История английского земельного права - History of English land law

В Гобелен из Байе изображает Вильгельм Завоеватель Рыцари отбирают еду у английских крестьян.[1] В Книга Страшного Суда из 1086 зафиксировано как минимум 12% людей свободными, 30% как Виллэны, 35% в качестве обслуживающего персонала бордары и коттеджи, и 9% как рабы.[2]

В история английского земельного права можно проследить эоны, до римских времен и через Раннее средневековье под постримские вожди и саксонские монархи, где, как и на протяжении большей части истории человечества, земля была основным источником личного богатства. Английское земельное право еще больше трансформировались из саксонских времен в пост-Нормандское вторжение феодальный окружение, от Индустриальная революция и в 19 веке, когда политическая власть земельной аристократии уменьшилась, и современное законодательство все больше превращало землю в социальную форму богатства, подлежащую широкому социальному регулированию, например Корпус, национальные парки и сельское хозяйство.

Римское право

Смотрите также: Римское право

Разделение на недвижимое и личное в значительной степени совпадает с разделением на недвижимое и движимое, которое обычно используется в правовых системах, основанных на римском (см. Личная собственность.) То, что это не совсем совпадение, связано с влиянием Римское право сам.[3] Греки и Римляне республики были по существу нациями граждан; тевтоны были в основном земельным народом; Римская империя преодолела пропасть между ними.[4]

Англосаксонское право

Основная статья: Англосаксонское право

Вероятно, что английское земельное право было произведено в результате действия политики, принятой в нижней империи, и в конечном итоге превратилось в феодализм по ранее существовавшему тевтонскому обычаю. Отличительными чертами тевтонской системы были всеобщее наслаждение и отсутствие частной собственности, за исключением ограниченной степени. Основными чертами старого английского земельного права до завоевания, из которого выросло современное право, были:

  1. свобода отчуждение, либо по завещанию, либо inter vivos, таких земель, которые могут быть отчуждены, главным образом, если не полностью, Bocland, всегда с учетом ограничений, установленных boc;
  2. гласность перевода при зачислении в графскую или церковную книгу;
  3. равный раздел о имении умершего среди сыновей и обездоленных сыновей среди дочерей;
  4. культивирование в значительной степени людьми с разной степенью крепостное право из-за денег или заработной платы;
  5. разнообразие обычаев, стремящееся к унификации, благодаря применению тех же принципов в местных судах;
  6. подчинение земли Trinoda обязательно, бремя, возложенное с целью защиты область.

Зачатки концепций землевладения и Корона в качестве Лорд Парамаунт были обнаружены в старой английской системе, и Линленд был предвосхищением ограниченных интересов, которые впоследствии приобрели такое значение.[5]

Такие термины, как "платеж " или же "дань уважения "происходят из феодальных времен. Права общий и бедствие основаны на еще более старых институтах, составляющих саму основу примитивного права. Концепция владение является основным основанием различия между недвижимым и движимым имуществом, причем первое имеет право только на имя имущество.[4]

Нормандский феодализм

Формальное начало английского права недвижимость пришел после Нормандское вторжение 1066 г., когда общее право строился по всей Англии. Новый король, Вильгельм Завоеватель, начал стандартизацию феодальных правил Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книга Страшного Суда 1086 г. Это использовалось для определения налогов и феодальных сборов, которые должны были быть уплачены. Феодализм означало, что вся земля принадлежала монарху. Поместья на земле были предоставлены лордам, которые, в свою очередь, разделили собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязательства по работе, военной службе и уплате налогов перед теми, кто находился выше по цепочке, и в конечном итоге перед Короной. Большинство из крестьянство были связаны со своими хозяевами. Крепостные, коттеджи или же рабы, которые могли составлять до 88 процентов населения в 1086 году,[2] были обязаны по закону работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих лордов. Но также даже те, кого причисляли к свободным людям, фактически были ограничены в своей свободе из-за ограниченных шансов приобрести собственность. В Закон общин 1236 позволил лорду поместья ограждать любые поместья, которые ранее были общими, и Вестминстерский статут 1285 г. формализовала систему влекут за собой чтобы эта земля переходила только наследникам помещика. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 разрешено отчуждение земли только путем замены правообладателя, прекращая создание дополнительных субарендаторов. В гражданские свободы из Magna Carta 1215 г. и его переиздание в 1297 г. бароны и лорды, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и обездоленными.

Распад крепостного права

Основная статья: Крепостное право
"... поскольку грех был изначальной причиной рабства, тогда должно быть так, что когда весь этот мир был в грехе, тогда весь этот мир также находился в рабстве и рабство. Но с приходом Периода Благодати, Бог предписано, что одни люди должны иметь более высокий уровень, чем другие, и иметь власть над ними, другие должны быть более низкого уровня и подчиняться своему господину, но все они должным образом служили в его имущество и в его степени. И поэтому в некоторых странах, где рабы можно купить, если их можно убедить стать христианами, они будут освобождены. И с уверенностью можно сказать, что и господин, и его слуги чем-то обязаны друг другу ».

Дж. Чосер, Кентерберийские рассказы (1400) Рассказ пастора, §68

Феодализм не всегда был частью английского общества, а не навязывался монархами до нормандского вторжения.[6] Однако с 1348 года все изменилось, поскольку Черная смерть прокатился по Европе, погибла треть населения. Людям нравится поэт Джеффри Чосер видел в подчинении часть естественного общественного порядка, установленного Богом.[7] Но если помещики сами пережили чуму, крестьянский труд на земле стал очень редким. По иронии судьбы оставшиеся в живых крестьяне обладали большей экономической властью в претензиях или переговорах о заработной плате. Феодализм начал рушиться.[8] Во-первых, крепостные могли подвергнуться «коммутации», когда лорд просто соглашался принимать денежную ренту от арендаторов вместо трудовых услуг. Это не означало саму свободу, но отказ от принудительного труда и натуральных выплат помещикам означал, что явные доказательства подобострастия были скрыты. В спорах королевские суды все больше склонялись к провозглашению крестьянина свободным. Во-вторых, через акт отпуск лорды могли добровольно предоставлять свободу, и это все чаще делалось после чумы, если крепостной или родственник платили деньги. В-третьих, обычное право гласило, что если крепостной жил на свободной земле, как в зафрахтованный город или же Королевское владение земли, на год и день они станут свободными.[9] Дворянство и король отреагировали на восстание Рыночная власть крестьянства, устанавливая заработную плату,[10] и жестко подавлять любые восстания, подобные Крестьянское восстание в 1381 г.[11] Однако это сочетание факторов, медленно, но верно, привело к тому, что к 1485 году только один процент населения остался в рабстве.[12] Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 г. Энтони Фицхерберт писал, что оставшаяся часть рабов была «величайшим неудобством, которое теперь испытывает закон».[13]

Феодальные владения

К моменту Норманнское завоевание элементы феодализма существовали в Англии от правления англосаксонских и датских королей до такой степени, что их было легко внедрить в полном объеме. Норманнское завоевание не сразу изменило аллодиальное владение на феодальное, а завершило ассоциацию территориальной и личной зависимости в уже подготовленном к ней состоянии общества.[нужна цитата ] Nulle terre sans seigneur была одной из основных аксиом феодализма. Может существовать любое количество заражений и субинфудаций. Mesne Lords, но цепочка сеньоров была полной, и в конечном итоге она зависела от короля как верховного лорда. Земля не принадлежала свободным собственникам только по необходимости. милиция обязанности перед государством, но держал короля рыцарь-служба. В фольклор стал королевской землей; солдат был помещиком, а не помещиком солдатом. Свободные владельцы, как правило, становились арендаторами лорда, а поселок терялся в поместье.[14] Общая земля стала по закону расточительством поместья, пользование которым основывалось на предполагаемом дарении лорда. С другой стороны, вся Англия не стала помещичьей; конфликт между поселком и имением привел к компромиссу, результат которого сказывается землевладение в Англии и по сей день. Но это был компромисс, очень выгодный для привилегированного класса, поскольку в Англии земельный закон больше, чем в любой другой стране, является законом государства. благородство а не людей. Одна из причин этого заключается в том, что, поскольку Англия никогда не была настолько полностью феодализированной, как некоторые европейские континентальные государства, бремя феодализма не ощущалось так сильно и привело к меньшей агитации за реформы.[4]

Земля, конфискованная Завоевателем, была передана им в рыцарскую службу из-за короля, а не лорда месне, как в европейском континентальном феодализме. В 1086 году на совете в Солсбери все землевладельцы присягнули короне. В полной силе феодализма жители Англии были либо свободны, либо несвободны. Свободные жители владели своими землями либо на условиях свободного владения, либо на условиях владения, которое первоначально было землей несвободного жителя, но закреплено за землей, принадлежащей свободному человеку. Свободное владение было либо военным, либо военным. рыцарство, или же Socage (включая ограбление и маленькая сержант ), или же франкалмуан, посредством которых церковные корпорации обычно владели своей землей. Несвободные жители были вызваны в Книга Страшного Суда servi, котарий, или же бордарии и позже нативи или же виллани фамилия применялась как к свободным, так и к крепостным. Все они находились в более или менее зависимом состоянии. Все свободные должности существуют и в настоящее время, хотя, как будет показано позже, военное пребывание сократилось до неважного и исключительного срока пребывания на должности великого сержанта. Несвободные владения в определенной степени представлены авторское право в последующие века до окончательной отмены в 1925 году.[4]

Самым важным различием между военным и общественным владением был способ происхождения. Был ли феодальный бенефис изначально был наследственным, он определенно стал таковым во время Завоевания, и он перешел к старшему сыну. В Англии это сразу относилось к земельным владениям рыцарской службы, насколько это было в столичном феодале. Наследие общинных земель или земель, отличных от столичного феодального владения, в течение некоторого времени следовало старому правилу происхождения до завоевания. Таким образом, в так называемых «Законах Генрих I ", земли, кроме столичного феодального владения и некоторых общинных земель, были разделены между всеми сыновьями поровну. Но ко времени Генри де Брактон До сих пор преобладало наследие земель, принадлежащих рыцарской службе, что, если не было никаких доказательств, происходило происхождение старшего сына. Реликвии старого обычая все еще остаются в случае молоток. Военный арендатор подлежал феодальные инциденты, от которого освобожден жилец в обществе. Эти дополнительные сборы и обязательства часто были тяжелыми. Отчуждение земли по воле, за исключением нескольких привилегированных районов, стало невозможным; отчуждение inter vivos сдерживался в одном направлении в интересах наследника, в другом - в интересах сеньора. Во времена Глэнвилла арендатор имел большую власть отчуждать землю, которую он купил, чем землю, которую он унаследовал. Но к тому времени, когда появился Брактон, наследник утратил интерес к любому виду земли. Лорды были более успешными. Это было принято Magna Carta что свободный человек не должен отдавать или продавать столько своей земли, чтобы оставить сумму, недостаточную для выполнения своих услуг своему господину. Несмотря на это положение, права лордов постоянно ограничивались субинфеудация до принятия Статута Quia Emptores. Отчуждение главный арендатор короны без лицензии была причиной конфискации до 1327 г.,[15] при замене штрафа.[4]

Влияние местных обычаев на земельное право, должно быть, ослабло после того, как Генрих II установил состав судей Королевского суда. Юрисдикция в отношении судебных разбирательств, касающихся безусловного права собственности, была отнята у судов лорда в 1392 году.[16]

В общее право поскольку речь шла о недвижимости, она в основном приобрела свой нынешний облик к правлению Генрих III. Изменения, которые были внесены с этой даты, были в основном связаны с действиями беспристрастность и законодательство, последнее иногда толкуется судами в манере, сильно отличной от намерений парламента. Наиболее важное влияние на капитал было оказано в ипотека и трасты в доктрине Специфическое выступление договоров, касающихся недвижимости, и освобождение от конфискации нарушение из завет.[4]

Средневековая передача права собственности

Царствование Эдуард I примечателен тремя руководящими статутами, все принятыми в интересах высших лордов. 1279 г. Статут Мортмэйна[17] была первой из длинной серии, направленной против приобретения земли религиозными и благотворительными корпорациями. В 1285 г. статут De Donis Conditionalibus[18] запретил отчуждение имений, предоставленных мужчине и наследникам его тела, которое до закона обычно становилось отчуждаемым сразу после рождения наследника, и поэтому сеньор терял вымогать. Статут Quia Emptores[19] сохранил те права лордов, которые до того времени могли быть нарушены субинфеудацией, указав, что при любом отчуждении земель алиены должны держать их за того же лорда, что и иностранец. С 1290 г. было невозможно создать поместье на платной основе для владения месным лордом, или зарезервировать ренту при предоставлении имения за плату (если только не в форме арендной платы), или создать новая усадьба. Однако статут не связывает корону. Практический эффект статута заключался в том, что передача земли с тех пор стала более коммерческой, а не феодальной сделкой. В элегантный приказ был представлен Статут Вестминстера II в 1285 году в качестве средства правовой защиты кредитора от недвижимости. Однако последующим законодательством он был значительно изменен.[4]

С 1290 г. до правления Генрих VIII, нет закона первостепенной важности, касающегося недвижимости. Правление Генриха VIII, как и правления Эдуарда I, обозначено тремя действиями, последствия которых продолжаются и по сей день. Наиболее прочное влияние на закон оказал Статут использования, призванный обеспечить защиту от тайны продажи земли. В качестве необходимого продолжения Положение о зачислении требовал, чтобы все сделки и продажи земли были должным образом зарегистрированы. Сделка и продажа была формой справедливой передачи, которая для некоторых целей заменила общее право Feoffment. Это относилось только к наследственным имениям, а не к годам. Непредвиденные последствия акта 1535 г. Зачисление земельных сделок и др.[20] До 1841 г. предполагалось установить в качестве обычной формы передачи права аренды и передачи. Использует, став имуществом в соответствии с Уставом об использовании и, следовательно, более не подлежащее рассмотрению, Статут завещаний[21] (объяснено Законом о завещаниях 1542 г.)[22] было передано, чтобы исправить это неудобство. По крайней мере, до 1911 года он оставался законом в отношении завещаний, сделанных до 1838 года.[4]

Реформация

После распада феодализма и сокращения количества крепостных, закон рассматривал все больше и больше людей как формально свободных от помещика. Однако де-факто свобода людей по-прежнему ограничивалась, потому что у них самих не было собственности.

Корпуса

Основные статьи: Законы о приложениях и Общая земля
«... ваши овцы, которые от природы мягкие и легко содержатся в порядке, могут теперь сказать, что пожирают людей и людей, не только деревни, но и города; ибо везде, где обнаруживается, что овцы любой почвы приносят более мягкие и шерсть более богатая, чем обычная, а дворянство и дворяне, и даже те святые люди, аббаты, не довольствовались старой арендной платой, которую давали их фермы, и не думали, что они, живя свободно, не принося пользы обществу, решились причинять вред, а не добро. Они останавливают развитие сельского хозяйства, разрушают дома и города, оставляя за собой только церкви, и огораживают землю, чтобы поселять в них своих овец ».

T Подробнее, утопия (1516)

Все больше землевладельцев огораживали пастбища, которые были открыты для простолюдинов, и разрушали дома людей, особенно для овцеводство. Корона и Лорд-канцлеры подобно Сэр Томас Мор, до некоторой степени выступили против этого, приняв серию Законов о запрете ограждений от 1489 года. Они требовали, чтобы любые разрушенные дома были восстановлены, но если бы не половина дополнительной прибыли, пошла бы короне. Сама Корона претендовала на неотъемлемое право на любые ценные металлы, найденные на суше в 1568 году,[23] а людям, у которых было менее четырех акров земли, запретили строить дома Закон о возведении коттеджей 1588 г.. Окончательный, формальный конец феодальное землевладение в Англии пришел только после Английская гражданская война. Когда монархия была восстановлен Парламент обеспечил Закон 1660 об отмене прав владения и пользования что обязательства помещиков по службе и военному обеспечению были заменены денежными платежами и ежегодными платежами, финансируемыми налогообложение.

Изменения в капитале

В Суд канцелярии может смягчить несправедливость строгих общее право правила собственности, если Лорд-канцлер посчитал это справедливый. Судебные системы были объединены Судебные акты 1873–1875 гг.

За тот же период, за существенными сдвигами в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общее право и беспристрастность.[24] Суды общего права ( Суд общей юрисдикции и Суд королевской скамьи ) строго подходил к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей может иметь законные права на землю. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему Лорд-канцлер, офис которого перерос в суд. Вовремя крестовые походы землевладельцы, которые пошли воевать, передавали право собственности на человека, которому они доверяли, чтобы феодальные услуги могли быть выполнены и получены. Но некоторые из выживших вернулись только для того, чтобы обнаружить, что доверенные им люди отказываются вернуть титул. Они искали справедливости с Лорд-канцлер, и его Суд канцелярии определили, что истинное «использование» или «выгода» земли не принадлежало лицу на праве собственности (или Feoffee кто держал сейсин ). В отличие от судей общего права, канцлер занимал cestui que использовать, владелец в беспристрастность, мог бы быть другим человеком, если бы это продиктовала чистая совесть.[25] Это признание раскола в английском праве между законным и равноправным владельцем, между лицом, контролирующим право собственности, и другим лицом, в интересах которого будет использоваться земля, стало началом трастовый закон. Это было так же полезно среди Францисканский монахи, которые передавали право собственности на землю другим, поскольку их клятвы бедности.[26] Также использовались трасты или трасты, чтобы избежать уплаты феодальных сборов. Если человек умер, закон гласил, что домовладелец имел право на получение денег до того, как земля перешла к наследнику, а все имущество в соответствии с доктриной вымогать если бы не было наследников. Передача права собственности группе людей для общего пользования использовать мог гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и вряд ли все умрут одновременно. Король Генрих VIII увидел, что это лишило корону доходов, и поэтому в Статут использования 1535 он попытался запретить их, оговорив, что вся земля на самом деле принадлежит cestui que использовать. Однако, когда Генрих VIII ушел, Канцлерский суд постановил, что у него нет заявки на аренду земли. Более того, верховенство справедливости над общим правом было подтверждено при поддержке короля Якова I в 1615 г. Дело графа Оксфорда.[27] Институт использования продолжался, поскольку новые источники доходов от торговых подвигов в Новый мир уменьшила зависимость короны от феодальных сборов. К началу 1700-х годов использование было оформлено в траст:[28] если земля была передана доверенному лицу в пользу другого лица, канцелярия признала бенефициара истинным владельцем в беспристрастность.

В правление Елизаветы Закон 1571 года о мошеннических денежных переводах[29] и 1584 г.[30] избегать мошеннических перевозок против всех сторон и добровольных перевозок против последующих покупателей за ценное вознаграждение. В начале правления Карл II в Закон 1660 об отмене прав владения и пользования превратили большинство феодальных владений в владение свободным и общим обществом и отменили феодальные инциденты. В Статут о мошенничестве содержат положения о том, что некоторые договоры аренды и уступки, а также все соглашения и трасты, касающиеся земли, должны быть в письменной форме. В земельные кадастры из Миддлсекс и Йоркшир дата от правления Анны. Изъятие (дарение по завещанию) земли для благотворительных целей было запрещено Законом о благотворительном использовании 1735 года.[31] В следующем царствовании первый генерал Закон о закрытии, Закон 1801 года о присоединении (объединении).[32] В царствование Вильгельм IV были отменены штрафы и взыскания и заменены более простые способы перевозки,[33] были внесены поправки в законы о наследовании и приданном.[4][34]

Индустриальная революция

"Как только земля в какой-либо стране становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где никогда не сеяли, и требуют ренты даже за ее естественные продукты. Лес в лесу, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходили даже к нему, чтобы установить дополнительную цену за них. Затем он должен был заплатить за разрешение на их сбор; и должен отдать землевладельцу часть того, что его труд собирает или производит. Эта часть или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту ... . "

Адам Смит, Богатство народов (1776) Книга I, глава 6

В течение XVIII века право собственности в основном пришло в тупик в законодательном порядке, но принципы продолжали развиваться в судах по справедливости, особенно в Лорд ноттингем (с 1673 по 1682), Лорд король (1725–1733), Лорд Hardwicke (1737–1756), Лорд Хенли (1757–1766) и Лорд Элдон (1801-1827).[35] По мере расширения национальной и глобальной торговли власть нового денежного класса бизнесменов росла, а экономическое и политическое значение земли уменьшалось. Моральный философ и отец экономики, Адам Смит, отразил эти изменения, как он утверждал в Богатство народов такое положение помещиков позволяло им добывать аренда от других за очень немногое.[36]

Либеральные реформы

В XIX веке растущее либеральное движение за реформы дало три основных результата.

Передача и регистрация

Во-первых, усиливалось давление с целью лишить земельную аристократию привилегий. Это включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, чтобы облегчить ее продажу. В Закон о передаче земли 1875 г. ввела добровольную систему, но она не была принята. После 1906 всеобщие выборы новый канцлер казначейства, Дэвид Ллойд Джордж, в его Народный бюджет 1909 г. ввел налог на землю, чтобы заставить ее поступить на рынок.[37] Это спровоцировало конституционный кризис, поскольку наследственные Дом лордов наложил вето на него, вызвав новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено, и оно отменило право вето лордов в Закон о парламенте 1911 года. К тому времени реформы регистрации земли были второстепенным политическим вопросом, против которого действительно выступали только адвокаты, которые получали значительные комиссионные за передачу права собственности.[38] В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 г. требуются любые операции с недвижимостью, вызванные обязательной регистрацией.[39]

В царствование Виктория существует огромное количество законодательных актов, касающихся недвижимости почти во всех мыслимых аспектах. В самом начале правления стоит Закон о завещаниях 1837 г.. Передача недвижимости была упрощена Законом о недвижимости 1845 года.[40][41] и Актами о передаче 1881 г.[42] и 1882 г.[43] Дополнительные полномочия по ведению дел с оседлыми поместьями были предоставлены Законом об оседлых землях 1856 г., позже Законом об оседлых поместьях 1877 г. и Законом об оседлых землях 1882 г.[41] Обязанность наследования впервые взималась с безусловного права собственности в 1853 году. Строгость Закона Мортмэйна была смягчена в пользу подарков и продаж государственным учреждениям различного типа, таким как школы, парки и музеи. Срок исковой давности был сокращен для большинства целей с двадцати до двенадцати лет Законом об ограничении прав на недвижимое имущество 1874 года. Было принято несколько законов, касающихся предоставления прав и замены копихолдов, а также сохранения общинных и открытых пространств. Закон о натурализации 1870 года позволил иностранцам владеть и передавать землю в Англии. Закон о тяжких преступлениях 1870 года отменил конфискацию недвижимости при осуждении за тяжкое преступление.Законы о сельскохозяйственных холдингах 1883 и 1900 и другие законы предоставили арендатору помещения в рамках этих законов общее право на компенсацию за улучшения, заменили годовое уведомление о выходе за шесть месяцев, необходимое ранее, расширили право арендатора на оборудование , и ограничил количество бедствий. Законом о неприкосновенности имущества 1884 г. закон о выкупе был распространен на бестелесное наследство и равноправное владение. Среди других вопросов, которые регулировались законодательством XIX века, можно упомянуть передачу земли, регистрацию, ипотеку, раздел, эксамбион, приспособления, изъятие земельного участка в исполнение, декларирование правового титула и выдел.[4]

В Закон о собственности 1925 г. был призван сократить количество юридических владений до двух и упростить передачу прав на землю.

Судебная реформа

Во-вторых, Суд канцелярии хотя это могло смягчить мелкие строгости общего права собственности, оно считалось громоздким и загадочным. Он подвергался насмешкам в таких книгах, как Чарльз Диккенс ' Мрачный дом и его вымышленный случай Джарндис и Джарндис, вопрос о наследовании или спор, который никто не понимал, затянулся на несколько поколений и закончился расходами, связанными с изъятием собственности, находящейся в канцелярии (в основном для хранения).[44] Во многом это было связано с тем, что было только два судьи, руководствовавшиеся принципами справедливости, поэтому с 1873 по 1875 годы суды общего права и суды справедливости были объединены в одну иерархию. Под Закон о Верховном суде 1875 г., в случае конфликта будут преобладать принципы справедливости.[45]

Политическая реформа

В-третьих, в большинстве графств и районов возможность голосовать за членов парламента была привязана к владению земельной собственностью. От Закон о Великой реформе 1832 г., в Закон о реформе 1867 г., а Закон о народном представлении 1918 года, связь между собственностью и голосованием была постепенно сокращена, а затем отменена. Вместе с Закон о парламенте 1911 года появилась более демократическая конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году двойные голоса и дополнительные округа для студентов университетов Оксфорда, Кембриджа и Лондона были отменены.[46] К концу Первая мировая война, сила старого земельная аристократия был в значительной степени сломан.

Современное земельное право

После обеих мировых войн управление земельными ресурсами и жилищное строительство во все большей степени перешло в социальную собственность и регулирование с появлением новых муниципальные дома, права арендаторов и права собственности на землю, признанные за вклад в семейную жизнь.

В течение двадцатого века и после реформ 1925 года земельное право приобретало все более социальный характер. Во-первых, из Жилищный закон 1919 г. и политика строительства послевоенного правительства "дома достойные героев "Все больше и больше домов строились и обслуживались местными органами власти. В отношении частного жилья были приняты новые права для арендаторов против их домовладельцев, причем некоторые гарантия владения и регулирование арендной платы, перерыв на неограниченный "свобода договора ". Закон о жилищном строительстве 1980 г. позволил предоставить избирательные права, введя "право покупать "свой муниципальный дом в сопровождении твердой политики сокращения государственного финансирования социального жилья который рос как бетон башенные блоки и другие формы дешевого строительства подверглись резкой критике со стороны как социалистов, так и капиталистов. Права краткосрочных арендаторов (арендаторов) и ограничения по арендной плате были сокращены, что сопровождалось переводом аренды в стандартную шестимесячную санкционированную форму аренды, процедурой выселения и предоставлением окончательного определения «пригодности для проживания» в соответствии с Закон о арендодателе и арендаторе 1985 года и Закон о защите от выселения 1977 года.

Во-вторых, собственность все чаще использовалась в качестве источника финансирования бизнеса, а также становилась источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционные фонды недвижимости. Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле имел тенденцию вступать в конфликт с семейной жизнью. Когда Великобритания приблизилась к гендерное равенство, женщины не меньше мужчин вносили вклад в покупку домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 г. Петтитт v Петтитт, Лорд Диплок отметил, что "более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиональных сферах, а также появление владельцев собственности, в частности недвижимости, заложенной для строительства общества, демократия "вынудили суды признать вклад в домашнюю и семейную жизнь как потенциально порождающий имущественные интересы.[47] Однако, если банки стремились отобрать дома у людей, которые не выполнили свои обязательства по выплате ипотечных кредитов, суды сталкивались с выбором: отдавать предпочтение этим экономическим интересам перед общественными ценностями. Членство Соединенного Королевства в Европейская конвенция о правах человека означало, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь могла изменить право банков или домовладельцев выселять людей, особенно в тех случаях, когда на карту были поставлены стабильность и воспитание детей, хотя к началу двадцать первого века прецедентное право оставалось осторожный.[48]

В-третьих, землепользование в целом регулируется всеобъемлющей нормативной базой. Старые общие законы между соседями, сервитуты, заветы, неприятность, и нарушение владения были в значительной степени вытеснены местными и демократическими законами о планировании,[49] экологическое регулирование и основы использования сельскохозяйственных ресурсов.

В Закон о регистрации земли 2002 г. заменил предыдущее законодательство, регулирующее регистрация земли. По состоянию на 2008 г., Закон вместе с Правилами регистрации земли,[50][51][52] регулирует роль и практику Земельный кадастр HM.

Смотрите также

Примечания

  1. ^ Видеть Байе Гобелен tituli, сцена 40
  2. ^ а б ДД МакГарри, Средневековая история и цивилизация (1976) 242
  3. ^ Мейтленд, Фредерик Уильям (1911). «Английское право». В Чисхолме, Хью (ред.). Британская энциклопедия. 9 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. С. 600–609.
  4. ^ а б c d е ж грамм час я j Одно или несколько предыдущих предложений включают текст из публикации, которая сейчас находится в всеобщее достояние: Чисхолм, Хью, изд. (1911). "Недвижимость ". Британская энциклопедия. 22 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. С. 941–944.
  5. ^ «Вассальные отношения, первоначально личные, стали присоединяться к владению землей» (Palgrave, Взлет и прогресс английского языка Содружество, т. я. п. 505).
  6. ^ П. Виноградов, Деревня в Англии (Кларендон 1892 )
  7. ^ Дж. Чосер, Кентерберийские рассказы (1400) Рассказ пастора, §68
  8. ^ См. Е.П. Чейни, «Исчезновение английского крепостничества» (1900) 15 (57) English Historical Review 20.
  9. ^ HM Кэссиди, «Появление договора о бесплатном труде в Англии» (1928) 18 (2) American Economic Review 201, 207-208.
  10. ^ Распоряжение о чернорабочих 1349 г. и Статут чернорабочих 1351. Видеть Трудовое право Великобритании.
  11. ^ Видеть Дж. Фруассар, Хроники Фруассара (1385) переведено Г.К. Маколеем (1895) 251-252
  12. ^ Аврам, Социальная Англия в пятнадцатом веке (1909) 76
  13. ^ Фитцхерберт, Surueyenge (1546 ) 31: «Как бы то ни было, в некоторых местах рабы продолжают жить как етте, и это мне кажется величайшим неудобством, которое сейчас испытывает закон». Это означает, что любой крещеный человек связан с другим и имеет власть над своим телом, землями и благами, над которыми его вайфы, дети и сервантес трудились всю свою жизнь, чтобы они были взяты так, как это было вымогательство или подкуп ».
  14. ^ Вопрос о существовании поместья до Завоевания является спорным; но его полное развитие, кажется, произошло позже того события.
  15. ^ 1 Эдв. III. ул. 2, в. 12, Fritze, Ronald H .; Уильям Б. Робисон (30 марта 2002 г.). Исторический словарь позднесредневековой Англии, 1272–1485. Гринвуд Пресс. ISBN  0-313-29124-1.
  16. ^ 15 Ric. II. c. 12., Дженкс, Эдвард (2002-04-15). Краткая история английского права с древнейших времен до конца 1911 года.. BookSurge Publishing. п. 72. ISBN  1-4212-2199-3.
  17. ^ 7 Эдв. I. ул. 2, в. 13
  18. ^ 13 Эдв. IC. 1
  19. ^ 18 Эдв. IC. 1
  20. ^ 27 Курица. VIII. c. 16
  21. ^ 32 Курица. VIII. c. я
  22. ^ 34 и 35 Курица. VIII. c. 5
  23. ^ R v граф Нортумберленд (1568), известный как Дело мин
  24. ^ Чисхолм, Хью, изд. (1911). «Общее право». Британская энциклопедия. 6 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. п. 778.
  25. ^ Дж. Мартин, Современный капитал (17-е изд 2005 г.) 8-9
  26. ^ FW Maitland, Беспристрастность (1936) 25. WS Holdsworth, История английского права (1923) том 4, 415
  27. ^ (1615) 21 ER 485
  28. ^ например Хопкинс v Хопкинс (1739) 1 атака 581, 591 на лорда Хардвика.
  29. ^ 13 Eliz. c. 5
  30. ^ 27 Eliz. c. 4
  31. ^ 9 Geo. II. c. 36
  32. ^ 41 Geo. III. c. 109
  33. ^ Закон о штрафах и возмещении 1833 г., 3 и 4 завещания. IV в. 74
  34. ^ Закон о Дауэре 1833 г., завещание 3 и 4. IV. c. 105; Закон о наследовании 1833 г., 3 и 4 завещания. IV. c. 106.
  35. ^ Джи v Причард (1818) 2 Swan 402, 414, ссылаясь на замечание Джон Селден «Ничто не причинит мне большей боли, покинув это место, чем воспоминание о том, что я сделал что-нибудь, чтобы оправдать упрек в том, что справедливость этого суда меняется, как нога канцлера».
  36. ^ Адам Смит, Богатство народов (1776) Книга I, глава 6, 'О составных частях цены на товары'
  37. ^ МР Коэн, «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
  38. ^ Предложение «Истоки Закона о собственности 1910–25» (1977) 40 (5) Modern Law Review 505
  39. ^ Смотрите также Закон о земельных сборах 1925 г., Закон об оседлых землях 1925 г., Закон о доверительном управлении 1925 г. и Закон о собственности 1925 г.
  40. ^ 8 и 9 Викт. c. 106
  41. ^ а б Уодсворт, Сэмюэл; Болдуин, Симеон Эбен (1911). «Транспортировка». В Чисхолме, Хью (ред.). Британская энциклопедия. 7 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. С. 48–52.
  42. ^ 44 и 45 Викт. c. 41 год
  43. ^ 44 и 45 Викт. c. 39
  44. ^ Дж. Мартин, Современный капитал (17-е изд 2005 г.) 13-15. Дела в суде лорда Элдона действительно длились до 18 лет.
  45. ^ Закон о Верховном суде 1873 года, ст. 25 (11), «Как правило, по всем вопросам, не упомянутым в настоящем документе, - особенно упомянутым ранее, в которых существует конфликт или расхождение между Правилами справедливости и Правилами общего права в отношении того же вопроса. , Правила справедливости имеют преимущественную силу ».
  46. ^ Закон о народном представлении 1928 года и Закон о народном представлении 1948 года
  47. ^ Петтитт v Петтитт [1970] AC 777, 829
  48. ^ например National Westminster Bank plc - Малхан [2004] EWHC 847
  49. ^ Например., Закон о регистрации общин 1965 года
  50. ^ Правила регистрации земли 2003 г., SI 2003/1417[постоянная мертвая ссылка ]
  51. ^ Правила регистрации земли (поправка) 2005 г., SI 2005/1766
  52. ^ Правила регистрации земли (поправка) (№ 2) 2005 г., SI 2005/1982
Статьи
  • Чейни, «Исчезновение английского крепостничества» (1900) 15 (57) English Historical Review 20
  • HM Кэссиди, «Появление бесплатного трудового договора в Англии» (1928) 18 (2) American Economic Review 201
  • МР Коэн, «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
  • Предложение, «Истоки Закона о собственности 1910–25» (1977) 40 (5) Modern Law Review 505
Книги
  • Аврам, Социальная Англия в пятнадцатом веке (1909)
  • Н. Денхольм-Янг, Сеньориальная администрация в Англии (Рутледж 1963)
  • Фитцерберт, Surueyenge (1546 )
  • Дж. Фруассар, Хроники Фруассара (1385) в переводе Г. К. Маколея (1895)
  • WS Holdsworth, История английского права (1923) том 4
  • Джон Хадсон, Земля, закон и господство в англо-нормандской Англии (Мягкая обложка, изд. OUP 1997) ISBN  0-19-820688-7
  • ДД МакГарри, Средневековая история и цивилизация (1976)
  • FW Maitland, Беспристрастность (1936)
  • Дж. Мартин, Современный капитал (17-е изд 2005 г.)
  • T Подробнее, утопия (1516)
  • П. Виноградов, Деревня в Англии (Кларендон 1892 )
  • F Поллок, Земельные законы (Freeman Press) ISBN  1-4067-2805-5
  • Симпсон, История земельного права (2-е изд. OUP 1986)