Смешанная разработка - Mixed-use development

Жилой комплекс с торговыми и медицинскими офисами на первом этаже, Киркленд, Вашингтон
Ballston Common в Арлингтон, Вирджиния, часть Балтимор-Вашингтон столичная зона, ориентированный на общественный транспорт, смешанный и уплотненный, создавая ощущение "центра города" в край город, во внутригородской зоне
Традиционная многофункциональная застройка в центре города: Битола, Северная Македония

Смешанная разработка это термин, используемый для двух связанных понятий:

  • В том смысле смешанное зонирование или смешанное планирование, это тип городского развития, городское планирование и / или зонирование Тип, который объединяет жилые, коммерческие, культурные, институциональные или развлекательные использования в одно пространство, где эти функции в определенной степени физически и функционально интегрированы, и который обеспечивает пешеходные связи.[1][2][3] Смешанная застройка может применяться в новых проектах развития недвижимости в городе или пригороде, или может применяться к отдельному зданию, существующему или новому району, или в политике зонирования всего города или другой политической единицы.
  • В смысле многофункциональный комплекс, многофункциональный проекти т. д., разработка смешанного назначения означает "а девелопмент »- здание, комплекс зданий или новый район сообщества, который разработан для смешанного использования частным застройщиком, (квази) государственным агентством или их комбинацией. Многофункциональный комплекс может быть новым строительством, повторное использование существующего здания или заброшенного участка либо их комбинации.

Использование в Северной Америке по сравнению с Европой

Традиционно населенные пункты развивались по смешанной схеме. Однако с индустриализация наряду с изобретением небоскреба, были введены правительственные правила зонирования, чтобы отделить различные функции, такие как производство, от жилых районов. В Соединенных Штатах период расцвета зонирования для раздельного использования пришелся на период после Второй мировой войны, но с 1990-х годов зонирование для смешанного использования снова стало желательным, поскольку преимущества стали очевидны.[4]

В большинстве стран Европы государственная политика поощряла сохранение роли центра города в качестве основного места для бизнеса, розничной торговли, ресторанов и развлечений, в отличие от Соединенных Штатов, где зонирование активно препятствовало такому смешанному использованию на протяжении многих десятилетий. В результате большая часть центральных городов Европы используется "по умолчанию" смешанным образом, а термин "смешанное использование" гораздо более уместен в отношении новых районов города, когда делается попытка смешать жилую и коммерческую деятельность, например, в Амстердам Восточные Доклендс - а не разделять их.[5][6]

особенности

Открытое пространство

Многофункциональная застройка позволяет создавать площади и открытые коридоры между зданиями и тротуарами. Фасады, выходящие на улицу, имеют максимальное количество места, отведенного для пешеходов, чтобы собраться. Еще одна особенность ландшафтного дизайна на открытых пространствах позволяет деревьям и растениям расти на зданиях вертикально, а не стоять лицом к лицу в первом ряду.[7]

Общественная инфраструктура

Смешанное использование в центрах, в которых увеличилась плотность населения, позволило людям добраться до мест через общественный транспорт и помогло стимулировать пешие, велосипедные и велосипедные прогулки к местам работы и поручениям. Транспорт сыграл роль в смягчении последствий изменения климата, уменьшив загруженность дорог и увеличив движение грузов для товаров и услуг. С уличным дизайном в таких городах, как Бостон, Сиэтл и Денвер, смешанное использование позволило проектировать пешеходные дорожки, площади и расстояния до магазинов и рабочих мест. Это, в свою очередь, уменьшило количество парковок в переулках и гаражах.[7]

Контексты

Расширенное использование зонирования смешанного использования и застроек смешанного использования можно найти в различных контекстах, таких как следующие (несколько таких контекстов могут применяться к одному конкретному проекту или ситуации):[8]

  • как часть умный рост стратегии планирования
  • в традиционные городские кварталы, как часть обновления и / или заполнения города, т.е. модернизация зданий и общественных пространств и удобств в районе, чтобы обеспечить больше и / или лучшее жилье и лучшее качество жизни - примеры включают Казармский ряд в Вашингтон. и Ист Либерти, Питтсбург
  • в традиционные пригороды, добавление одного или нескольких многофункциональных комплексов для создания нового или более заметного «центра города» для сообщества - примеры включают новые проекты в центре города. Бетесда, Мэриленд, внутренний пригород Вашингтона, округ Колумбия, и комплекс Excelsior & Grand в Сент-Луис-Парк, Миннесота, внутренний пригород Миннеаполис
  • новые разработки, т.е.новое строительство на ранее незастроенных землях, особенно на окраинах мегаполисов и в их Exurbs, часто как часть создания относительно более плотного центра сообщества - край город, или его часть, зонированная для смешанного использования, в 2010-х годах часто называлась «городские деревни». Примеры включают Авалон в Альфаретта, Грузия и Halcyon в Графство Форсайт, Джорджия, на краю Атланта столичная зона
  • Перепрофилирование торговых центров и интенсификация развития вокруг них, особенно в связи с тем, что розничные продажи многих торговых центров и возможность сдавать помещения в аренду ритейлерам снизятся в 2010-х годах. розничный апокалипсис

Любой из вышеуказанных контекстов может также включать параллельные контексты, такие как:

  • Транзитно-ориентированное развитие - например в Лос-Анджелес и Сан Диего где города внесли общие изменения в закон о зонировании, разрешив более плотную застройку на определенном расстоянии от определенных типов транзитных станций, с основной целью увеличения количества и доступности жилья[9]
  • В более старых городах, таких как Чикаго и Сан-Франциско, историческое сохранение политики, которые иногда предлагают большую гибкость для использования старых зданий в целях, отличных от тех, для которых они изначально были зонированы, с целью сохранения исторической архитектуры[10]

Льготы

Планы, способствующие развитию смешанного использования или зонированию, утверждают, что это принесет многочисленные выгоды; например, директор по интеллектуальному развитию штата Нью-Йорк утверждает, что комплексное развитие направлено на достижение:[4][11]

  • большее разнообразие и плотность жилья, более доступное жилье (меньшие единицы), жилье на протяжении всего жизненного цикла (от начальных домов до больших домов и до домов для престарелых)
  • больше проходимых районов
  • сокращение расстояний между жильем, рабочими местами, предприятиями розничной торговли и другими удобствами и направлениями
  • лучший доступ к свежей, здоровой пище (поскольку до продуктовых магазинов и фермерских рынков можно добраться пешком / на велосипеде или на транспорте)
  • более компактная застройка, синергия в землепользовании (например, жители предоставляют клиентов для розничной торговли, которые обеспечивают удобства для жителей)
  • более сильный характер соседства, "чувство места", идентичность сообщества

Виды современного смешанного зонирования

Вот некоторые из наиболее частых сценариев смешанного использования в США:[2]

  • Район коммерческий зонирование - товары повседневного спроса и услуги, такие как магазины, разрешено только в жилых районах
  • Жилая / коммерческая недвижимость на главной улице - двух-трехэтажные здания с жилыми помещениями наверху и коммерческими помещениями на первом этаже, выходящими на улицу.
  • Городской жилой / коммерческий - многоэтажные жилые дома коммерческого и общественного назначения на первом этаже
  • Удобство офиса - офисные здания с небольшой розничной торговлей и услугами, ориентированные на офисных работников
  • Офис / жилая - многоквартирные жилые дома в офисном здании (ах)
  • Конверсия торгового центра - жилые и / или офисные помещения, добавленные (смежные) к существующему отдельному торговому центру
  • Реконструкция торгового района - переоборудование пригородной торговой зоны до более деревенского вида и смешанного использования
  • Жить / работать - жители могут управлять малым бизнесом на первом этаже дома, в котором они живут
  • Студия / легкая индустрия - жители могут управлять студиями или небольшими мастерскими в здании, где они живут
  • Отель / резиденция - сочетание гостиничного пространства и элитного многоквартирного дома
  • Парковочная структура с торговой площадкой на первом этаже
  • Район частных домов на одну семью с отдельно стоящим торговым центром

Примеры политики смешанного планирования в городах

Канада

Горизонт Торонто, Онтарио с кондоминиумами

Торонто

Одним из первых городов, принявших политику многофункционального развития, является Торонто. Местное правительство впервые сыграло свою роль в 1986 году, приняв постановление о зонировании, которое разрешало смешивать коммерческие и жилые единицы. В то время Торонто находился в начальной стадии планирования, сосредоточив внимание на развитии многоцелевого строительства из-за растущей популярности социального жилья. С тех пор закон был обновлен совсем недавно, в 2013 году, в результате чего большая часть его внимания была сосредоточена за пределами центральной части города, которая с 1998 года была объединена в главный город. Приняв правила, город наблюдает за развитием многоэтажных кондоминиумов по всей территории. Город с удобствами и остановками общественного транспорта рядом. Пример Торонто по развитию смешанного использования распространился на другие города Северной Америки в Канаде и Соединенных Штатах, чтобы внести аналогичные изменения.[12]

Один пример Торонто многофункциональная застройка - Mirvish Village[13] архитектором Грегори Энрикес. Расположен на Bloor и Батерст-стрит, значительный перекресток в Торонто, части территории проекта Mirvish Village зонируются как «коммерческие жилые», а другие - как «смешанные коммерческие жилые дома».[14] Согласно постановлениям о зонировании города Торонто, коммерческая жилая недвижимость включает «широкий спектр коммерческих, жилых и институциональных целей, а также парки».[15] Программные виды использования Mirvish Village включают аренду квартир, открытый рынок и мелкую розничную торговлю,[16] при этом сохранив 23 из 27 исторических домов на территории.[17] Проект примечателен процессом консультаций с общественностью, который получил высокую оценку городских властей Торонто.[17] Архитектор Энрикес и разработчик ранее сотрудничал над проектами смешанного использования в Ванкувер, британская Колумбия, в том числе успешные Перестройка Вудворда.[18]

Соединенные Штаты

Многофункциональные помещения, построенные в Портленде, штат Орегон

В Соединенных Штатах Агентство по охране окружающей среды (EPA) сотрудничает с местными органами власти, предоставляя исследователям новые данные, позволяющие оценить, как на город может повлиять комплексная застройка. Благодаря тому, что EPA помещает модели в электронную таблицу, муниципалитетам и разработчикам становится намного проще оценивать трафик с помощью пространств смешанного использования. Модели связывания также используются в качестве ресурсного инструмента для измерения географии, демографии и характеристик землепользования в городе. Агентство по охране окружающей среды провело анализ шести крупных мегаполисов с использованием землепользования, обследований домашних хозяйств и баз данных ГИС. Такие штаты, как Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико и Вирджиния, приняли этот стандарт в качестве политики штата при оценке того, как городское развитие может повлиять на движение транспорта. Предпосылками успеха многофункциональных застроек являются занятость, население и потребительские расходы. Три предварительных условия гарантируют, что застройка может привлечь качественных арендаторов и финансовый успех. Другими факторами, определяющими успех разработки смешанного использования, являются близкое время производства и затраты на окружающем рынке.[19]

Портленд

Смешанное зонирование реализовано в Портланд, штат Орегон с начала 1990-х годов, когда местное правительство захотело сократить доминирующий в то время стиль застройки, ориентированный на автомобили. Портлендская легкорельсовая система MAX способствует объединению жилых, коммерческих и рабочих пространств в одну зону. Благодаря этой системе планирования с единым зонированием использование земли с повышенной плотностью обеспечивает возврат государственных инвестиций по всему городу. Коридоры на главной улице обеспечивают гибкую высоту зданий и использование с высокой плотностью застройки для создания «мест сбора».[7]

Смотрите также

Заметки

  1. ^ География бизнеса и анализ рынка новой недвижимости, Грант Йен Тралл, стр.216
  2. ^ а б «Набор инструментов для качественного роста: многоцелевые разработки» (PDF). Региональная комиссия Атланты. п. 2. Архивировано из оригинал (PDF) 28 ноября 2011 г.
  3. ^ Раман, Ревати; Рой, Уттам Кумар (01.11.2019). «Таксономия городского планирования смешанного землепользования». Политика землепользования. 88: 104102. Дои:10.1016 / j.landusepol.2019.104102. ISSN  0264-8377.
  4. ^ а б «Американская ассоциация планирования», «Центр исследований в области планирования и общественного здравоохранения: развитие смешанного использования». Архивировано из оригинал на 2013-02-07. Получено 2012-11-01.
  5. ^ Хирт, Соня (2012). «Смешанное использование по умолчанию». Журнал плановой литературы. 27 (4): 375–393. Дои:10.1177/0885412212451029. S2CID  154219333.
  6. ^ Хоппенбрауэр, Эрик; Лоу, Эрик (2005). «Комплексное развитие: теория и практика в восточных доках Амстердама». Европейские исследования в области планирования. 13 (7): 967–983. Дои:10.1080/09654310500242048. S2CID  154169103.
  7. ^ а б c «Отчет об оценке проекта зон смешанного использования». Городское бюро планирования и устойчивого развития Портленда. Октябрь 2014 г.
  8. ^ «Это разумный рост» (PDF). Агентство по охране окружающей среды США. Апрель 2014 г.. Получено 20 сентября, 2019.
  9. ^ Шуэц, Дженни; Джулиано, Женевьева; Шин, Ын Джин (21 февраля 2018 г.). «Калифорния хочет, чтобы города строили больше жилья рядом с транспортными узлами. Может ли Лос-Анджелес улучшить свои показатели по TOD?». Институт Брукингса. Получено 20 сентября, 2019.
  10. ^ Laitos, Jan G .; Абель, Тереза ​​Х. (2011). «Роль Браунфилдов как площадок для смешанных проектов развития в Америке и Великобритании». Денверский журнал международного права и политики. 40 (1–3): 492.
  11. ^ «Зонирование смешанного использования», Справочник по ресурсам Livable New York
  12. ^ «Планирование смешанного использования: для кого доступно?» (PDF).
  13. ^ Хьюм, Кристофер (2015-03-20). "Почитание своих родителей на сайте Честного Эда". Звезда. Получено 2019-11-25.
  14. ^ "Деревня Честного Эда и Мирвиша" (PDF). Город Торонто. 2017-03-17. п. 26. Получено 2019-11-25.
  15. ^ «Положение № 569-2013» (PDF). Положение о зонировании города Торонто. 2019-07-15. п. 6. Получено 2019-11-25.
  16. ^ Божикович, Алекс (2015-03-05). «Реконструкция Honest Ed's в Торонто преподносит несколько сюрпризов». Глобус и почта. Получено 2019-11-25.
  17. ^ а б Божикович, Алекс (17.05.2018). «Реконструкция Честного Эда показывает, что нужно для создания Деревни». Глобус и почта. Получено 2019-11-25.
  18. ^ Була, Фрэнсис (04.01.2010). «От трущоб к новому городскому миксу». Глобус и почта. Получено 2019-11-25.
  19. ^ «Модель генерации смешанных поездок». 2013-04-28.

дальнейшее чтение

внешние ссылки