  64. ^ а б c d е Луис Ф. Морено Тревино, Хулио Планас Видаль. «Фонд инфраструктуры и недвижимости Мексики (FIBRA)». Хейнс и Бун. Получено 2013-05-27.
  65. ^ «Мексиканский REIT FIBRA Uno привлекает 300 миллионов долларов». Институциональный инвестор. Получено 2013-05-27.
  66. ^ «Хронология индустрии REIT». reit.com. Архивировано из оригинал на 2014-12-07. Получено 4 декабря 2014.
  67. ^ а б "UPREIT, Down-REIT и другие автомобили REIT: стоит ли вам ехать дальше?". FindLaw.com.
  68. ^ CCH 2008 U.S. Master Tax Guide, paragr. 2326, стр. 681.
  69. ^ "Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REITs)". Комиссия по ценным бумагам и биржам США. Получено 16 марта 2012.
  70. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а)
  71. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а) (1)
  72. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а) (2)
  73. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а) (3)
  74. ^ Видеть Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а) (4). Смотрите также Раздел Налогового кодекса РФ. 582 (c) (2) (определение финансовых учреждений для этих целей); Раздел Налогового кодекса РФ. 801 et. след. (определение страховых компаний для этих целей).
  75. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (а) (5).
  76. ^ Раздел Налогового кодекса РФ. 856 (в) (2)
  77. ^ Раздел Налогового кодекса. 857 (а)
  78. ^ Разделы 856 (h) (1) и 542 (a) (2) Налогового кодекса
  79. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (в) (4)
  80. ^ Раздел 856 (c) (4) Налогового кодекса
  81. ^ Раздел Налогового кодекса. 856 (c) (4) (B) (ii)

внешняя ссылка