Коммерческая ипотека - Commercial mortgage - Wikipedia

А коммерческая ипотека это ипотечный заем обеспечен Коммерческая собственность, например, офисное здание, торговый центр, производственный склад или жилой комплекс. Поступления от коммерческой ипотеки обычно используются для приобретения, рефинансирования или перепланировки коммерческой недвижимости.

Коммерческая ипотека структурирована таким образом, чтобы удовлетворить потребности заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму кредита (иногда называемую «поступлениями от кредита»), процентную ставку, срок (иногда называемый «сроком погашения»), график погашения и гибкость предоплаты. Коммерческие ипотечные кредиты, как правило, перед закрытием подлежат тщательному андеррайтингу и комплексной проверке. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовую проверку собственности и владельца (или «спонсора»), а также ввод в эксплуатацию и проверку различных отчетов третьих сторон, таких как оценка.

По состоянию на 30 июня 2013 г. в США было непогашенной коммерческой и многосемейной ипотечной ссуды на сумму 3,1 триллиона долларов США. Из этих ипотечных кредитов примерно 49% принадлежали банкам, 18% - трастам, обеспеченным активами (эмитенты CMBS ), 12% принадлежали финансируемым государством предприятиям и ипотечным пулам, обеспеченным Агентством и GSE, а 10% принадлежали компаниям по страхованию жизни.^[1]

Условия

Сумма займа

Сумма коммерческой ипотеки обычно определяется на основе ссуда для оценки (LTV) и покрытие обслуживания долга коэффициенты, более подробно обсуждаемые ниже в разделе о стандартах андеррайтинга.

Структура ссуды

Коммерческая ипотека может быть структурирована как первые залоговые права или, если требуется большая сумма кредита, заемщик может получить подчиненный финансирование также, иногда структурированное как антресоль примечание или как привилегированный капитал, который обычно имеет более высокую процентную ставку.

Процентная ставка

Процентные ставки по коммерческой ипотеке могут быть фиксированной или плавающей. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на стабильную коммерческую недвижимость обычно устанавливаются на основе распространять к свопы, при этом спред свопа соответствует сроку ссуды. Рыночные процентные ставки, а также факторы андеррайтинга сильно влияют на процентную ставку, котируемую по конкретному объекту коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческой ипотеке обычно выше, чем по жилищной ипотеке.

Сборы

Многие коммерческие ипотечные кредиторы требуют плату за подачу заявления или добросовестный депозит, который обычно используется кредитором для покрытия расходов по андеррайтингу, таких как оценка на собственности. Коммерческие ипотечные кредиты также могут иметь комиссию за выдачу или андеррайтинг (выплачиваемую при сокращении поступлений от займа) и / или комиссию за выход (уплачиваемую при погашении займа).

Срок

Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированной коммерческой недвижимости с установленными денежными потоками (иногда называемых «постоянными ссудами») и от одного до трех лет для недвижимости, находящейся на переходном этапе, например, недавно открывшейся недвижимости или недвижимости, находящейся на стадии перехода. ремонт или изменение положения (иногда называемое "промежуточные ссуды Срок действия ипотеки на многоквартирную недвижимость, предоставляемой предприятием или государственным учреждением, спонсируемым государством, может составлять тридцать и более лет. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты могут допускать продление при соблюдении определенных условий, которые могут включать оплату пошлины за продление. коммерческие ипотечные кредиты имеют «ожидаемую дату погашения», что означает, что если кредит не будет погашен до ожидаемой даты погашения, ссуда не является дефолтной.

Амортизация

Коммерческая ипотека часто амортизировать в течение срока ссуды, то есть заемщик выплачивает как проценты, так и основную сумму с течением времени, а остаток по ссуде в конце срока меньше первоначальной суммы ссуды. Однако, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческая ипотека обычно не амортизируется полностью в течение указанного срока и поэтому часто заканчивается воздушный шар остатка, который часто погашается путем рефинансирования имущества. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют процентный период в начале срока ссуды, в течение которого заемщик платит только проценты.

Предварительная оплата

Коммерческие ссуды различаются по условиям предоплаты, то есть от того, может ли инвестор в недвижимость рефинансировать ссуду по своему желанию. Некоторые кредиторы портфеля, такие как банки и страховые компании, могут позволить гибкость предоплаты. Напротив, для того, чтобы заемщик мог досрочно погасить кондуктивный заем, заемщик должен будет поражать облигации путем покупки достаточного количества государственных облигаций (казначейских ценных бумаг), чтобы обеспечить инвесторам такую ​​же сумму дохода, какую они получили бы, если бы ссуда все еще действовала.

Заемщик

Коммерческую ипотеку обычно берет на себя организация специального назначения например, корпорация или ООО, созданная специально для того, чтобы владеть только объектом собственности, а не частным лицом или крупным бизнесом. Это позволяет кредитору лишить права выкупа собственности в случае неисполнения обязательств, даже если заемщик обанкротился, то есть юридическое лицо "банкротство удаленное ".

Обращение

Коммерческая ипотека может быть с правом регресса или без права регресса. Ипотека с правом регресса дополняется общим обязательством заемщика или личной гарантией от владельца (ов) собственности, которая делает долг подлежащим погашению в полном объеме, даже если потеря права выкупа на имущество не погашает непогашенный остаток. А отказ Ипотека обеспечивается только коммерческой недвижимостью, выступающей в качестве залога. В событие неисполнения обязательств, кредитор может лишать права выкупа на имущество, но не имеет никаких претензий к заемщику в отношении оставшейся недостачи.

Если спонсор ищет финансирование на портфель объектов коммерческой недвижимости, а не на отдельную собственность, спонсор может выбрать перекрестное обеспечение ссуда, в которой все имущество обеспечивает ссуду.

Резервы

Кредиторы могут потребовать от заемщиков создать резервы для финансирования конкретных статей при закрытии сделки, таких как ожидаемые расходы арендатора на улучшение состояния арендатора и комиссионные (TI / LC), необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также резервы по процентам.

Андеррайтинг

Метрики андеррайтинга

Кредиторы обычно требуют минимум коэффициент покрытия долга который обычно составляет от 1,1 до 1,4; это соотношение представляет собой чистый денежный поток (доход, получаемый от собственности) по сравнению с обслуживанием долга (ипотечный платеж). Например, если владелец торгового центра получает 300000 долларов в месяц от арендаторов, платит 50000 долларов в месяц в качестве расходов, кредитор обычно не дает ссуду, которая требует ежемесячных платежей, превышающих 227 273 долларов ((300000–50 000 долларов) / 1,1)), a 1.1 погашение долга.

Кредиторы также обращают внимание на ссуда для оценки (LTV). LTV - это математический расчет, который выражает сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости. Например, если заемщик хочет 6 000 000 долларов США для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов США, коэффициент LTV составляет 6 000 000 долларов США / 10 000 000 долларов США или 60%. LTV для коммерческой ипотеки обычно составляет от 55% до 70%, в отличие от жилищной ипотеки, которая обычно составляет 80% или выше.

Кредиторы смотрят на арендную плату за квадратный фут, стоимость за квадратный фут и стоимость замены за квадратный фут. Эти показатели сильно различаются в зависимости от местоположения и предполагаемого использования недвижимости, но могут быть полезными показателями финансового состояния недвижимости, а также вероятности появления новых конкурентоспособных проектов в сети.

После финансового кризиса кредиторы начали сосредотачиваться на новом показателе доходности долга, чтобы дополнить коэффициент покрытия обслуживания долга. Доходность долга определяется как Чистый операционный доход (NOI) имущества, разделенное на сумму ипотеки.

Андеррайтинговая практика

Кредиторы, как правило, проводят тщательную комплексную проверку предлагаемой коммерческой ипотечной ссуды до ее финансирования. Такая комплексная проверка часто включает посещение объекта, финансовую проверку и комплексную проверку спонсора объекта недвижимости и юридического лица-заемщика. Кредиторы смотрят на кредитный рейтинг, выписка из банка, время работы и годовой доход. Многие кредиторы также заказывают и проверяют отчеты третьих сторон, такие как оценка, экологический отчет, технический отчет и анкетные проверки.

Поставщики коммерческой ипотеки

банки

Банки, большие и маленькие, традиционно предоставляют коммерческую ипотеку. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года банки держали на балансе коммерческую ипотеку на сумму 1,5 триллиона долларов.^[1]

Кредиторы по каналам связи

Кредиторы-кондиницы создают коммерческие ипотечные кредиты и удерживают их в качестве инвестиций в течение короткого периода времени, прежде чем секьюритизация ссуды и продажа CMBS обеспечены соответствующими коммерческими ипотечными кредитами. К кредитным организациям относятся как банки, так и небанковские финансовые компании. Приблизительно 560 миллиардов долларов коммерческих ипотечных кредитов принадлежали эмитентам CMBS по состоянию на 30 июня 2013 г., по данным Федеральной резервной системы.^[1]

Секьюритизация коммерческой ипотеки в ее нынешнем виде началась с Resolution Trust Corporation программа коммерческой секьюритизации (или RTC) в 1992-1997 гг. ЦРТ применил подход, аналогичный тому, который он начал успешно применять в отношении ипотечного жилищного кредитования, выпуская несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных диверсифицированными пулами коммерческих ипотечных кредитов.^[2] После того, как РТК ввел методы секьюритизации, частные банки начали выдавать ссуды специально для того, чтобы превратить их в ценные бумаги. Эти займы обычно имеют структуру, запрещающую предоплату сверх установленного графика погашения. Это делает полученные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов, поскольку они знают, что коммерческие ипотечные кредиты останутся невыплаченными, даже если процентные ставки снизятся.

Новый CMBS Пик выпуска составил 229 млрд долларов в 2007 году. Затем кризис субстандартной ипотеки и результирующий мировой финансовый кризис вызванный CMBS цены резко упали, и новые выпуски ценных бумаг CMBS практически прекратились в 2008-2009 гг. Рынок начал восстанавливаться: 12 миллиардов долларов были выпущены в 2010 году, 37 миллиардов долларов были выпущены в 2011 году, и 48 миллиардов долларов были выпущены в 2012 году.^[3]

Государственные органы

Государственные предприятия, такие как Фанни Мэй и Фредди Мак, а также государственные корпорации Такие как Джинни Мэй, являются активными кредиторами многоквартирной коммерческой недвижимости (то есть многоквартирных домов) в США. По состоянию на 30 июня 2013 г. ипотечные многоквартирные жилые дома на сумму около 390 миллиардов долларов принадлежали финансируемым государством предприятиям или ипотечным пулам, поддерживаемым Агентством и GSE, что составляет 12% от общего объема невыполненных коммерческих ипотечных кредитов и 43% непогашенных коммерческих ипотечных кредитов для многоквартирных домов.^[1]

Страховые компании

Страховые компании являются активными инвесторами в коммерческую ипотеку и владеют коммерческой ипотекой на сумму около 325 миллиардов долларов по состоянию на 30 июня 2013 года.^[1]

Ипотечные брокеры

Ипотечные брокеры не предоставляют коммерческие ипотечные ссуды, но часто используются для получения нескольких предложений от различных потенциальных кредиторов и управления процессом финансирования.

Кредиторы-корреспонденты

Кредиторы-корреспонденты не ссужают свои собственные деньги, но предоставляют первичные услуги, такие как оформление, андеррайтинг и обслуживание ссуд, для кредиторов, которые используют эти типы компаний. Корреспондент часто представляет кредиторов в определенной географической зоне.

Другие рынки

объединенное Королевство

Рынок коммерческой ипотеки

Анализ Налоговая и таможенная служба Ее Величества данные о совершенных сделках с недвижимостью в Соединенном Королевстве в период с 2005 по 2013 год показывают, что, в отличие от жилищного кредитования, ипотечное кредитование нежилой недвижимости снижалось до 2008–2009 гг. Глобальная рецессия. Валовое коммерческое и жилищное кредитование начало расти одинаковыми темпами с 2009 года и далее, показав рост без учета инфляции на 16,2% и 18,2% соответственно в период с 2009 по 2013 год.^[4]

В 2014 году коммерческое кредитование составляло всего 5,2% от общего объема ипотечного кредитования по объему, но 25,3% по стоимости. Средний размер коммерческой ипотеки в этом году составлял 1,46 миллиона фунтов стерлингов по сравнению со средней жилой ипотекой в ​​размере 236 400 фунтов стерлингов.^[4]

Прорези

Правила введены в 2013 г. Управление финансовых услуг (FSA) требовало, чтобы банки держали взвешенную с учетом риска сумму капитала под коммерческую ипотеку - от 50% до 250% от суммы ссуды - чтобы ограничить их подверженность рискам активов коммерческой недвижимости.^[5] Критики предсказывали, что более высокие требования к капиталу для крупных банков могут отрицательно повлиять на доступность коммерческого кредита; Тем не менее Банк Англии Исследование условий кредитования за 4 квартал 2013 г. показало, что доступность коммерческих кредитов для корпоративного сектора в течение года увеличилась.^[6]

Регулирование

Поскольку регулируемые ипотечные договоры определяются как относящиеся к собственности, которая будет использоваться «в качестве жилья или в связи с ним заемщиком… или связанным лицом», индивидуальные коммерческие ипотечные договоры и их продажа не регулируются Управление финансового поведения (FCA). Исключение составляет собственность смешанного использования, где 40% или более собственности будет использоваться в качестве жилого помещения.^[7] К марту 2016 года, однако, Великобритания должна будет внедрить новые правила для соответствия Общеевропейской директиве по ипотечному кредитованию, которая не проводит различия между коммерческой и полукоммерческой недвижимостью; Таким образом, в настоящее время неясно, будут ли все объекты смешанного использования подпадать под действие правил FCA, когда новые правила вступят в силу, независимо от того, какая доля используется в жилых целях.

Различие между коммерческим кредитованием и кредитованием под аренду

В Великобритании существует различие между коммерческой ипотекой, которая предназначена для покупки нежилой недвижимость, и покупка для сдачи в аренду ипотечные кредиты на покупку жилой недвижимости для сдачи арендаторам. Ссуды под выкуп могут предлагаться как коммерческими, так и ипотечными кредиторами.

Ипотека с правом выкупа под сдачу в аренду имеет сходство как с коммерческой, так и с жилищной ипотекой. Из-за высокого потребительского спроса и более низких требований к зачету капитала ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование под сдачу внаем по обычно более низким процентным ставкам, чем коммерческая ипотека. Существует также определенная степень пересечения нормативных требований между рынками покупки с целью сдачи в аренду и рынка жилья, и многие кредиторы, предоставляющие кредиты в аренду, используют андеррайтинговые чеки, аналогичные тем, которые предписаны FCA для заявок на ипотеку.

Однако, как и коммерческая ипотека, ипотечные кредиты с возможностью покупки с целью сдачи в аренду гарантируются в соответствии с покрытием обслуживания долга, а не с коэффициентом доходности. Крупные банки могут рассчитать DSCR в размере 160–170% для коммерческих ипотечных кредитов и 125–130% для ипотечных кредитов с правом выкупа, в то время как меньшинство специализированных кредиторов может рассчитать его в размере 125–130% для коммерческих ипотечных кредитов и 110% для кредитов на покупку. сдавать в аренду ипотеку.

Рекомендации

1. Совет управляющих Федеральной резервной системы. Z.1 Финансовые счета США. Выпущено 25 сентября 2013 г. Проверено 5 ноября 2013 г., стр. 104–105, таблицы L.219 и L.220.
2. FDIC. Управление кризисом: опыт FDIC и RTC. Глава 16: Секьюритизации, стр. 417-423. По состоянию на 12 декабря 2013 г.
3. Статистика рынка коммерческих ипотечных кредитов В архиве 2013-12-15 на Wayback Machine. Ежемесячный выпуск CMBS США. Щелкните диаграмму для резервного копирования и исторических данных. Проверено 14 декабря 2013 г.
4. Годовая статистика сделок с недвижимостью в Великобритании [PDF]. HM Revenue & Customs. 27 июн 2014.
5. Мастерс, Б. и Хаммонд, Э. Банковские правила ударили по британским застройщикам. Financial Times. 16 января 2013 г.
6. Обзор кредитных условий за 4 квартал 2013 года. Банк Англии. 8 января 2014 г.
7. Справочник Управления финансового надзора PERG 4.4.1 В архиве 2015-06-02 в Wayback Machine. Доступ 30 апреля 2015 г.