Мыльный пузырь на рынке недвижимости США - United States housing bubble

Рисунок 1: Роберт Шиллер график цен на жилье в США, населения, затрат на строительство и доходности облигаций от Иррациональное изобилие 2-е изд.^[1] Шиллер показывает, что цены на жилье в США с поправкой на инфляцию увеличивались на 0,4% в год с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год с 1940 по 2004 год, тогда как данные переписи населения США с 1940 по 2004 год показывают, что самооценка стоимости увеличивалась на 2% в год.

В Соединенные Штаты жилищный пузырь был пузырь недвижимости затрагивает более половины Штаты США. Это было толчком для кризис субстандартной ипотеки. Цены на жилье достигли пика в начале 2006 года, начали снижаться в 2006 и 2007 годах и достигли новых минимумов в 2012 году.^[2] 30 декабря 2008 г. Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера сообщил о крупнейшем падении цен в своей истории.^[3] Кредитный кризис, возникший в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, является важной причиной Великая рецессия в США.^[4]

Повысился потеря права выкупа темпы роста в 2006–2007 гг. среди домовладельцев США привели к кризис в августе 2008 г. субстандартный, Alt-A, обеспеченное долговое обязательство (CDO), ипотека, кредит, хедж-фонд, и иностранный банк рынки.^[5] В октябре 2007 г. Министр финансов США назвал лопнувший пузырь на рынке жилья «самым серьезным риском для нашей экономики».^[6]

Любой крах жилищного пузыря в США оказывает прямое влияние не только на стоимость жилья, но и на ипотечные рынки, жилищное строительство, недвижимость, магазины товаров для дома, Уолл-стрит хедж-фонды, принадлежащие крупным институциональным инвесторам и иностранным банкам, что увеличивает риск общенациональной рецессии.^{[7][8][9][10]} Обеспокоенность по поводу воздействия коллапса рынка жилья и кредитования на экономику США в целом вызвала у президента Джордж Буш и Председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке объявить об ограниченной помощи на рынке жилья США для домовладельцев, которые не смогли выплатить свои ипотечные долги.^[11]

Только в 2008 году правительство США выделило более 900 миллиардов долларов на специальные ссуды и средства спасения, связанные с пузырем на рынке жилья в США. Это было разделено между государственным и частным секторами. Из-за большой доли рынка Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (Фредди Мак) (оба из которых государственные предприятия ) так же хорошо как Федеральное жилищное управление, они получили значительную долю государственной поддержки, даже несмотря на то, что их ипотечные кредиты были обеспечены более консервативно и фактически работали лучше, чем у частного сектора.^[12]

Фон

Цены на землю внесли гораздо больший вклад в рост цен, чем постройки. Это можно увидеть в индексе стоимости строительства на рис. 1. Оценка стоимости земли для дома может быть получена путем вычитания восстановительной стоимости конструкции с поправкой на амортизацию из цены дома. Используя эту методологию, Дэвис и Паламбо рассчитали стоимость земли для 46 городских районов США, которую можно найти на веб-сайте Института земельной политики Линкольна.^[13]

Жилищные пузыри могут возникнуть на местных или глобальных рынках недвижимости. На поздних стадиях они обычно характеризуются быстрым увеличением оценки из недвижимость до тех пор, пока не будет достигнут неустойчивый уровень доходов, соотношение цены и арендной платы, и другие экономические показатели доступности. За этим может последовать снижение цен на жилье, в результате чего многие собственники окажутся в положении отрицательный капитал - ипотечная задолженность, превышающая стоимость имущества. Основные причины пузыря на рынке жилья сложны. Факторы включают налоговую политику (освобождение жилья от прироста капитала), исторически низкие процентные ставки, стандарты налогового кредитования, неспособность регуляторов вмешаться и спекулятивная лихорадка.^{[5][7][14][15][16][17]} Этот пузырь может быть связан с фондовый рынок или же пузырь доткомов 1990-х годов.^{[1][18][19][20][21]} Этот пузырь примерно совпадает с пузыри на рынке недвижимости Соединенного Королевства, Гонконга, Испании,^[22] Польша, Венгрия и Южная Корея.^[23][24]

В то время как пузыри могут быть идентифицированы в процессе, пузыри могут быть окончательно измерены только задним числом после рыночной коррекции.^[25] который начался в 2005–2006 годах для рынка жилья США.^{[26][27][28][29][30][31]} Бывшие США Совет Федерального Резерва Председатель Алан Гринспен сказал "У нас был пузырь в жилье »,^[32][33] а также сказал после субстандартная ипотека и кредитный кризис в 2007 году: «Я действительно не понимал этого до самого конца 2005 и 2006 годов». В 2001 году Алан Гринспен снизил процентные ставки до 1%, чтобы поднять экономику после пузыря «.com». Именно тогда банкиры и другие фирмы с Уолл-стрит начали занимать деньги из-за их дешевизны.^[34]

В ипотечный и кредитный кризис был вызван неспособностью большого числа домовладельцев выплатить свои ипотечные кредиты, поскольку их ипотечные кредиты с низкой начальной процентной ставкой были возвращены к обычным процентным ставкам. Фредди Мак Исполнительный директор Ричард Сайрон заключил: "У нас был пузырь",^[35] и согласился с Йель экономист Роберт Шиллер предупреждение о том, что цены на жилье кажутся завышенными и что коррекция может продлиться годы, в результате чего будут потеряны триллионы долларов стоимости дома.^[35] Гринспен предупредил о «значительном снижении стоимости жилья, выражающемся двузначными числами», «больше, чем ожидает большинство людей».^[33]

Проблемы для домовладельцев с хорошей кредитной историей возникли в середине 2007 года, в результате чего крупнейший ипотечный кредитор США стал Финансы по всей стране, чтобы предупредить, что восстановление в жилищном секторе не ожидается, по крайней мере, до 2009 года, потому что цены на жилье падали «почти как никогда раньше, за исключением Великая депрессия ".^[8] Влияние стремительного роста стоимости жилья на Экономика США с 2001–2002 гг. рецессия был важным фактором восстановления, поскольку значительная часть потребительских расходов была вызвана связанным с этим бумом рефинансирования, который позволил людям как сократить свои ежемесячные выплаты по ипотеке с более низкими процентными ставками, так и вывести капитал из своих домов по мере роста их стоимости.^[7]

График

Основная статья: Хронология пузыря на рынке жилья США

Идентификация

График, показывающий медианные и средние продажные цены на новые дома, проданные в США в период с 1963 по 2010 год.^[36]

Внутренний адрес электронной почты от немецкий банк в 2005 году, описывая взгляд трейдера CDO на пузырь на рынке недвижимости

Хотя экономический пузырь трудно идентифицировать, кроме как в ретроспективный взгляд, многочисленные экономические и культурные факторы побудили некоторых экономистов (особенно в конце 2004 и начале 2005 года) утверждать, что в США существует пузырь на рынке жилья.^{[1][25][37][38][39][40][41][42]} Дин Бейкер идентифицировал пузырь в августе 2002 года, после чего неоднократно предупреждал о его природе и глубине, а также о политических причинах, по которым он игнорировался.^[43][44] До этого Роберт Пречтер много писал об этом, как и профессор Шиллер в своей оригинальной публикации. Иррациональное изобилие в 2000 году.

Взрыв пузыря на рынке жилья был предсказан горсткой политических и экономических аналитиков, таких как Джеффри Роберт Ханн в передовой статье от 3 марта 2003 года. Ханн писал:

[Мы] е можем получить прибыль от краха кредитного пузыря и последующего отчуждения фондового рынка [(спад)]. Однако недвижимость еще не присоединилась к снижению цен, вызванному продажей (и отчуждением). Если у вас нет очень конкретной причины полагать, что недвижимость превзойдет все другие инвестиции в течение нескольких лет, вы можете считать это лучшим временем для ликвидации инвестиционной собственности (для использования на более прибыльных рынках).^[45]

Многие оспаривали любое предположение о возможном пузыре на рынке жилья, особенно на его пике с 2004 по 2006 год.^[46] некоторые отказались от ярлыка "домашний пузырь" в 2008 году.^[47] Утверждения об отсутствии предупреждения о кризисе были опровергнуты в статье в августе 2008 г. Нью-Йорк Таймс, который сообщил, что в середине 2004 г. Ричард Ф. Сайрон, генеральный директор Фредди Мак получил служебную записку от Давида Андрукониса, бывшего директор по рискам, предупредив его, что Freddie Mac финансирует рискованные ссуды, которые угрожают финансовой стабильности Freddie Mac. В своей служебной записке г-н Андруконис написал, что эти ссуды ", вероятно, будут представлять собой огромные финансовые и репутационный риск компании и стране ».^[48] В статье выяснилось, что более двух десятков высокопоставленных руководителей заявили, что г-н Сайрон просто решил проигнорировать предупреждения.

Другие предостережения прозвучали еще в 2001 году, когда покойный губернатор Федеральной резервной системы Эдвард Грамлих предупредил о рисках, связанных с субстандартной ипотекой.^[49] В сентябре 2003 г. на слушании Комитет по финансовым услугам Палаты представителей, Конгрессмен Рон Пол определили жилищный пузырь и предсказали трудности, которые он вызовет: «Как и все искусственно созданные пузыри, бум цен на жилье не может длиться вечно. Когда цены на жилье упадут, домовладельцы столкнутся с трудностями, поскольку их капитал будет уничтожен. Кроме того, держатели ипотечный долг также будет убыточным ".^[50] Рейтер сообщил в октябре 2007 г., что Merrill Lynch аналитик также предупреждал в 2006 году, что компании могут пострадать от субстандартные инвестиции.

В Экономист журнал заявил: «Рост цен на жилье во всем мире - самый большой пузырь в истории»,^[51] поэтому любое объяснение должно учитывать его глобальные причины, а также причины, характерные для Соединенных Штатов. Тогдашний председатель правления Федеральной резервной системы Алан Гринспен сказал в середине 2005 г., что «как минимум есть небольшая« пена »(на рынке жилья США) ... трудно не заметить, что существует много локальных пузырей»; Гринспен признал в 2007 году, что пена «было эвфемизмом для пузыря».^[33] В начале 2006 года президент Буш сказал о жилищном буме в США: «Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать ... Экономика должна циклически меняться».^[52]

На протяжении всего периода пузыря почти не было упоминаний о том, что жилье во многих районах продавалось (и все еще продается) по гораздо более высокой цене. цена замены.^{[нужна цитата ]}

На основе рыночных данных за 2006 год, которые указывали на заметное снижение, включая снижение продаж, рост запасов, падение медиана цены и повышенные ставки потери права выкупа,^{[нужна цитата ]} Некоторые экономисты пришли к выводу, что коррекция на рынке жилья США началась в 2006 году.^[9][53] Май 2006 г. Удача В отчете журнала о пузыре на рынке жилья в США говорится: «Великий пузырь на рынке жилья, наконец, начал сдуваться ... На многих когда-то бурлящих рынках по всей стране сообщения о снижении прейскурантных цен заменили рассказы об очередях на строительство новых квартир и войнах за банальные апартаменты в колониальном стиле с тремя спальнями ".^[27]

Главный экономист Фредди Мак и директор Объединенный центр жилищных исследований (JCHS) отрицал существование национального пузыря на рынке жилья и выразил сомнение в возможности значительного снижения цен на жилье, сославшись на постоянный рост цен с момента Великая депрессия, ожидаемый рост спроса со стороны Бэби-бум поколение и здоровый уровень занятости.^[54][55][56] Однако некоторые предполагают, что финансирование, полученное JCHS от отрасли недвижимости, могло повлиять на их суждение.^[57] Дэвид Лереа, бывший главный экономист Национальная ассоциация риэлторов (NAR) в августе 2005 года распространил «Anti-Bubble Reports», чтобы «ответить на безответственные обвинения в пузыре, выдвинутые вашими местными СМИ и местными учеными».^[58]

Среди других заявлений в отчетах говорилось, что люди «[не] должны беспокоиться о том, что цены на жилье растут быстрее, чем доход семьи», что «практически отсутствует риск возникновения пузыря цен на жилье в стране, основанный на фундаментальном спросе на жилье и предсказуемой экономической ситуации. факторов », и что« можно ожидать общего замедления темпов роста цен, но во многих областях будет сохраняться нехватка товарных запасов, а цены на жилье, вероятно, продолжат расти выше исторических норм ».^{[нужна цитата ]} После сообщений о резком падении продаж и снижении цен в августе 2006 г.,^[59][60] Лери признал, что он ожидал, что «цены на жилье упадут на 5% в национальном масштабе, больше на некоторых рынках, меньше - на других. И несколько городов во Флориде и Калифорнии, где цены на жилье взлетели до невероятной высоты, могут« упасть ». "^[30]

Национальные продажи жилья и цены резко упали в марте 2007 года - это самое резкое падение с 1989 года. Сберегательно-ссудный кризис. В соответствии с НАР По данным, продажи упали на 13% до 482 000 с пика в 554 000 в марте 2006 года, а средняя цена по стране упала почти на 6% до 217 000 долларов с пикового значения 230 200 долларов в июле 2006 года.^[31]

Джон А. Килпатрик из Greenfield Advisors был процитирован Новости Bloomberg 14 июня 2007 г. о связи между увеличением количества случаев отчуждения права выкупа и локальным снижением цен на жилье: «Проживание в районе с множеством случаев отчуждения права выкупа может привести к снижению стоимости имущества на 10–20 процентов». Далее он сказал: «В некоторых случаях это может уничтожить капитал домовладельцев или привести к тому, что они будут задолжать по ипотеке больше, чем стоит дом. Невинные дома, которые случайно оказались рядом с этой собственностью, будут лишены ударить."^[61]

В Сенат США Банковский комитет провела слушания по жилищному пузырю и связанной с ним практике кредитования в 2006 году под заголовками «Жилищный пузырь и его последствия для экономики» и «Расчетный риск: оценка нетрадиционных ипотечных продуктов». После крах из субстандартный ипотечная отрасль в марте 2007 г., сенатор Крис Додд, Председатель Банковский комитет провела слушания и попросила руководителей пяти крупнейших ипотечных компаний дать показания и объяснить свои методы кредитования. Додд сказал, что «хищническое кредитование» поставило под угрозу домовладение для миллионов людей.^[17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер Нью-Йорка уже предлагали федеральным правительством помощь субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери жилья.^[17]

Причины

Основная статья: Причины пузыря на рынке жилья в США

Степень

Скорректированные на инфляцию цены на жилье в США по штатам, 1998–2006 гг.

Повышение цен на жилье было неравномерным до такой степени, что некоторые экономисты, в том числе бывшие кормили Председатель Алан Гринспен, утверждали, что в США не было общенационального пузыря на рынке жилья. как таковой, но ряд локальных пузырей.^[62] Однако в 2007 году Гринспен признал, что на рынке жилья в США на самом деле существует пузырь и что «все пузыри пены составляют совокупный пузырь».^[33]

Несмотря на значительно более мягкие стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны рост цен в период «пузыря» был незначительным. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых S & P / Case-Shiller индекс цен на жилье в шести странах (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотта) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%.^[63] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Феникс и Вашингтон, округ Колумбия) подорожали более чем на 80%.

Однако жилищные пузыри не проявились в каждой из этих областей одновременно. Сан-Диего и Лос-Анджелес сохраняли стабильно высокий уровень удорожания с конца 1990-х годов, в то время как пузыри Лас-Вегаса и Феникса не развивались до 2003 и 2004 годов соответственно. Это было на Восточном побережье, наиболее густонаселенной части страны, где экономические потрясения в сфере недвижимости были самыми тяжелыми.

Как это ни парадоксально, но жилищный пузырь сдувается^[64] в некоторых мегаполисах (например, в Денвере и Атланте) наблюдается высокий потеря права выкупа ставки, даже при том, что они не видели особого повышения стоимости домов в первую очередь и, следовательно, не внесли вклад в национальный пузырь. То же самое относилось и к некоторым городам в Пояс из ржавчины Такие как Детройт^[65] и Кливленд,^[66] где слабая местная экономика привела к небольшому повышению цен на жилье в начале десятилетия, но все еще наблюдалась снижение стоимости и увеличение количества отчуждений права выкупа в 2007 году. По состоянию на январь 2009 года Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями потери права выкупа.

К июлю 2008 года цены с начала года до настоящего времени снизились в 24 из 25 мегаполисов США, при этом наибольшее падение цен испытали Калифорния и юго-запад. Согласно отчетам, только в Милуоки после июля 2007 года цены на жилье выросли.^[67]

Побочные эффекты

До коррекции на рынке недвижимости в 2006–2007 годах беспрецедентный рост цен на жилье, начавшийся в 1997 году, произвел на экономику Соединенных Штатов многочисленные широкомасштабные последствия.

• Одним из самых прямых последствий стало строительство новых домов. В 2005 году было продано 1 283 000 новых домов на одну семью по сравнению со средним показателем 609 000 в год в период 1990–1995 годов.^[68] Крупнейшие домостроители, такие как Д. Р. Хортон, Pulte, и Леннар, имели самые высокие цены на акции и выручку в 2004–2005 годах. Акции D. R. Horton выросли с 3 долларов в начале 1997 года до рекордно высокого уровня в 42,82 доллара 20 июля 2005 года. Доходы Pulte Corp выросли с $ От 2,33 млрд долларов в 1996 году до 14,69 млрд долларов в 2005 году.^[69][70][71]
• Снятие ипотечного капитала - в основном ссуды под залог недвижимости и обналичивать рефинансирование - значительно выросла с начала 1990-х годов. По оценкам Федеральной резервной системы США, в 2005 году домовладельцы извлекли из своих домов 750 миллиардов долларов собственного капитала (по сравнению со 106 миллиардами долларов в 1996 году), потратив две трети этой суммы на личное потребление, ремонт дома и задолженность по кредитным картам.^[72]
• Широко распространено мнение, что повышение уровня экономической активности, вызванное расширяющимся пузырем на рынке жилья в 2001–2003 годах, отчасти способствовало предотвращению полномасштабного рецессия в экономике США после краха доткомов и офшоринг в Китай. Аналитики полагали, что из-за спада в этих двух секторах экономика с начала 2000-х по 2007 год уклонилась от того, что могло бы быть застойным ростом с бумом на рынке жилья, создающим рабочие места, экономическим спросом наряду с потребительским бумом, вызванным спадом стоимости жилья до тех пор, пока жилье рынок начал коррекцию.^[73]
• Быстро растущие цены на жилье и растущие градиенты цен вынудили многих жителей покинуть дорогие центры многих мегаполисов, что привело к взрывному росту Exurbs в некоторых регионах. Население Округ Риверсайд, Калифорния почти вдвое с 1 170 413 в 1990 г. до 2 026 803 в 2006 г. из-за его относительной близости к Сан Диего и Лос-Анджелес. На восточном побережье, Округ Лаудон, Вирджиния, возле Вашингтон, округ Колумбия., с 1990 по 2006 год его население утроилось.^{[74][нужна цитата ]}
• Крайние региональные различия в ценах на землю. Различия в ценах на жилье в основном обусловлены различиями в стоимости земли, которая на пике доходности достигла 85% от общей стоимости домов на самых дорогих рынках.^[13] Бизнес-школа Висконсина публикует онлайн-базу данных со стоимостью зданий и земельных участков для 46 городских районов США.^[13] Одним из самых быстрорастущих регионов США за последние несколько десятилетий был район метро Атланта, штат Джорджия, где стоимость земли составляет небольшую часть от стоимости на дорогих рынках. Высокая стоимость земли способствует высокой стоимости жизни в целом и является одной из причин упадка старых промышленных центров, в то время как новые автомобильные заводы, например, были построены по всему Югу, население которых росло быстрее, чем в других регионах.
• Люди, которые либо испытали потери права выкупа, либо живут рядом с потерями права выкупа, имеют более высокую вероятность заболеть или, по крайней мере, столкнуться с повышенным беспокойством. В целом сообщается, что домовладельцы, которые не могут позволить себе проживание в желаемых местах, чаще страдают плохим здоровьем. Помимо проблем со здоровьем, нестабильный рынок жилья также способствует увеличению случаев насилия. Впоследствии они начинают опасаться, что их собственные дома могут быть отняты у них. По крайней мере, обычно отмечается усиление тревожности. Есть опасения, что потеря права выкупа вызовет такую ​​реакцию у людей, которые ожидают того же самого. Также было показано, что всплеск случаев насилия наблюдается в районах, где существует такая неопределенность.^{[нужна цитата ]}

Эти тенденции изменились во время коррекции рынка недвижимости 2006–2007 гг. По состоянию на август 2007 г. Акции Horton и Pulte Corp упали до 1/3 от их соответствующих пиковых уровней из-за падения продаж новых жилых домов. В некоторых городах и регионах, которые испытали самый быстрый рост в период 2000–2005 годов, начали наблюдаться высокие потеря права выкупа тарифы.^[64] Было высказано предположение, что слабость жилищной отрасли и снижение потребления, вызванное изъятием ипотечного капитала, могут привести к рецессии, но по состоянию на середину 2007 года существование этой рецессии еще не было установлено.^[75] В марте 2008 г. Thomson Financial сообщил, что "Федеральный резервный банк Чикаго Индекс национальной активности за февраль стал сигналом о том, что рецессия, вероятно, началась ".^[76]

Стоимость акций Фанни Мэй и Фредди Мак резко упала в 2008 году, поскольку инвесторы беспокоились о том, что у них нет достаточного капитала для покрытия убытков по их портфелю займов и гарантий по займам на 5 триллионов долларов.^[77] 16 июня 2010 года было объявлено, что Fannie Mae и Freddie Mac будут исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи; акции сейчас торгуются на внебиржевом рынке.^[78]

Коррекция на рынке жилья

Основная статья: Коррекция на рынке жилья США

Сравнение процентного изменения Индекс цен на жилье Case-Shiller для жилищных корректировок в периоды, начинающиеся в 2005 г. (красный) и 1980–1990-х гг. (синий), сравнивая ежемесячные CSI значения с пиковыми значениями непосредственно перед первым месяцем спада на протяжении всего спада и полного восстановления цен на жилье.

НАР объяснение главного экономиста Дэвида Лереа «Что произошло» на конференции лидеров НАР 2006 г.[79] Бум закончился в августе 2005 г. Ставки по ипотеке выросли почти на один пункт Условия доступности ухудшились Спекулятивные инвесторы ушли Уверенность покупателей жилья упала Покупатели курортов ушли в сторонку Покупатели Trade-up ушли в сторонку Цена для новых покупателей не соответствует рыночной

Основывая свои заявления на исторических тенденциях оценки жилья в США,^[1][80] в 2005 и 2006 годах многие экономисты и бизнес-писатели предсказывали рыночные корректировки в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% и более от пиковых значений на некоторых рынках,^{[26][81][82][83][84][85]} и хотя это похолодание еще не затронуло все районы США, некоторые предупреждали, что оно все еще может и что коррекция будет «неприятной» и «серьезной».^[86][87] Главный экономист Марк Занди из фирмы экономических исследований Moody's Economy.com предсказал "крах" из-за обесценивания, выражаемого двузначными числами, в некоторых городах США к 2007–2009 гг.^[5][88][89] В документе, который он представил на экономическом симпозиуме Совета Федеральной резервной системы в августе 2007 года, экономист Йельского университета Роберт Шиллер предупредил: «Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье - даже 50-процентное снижение в некоторых местах - вполне возможно в будущем, начиная с сегодняшнего дня или в недалеком будущем».^[90]

Чтобы лучше понять, как разыгрался ипотечный кризис, в отчете 2012 г. университет Мичигана проанализировали данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого было обследовано примерно 9000 репрезентативных домохозяйств в 2009 и 2011 годах. Данные, похоже, указывают на то, что, хотя условия все еще остаются тяжелыми, в некотором смысле кризис ослабляется: за исследуемый период, процент семей, задерживающих выплаты по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; Число домовладельцев, которые считали «весьма вероятным или отчасти вероятным», что они задержат выплаты, сократилось с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семей снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году их число выросло до 23,4% семей».^[91][92]

К середине 2016 года национальный индекс цен на жилье был «примерно на 1 процент ниже пика пузыря 2006 года» в номинальном выражении.^[93] но на 20% ниже с поправкой на инфляцию.^[94]

Крах индустрии субстандартного ипотечного кредитования

Основная статья: Кризис субстандартной ипотеки

Bank run в Великобритании Северный рок В банке клиенты выстраиваются в очередь за снятием сбережений в панике, связанной с кризисом субстандартного кредитования в США.

В марте 2007 г. субстандартный ипотечная промышленность рухнул из-за более высокого, чем ожидалось, дома потеря права выкупа ставки (без подтверждающего источника), при этом более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных убытках или выставили себя на продажу.^[95] Акции крупнейшего в стране субстандартного кредитора, Финансы нового века, упала на 84% на фоне Департамент юстиции расследования, прежде чем в конечном итоге подать Глава 11 банкротство 2 апреля 2007 года с обязательствами более 100 миллионов долларов.^[96]

Управляющий крупнейшим в мире фондом облигаций, PIMCO, предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был единичным событием и в конечном итоге нанесет удар по экономике и, в конечном итоге, окажет влияние в виде снижения цен на жилье.^[97] Билл Гросс, «самый уважаемый финансовый гуру»,^[10] саркастически и зловеще критиковал кредитные рейтинги ипотечного CDO теперь грозит крах:

ААА? За вами ухаживали, мистер Moody's и мистер Бедных, судя по макияжу, этим шестидюймовым каблукам проститутки и "бродяга штамп. "Многие из этих красивых девушек не являются активами высокого класса стоимостью 100 центов на доллар ... [T] он указывает на то, что существуют сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов ... Эта проблема [в конечном итоге] проживает в самом сердце Америки, с миллионами и миллионами домов с завышенными ценами.^[10]

Business Week представила прогнозы финансовых аналитиков о том, что обвал рынка субстандартного ипотечного кредитования приведет к сокращению доходов крупных Уолл-стрит инвестиционные банки, торгующие ценные бумаги с ипотечным покрытием, особенно Bear Stearns, Lehman Brothers, Голдман Сакс, Merrill Lynch, и Морган Стенли.^[95] Платежеспособность двух проблемных хедж-фонды управляемый Bear Stearns подверглась опасности в июне 2007 г. после того, как Merrill Lynch продали изъятые из фондов активы, и еще три банка закрыли с ними свои позиции. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов из-за ценных бумаг, обеспеченных субстандартной ипотекой.^[98]

Блок H&R сообщила, что она понесла ежеквартальный убыток в размере 677 млн ​​долларов от прекращенной деятельности, в том числе от субстандартного кредитора Вариант 1, а также списаний, резервов на потери по ипотечным кредитам и более низких цен, достижимых для ипотечных кредитов на вторичном рынке. Стоимость чистых активов подразделения упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов по состоянию на 30 апреля 2007 года.^[99] Глава консалтинговой фирмы ипотечной отрасли Wakefield Co. предупредил: «Это будет кризис беспрецедентных масштабов. Будут потеряны миллиарды». Bear Stearns 22 июня 2007 года пообещала предоставить кредиты на сумму до 3,2 млрд долларов США, чтобы спасти один из своих хедж-фондов, который рухнул из-за неудачных ставок на субстандартные ипотечные кредиты.^[100]

Питер Шифф, президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если облигации в Bear Stearns средства были проданы на открытом рынке с аукциона, очевидно, что гораздо более слабые значения. Шифф добавил: «Это заставит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих вложений. Стоит ли удивляться тому, что Уолл-стрит снимает стопы, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, откроет пропасть. рынок жилья собирается резко упасть ".^[101] В Нью-Йорк Таймс В отчете кризис хедж-фондов увязывается с неэффективными стандартами кредитования: «Кризис на этой неделе из-за близкого краха двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с обвалом рынка жилья и последствиями слабой практики кредитования, которая обрушила деньги на людей со слабыми или subprime, кредит, в результате чего многие из них с трудом могут оставаться в своих домах ».^[100]

9 августа 2007 г. BNP Paribas объявил, что не может справедливо оценить базовые активы в трех фондах из-за того, что он связан с США. субстандартный рынки ипотечного кредитования.^[102] Столкнувшись с потенциально массивным (хотя и не поддающимся количественной оценке) воздействием, Европейский центральный банк (ЕЦБ) немедленно вмешался, чтобы облегчить беспокойство рынка, открыв линии на 96,8 млрд евро (130 млрд долларов США) по кредитам под низкие проценты.^[103] На следующий день после того, как финансовая паника по поводу кредитного кризиса охватила Европу, Федеральный резервный банк США провел проверку "операция на открытом рынке «влить в систему 38 миллиардов долларов временных резервов, чтобы помочь преодолеть пагубные последствия расширяющегося кредитного кризиса, помимо аналогичного шага накануне.^{[нужна цитата ]} Чтобы еще больше ослабить кредитный кризис на кредитном рынке США, в 8:15 утра 17 августа 2007 г. председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке решил снизить окно скидок ставка, которая представляет собой кредитную ставку между банками и Федеральным резервным банком, на 50 базисных пунктов до 5,75% с 6,25%. Федеральный резервный банк заявил, что недавние потрясения на финансовых рынках США повысили риск экономического спада.

После обвала ипотечной отрасли сенатор Крис Додд, председатель Банковский комитет, провел слушания в марте 2007 года, в ходе которых попросил руководителей пяти ведущих ипотечных ипотечных компаний дать показания и объяснить свои методы кредитования. Додд сказал, что «хищническая практика кредитования» ставит под угрозу домовладение для миллионов людей.^[17] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер Нью-Йорка уже предлагали федеральным правительством помощь субстандартным заемщикам, такую ​​как помощь, оказанная во время кризиса сбережений и займов, чтобы спасти домовладельцев от потери жилья. Противники такого предложения^{[ВОЗ? ]} утверждал, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, потому что это просто создаст плохой прецедент, создаст моральный ущерб, и усугубить проблему спекуляций на рынке жилья.

Лу Раньери из Salomon Brothers, создатель ценные бумаги с ипотечным покрытием рынок в 1970-х предупреждал о будущих последствиях дефолта по ипотеке: «Это передний край бури ... Если вы думаете, что это плохо, представьте, как это будет в разгар кризиса». По его мнению, более 100 миллиардов долларов по ипотечным кредитам могут оказаться неплатежеспособными, когда проблемы, наблюдаемые в сфере субстандартного кредитования, также проявятся на основных ипотечных рынках.^[104]

Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен в своем выступлении в апреле 2005 г. высоко оценил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструменты, которые она использует для оценки кредитоспособности.^[105] Из-за этих замечаний, а также из-за его поощрения использования ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой Гринспена критиковали за его роль в подъеме жилищного пузыря и последующих проблем в ипотечной отрасли, которые вызвали экономический кризис 2008 г..^[106][107] 15 октября 2008 года Энтони Файола, Эллен Накашима и Джилл Дрю написали длинную статью в Вашингтон Пост под названием «Что пошло не так».^[108] В своем расследовании авторы утверждают, что Гринспен категорически против любого регулирования финансовые инструменты известный как производные. Они также утверждают, что Гринспен активно стремился подорвать офис Комиссия по торговле товарными фьючерсами, в частности под руководством Бруксли Э. Борн, когда Комиссия попыталась инициировать регулирование производных финансовых инструментов. В конечном итоге это был крах производной особого рода, обеспеченная ипотекой ценная бумага, который спровоцировал экономический кризис 2008 года. Что касается беспорядка с субстандартной ипотекой, Гринспен позже признал, что «я действительно не понял этого до самого конца 2005 и 2006 годов».^[34]

13 сентября 2007 года британский банк Северный рок применяется к Банк Англии на чрезвычайные фонды из-за проблем с ликвидностью, связанных с кризисом ипотечных кредитов.^[109] Это вызвало банковский бег в филиалах Northern Rock по всей Великобритании заинтересованными клиентами, которые «сняли примерно 2 миллиарда фунтов стерлингов всего за три дня».^[110]

Смотрите также

• Кризис потери права выкупа в США 2010 г.
• Финансовый кризис 2007-08 гг.
• Великая рецессия
• Системы электронной регистрации ипотеки
• Синтетический CDO
• Тенденция в сфере недвижимости

Примечания

1. Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие (2-е изд.). Princeton University Press. ISBN  978-0-691-12335-6.
2. "Индексы цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller - Индексы S&P Dow Jones". standardandpoors.com. Получено 5 октября, 2017.
3. Мантелл, Рут. «Цены на жилье упали на рекордные 18% в прошлом году, - говорит Кейс-Шиллер».. marketwatch.com. Получено 29 апреля, 2009.
4. Холт, Джефф. «Краткое изложение основных причин жилищного пузыря и вызванного им кредитного кризиса: документ нетехнического характера» (PDF). 2009, 8, 1, 120-129. Журнал деловых расследований. Архивировано из оригинал (PDF) 17 октября 2014 г.. Получено 15 февраля, 2013.
5. «В Вашингтоне большой бизнес и большие деньги пишут правила торговли ...». Журнал Билла Мойерса. 29 июня 2007 г. PBS.
6. «Жилищные проблемы наносят больший урон экономике, чем ожидалось: Полсон». AFP. 17 октября 2007 г. Архивировано с оригинал 18 сентября 2010 г.
7. Лаперриер, Эндрю (10 апреля 2006 г.). «Проблема жилищного пузыря: мы жили не по средствам?». Еженедельный стандарт.
8. Баджадж, Викас (25 июля 2007 г.). «Кредитор видит ипотечные беды ради« хороших »рисков». Нью-Йорк Таймс. Получено 26 мая, 2010.
9. Рубини, Нуриэль (23 августа 2006 г.). «Рецессия будет тяжелой и глубокой, - говорит экономист».. MarketWatch. Это самый большой жилищный спад за последние четыре или пять десятилетий: все жилищные индикаторы находятся в свободном падении, включая сейчас цены на жилье.
10. «Когда основные аналитики сравнивают CDO с« возвышенными »,« токсичными отходами »и« шестидюймовыми каблуками для проституток »...» RGE Monitor. 27 июня 2007 г. Архивировано с оригинал 29 июня 2007 г.
11. Соломон, Дебора (31 августа 2007 г.). «Буш собирается помочь домовладельцам». Журнал "Уолл Стрит.
12. Рейтер. (2008). FACTBOX - сумма финансовой помощи правительства США превысила 504 миллиарда фунтов стерлингов.
13. Висконсинская школа бизнеса и Линкольнский институт земельной политики (2015). «Цены на землю на 46 метро». Ежеквартально обновляется.
14. Налоговые льготы могли вызвать жилищный пузырь, Нью-Йорк Таймс, 18 декабря 2008 г.
15. Эванс-Причард, Эмброуз (23 марта 2006 г.). «Ни пощады сейчас, ни катапультирования позже». Дейли Телеграф. Лондон. Получено 26 мая, 2010. [T] он американский жилищный бум теперь мать всех пузырей - в чистом объеме, если не в степени спекулятивного безумия.
16. Левенсон, Евгения (15 марта 2006 г.). "Снижение бума? Спекулянты утихли". Удача. Америка была захвачена безудержным буйным безумием, которое выглядело столь же сумасшедшим, как акции доткомов.
17. Пуарье, Джон (19 марта 2007 г.). «Пять крупнейших американских кредиторов ипотечного кредитования попросили дать показания - Додд». Рейтер. Получено 17 марта, 2008.
18. «Предполагаемая ставка по федеральным фондам, изменение и уровень с 1990 г. по настоящее время».
19. Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). "Новый дом пузыря". Barron's. Пузырь цен на жилье похож на манию на фондовом рынке осенью 1999 года, незадолго до того, как пузырь акций лопнул в начале 2000 года, со всей шумихой, стадным инвестированием и абсолютной уверенностью в неизбежности продолжения роста цен. Моя кровь слегка похолодела на коктейльной вечеринке прошлым вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы сказала мне, что она покупает квартиру, чтобы жить в Бостоне во время своей годичной стажировки, чтобы в следующем году она могла получить прибыль. Тюльпаномания царит. График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 годы:

    График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.

20. "Разрывается ли жилищный пузырь?". BusinessWeek. 19 июля 2004 г. Архивировано с оригинал 4 марта 2008 г.. Получено 17 марта, 2008.
21. Шиллер, Роберт (20 июня 2005 г.). "Новый дом пузыря". Barron's. Как только акции упали, недвижимость стала основным источником спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок. Где еще ныряльщики могут применить свои недавно приобретенные торговые таланты? Материалистическая демонстрация большого дома также стала бальзамом для ушибленного эго разочарованных инвесторов в акции. В наши дни единственная вещь, которая приближается к недвижимости как национальной одержимости, - это покер.
22. "DETECCIN DE BURBUJAS INMOBILIARIAS: EL CASO ESPAÑOL". eumed.net. Получено 5 октября, 2017.
23. G.R. Putland (1 июня 2009 г.). «От субстандартного к терригенному: рецессия начинается дома». Группа исследования стоимости земли.
24. «Конец бума цен на недвижимость в Польше». Глобальный гид по недвижимости. 25 августа 2008 г.
25. Прогноз коррекции на рынке жилья, возможно, после "Осень "2005 г. подразумевается Экономист Заглавная статья журнала «После падения», иллюстрирующая падение кирпича, с этикеткой «Цены на жилье». "После падения". Экономист. 16 июня 2005 г.
26. "Катастрофа без денег". Barron's. 21 августа 2006 г.
27. Талли, Шон (5 мая 2006 г.). «Добро пожаловать в мертвую зону». Удача. Получено 17 марта, 2008.В этой статье несколько регионов США, связанных с недвижимостью, классифицированы как «Мертвые зоны», «Опасные зоны» и «Безопасные убежища».

    Удача журнал Housing Bubble "Мертвые зоны"

    «Мертвые зоны»	«Зоны опасности»	"Убежище"
    Бостон	Чикаго	Кливленд
    Лас Вегас	Лос-Анджелес	Колумбус
    Майами	Нью-Йорк	Даллас
    Вашингтон, округ Колумбия / Северная Вирджиния	Сан-Франциско / Окленд	Хьюстон
    Феникс	Сиэтл	Канзас-Сити
    Сакраменто		Омаха
    Сан Диего		Питтсбург

28. «Ссуды с регулируемой процентной ставкой возвращаются домой к нулю: некоторые сжимаются при повышении процентных ставок, стоимость домов падает». Искать недвижимость. 2 июня 2014 г. Архивировано с оригинал 2 июня 2014 г.
29. "Более 14 000 домов на продажу в Фениксе вакантно". Блог о жилищном пузыре. 10 марта 2006 г.

    Инвентаризация дома на продажу в Фениксе, Аризона с июля 2005 г. по март 2006 г. По состоянию на 10 марта 2006 г. более 14 000 (почти половина) из этих выставленных на продажу домов были свободными. (Источник: Региональная служба множественного листинга Аризоны.)

30. Лерея, Дэвид (24 августа 2005 г.). «В июле продажи вторичного жилья упали на 4,1%, медианные цены упали в большинстве регионов». USA Today.
31. Нэнси Трейос (24 апреля 2007 г.). "Продажи существующих домов резко падают". Вашингтон Пост. Получено 17 марта, 2008.
32. "Интервью Алана Гринспена с Джимом Лерером". NewsHour с Джимом Лерером. 18 сентября 2007 г.
33. «Предупреждение Гринспена о ценах на жилье в США». Financial Times. 17 сентября 2007 г.
34. Фельзенталь, Марк (14 сентября 2007 г.). «Гринспен говорит, что не видел надвигающихся ипотечных штормов». Рейтер.
35. «Ударные волны субстандартного кредитования». Bloomberg. 19 июля 2007 г.
36. «Средние и средние продажные цены на новые дома, проданные в США» (PDF). Census.gov. Получено 30 мая, 2014.
37. Хадсон, Майкл (май 2006 г.). «Новый путь к крепостничеству». Харпера. 312 (1872 г.). С. 39–46.
38. Лимер, Эд (23 августа 2006 г.). "Экономика движется к мягкой посадке?". USA Today. Этот сценарий мягкой посадки - фантастика ... Все, что связано с жильем, будет ощущаться как рецессия, почти как депрессия.
39. Гамильтон, Джим (25 августа 2006 г.). «Продажи новостроек продолжают падать». Econbrowser. Архивировано из оригинал 1 сентября 2006 г. Нет никаких сомнений в том, что спад жилищного строительства сейчас здесь, и он большой.
40. Шиллер, Роберт (20 августа 2006 г.). "Интервью Роберта Шиллера в Bloomberg". Bloomberg.
41. Рубини, Нуриэль (26 августа 2006 г.). «Восемь рыночных споров на рынке жилья, разработанные перманентными спин-докторами ... И реальность надвигающегося самого уродливого жилищного спада в истории ...» RGE Монитор. Архивировано из оригинал 3 сентября 2006 г. Яростно крутится много вращения [sic ] вокруг - часто от людей, близких к интересам, связанным с недвижимостью - чтобы минимизировать важность этого жилищного спада, стоит указать на ряд ошибочных аргументов и неверных представлений, которые распространяются. Вы будете слышать многие из этих аргументов снова и снова на финансовых страницах СМИ, в исследовательских отчетах продавцов и в бесчисленных [sic ] Телевизионные программы. Итак, будьте готовы понять эту дезинформацию, мифы и спины.
42. Смалкин, Фредерик Н.С. (9 мая 2005 г.). «Рискованные тенденции кредитования могут остановить ипотечный бум». Балтимор Сан.
43. Бейкер, декан (август 2002 г.). «Рост цен на жилье: реально ли это или это еще один пузырь?». Центр экономических и политических исследований. Получено 12 июня, 2011.
44. Бейкер, декан (9 августа 2004 г.). «Карточный домик Буша». Нация.
45. Джеффри Роберт, Почему мои инвестиции падают… и что я могу с этим поделать? В архиве 21 апреля 2011 г. Wayback Machine.
46. Неофициальный список ученых мужей / экспертов, которые ошибались в вопросе жилищного пузыря «Экономика презрения» от 16 июля 2008 г. перечисляет 25 источников, отвергающих ярлык «мыльного пузыря».
47. Отрицание пузыря, Пол Кругман, цитирует Был ли жилищный пузырь?, Алекс Табаррок, 13 февраля 2008 г., как отказ от ярлыка «пузырь».
48. Дахигг, Чарльз (5 августа 2008 г.). «В Freddie Mac главный отказался от предупреждающих знаков» - через NYTimes.com.
49. Ип, Грег (9 июня 2007 г.). «Неужели Гринспен усугубил проблемы субстандартного кредитования?». Получено 5 октября, 2017 - через wsj.com.
50. «Архивная копия». Архивировано из оригинал 21 мая 2012 г.. Получено 22 мая, 2012.
51. «Приходят волны: рост цен на недвижимость во всем мире - самый большой пузырь в истории. Будьте готовы к экономической боли, когда она лопнет». Экономист. 16 июня 2005 г. Рост цен на недвижимость во всем мире - самый большой пузырь в истории. Приготовьтесь к экономической боли, когда она появится.
52. «Президент подчеркивает важность малого бизнеса в экономическом росте» (Пресс-релиз). Белый дом. 19 января 2006 г. [Президента Буша спросили о влиянии жилищного бума на способность детей опрашивающего приобрести дом. Президент ответил:] «... Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать, что заставит людей скорректировать свои привычки тратить ... Пусть рынок функционирует должным образом. Я гарантирую, что ваш вопрос задавался на протяжении всей истории жилищного строительства - вы знаете, цены на мои дома растут настолько высоко, что я боюсь, что у меня не будет ни потребителей, ни моего ребенка - и все же , вещи цикл. Просто так это работает. Экономика должна циклически меняться ».
53. Бейкер, декан (2 августа 2006 г.). "Крушение замедленного поезда". Американский проспект. Архивировано из оригинал 28 сентября 2007 г.
54. «Жилищный пузырь - или мусор? Цены на жилье неустойчиво растут и должны упасть? Группа экспертов смотрит - и приходит к совершенно разным выводам».. Деловая неделя. 22 июня 2005 г. Архивировано с оригинал 19 июля 2008 г.
55. «Жилищное состояние нации в 2006 году» (PDF). Гарвардский университет, Объединенный центр жилищных исследований. 2006. Архивировано с оригинал (PDF) 13 октября 2006 г.
56. Рецинас, Николас (26 сентября 2006 г.). "Жилищный вопль". Служба новостей Скриппса Ховарда. Архивировано из оригинал 5 октября 2006 г.. Получено Второе октября, 2006. Заголовок намекает на катастрофу: повторение доткомов, лопнувший пузырь, экономический апокалипсис. Кассандра, однако, может перестать причитать: ожидаемые корректировки цен означают замедление темпов роста, а не резкое снижение. Это не вызовет цепной реакции, которая разрушит домовладельцев, строителей и сообщества. Вопреки другому мрачному провидцу, Цыпленку, небо не падает.
57. "Гарвард рекламирует жилье, но почему?". Пестрый дурак. 29 сентября 2006 г. Архивировано с оригинал 23 января 2013 г.
58. Лерея, Дэвид (август 2005 г.). "Отчеты о пузыре". Национальная ассоциация риэлторов. Архивировано из оригинал 26 ноября 2005 г.
59. Талли, Шон (25 августа 2005 г.). "Реальный взгляд на пузырь на рынке недвижимости". Удача.
60. «Рынок жилья может замерзнуть, но рынок виноватых раскален». Чикаго Трибьюн. 10 сентября 2006 г. Архивировано с оригинал 13 января 2009 г.
61. Хоули, Кэтлин (14 июня 2007 г.). «Ипотечные кредиты в США выводятся на рынок с рекордной скоростью». Новости Bloomberg.
62. «Гринспен: в жилищном секторе рождаются« местные пузыри »». USA Today. 20 мая 2005 г.
63. "S & P / Case-Shiller Индексы цен на жилье - исторические таблицы".
64. Кристи, Лес (14 августа 2007 г.). «Города Калифорнии попали в топ-10 списка отчужденных». CNNMoney.com. Получено 26 мая, 2010.
65. «Цены на жилье падают из-за падения доверия потребителей». Рейтер. 27 ноября 2007 г.. Получено 17 марта, 2008.
66. Нокс, Ноэль (21 ноября 2006 г.). «Кливленд: потери права выкупа заложены на рынке». USA Today.
67. Линч, Шэрон (2 октября 2008 г.). «Цены на жилье в метро в США падают из-за более высоких потерь права выкупа». Bloomberg. Получено 10 октября, 2008.
68. «Количество этажей в проданных новых частных домах» (PDF).
69. "D.R. Horton, Inc. (DHI) Исторические цены и данные по акциям - Yahoo Finance". finance.yahoo.com.
70. «Годовой отчет Pulte Corp. за 2006 год». Архивировано из оригинал 19 августа 2007 г.
71. "Pulte Corp. 1996 Форма 10-K - Годовой отчет".
72. «Источники и способы использования капитала, извлеченного из домов» (PDF).
73. "Неустойчивый бум Америки". Институт Мизеса. 5 ноября 2004 г.
74. «ГРОМКОЕ НАСЕЛЕНИЕ ОКРУГА: СЕРИЯ СМЕТА 2017». Округ Лаудон, Вирджиния. Октябрь 2017 г.. Получено 28 августа, 2018.^{[мертвая ссылка ]}
75. «Оценка ВВП Бюро экономического анализа, 2 квартал 2007 г.» (PDF) (Пресс-релиз). 27 июля 2007 г. Архивировано с оригинал (PDF) 2 мая 2017 г.. Получено 24 марта, 2008.
76. «Индекс ФРС Чикаго указывает на то, что рецессия, вероятно, началась». Forbes. Thomson Financial. 24 марта 2008 г. Архивировано с оригинал 14 мая 2008 г.. Получено 24 марта, 2008.
77. Гринбаум, Майкл М. (12 июля 2008 г.). «Горе кредитных агентств и рост цен на нефть». Получено 5 октября, 2017 - через nytimes.com.
78. «Fannie, Freddie Delisting Signals Firms бесполезны». Wall Street Journal. 16 июня 2010 г. Архивировано с оригинал 21 июня 2010 г.
79. Лерея, Дэвид (17 августа 2006 г.). «Проверка реальности недвижимости (выступление в PowerPoint)». Национальная ассоциация риэлторов Саммит лидерства. Архивировано из оригинал (Силовая установка) 1 сентября 2006 г.. Получено 28 августа, 2006.

    Повышение цен на кондоминиумы (в процентах) на юге и западе США, 2002–2006 гг. (Источник: НАР.)

80. Бейкер, декан (27 июля 2004 г.). "Вопрос о пузыре". CNNMoney.com. Такого роста цен на жилье еще не было.
81. Сирджант, Грэм (27 августа 2005 г.). «США движутся к обвалу цен на жилье, - говорит Гринспен покупателям». Времена. Лондон. Получено 26 мая, 2010. Алан Гринспен, глава центрального банка Соединенных Штатов, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость ... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США сейчас заметно завышены.
82. Цвейг, Джейсон (8 мая 2006 г.). "Баффет: впереди замедление роста рынка недвижимости". CNNMoney.com. Как только история цен развивается, и люди слышат, что их сосед на чем-то заработал много денег, этот импульс берет верх, и мы видим, что это касается товаров и жилья ... Оргии, как правило, становятся самыми безумными ближе к концу. Это как быть Золушкой на балу. Вы знаете, что в полночь все снова превратится в тыквы и мышей. Но вы смотрите вокруг и говорите: «Еще один танец», и все остальные тоже. Вечеринка действительно становится веселее - к тому же на стене нет часов. И вдруг часы пробивают 12, и все снова превращается в тыквы и мышей.
83. "Пережить спад в сфере недвижимости". Журнал "Уолл Стрит. 5 июля 2006 г. Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное накопление запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
84. "Пережить спад в сфере недвижимости". Seek.estate. 1 июня 2014 г.^{[постоянная мертвая ссылка ]}
85. «Пузырьковый блог». Newsweek. 8 августа 2006 г. Архивировано с оригинал 22 августа 2006 г.
86. Кругман, Пол (2 января 2006 г.). "Нет проблем с пузырем?". Нью-Йорк Таймс. [T] он общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. И впереди неприятная поправка.
87. «Коррекция пузыря на рынке жилья может быть серьезной». Новости США и мировой отчет. 13 июня 2006 г. Архивировано с оригинал 4 июля 2007 г.
88. «Исследование показывает, что в каком-то доме произошел крах 2007 года». Чикаго Трибьюн. 5 октября 2006 г. Архивировано с оригинал 14 января 2009 г.
89. Клабо, Джефф (2 октября 2006 г.). «Moody's прогнозирует резкое падение цен на жилье в Вашингтоне». Вашингтонский деловой журнал.
90. «Два ведущих экономиста США представляют пугающие сценарии для экономики США; цены на жилье в некоторых районах могут упасть на 50% - сокращение жилищного строительства грозит более широкой рецессией». Finfacts Ирландия. 3 сентября 2007 г. Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье - даже 50-процентное снижение в некоторых местах - вполне возможно в будущем, начиная с сегодняшнего дня или в ближайшем будущем.
91. «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США обращаются со сбережениями, ипотекой и другими долгами». JournalistsResource.org, получено 18 июня 2012 г.
92. Стаффорд, Франк; Чен, Бинг; Schoeni, Роберт (2012). «Проблемы с ипотекой и финансовая ликвидность: как семьи в США обращаются со сбережениями, ипотекой и другими долгами» (PDF). Институт социальных исследований. Архивировано из оригинал (PDF) 11 мая 2013 года.
93. Дайана Олик (29 августа 2016 г.). «Мы находимся в новом пузыре на рынке жилья: почему на этот раз менее страшно». CNBC.
94. «Цены на американские дома: проверка недвижимости». Экономист. 24 августа 2016 г.
95. «Распространяется ипотечный беспорядок». BusinessWeek. 7 марта 2007 г.
96. "New Century Financial рассматривает дело о банкротстве по главе 11". MarketWatch. 2 апреля 2007 г.
97. «PIMCO's Gross». CNNMoney.com. 27 июня 2007 г.^{[мертвая ссылка ]}
98. «Merrill продает активы хедж-фондов Bear». Рейтер. 21 июня 2007 г.
99. «Блок H&R поражен убытками по субстандартным кредитам». Financial Times. 21 июня 2007 г.
100. Кресвелл, Джули; Баджадж, Викас (23 июня 2007 г.). «Перевод Bear Stearns в фонд спасения на 3,2 миллиарда долларов». Нью-Йорк Таймс. Получено 26 мая, 2010.
101. Вин, Лесли (21 июня 2007 г.). «Беды хедж-фонда Bear Stearns вызывают беспокойство на рынке CDO». MarketWatch.
102. «BNP Paribas Investment Partners временно приостанавливает расчет стоимости чистых активов следующих фондов: Parvest Dynamic ABS, BNP Paribas ABS EURIBOR и BNP Paribas ABS EONIA» (Пресс-релиз). 9 августа 2007 г.
103. Кантер, Джеймс; Вердижье, Джулия (9 августа 2007 г.). «Большой французский банк приостанавливает перечисление средств». Нью-Йорк Таймс. Получено 26 мая, 2010.
104. «Далее: замораживание рынка недвижимости». MSN Деньги. 12 марта 2007 г. Архивировано с оригинал 14 августа 2014 г.. Получено 10 апреля, 2007.
105. Алан Гринспен (4 апреля 2005 г.). «Выступления председателя правления Департамента потребительского финансирования Алана Гринспена на четвертой ежегодной исследовательской конференции Федеральной резервной системы по делам сообществ, Вашингтон, округ Колумбия». Совет Федерального Резерва.
106. Стивен Роуч (16 марта 2007 г.). "Великое разрушение". Морган Стенли. В начале 2004 года он призвал домовладельцев перейти от ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой к плавающей, а в начале 2005 года превозносил достоинства субстандартного заимствования - предоставления кредита недостойным заемщикам. Вдали от бессердечного центрального банкира, который, как предполагается, должен `` убрать чашу с чашкой весов как раз тогда, когда вечеринка налаживается '', Алан Гринспен превратился в беззастенчивого сторонника излишеств в экономике США, которая все больше зависит от активов. Боюсь, история не осудит наследие маэстро по-доброму.
107. Нуриэль Рубини (19 марта 2007 г.). «Кто виноват в ипотечной бойне и надвигающейся финансовой катастрофе? Фанатизм нерегулируемого фундаментализма свободного рынка». RGE Monitor. Архивировано из оригинал 5 июля 2007 г.
108. "Что пошло не так". 15 октября 2008 г. - через washtonpost.com.
109. «Northern Rock просит помощи у банка». Новости BBC. 13 сентября 2007 г.
110. «Банки остаются под огнем в Лондоне». Financial Times. 17 сентября 2007 г.

дальнейшее чтение

Книги и главы книг

• Джун Флетчер (2005), Бедные дома: высокие цены, рост ставок и ипотека на стероиды - как пережить надвигающийся жилищный кризис, Нью-Йорк: Коллинз. ISBN  0-06-087322-1.
• Фред Э. Фолдвари (2007), Депрессия 2008 года, Беркли: The Gutenberg Press. ISBN  0-9603872-0-X.
• Коллер, Синтия А. (2012). «Белые воротнички в сфере жилищного строительства: мошенничество с ипотечным кредитом в США». Эль-Пасо, Техас: LFB Scholarly. ISBN  1593325347. ISBN  978-1593325343
• Паттерсон, Лаура А. и Коллер, Синтия А. Коллер (2011). «Распространение мошенничества через субстандартное кредитование: идеальный шторм». В Матье Дефлем (ред.) «Экономический кризис и преступность» (Социология закона о преступности и отклонений, том 16), Emerald Group Publishing Limited, стр. 25–45.
• Джон Р. Тэлботт (2006). Продавайте сейчас!: Конец пузыря на рынке жилья, Нью-Йорк: грифон Святого Мартина. ISBN  0-312-35788-5.
• Джон Р. Тэлботт (2003). Грядущий крах на рынке жилья, Нью-Йорк: Макгроу-Хилл. ISBN  0-07-142220-X.
• Элизабет Уоррен и Амелия Уоррен Тьяги (2003). Ловушка двух доходов: почему матери и отцы среднего класса разоряются, Нью-Йорк: Основные книги. ISBN  0-465-09082-6.

Статьи

• "Слышишь этот шипящий звук?". Экономист. 8 декабря 2005 г.
• "После падения". Экономист. 16 июня 2005 г.
• "Приходят волны". Экономист. 16 июня 2005 г.
• "Стены рухнут?". Экономист. 20 апреля 2005 г.
• "Все еще хотите купить?". Экономист. 3 мая 2005 г.
• «Американская экономика: ложное восстановление». Экономист. 26 февраля 2004 г.
• "Дом из карт". Экономист. 29 мая 2003 г.
• "Прохождение крыши". Экономист. 28 мая 2002 г.
• Факлер, Мартин (25 декабря 2005 г.). "Take It From Japan: Bubbles Hurt". Нью-Йорк Таймс. Получено 26 мая, 2010.
• Джун Флетчер (10 февраля 2006 г.). "Неужели вечеринка окончена из-за жилищного бума?". Журнал "Уолл Стрит.
• Дин Бейкер (Июль 2005 г.). "Информационный бюллетень о жилищном пузыре" (PDF). Центр экономических и политических исследований. Архивировано из оригинал (PDF) 3 февраля 2007 г.
• Фред Э. Фолдвари (1997), "Деловой цикл: грузино-австрийский синтез," Американский журнал экономики и социологии 56 (4): 521–41, октябрь.
• Н. Грегори Мэнкью и Дэвид Н. Вейл (1989). "Бэби-бум, бэби-спад и рынок жилья ", Региональная наука и городская экономика, Том 19, № 2, май 1989 г., стр. 235–258.
• Пол Кругман (25 августа 2006 г.). «Жилье становится некрасивым». Нью-Йорк Таймс.
• Роберт Дж. Самуэльсон (11 октября 2006 г.). «Дом там, где тревога». Вашингтон Пост.
• «Аренда жилья в Америке: ключ к сбалансированной национальной политике», Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета, 2007 г.
• "От пузыря к депрессии?", Стивен Гьерстад и Вернон Л. Смит, Wall Street Journal, 6 апреля 2009 г., включает графики
• "Погряз в дисбалансе", Вернон Л. Смит, Newsweek, 24 января 2011 г.

внешняя ссылка

• Центр экономических и политических исследований - CEPR регулярно публикует отчеты о жилищном пузыре в США.