Дизайн – заявка – сборка - Design–bid–build

Дизайн – заявка – сборка (или же дизайн / предложение / сборка, и сокращенно D – B – B или же D / B / B соответственно), также известный как Дизайн – тендер (или «дизайн / тендер») традиционный метод или же жесткая ставка, это метод реализации проекта, при котором агентство или владелец заключает договор с отдельными организациями на проектирование и строительство проекта.

Дизайн – конкурс – сборка - это традиционный метод реализации проекта, который по нескольким существенным аспектам отличается от дизайн – сборка.

Есть три основных последовательных этапа в методе разработки, предложения и сборки:[1]

  • Фаза дизайна
  • Торги (или нежный ) фаза
  • Этап строительства

Фаза проектирования

На этом этапе владелец сохраняет архитектор (или консультации инженер за инфраструктура работ) для разработки и выпуска тендерной документации, включая строительные чертежи и технические спецификации, по которым различные генеральные подрядчики в свою очередь будет делать заявку на строительство проекта. Что касается строительных проектов, архитектор будет работать с владельцем, чтобы определить потребности владельца, разработать письменную программу, документирующую эти потребности, а затем разработать концептуальный и / или схематический проект. Затем этот ранний проект разрабатывается, и архитектор обычно привлекает других специалистов по дизайну, включая инженер-строитель, иногда инженер-строитель, механический, электрические, и сантехника инженеры (инженеры MEP), инженер противопожарной защиты и часто ландшафтный архитектор чтобы помочь заполнить строительные чертежи и технические спецификации. Готовые тендерные документы согласовываются архитектором и владельцем для выдачи генеральным подрядчикам на этапе тендера.

Плата за дизайн обычно составляет 5-10% от общей стоимости проекта.[1]

Фаза торгов (или тендера)

Смотрите также: Строительные торги

Торги могут быть «открытыми», в которых может участвовать любой квалифицированный участник торгов, или «выборочными», когда к участию в торгах приглашается ограниченное количество предварительно выбранных подрядчиков.

Различные генеральные подрядчики на торгах по проекту получить копии тендерной (тендерной) документации, а затем разослать их множеству субподрядчики для заявок на подкомпоненты проекта. Подкомпоненты включают в себя такие элементы, как бетонные работы, стальной каркас, электрические системы, HVAC и ландшафтный дизайн. Вопросы могут возникнуть в течение периода проведения торгов (или тендера), и архитектор обычно выпускает пояснения или исправления к тендерной документации в форме дополнений. На основе этих элементов подрядчик составляет полную заявку (или «цену заявки») для подачи к установленной дате и времени закрытия (т. Е. Дате заявки). Тендерные предложения могут основываться на количестве материалов в завершенном строительстве (например, как в Великобритании с счета-фактуры ), операции, необходимые для его создания (например, как в операционные счета ) или просто как единовременная выплата; однако эти требования к торгам разъясняются в документации к торгам.

После получения предложений архитектор, как правило, просматривает их, запрашивает любые разъяснения, требуемые от участников конкурса, исследует квалификацию подрядчика, проверяет, находится ли вся документация в порядке (включая связь если требуется), и сообщает владельцу о рейтинге предложений. Если ставки попадают в диапазон, приемлемый для владельца, владелец и архитектор обсуждают пригодность различных претендентов и их предложения. Владелец не обязан принимать самую низкую ставку, и другие факторы, включая прошлые результаты и качество других работ, обычно влияют на процесс выбора. Однако, как правило, проект присуждается генеральному подрядчику, предложившему самую низкую цену.

В случае, если все заявки не удовлетворяют потребности владельца по финансовым или иным причинам, владелец может отклонить все заявки. Владельцу становятся доступны следующие возможности:

  • Повторное предложение (или повторное участие в тендере) на строительство проекта в будущем, когда потребности владельца будут удовлетворены, например, когда появятся деньги и / или затраты на строительство снизятся.
  • Полностью отказаться от проекта.
  • Выдайте заказ на работу, чтобы архитектор пересмотрел проект (иногда бесплатно для Владельца, если это было согласовано ранее), чтобы уменьшить или уменьшить проект, или уменьшить количество функций или элементов проекта, чтобы снизить стоимость. Пересмотренные тендерные документы могут быть снова выпущены для участия в торгах (или повторно выставлены на торги).
  • Выберите генерального подрядчика, например, предлагающего самую низкую цену, или опытного оценщика, который поможет архитектору внести изменения в проект, направленные на снижение затрат. Этот процесс часто называют стоимостная инженерия. Пересмотренные тендерные документы могут быть снова выпущены для участия в торгах (или повторно выставлены на торги).

Этап строительства

После того, как подрядчик получил право на строительство проекта, тендерные документы (например, утвержденные строительные чертежи и технические спецификации) не могут быть изменены. Необходимые разрешения (например, разрешение на строительство ) должны быть получены от всех юрисдикционных властей, чтобы процесс строительства начался. Если во время строительства потребуются изменения проекта, инициированные подрядчиком, владельцем или обнаруженные архитектором, архитектор может выпустить эскизы или письменные пояснения. Подрядчик может потребовать документально оформить условия для собственника.

В большинстве случаев почти каждый компонент проекта поставляется и устанавливается субподрядчиками. Генеральный подрядчик может выполнять работы своими силами, но обычно генеральный подрядчик ограничивает свою роль главным образом управлением процессом строительства и повседневной деятельностью на строительной площадке (см. Также управление строительством ).

На этапе строительства архитектор также выступает в качестве агента владельца для проверки хода работ, связанных с запросами на оплату от Подрядчика, и для выдачи инструкций на стройплощадке, заказов на изменение (или заказов на места) или другой документации, необходимой для облегчения строительный процесс и подтверждаем, что проект построен по утвержденным строительным чертежам.

Возможные проблемы проектирования – заявки – сборки

  • Неспособность проектной группы быть в курсе затрат на строительство и любое возможное увеличение затрат на этапе проектирования может вызвать задержки проекта, если строительная документация должна быть переделана для снижения затрат.
  • Затраты на перепроектирование могут быть оспорены, если в контракте архитектора конкретно не рассматривается вопрос изменений, необходимых для снижения затрат.
  • Развитие менталитета «дешевле - лучше» среди генеральных подрядчиков, участвующих в торгах по проекту, поэтому существует тенденция искать субподрядчиков с наименьшими затратами на данном рынке. На сильных рынках генеральные подрядчики смогут выбирать, на какие проекты подавать заявки, но в тяжелые времена стремление к работе обычно вынуждает выбирать участника с низкой ценой по каждой сделке. Это обычно приводит к повышенному риску (для генерального подрядчика), а также может поставить под угрозу качество строительства. В крайнем случае, это может привести к серьезным спорам, связанным с качеством конечного продукта, или к банкротству субподрядчика, который находился на грани банкротства, отчаянно нуждавшийся в работе.
  • Поскольку генеральный подрядчик привлекается к проекту командного поста, существует мало возможностей для внесения вклада в представленные эффективные альтернативы.
  • На проектную и строительную группы может оказываться давление из-за конкурирующих интересов (например, экономия против приемлемого качества), что может привести к спорам между архитектором и генеральным подрядчиком и связанным с этим задержкам в строительстве.

Преимущества дизайна – заявки – сборки

  • Команда дизайнеров заботится об интересах владельца.
  • Группа проектировщиков готовит документы, по которым все генподрядчики делают заявки. С учетом этого аргумент «дешевле - лучше» считается недействительным, поскольку заявки основываются на полных документах. Неполные, неправильные или пропущенные позиции обычно обнаруживаются и рассматриваются в процессе торгов в форме дополнений.
  • Обеспечивает справедливость по отношению к потенциальным участникам торгов и улучшает процесс принятия решений владельцем, предоставляя ряд возможных вариантов. Он также определяет новых потенциальных подрядчиков.
  • Помогает собственнику в установлении разумных цен на проект.
  • Использует конкуренцию как при выборе архитектора, так и подрядчика, чтобы повысить эффективность и качество для владельцев.

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ а б «Агентства TLocal и подрядчики на проектирование и строительство». www.sen.ca.gov/locgov. 2009 г.. Получено 2013-04-10.[постоянная мертвая ссылка ]