Страхование титула - Title insurance

Страхование титула это форма возмещение страхование преимущественно в Соединенных Штатах и ​​Канаде, где страхуются финансовые потери от дефектов в заглавие к недвижимость и от недействительности или неисполнимости ипотечные кредиты. В отличие от некоторых регистрация земли системы в странах за пределами США, штатах США регистраторы дел вообще не гарантирую неоспоримый титул к тем записанный названия. Страхование титула защитит от иск нападение на титул или возмещение застрахованному фактическому денежному ущербу в размере до долларовой суммы страховки, предусмотренной полисом.

В 1853 году в Пенсильвании была образована первая компания по страхованию прав собственности, Law Property Assurance and Trust Society.^[1] Обычно застрахованные интересы недвижимого имущества плата простая владение или ипотека. Однако страхование титула можно приобрести, чтобы застраховать любой интерес к недвижимому имуществу, в том числе сервитут, арендовать или же пожизненное имущество.

Есть два типа политик - собственник и кредитор. Так же, как требуют кредиторы страховка от пожара и других видов страхового покрытия для защиты своих инвестиций, почти все институциональные кредиторы также требуют страхование титула, чтобы защитить свои интересы в обеспечении ссуд, обеспеченных недвижимостью. Некоторые ипотечные кредиторы, особенно неинституциональные кредиторы, могут не требовать страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или у ипотечного кредитора, часто также хотят страхование титула.

Кредитная политика не предусматривает никакого покрытия или льгот для покупателя / владельца, поэтому решение о приобретении полиса собственника не зависит от решения кредитора потребовать кредитную политику.

Страхование титула доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Корея и по всей Европе. Однако, хотя значительное количество объектов недвижимости, расположенных в этих странах, застраховано американскими страховщиками прав собственности, они не составляют значительной доли сделок с недвижимостью в этих странах. Они также не составляют большой доли доходов страховых компаний США. Во многих случаях это недвижимость, которая будет использоваться в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, или недвижимость, финансируемая американскими кредиторами. Участвующие компании США покупают страховку титула, чтобы получить гарантию страховой компании США, подтверждающей свидетельство права собственности, которое они получают от другой страны. регистрация земли система и оплата судебных издержек, если право собственности оспаривается.

История

До изобретения страхования титула покупатели в сделках с недвижимостью несли исключительную ответственность за обеспечение действительности право собственности на землю удерживается продавцом. Если впоследствии право собственности было признано недействительным или мошенническим, покупатель терял свои инвестиции.

В 1868 г. Уотсон против Мюрхеда был услышан Верховный суд Пенсильвании. Истец Уотсон потерял свои инвестиции в сделку с недвижимостью в результате предыдущего залог на собственности. Подсудимый Мюрхед, перевозчик, обнаружил право удержания до продажи, но сказал Уотсону, что право собственности было ясным после того, как его адвокат (ошибочно) определил, что удержание было недействительным.

Суды постановили, что Мюрхед (и другие лица в аналогичных ситуациях) не несут ответственности за ошибки, основанные на профессиональном мнении. В результате в 1874 году законодательный орган Пенсильвании принял закон, разрешающий регистрацию компаний по страхованию титулов.

Джошуа Моррис, перевозчик в Филадельфия, и несколько коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы зарегистрировать первую страховую компанию. Новая фирма, Компания по страхованию прав собственности на недвижимость в Филадельфии, будет «страховать покупателей недвижимости и ипотечных кредитов от убытков из-за дефектных прав собственности, залогов и обременений», и что «с помощью этих средств передача недвижимости и ценных бумаг может быть осуществлена ​​быстрее и с большей безопасностью, чем прежде».

Тетя Морриса купила первый страховой полис стоимостью 1500 долларов для покрытия дома на Северной 43-й улице в г. Филадельфия.^[2][3]

Цель

Во всем мире используются два типа систем правового титула: регистрация земли и регистрация земли.

Большинство промышленно развитых стран используют регистрация земли системы передачи прав на землю или прав на них.^[4] Согласно этим системам, правительство определяет право собственности и обременения, используя свою земельную регистрацию; За некоторыми исключениями решение правительства убедительно. Правительственные ошибки приводят к денежной компенсации лицу, пострадавшему в результате ошибки, но эта потерпевшая сторона обычно не может вернуть собственность. В Название Торренса система является основой систем регистрации земли в нескольких общее право страны. Девятнадцать юрисдикций в Соединенных Штатах, такие как Миннесота и Массачусетс, приняла форму этой системы между 1896 и 1917 годами, однако она потеряла популярность после того, как единственное судебное решение в округе Империал, штат Калифорния, обанкротило государственный фонд компенсации титулов.^{[нужна цитата ]}, и подавляющее большинство штатов США выбрали систему регистрации документов, при которой ни один государственный служащий не определяет, кому принадлежит право собственности или действительны ли документы, передающие его.

в запись В системе, каждый раз, когда происходит сделка по праву собственности на землю, стороны записывают документ о передаче права на регистратор местного самоуправления, расположенный в юрисдикции (обычно в округе), где находится земля. Правительство индексирует инструмент по именам праводателя (праводателя) и получателя субсидии (правоприобретателя) и фотографирует его, чтобы любой представитель общественности мог найти и изучить его. Если такая сделка не будет зарегистрирована по какой-либо причине или по какой-либо причине, недобросовестное лицо, предоставившее право, может продать недвижимость другому получателю гранта. Во многих штатах получатель гранта, сделка которого регистрируется первым, становится законным владельцем, а любые другие потенциальные покупатели остаются без права регресса.^{[требуется разъяснение ]}

Преимущество записывающей системы:

• В системе регистрации расходы и риски несут широкая общественность, но в системе регистрации расходы и риски несут пользователи системы.
• В системе регистрации независимый орган рассматривает передачу земли государством. В системе регистрации правительство может решать регистрационные споры в свою пользу, предотвращая разделение властей и конституционное право на надлежащую правовую процедуру.
• Система записи может обеспечить передачу земли в ситуациях, выходящих за рамки публичных записей, таких как приусадебный участок и наследование.
• Система записи в сочетании со страхованием титула децентрализует записи, создавая избыточность. Например, когда во время землетрясения в Сан-Франциско в 1906 году было уничтожено много записей, загородные титульные компании вели записи, которые позволяли землевладельцам подтверждать право собственности на свою собственность.

Согласно этой системе, чтобы определить, кто имеет титул, нужно:

• Изучите указатели в регистраторах в соответствии с различными правилами, установленными законодательными собраниями и судами штатов.
• Внимательно изучите записанные инструменты.
• Определите, как они влияют на право собственности в соответствии с действующим законодательством. Окончательными арбитрами по имущественным спорам являются суды, которые принимают решения по искам, поданным несогласными сторонами. Исторически сложилось так, что человек, который хотел понять заголовок, нанимал абстрактора, чтобы написать аннотация собственности показывая цепочка титулов. Однако, если абстрактор допустил ошибку, клиент может получить компенсацию только в случае халатности адвоката, с учетом предела его финансовой ответственности (включая его страхование ответственности).^[5] Однако готовность этих профессионалов нести строгую ответственность различается.^[4]

Страховщики титулов проводят поиск по заголовку в публичных записях, прежде чем они согласятся застраховать покупателя или залогодержателя земли. В частности, после заключения договора купли-продажи недвижимости и открытия условного депонирования специалист по титулам будет искать в общедоступных записях любые проблемы с правом собственности на дом. Этот поиск обычно включает в себя обзор земельных записей за много лет. Более одной трети всех поисков по заголовкам выявляют проблему с заголовками, которую профессионалы в области заголовков настаивают на исправлении до закрытия транзакции. Например, предыдущий владелец мог вести мелкие строительные работы на участке, но никогда полностью не платил подрядчику (что привело к удержанию механика в залоге), или предыдущий владелец мог не заплатить местные или государственные налоги (что привело к налогообложению) . Профессионалы в области правового титула стремятся решить подобные проблемы до закрытия сделки, поскольку в противном случае их работодатель, страховщик титула, должен будет исправить такие дефекты правового титула, уплатив такие неуплаченные сборы или налоги.

Полисы страхования титулов довольно единообразны и подкреплены обязательные резервы, что особенно важно при крупных сделках с коммерческой недвижимостью, когда покупатель и его кредитор ставят на карту крупную сумму денег. Страховщик также оплачивает защиту своего застрахованного в юридических спорах.

По крайней мере 20 штатов США экспериментировали с Название Торренса или другие системы регистрации правового титула в то или иное время, но большинство из них отступили к регистрации правового титула под давлением страховщиков правового титула или из-за отсутствия интереса. В соответствии с Карл Ллевеллин, одно название Torrens на одном участке в Нью-Йорке может сделать весь квартал недоступным для крупномасштабного улучшения (например, небоскребы); ни один кредитор не будет финансировать покупку такого лота, потому что ни один нью-йоркский страховщик титулов не может гарантировать титул Torrens.^[6] Индустрия страхования титулов в США успешно выступила против систем регистрации земли, заявив, что они уязвимы для мошенничества (серьезная проблема в большинстве юрисдикций, занимающихся регистрацией земель) и что система условно обусловленной собственности более эффективно защищает права собственности.^{[нужна цитата ]} Хотя можно укрепить системы регистрации земель для предотвращения регистрации поддельных документов, необходимые контрмеры сложны и дороги.^{[нужна цитата ]} В книге 2007 года, критикующей американский «картель» страхования титулов, признавалось, что «более широкое использование сертификации Торренса потребует создания специальной бюрократии под судебным надзором».^[7]

Типы полисов

Для владельцев и кредиторов существуют стандартные формы страхования титула. Политика кредитора включает форму, специально предназначенную для ссуд на строительство, хотя сегодня она используется редко.

Политика владельца

Политика владельца гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит этому покупателю и что она свободна от всех дефектов, залогов и обременений, кроме тех, которые указаны в качестве исключений в политике или исключены из сферы действия политики. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные в случае неликвидности права собственности.^[8] Полис также обеспечивает покрытие убытков, если нет права доступа к земле. Несмотря на то, что это основные виды покрытия, существуют расширенные формы страховых полисов домовладельцев, которые покрывают дополнительные убытки.^[9]

Предел ответственности полиса владельца обычно представляет собой покупную цену, уплаченную за недвижимость. Как и в случае с другими видами страхования, покрытия также могут быть добавлены или удалены с подтверждением. Есть много форм стандартных подтверждений для решения множества общих проблем. Премия за полис может быть уплачена продавцом или покупателем по согласованию сторон. Обычно обычай в конкретном штате или округе по этому вопросу отражается в большинстве местных договоров о недвижимости. Следует узнать о стоимости титульного страхования до подписания договора о недвижимости, который предусматривает оплату титульных сборов. Адвокат по недвижимости, брокер, условное депонирование офицер (в западных штатах) или кредитный специалист может предоставить подробную информацию о цене поиск по заголовку и страхование до подписания договора о недвижимости. Страхование титула длится до тех пор, пока застрахованный сохраняет долю в застрахованной земле, и, как правило, после выдачи полиса никаких дополнительных премий не выплачивается.

Политика кредитора

Иногда это называют кредитной политикой, и она выдается только ипотечным кредиторам. Вообще говоря, это следует за переуступкой ипотечной ссуды, а это означает, что политика приносит пользу покупателю ссуды, если ссуда продается. По этой причине такая политика значительно облегчает продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке. Этот рынок состоит из крупных покупателей, таких как Fannie Mae и Federal Home Loan Mortgage Corporation, а также частных организаций.

В Американская ассоциация земельных титулов («ALTA») формы почти повсеместно используются в стране, хотя в некоторых штатах они были изменены. Как правило, основные элементы страхования, которые они предоставляют кредитору, покрывают убытки по следующим причинам:

1. Право собственности на недвижимость, на которую оформляется ипотека, может быть либо
   • Не у заемщика ипотечной ссуды,
   • С учетом дефектов, залогов или обременений, или
   • Нерыночный.
2. Нет права доступа к земле.
3. Залог, созданный ипотекой:
   • недействителен или не имеет исковой силы,
   • не предшествует любому другому залоговому удержанию, существующему в отношении собственности на дату написания политики, или
   • подлежит аресту механика при определенных обстоятельствах.

Как и все формы ALTA, полис также покрывает расходы на защиту застрахованных вещей от нападения.

Элементы 1 и 2 важны для кредитора, потому что они покрывают его ожидания в отношении титула, который он получит, если ему придется отказаться от своей ипотеки. Элемент 3 касается вопросов, которые могут помешать его обращению взыскания.

Конечно, все правила, за исключением или исключают определенные вопросы, регулируются различными условиями.

Существует также ипотечная политика ALTA, охватывающая ипотечные жилищные ссуды для одного или четырех семей. Они покрывают перечисленные выше элементы потерь и другие. Примерами других покрытий являются убытки от поддельных выпусков ипотеки и убытки в результате посягательств на улучшение прилегающей земли на заложенное имущество, когда улучшения строятся после предоставления ссуды.

Политика строительного кредита

Во многих штатах существует отдельная политика для строительных ссуд. Страхование права собственности на строительные ссуды требует подтверждения даты, в которой признается, что страховая сумма для собственности увеличилась из-за строительных фондов, которые были переданы в собственность.

Ассоциации землевладения и стандартизированная политика

В Соединенных Штатах Американская ассоциация земельных титулов (ALTA) - национальная некоммерческая торговая ассоциация, представляющая интересы почти 4500 компаний по страхованию титулов, титульных агентов, независимых аналитиков, специалистов по поиску титулов и адвокатов в Соединенных Штатах.^[10] Члены ALTA проводят поиск правового титула, экспертизу, закрытие и оформляют страхование титула, которое защищает владельцев недвижимого имущества и ипотечных кредиторов от убытков из-за дефектов правового титула.

Основанная в 1907 году,^[10] Компания ALTA создала стандартные формы полисов страхования титула «куртки» (стандартные условия) для владельцев, кредиторов и полисов строительного кредита.^[11] Формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы одобрения различных политик; индоссаменты изменяют и обычно расширяют покрытие, предоставляемое в рамках основного полиса страхования титула. ALTA не выдает титульное страхование; он предоставляет стандартизированные полисы и формы подтверждения, которые выпускают большинство страховщиков титулов.

Некоторые государства, в том числе Техас и Нью-Йорк, может предписывать использование форм титульных страховых полисов и индоссаментов, одобренных государственным комиссаром по страхованию для собственности, расположенной в этих юрисдикциях, но эти формы обычно аналогичны или идентичны формам ALTA.

Помимо ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по землевладению (NAILTA) - это национальная некоммерческая торговая ассоциация, которая представляет интересы независимых агентов по страхованию прав собственности и независимых профессионалов по урегулированию вопросов недвижимости со всех концов Соединенных Штатов. Он был создан независимыми профессионалами в области урегулирования споров в сфере недвижимости для продвижения интересов владельцев малого бизнеса из сферы страхования титула, рефератов, геодезии и сообщества недвижимости, которым не хватает представительства на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA - это национальная торговая ассоциация, которая обслуживает тысячи независимых профессионалов в области правового титула и недвижимости в Соединенных Штатах, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка титульного страхования.^[12] и идентифицируют себя как независимых поставщиков расчетных услуг. NAILTA представляет интересы тех независимых поставщиков расчетных услуг, которые обслуживают более 31 миллиона покупателей недвижимости в год,^[13] которые закрывают ипотечные кредиты на сумму около 514,8 млрд долларов в год,^[14] и которые коллективно страхуют примерно 1,67 триллиона долларов США в общей сумме государственных обязательств по страхованию титула в год.^[15]

Сравнение с другими видами страхования

Страхование титула во многих отношениях отличается от других видов страхования. Где большая часть страхования - это договор, в котором страховщик возмещает или гарантирует другую сторону от возможного конкретного типа убытков (например, несчастного случая или смерти) в будущем, страхование титула обычно страхует от убытков, вызванных проблемами с титулом, источником которых являются прошлые события. Это часто приводит к устранению дефектов правового титула или устранению неблагоприятных интересов в праве собственности до того, как сделка состоится. Компании по страхованию правового титула пытаются достичь этого путем поиска в публичных записях для разработки и документирования цепочка титулов и для выявления известных претензий или дефектов в праве собственности на объект собственности. Если обнаружены залоговые права или обременения, страховщик может потребовать, чтобы были приняты меры для их устранения (например, получение освобождения от старой ипотеки или доверительного акта, который был оплачен, или требование выплаты, или удовлетворение принудительных залогов, таких как выдержки из судебных решений и налоговых залогов) перед выдачей титульного полиса. Компании по страхованию титулов также имеют возможность выплачивать старые ипотечные кредиты в соответствии с Законом о действиях с недвижимостью и судебных разбирательствах (RPAPL) в Нью-Йорк. Старые ипотечные кредиты - это те, которые считаются выполненными или завершенными и выдаются уже более 20 лет.^[16][17] В качестве альтернативы он может исключить из страхового покрытия те элементы, которые не были исключены. Титульные листы иногда поддерживаются для географической индексации общедоступных записей с целью повышения эффективности поиска и сокращения количества претензий. В некоторых штатах правообладатели обязаны индексировать записи о недвижимой собственности географически, а также поддерживать файл имен для судебных решений, завещаний и других общих вопросов.

Приведенное выше объяснение раскрывает еще одно различие между титульным страхованием и другими видами: премии по титульному страхованию принципиально не рассчитываются на основе актуарная наука, как и в большинстве других видов страхования. Вместо того, чтобы соотносить вероятность убытков с их прогнозируемыми затратами, страхование прав собственности стремится устранить источник убытков за счет использования запись система и другие методы андеррайтинга. В результате относительно небольшая часть премий по страхованию титула используется для выплаты застрахованных убытков. Подавляющее большинство премий используется для финансирования исследования титула по каждому объекту собственности и поддержания титульных растений, используемых для эффективного проведения этого исследования. Такой подход имеет значительную социальную ценность, поскольку результат соответствует ожиданиям большинства покупателей недвижимости и ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы недвижимость, которую они приобрели или одолжили деньги, соответствовала условиям правового титула, которые они ожидали при заключении сделки, а не денежной компенсации и судебных разбирательств по поводу неожиданных дефектов. Это не означает, что страховщики титулов не принимают на себя актуарных рисков. Есть несколько вопросов, которые могут повлиять на право собственности на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но регулируются политиками. Некоторые примеры - это дела, совершенные несовершеннолетними или психически некомпетентными лицами, поддельные инструменты (в некоторых случаях), корпоративные инструменты, совершенные без надлежащего корпоративного права, и ошибки в публичных записях. Однако исторически эти проблемы не составляли большого процента убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в самом процессе проверки титула.

Право домовладельца на выбор титульной страховой компании

В отчете Счетной палаты правительства США (GAO) за апрель 2007 года о страховании титулов GAO рекомендовало законодательным и регулирующим органам штата и федерального уровня улучшить способность потребителей делать покупки для страхования титулов на основе цены, поощрять ценовую конкуренцию и обеспечивать, чтобы потребители платили разумные цены. для титульного страхования.^[18]

Федеральный закон назвал Закон о порядке расчетов с недвижимым имуществом (RESPA) дает право индивидуальному домовладельцу выбирать компанию по страхованию титула при покупке или рефинансировании жилой недвижимости. Обычно домовладельцы не принимают это решение самостоятельно, а полагаются на выбор своего банка или поверенного; однако домовладелец оставляет за собой право выбрать другого страховщика. RESPA делает незаконным обязательство любого банка, брокера или поверенного использовать определенную страховую компанию. Это является нарушением федерального закона, и любое лицо или предприятие, делающие это, могут быть оштрафованы или лишены лицензии.

Раздел 9 RESPA запрещает продавцу требовать от покупателя использовать определенную страховую компанию, прямо или косвенно, в качестве условия продажи. Покупатели могут подать в суд на продавца, нарушившего это положение, на сумму, в три раза превышающую все расходы, взимаемые за страхование титула. Единственное исключение из этого правила касается сделок с коммерческой недвижимостью, которые не входят в параметры RESPA.

Новая форма оценки ссуды (LE)^[19] это последний шаг, сделанный Департамент жилищного строительства и градостроительства (HUD) для защиты и помощи потребителям. В прошлом кредиторы предоставляли потенциальным заемщикам достоверные оценки (GFE).

1. Кредиторы должны выпустить LE в течение трех рабочих дней с момента заявки на кредит. Однако многие предоставят форму заемщикам, которые все еще находятся в стадии покупки. Обратите внимание, что LE обеспечивает больше защиты для потребителей, чем «рабочий лист» или «сценарий», потому что кредиторы по закону должны придерживаться своих затрат и указывать, как долго эта ставка и комиссия будут действовать.

Если кредитор не предоставляет LE в течение 3 рабочих дней после получения заполненной заявки на кредит, это является нарушением Раздела 5 RESPA. HUD предоставляет конкретные критерии того, что составляет полную заявку на кредит:

• Имя заемщика
• Ежемесячный доход заемщика
• Заемщик ИНН (SSN) (для получения кредитного отчета)
• Адрес недвижимости
• Ориентировочная стоимость недвижимости
• Сумма займа
• Все остальное, что кредитор сочтет необходимым

2. Новый LE стандартизирован.

Все кредиторы должны предоставить потребителям один и тот же документ. Плата за ссуду, комиссии третьих лиц и другие расходы должны отображаться единообразно.

3. Новый LE побуждает потребителей делать покупки.

Поскольку кредиторы теперь обязаны выпускать стандартизированные LE в определенные сроки, потребителям предоставляется возможность сравнить кредиторов и их продукты. Кроме того, HUD заявляет, что до выдачи LE кредиторы могут взимать с потенциальных заемщиков плату только для покрытия расходов на кредитный отчет. Относительно низкая стоимость кредитных отчетов (15–30 долларов) дает возможность потребителям сравнивать покупки многих кредиторов с минимальными затратами.

4. Кредиторы несут ответственность за свои расценки.

В новой форме LE наиболее важные факты об ипотеке помещаются на первой странице, а не мелким шрифтом по всей форме. Эта информация включает:

• Сумма кредита, процентная ставка, а также выплата основной суммы и процентов.
• Наличие штрафов за предоплату, отрицательных или раздельных платежей
• Он предупреждает заемщика, если процентная ставка, остаток по кредиту или платеж могут увеличиться в течение срока ссуды.
• Прогнозируемые выплаты в будущие годы на основе текущих финансовых показателей (в основном относится к ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой (ARM)
• Предполагаемое условное депонирование (также называемое конфискацией), которое представляет собой платежи по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев, добавляемым к ежемесячному платежу. затем кредитор выплачивает эти суммы от имени заемщика при наступлении срока их погашения
• Общие затраты на закрытие и затраты на закрытие (сколько заемщик должен принести до закрытия)

5. При закрытии кредиторы должны выпустить Заключительное раскрытие (CD), раскрывающее фактические затраты. Заемщик может сравнить фактические затраты с предполагаемыми затратами. Затраты делятся на несколько категорий, и разница между фактическими и предполагаемыми затратами обрабатывается соответственно:

а. 0% допуск. Если при закрытии какой-либо элемент в категории допуска 0% выше на соответствующем разделе компакт-диска по сравнению с исходным LE, кредитор несет ответственность за покрытие разницы.

б. Допуск 10%. В отличие от категории с допуском 0%, эти элементы не сравниваются по отдельности с соответствующими разделами на компакт-диске. Вместо этого все элементы в категории агрегируются на LE и сравниваются с агрегированными соответствующими элементами на CD. В случае, если общая сумма CD более чем на 10% превышает общую сумму на LE, кредитор несет ответственность за любые расходы, превышающие 10% -ное увеличение. Это означает, что отдельные предметы в категории 10% -ного допуска могут увеличиваться более чем на 10% от LE до CD без штрафа для кредитора, если сумма всех предметов не увеличивается более чем на 10%.

c. Нет терпимости. Некоторые разделы нового LE попадают в категорию «Нет терпимости». Эти котировки могут измениться без штрафных санкций для кредитора.

Опять же, в зависимости от штата, региона и продавца, домовладельцы могут сэкономить значительные деньги, покупая страхование титула, за исключением некоторых штатов, таких как Техас, где ставки установлены законом. В свете изменений, внесенных RESPA и LE, в известных потребительских и деловых изданиях были опубликованы статьи о преимуществах покупки страховки титульного титула, такие как The Wall Street Journal, Kiplinger's Personal Finance, HSH.com, Forbes.com. , и The New York Times.

Аффилированные деловые отношения

Иногда несколько предприятий, предлагающих расчетные услуги, принадлежат или контролируются общим материнским предприятием. Эти предприятия известны как «аффилированные лица», в то время как отношения называются аффилированными бизнес-соглашениями (ABA).

Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу для оказания расчетных услуг (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя жилья к аффилированному лицу ипотечного брокера), закон требует, чтобы направляющая сторона предоставила аффилированный бизнес. раскрытие договоренности. Это раскрытие информирует покупателей жилья, что они не обязаны использовать партнерскую программу и могут совершать покупки у других поставщиков.

Несмотря на достижения в области технологий, которые позволяют покупателям жилья делать покупки для получения титульных услуг, многие покупатели не знают, что они могут выбрать свою собственную страховую компанию или компанию по урегулированию споров.^[20]

Недавний опрос Ассоциации независимых титульных агентов штата Огайо (OAITA), проведенный с 2009 по 2010 год, показал, что, когда покупатели жилья полностью осведомлены о ABA, они испытывают дискомфорт и предпочитают, чтобы титульная компания или титульный агент выступали в роли третьей стороны (т. Е. независимый) к сделке.

В то время как 77% респондентов не выбирали свою расчетную компанию самостоятельно, когда они были полностью осведомлены об отношениях ABA, 50% респондентов заявили, что предпочитают титульную компанию, которая не делится прибылью с источником рефералов, по сравнению с 6% респондентов, заявивших, что они предпочитают титульный агент, который делится прибылью с реферальным источником. Кроме того, 58% респондентов заявили, что они считают, что ABA вызывают конфликт интересов.

OAITA резко контрастирует с двумя опросами Harris Interactive, использованными Советом поставщиков услуг в сфере недвижимости на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в январе 2011 года, чтобы заявить, что покупатели жилья были более удовлетворены поставщиками расчетных услуг ABA.

• Исследование 2002 года, проведенное сторонниками, показало, что 64% ​​покупателей жилья, которые использовали программы «универсальных покупок», в целом имели лучший опыт при покупке дома.
• Исследование, проведенное в 2008 году, показало, что покупатели жилья, которые использовали «универсальные покупки» в своей последней сделке с недвижимостью, были более удовлетворены своим опытом покупки жилья по сравнению с теми, кто пользовался услугами нескольких поставщиков.

Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по праву собственности на землю, стремятся восстановить прозрачность и доверие к процессу получения права собственности на землю и сохранить объективную и беспристрастную роль за заключительным столом для улучшения потребительского опыта путем решения проблемы распространения контролируемых деловых соглашений и устранения конфликты интересов между титульными агентами и их реферальными источниками, а также между всеми поставщиками услуг по расчету с недвижимостью и их источниками бизнеса.^[21]

Стоимость титульного страхования

Стоимость титульного страхования состоит из двух компонентов: сборы за страховые взносы и плату за услуги.

Ставки премий по страхованию титула основаны на пяти стоимостных соображениях, в том числе связанных с:

1. Поддержание актуальной информации о праве собственности на собственность, относящуюся к этой операции, например, название завода
2. Поиск и изучение заголовка по свойствам предмета
3. Устранение или устранение дефектов права собственности
4. Покрытие дефектов титула
5. Допуск к разумной прибыли

Премиальные сборы

Как и ставки по другим формам страхования, ставки по титульному страхованию обычно регулируются правительствами штатов, чтобы гарантировать, что страховые взносы не будут чрезмерными, неадекватными или несправедливо дискриминирующими для населения. В штатах действуют разные методы регулирования ставок титульного страхования. Используемые типы тарифного регулирования включают:^[22]

• Обнародование: Ставки устанавливаются государственным регулирующим органом. Примером является Техас, где ставки устанавливаются ежегодно после всесторонних слушаний.
• Предварительное одобрение: Страховщики предлагают ставки, которые должны быть официально рассмотрены и прямо утверждены или считаться утвержденными регулирующим органом, прежде чем они могут быть начислены.
• Файл и используйте: Страховщики устанавливают ставки, но они не могут взиматься до тех пор, пока регулирующий орган не будет уведомлен и не предоставит время для анализа и принятия мер, если это необходимо. В некоторых штатах с предварительным одобрением почти такой же результат достигается за счет так называемого «димера». Согласно соглашению, ставки, предлагаемые страховщиками, считаются утвержденными, если регулирующий орган не предпринимает никаких действий для отклонения заявки в течение определенного времени, а заявитель уведомляет государство о том, что ставки считаются утвержденными.
• Используйте и файл: Страховщики устанавливают ставки, которые могут взиматься немедленно, если новая шкала ставок будет подана в регулирующий орган.
• Нет прямого регулирования тарифов: Страховщики устанавливают ставки, которые могут быть изменены по усмотрению страховщика. Даже в этой очевидной нерегулируемой ситуации регулирующий орган по-прежнему несет ответственность за надзор за отраслью страхования титулов и может поставить под сомнение правильность ставки, которая кажется несправедливо дискриминационной или иным образом нарушает установленные законом стандарты. Примеры - Иллинойс, Джорджия и Массачусетс.

Тарифы могут включать скидки, если страхование титула заказывается в течение определенного времени после выдачи последнего полиса или если страхуемая ипотека является рефинансированием более ранней ипотеки. В штатах, где применяется любое из этих правил, компании по страхованию титулов незаконно взимают более высокую или более низкую ставку, чем регулируемая ставка.

Например: В Пенсильвании есть две ставки: базовая ставка и ставка переиздания. Базовая ставка будет применяться, если с момента выдачи последнего полиса прошло более десяти лет. Если менее десяти лет, применяется ставка переиздания. Ставка переиздания предлагает скидку примерно в десять процентов от базовой ставки. Если транзакция представляет собой рефинансирование, экономия может достигать тридцати процентов от ставки переоформления. Эти ставки и применимые скидки зарегистрированы и утверждены Страховой комиссией Пенсильвании.

Страхование титула существенно отличается от других видов страхования, поскольку в нем упор делается на предотвращение риска, а не на принятие риска. Это означает, что большая часть премиальных долларов, около 80 процентов, покрывает работу, выполняемую профессионалами в области правового титула, такую ​​как поисковая экспертиза, исправительные работы, выпуск полиса и, часто, урегулирование или закрытие сделки. Остальные 20 процентов покрывают страховой полис, значительная часть которого закладывается в резервы для страховых случаев, которые могут произойти через 10 или 20 лет в будущем. Согласно опросу, проведенному ALTA в 2006 г.,^[23] Проблемы с правом собственности, которые требовали корректирующих действий, были обнаружены в 36 процентах всех сделок с жилой недвижимостью в 2005 году. Этот показатель вырос с 25 процентов в 2000 году из-за бума на рынке недвижимости и увеличения числа сделок.

Плата за сервис

В некоторых штатах регулируемые страховые премии не включают часть затрат на андеррайтинг, необходимых для этого процесса. В этих штатах страховщики титулов могут также взимать плату за поиск или реферат за поиск в общедоступных записях или плату за экспертизу, чтобы компенсировать им экспертизу титула. Эти сборы обычно не регулируются и в таких случаях иногда могут быть предметом переговоров. В некоторых штатах регулирование требует, чтобы страховщик правового титула основывал свою политику на мнении поверенного. Гонорары адвоката не регулируются. Они также не являются частью премии по страхованию титула, хотя страховщик титула может включить эти сборы в свой счет-фактуру для удобства адвоката, выносящего заключение. Точно так же плата за закрытие сделки купли-продажи или ипотеки не регулируется в большинстве штатов, хотя плата за закрытие может быть указана в счете-фактуре, в котором указывается общая сумма затрат на сделку.

Рентабельность отрасли

Индустрия титулов сильно зависит от рынков недвижимости, которые, в свою очередь, очень чувствительны к процентным ставкам по ипотеке и общему экономическому благополучию. Во время пузыря на рынке жилья с 2000 по 2006 год доходы отрасли увеличились более чем вдвое. Поскольку рост числа сделок с недвижимостью привел к увеличению доходов по страхованию титулов - наряду с увеличением количества претензий - экономический спад, начавшийся в 2007 году, значительно сократил доходы на несколько лет.^[24] Для сравнения: в 2005 году в отрасли было зарегистрировано почти 17 миллиардов долларов премий по титульному страхованию, но в 2009 году объем упал до 9,6 миллиарда долларов.^[25]

По данным ALTA, в 2012 году отрасль выплатила около 908 миллионов долларов по искам, что составляет около 8,1% процентов от 11,2 миллиарда долларов, полученных в качестве премий.^[25] Для сравнения: страхование котла промышленность, которая, как и страхование титула, требует упора на проверки и анализ рисков, выплачивает 25% своих премий в виде претензий.^{[нужна цитата ]} Как упоминалось выше, профессионалы в отрасли права собственности на землю стремятся предотвратить претензии с помощью предварительных превентивных мер до выдачи полиса, и поэтому коэффициент требований в отрасли отличается от других видов страхования.

В соответствии с установленными правилами бухгалтерского учета для страхования правового титула только заявленные претензии отражаются в расходах на убытки, а в других строках - как заявленные, так и незарегистрированные претензии включаются в расходы на убытки. В результате возникают временные различия в отчетности об убытках и расходах на корректировку по страхованию правового титула по сравнению с другими статьями.^[26] Кроме того, страхование правового титула, в отличие от большинства других видов страхования имущества / несчастных случаев, не имеет даты прекращения и ограничений по времени для подачи исков.

Во многих штатах стоимость титульного страхования регулируется государственной страховой комиссией. В этих штатах титульные страховые компании лоббируют законодателей штата и других политиков и делают пожертвования на их кампании в надежде сохранить высокие ставки.^[27][28] В отличие от других форм страхования (таких как страхование жизни, медицинское страхование или страхование домовладельцев), страхование титула не оплачивается ежегодно, так как оно имеет один платеж на срок действия полиса, который действует до тех пор, пока имущество не будет перепродано или рефинансировано.

Относительная доля рынка среди страховых компаний США

Ниже представлены относительные доли рынка в 2012 году среди четырех национальных семей американских страховщиков титулов (Fidelity National Financial, First American, Stewart и Old Republic) и региональных компаний, то есть тех, которые не связаны с национальными семьями.

Доля рынка 2012 г.

Семья	доля
Fidelity National Financial	33.86%
Первая американская корпорация	26.34%
Национальная страховая компания Old Republic	13.53%
Компания Stewart Title Guaranty	12.95%
Региональные компании	13.32%
Общий	100.00%
Источник: Американская ассоциация земельных титулов.[29]

По состоянию на январь 2009 года Fidelity National Financial занимала самую высокую долю рынка в связи с приобретением LandAmerica's Commonwealth Land Title, Lawyers Title и United Capital Title после объявления LandAmerica о банкротстве.^[30]

Рекомендации

1. Д. Б. Берк, мл., Закон о титульном страховании, Little Brown & Company (1986) § 1.1, стр. 2.
2. Крейг, Марк Р. Юрист и банкир и Центральный юридический журнал, 1932 г. 25: 134 "Что такое страхование титула ". Проверено 5 ноября 2008 г.
3. Национальное название-Duluth, Inc. СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛОВ: АМЕРИКАНСКАЯ ТРАДИЦИЯ В архиве 1 декабря 2008 г. Wayback Machine ". Проверено 5 ноября 2008 г.
4. Арруньяда Б. (2002). Взгляд на страхование правового титула и его роль в различных правовых системах с точки зрения трансакционных издержек В архиве 24 сентября 2015 г. Wayback Machine. Женевские документы по рискам и страхованию.
5. Видеть Уотсон против Мюрхеда 57 Па. 161 (1868 г.), где поверенный допустил ошибку по небрежности и не должен был выплачивать компенсацию покупателю собственности. Историки говорят, что этот случай послужил толчком для страхования титула в США. Берк-младший, Закон о титульном страховании, Little Brown & Company (1986) § 1.1, стр. 2.
6. Ллевеллин, Карл Никерсон (2008). Юриспруденция: реализм в теории и практике (Ориг. Паб. В 1962 г., U. Chicago Press, переизд. Ред.). Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издатели транзакций. п. 33. ISBN  1412807867.
7. Итон, Джозеф и Дэвид (2007). Индустрия страхования титулов в США: как картель обкрадывает американских потребителей. Нью-Йорк: NYU Press. стр.40. ISBN  0814722407.
8. Правовой титул является неликвидным, если он будет неприемлемым для разумного покупателя, проявляющего разумную деловую осмотрительность, который проинформирован о фактах, создающих или влияющих на него, и их правовом значении, поскольку он кажется предметом существенного дефекта, серьезными сомнениями или вероятностью судебного разбирательства. Однако название не обязательно должно быть плохим, чтобы быть «неликвидным». Юридический словарь Блэка 4-е изд. West Publishing Co. 1951), определяющие «товарный титул» и «неликвидный титул».
9. Примерами являются Политика владельцев жилых помещений Американской ассоциации земельных титулов и Политика владельцев жилых помещений с расширенным покрытием.
10. «Об Альте, предыстория и история». Американская ассоциация земельных титулов. В архиве с оригинала от 22 июня 2013 г.
11. «Формы политики в Интернете». Американская ассоциация земельных титулов. В архиве из оригинала 2 июля 2013 г.
12. См. «Результаты деятельности компаний по страхованию титулов Demotech в 2012 г.», стр. 104. Неаффилированные (независимые) премии, выписанные в 2011 году, составили 5 575 537 135,00 долларов США или 60,19% от общего рынка страхования титулов.
13. «Архивная копия» (PDF). В архиве (PDF) с оригинала 19 ноября 2012 г.. Получено 20 ноября, 2012. (посещение 25 октября 2012 г.).
14. «Архивная копия». В архиве с оригинала 7 ноября 2012 г.. Получено 20 ноября, 2012. (посещение 26 октября 2012 г.). Оценки основаны на данных за 2011 год.
15. При условии, что средняя национальная ставка страхового взноса составляет 3,00 доллара за тысячу и более 5,6 триллиона долларов в год составляет письменное страхование правового титула, связанное с независимым поставщиком услуг. См. Demotech, стр. 104, выше.
16. https://www.law.com/newyorklawjournal/almID/1202736646639/discharge-of-ancient-mortgages-in-new-york/
17. https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/1931
18. «Страхование титулов: действия, необходимые для улучшения надзора за индустрией титулов и лучшей защиты потребителей» (PDF). Ответственный сотрудник правительства США. В архиве (PDF) из оригинала 1 ноября 2011 г.. Получено 26 февраля, 2012.
19. «Основы добросовестности, или займа, оценки». 6 ноября 2016 г. В архиве из оригинала 6 сентября 2015 г.. Получено 12 апреля, 2017.
20. Тодд Юинг. «Партнерские отношения = плохой бизнес». В архиве с оригинала от 23 марта 2012 г.
21. "НАИЛЬТА". Национальная ассоциация независимых агентов по праву собственности на землю. В архиве из оригинала 27 октября 2010 г.
22. Руссо, Майкл. "финансовый аналитик" (PDF). AM Best. В архиве (PDF) из оригинала 5 мая 2012 г.
23. Американская ассоциация земельных титулов
24. AM Best Special Report 13 декабря 2010 г.
25. Финансовые данные отрасли Американской ассоциации землевладения
26. AM Лучший специальный репортаж
27. https://www.forbes.com/forbes/2006/1113/148.html#2c1ed3c65266
28. https://www.curbed.com/2018/2/26/17017142/title-insurance-scam-government-takeover
29. На основе суммы выписанных премий. Американская ассоциация земельных титулов, Доля рынка по семьям и штатам, 2012 г. - РАСПРЕДЕЛЕНИЕ, можно найти по адресу «Архивная копия». В архиве из оригинала 2 марта 2008 г.. Получено 19 февраля, 2008.. Проверено 24 июня 2013 г. Эти цифры, по-видимому, включают страхование недвижимости за пределами США, что составляет 2,3% от общих премий, выплаченных в 2007 году.
30. "Fidelity National Financial, Inc. сообщает о доходе на акцию за четвертый квартал 2008 года в размере (0,01 доллара США)". Fidelity National Financial, Inc. В архиве из оригинала от 11 июля 2011 г.

дальнейшее чтение